Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario

Qué ha cambiado

6 modificaciones desde su publicación, de la más reciente a la más antigua.

• 30 de septiembre de 2026

  Las SOCIMI pagarán menos por beneficios retenidos si alquilan vivienda asequible

  Las SOCIMI pagarán un gravamen del 25 % por beneficios no repartidos del alquiler residencial, incluidos alojamientos turísticos. Se reduce a la mitad si más del 80 % de sus viviendas alquiladas son asequibles y se elimina si reinvierten esos beneficios en tres años. El umbral será del 60 % en 2026 y del 70 % en 2027.

  Reforma BOE-A-2026-20266
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• 10 de julio de 2021
  Reforma BOE-A-2021-11473
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• 3 de diciembre de 2016
  Reforma BOE-A-2016-11475
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• 28 de noviembre de 2014
  Reforma BOE-A-2014-12328
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• 28 de diciembre de 2012
  Reforma BOE-A-2012-15650
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• 24 de diciembre de 2009
  Reforma BOE-A-2009-20765
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• 27 de octubre de 2009
  Versión original BOE-A-2009-17000

Artículo por artículo

Qué dice cada artículo, en lenguaje sencillo (32 artículos con resumen).Pulsa en un artículo para leer su texto oficial en el BOE.

1. Artículo 1 — Objeto y ámbito de aplicación

   La Ley regula las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria). Son sociedades anónimas cotizadas cuyo objeto principal es el del art. 2 y cumplen requisitos. Pueden optar al régimen fiscal especial.

2. Artículo 2 — Objeto social de las SOCIMI

   El objeto principal de las SOCIMI es la adquisición y promoción de inmuebles urbanos para arrendamiento, tenencia de participaciones en otras SOCIMI o entidades similares, e instituciones de inversión colectiva inmobiliaria.

3. Artículo 3 — Requisitos de inversión

   Las SOCIMI deben invertir al menos el 80% de su activo en inmuebles urbanos para arrendamiento o terrenos para promoción. Al menos el 80% de las rentas debe provenir de arrendamientos o dividendos. Los inmuebles deben permanecer arrendados tres años.

4. Artículo 4 — Obligación de negociación en mercado regulado o sistema multilateral de negociación

   Las acciones SOCIMI deben cotizar ininterrumpidamente en mercados regulados o sistemas multilaterales de la UE, EEE o países con intercambio tributario. Deben ser nominativas. Esto aplica también a participaciones de entidades no residentes.

5. Artículo 5 — Capital social y denominación de la sociedad

   Capital mínimo: 5 millones de euros. Las aportaciones en inmuebles requieren tasación por sociedades autorizadas. Solo existe una clase de acciones. La denominación debe incluir «SOCIMI, S.A.» o su nombre completo.

6. Artículo 6 — Distribución de resultados

   Las SOCIMI deben distribuir el 100% de beneficios por dividendos, al menos el 50% por transmisión de activos (reinvirtiendo el resto en 3 años) y el 80% del resto. La reserva legal no puede superar el 20% del capital social.

7. Artículo 8 — Régimen fiscal especial

   Las SOCIMI pueden optar por un régimen fiscal especial comunicándolo a la Agencia Tributaria antes de los 3 últimos meses del ejercicio. Es incompatible con otros regímenes especiales, salvo fusiones, transparencia fiscal y arrendamiento financiero.

8. Artículo 9 — Régimen fiscal especial de la sociedad en el Impuesto sobre Sociedades

   Las entidades tributan al 0% en IS, sin deducciones. El incumplimiento del requisito de permanencia de 3 años implica regularización. Se aplica un gravamen especial del 19% sobre dividendos a socios con participación ≥5% y del 15% sobre beneficios no distribuidos.

9. Artículo 10 — Régimen fiscal especial de los socios

   Dividendos y rentas de transmisión de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria siguen régimen fiscal especial. Socios con participación ≥5% y gravamen ≥10% deben notificarlo en 10 días. No aplica exención IS para contribuyentes IS o no residentes con establecimiento permanente.

10. Artículo 11 — Obligaciones de información

    Las SOCIMI deben incluir en su memoria anual información detallada sobre reservas, dividendos, inmuebles y activos. El incumplimiento se sanciona con multas de 1.500 o 3.000 euros por dato, o 30.000 euros por cálculos de gastos.

11. Artículo 12 — Régimen fiscal de la entrada-salida de este régimen fiscal especial

    Al entrar o salir del régimen fiscal, se aplican reglas específicas para ajustes, bases negativas y rentas de transmisión. Se presume motivo económico válido en fusiones o escisiones para crear o adaptar SOCIMI.

12. Artículo 13 — Pérdida del régimen fiscal especial

    Se pierde el régimen fiscal especial por: exclusión de negociación, incumplimiento info (art. 11), falta pago dividendos (art. 6), renuncia o incumplimiento requisitos. No se puede recuperar en 3 años.

13. Disposición adicional primera — Transformación de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario en Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria y viceversa

    Las Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria y las SOCIMI pueden transformarse mutuamente cumpliendo la normativa del Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas y la Ley 35/2003 de Instituciones de Inversión Colectiva.

14. Disposición adicional segunda — Alcance del término «obras análogas» a efectos del concepto de rehabilitación en el Impuesto sobre el Valor Añadido

    El Gobierno aprobará una norma reglamentaria antes de finalizar el ejercicio, con acuerdo de las Comunidades Autónomas, para precisar el alcance de «obras análogas» y ampliar el concepto de rehabilitación de vivienda en el IVA.

15. Disposición adicional tercera — Revisión de las reglas de aplicación del artículo 108 de la Ley 24/1988, de 17 de julio, del Mercado de Valores

    El Gobierno revisará el artículo 108 de la Ley del Mercado de Valores para adaptarlo a la normativa europea sobre impuestos, previa consulta a las Comunidades Autónomas.

16. Disposición adicional cuarta — Ampliación del límite máximo de cobertura para nueva contratación por cuenta del Estado realizado a través de CESCE

    Se amplía el límite máximo de cobertura para nueva contratación por cuenta del Estado a través de CESCE en 2009 hasta 9.000 millones de euros, excluyendo las pólizas PAGEX, 100 y Máster.

17. Disposición transitoria primera — Opción por la aplicación del régimen fiscal especial

    Se puede optar por el régimen fiscal especial aunque no se cumplan requisitos, siempre que se cumplan en dos años. El incumplimiento implica tributar por el régimen general del Impuesto sobre Sociedades y pagar la diferencia. Los socios pueden solicitar rectificación si se cumplen los requisitos

18. Disposición transitoria segunda — Período de arrendamiento

    Hasta el 31/12/2010, el plazo de arrendamiento será de 2 años (si estuvo arrendado 5 años) o 1 año (10 años), reduciendo los 3 años de la ley.

19. Disposición transitoria tercera — Régimen transitorio de la modificación introducida en el artículo 108 de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores

    La modificación del artículo 108 de la Ley del Mercado de Valores se aplica a adquisiciones o transmisiones con devengo a partir del 29 de marzo de 2009.

20. Disposición derogatoria

    Se deroga la disposición adicional sexta bis de la Ley del Sector Eléctrico y cuantas normas de igual o inferior rango se opongan a esta Ley o a su disposición adicional sexta.

21. Disposición final primera — Modificación del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo

    Modifica la Ley del Impuesto sobre Sociedades (RD Leg 4/2004). Ajusta deducciones (art. 12), devengo (art. 27), tipos gravamen (art. 28), participación mínima 75% (o 70% en mercados regulados) (art. 67), cálculo dominio indirecto (art. 69) y régimen arrendamiento financiero 2009-2011 (DT 30ª).

22. Disposición final segunda — Modificación del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre

    Las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria no financieras tributan igual si su objeto es exclusivo la adquisición y promoción de inmuebles urbanos para arrendamiento. Gozan de bonificación del 95% en la adquisición de viviendas o terrenos para promoción de viviendas para arrendamiento, si

23. Disposición final tercera — Modificación de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido

    La base imponible del IVA se reduce si los créditos son incobrables tras un año sin cobro, requiriendo reclamación judicial. Se eximen prestaciones de servicios sobre derechos de emisión de gases. Se eximen arrendamientos con opción de compra de viviendas, incluidas plazas de garaje

24. Disposición final cuarta — Modificación de la Ley 20/1991, de 7 de junio, de modificación de los aspectos fiscales del Régimen Económico Fiscal de Canarias

    Se modifica la Ley 20/1991 de Canarias. Se incluyen derechos de emisión en el art. 19. El art. 22 permite reducir la base imponible por créditos incobrables tras 1 año, con 4 condiciones y plazo de 3 meses. Se regulan arrendamientos con opción de compra en arts. 27 y Anexo I.

25. Disposición final quinta — Modificación de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva

    Las Instituciones de Inversión Colectiva solo pueden transformarse en otras de la misma clase. Las autorizadas por la Directiva 85/611/CEE no pueden transformarse en otras.

26. Disposición final sexta — Modificación de la Ley 24/1988, de 17 de julio, del Mercado de Valores

    Las transmisiones en mercado secundario y adquisiciones en primario tributan como transmisiones onerosas de inmuebles si el activo de la entidad es al menos 50% inmuebles en España y se obtiene control. También tributan si los valores se recibieron por aportación de inmuebles y se transmiten antes

27. Disposición final séptima

    La renta del ahorro incluye rendimientos de capital mobiliario y ganancias patrimoniales. Los rendimientos por capitales cedidos a entidades vinculadas en exceso se integran en la renta general.

28. Disposición final octava — Modificación de la Ley 38/1992, de 28 de diciembre, de Impuestos Especiales

    Se modifica la Ley 38/1992. Los tipos impositivos se fijan por epígrafes según emisiones CO2: <120 g/km, 120-160, 160-200, >=200, no acreditadas, N2/N3 vivienda, quads, motos náuticas, otros vehículos, embarcaciones, aeronaves y motocicletas por tramos de CO2 y potencia.

29. Disposición final novena — Modificación de la Ley 25/1964, sobre Energía Nuclear, y de la Ley 54/1997, del Sector Eléctrico

    ENRESA gestiona residuos radiactivos y desmantelamiento. Se crean tasas: 0,001% peajes (centrales cerradas antes 2010); 0,669 ct/kWh (centrales activas); 1.449 €/Tm (fabricación); y tarifas por tipo residuo (104,74-575,85 €/unid).

30. Disposición final décima — Título competencial

    Esta Ley se dicta al amparo de lo dispuesto en el artículo 149.1.6.ª, 11.ª, 13.ª y 14.ª de la Constitución.

31. Disposición final undécima — Habilitación normativa

    Se habilita al Gobierno para desarrollar reglamentariamente lo dispuesto en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, que regula las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

32. Disposición final duodécima — Entrada en vigor

    La ley entra en vigor al día siguiente de su publicación. Aplica a ejercicios desde 2009, con excepciones: 2008 para la final primera, 2010 para la cuarta y arrendamientos con opción de compra.