Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible

Qué ha cambiado

1 modificación desde su publicación, de la más reciente a la más antigua.

• 1 de octubre de 2026

  Una nota aclara cómo coordinar las prórrogas de los alquileres de vivienda

  Se añade una nota sobre cómo coordinar la prórroga extraordinaria del alquiler prevista en esta disposición con la prórroga regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos. También aclara a qué apartados de esa ley se refieren las menciones incluidas.

  Reforma BOE-A-2026-20385
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• 30 de septiembre de 2026
  Versión original BOE-A-2026-20266

Artículo por artículo

Qué dice cada artículo, en lenguaje sencillo (33 artículos con resumen).Pulsa en un artículo para leer su texto oficial en el BOE.

1. Artículo 1 — Protección del mercado de la vivienda frente a la actividad especulativa

   Hasta el 31 de diciembre de 2028, las entidades cuyo objeto incluya adquirir inmuebles no podrán comprar viviendas gratis o por menos del 70 % de su tasación. Hay excepciones para vivienda asequible o social durante al menos 5 años, atención sociosanitaria, colectivos vulnerables, víctimas de violencia de género y entidades adheridas a un Código de Buenas Prácticas.

2. Artículo 2 — Suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional

   Hasta el 31 de diciembre de 2030 se suspenden ciertos desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. Según quién demande, la suspensión es directa o depende de que la Administración no ofrezca vivienda adecuada. Se revisa cada 12 meses y termina, entre otros casos, al desaparecer la vulnerabilidad o tras 3 años.

3. Artículo 3 — Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

   Se modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: se reforman artículos y apartados sobre alquiler y se incorporan los artículos 9 bis y 21 bis, nuevos apartados y disposiciones adicionales y transitorias.

4. Artículo 4 — Modificación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda

   El artículo modifica la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda: cambia el apartado k) del artículo 3 y el apartado 1 de su disposición transitoria cuarta.

5. Artículo 5 — Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil

   Se modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil: se cambia el apartado 2 del artículo 685 y se añade un nuevo apartado 6 al artículo 22.

6. Artículo 6 — Modificación de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto de la Renta de las Personas físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio

   El artículo modifica la Ley 35/2006 del IRPF: una disposición adicional tiene efectos desde el 1 de enero de 2026; se introducen 14 cambios desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, y otros dos cambios —en los artículos 24 y 85— desde el 1 de enero de 2027.

7. Artículo 7 — Modificación de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido

   Se modifican la Ley 37/1992 y sus artículos 20.Uno.23.º, letra e'); 91.Uno.2.2.º; 91.Uno.2, número 10.º; y 91.Dos.1, número 6.º. Los cambios tienen efectos desde el 1 de diciembre de 2026.

8. Artículo 8 — Modificación del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo

   Para los períodos impositivos iniciados desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 26/2026, y con vigencia indefinida, se modifica el artículo 72 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales: cambian su título y el apartado 4, y se añaden los apartados 4 bis y 4 ter.

9. Artículo 9 — Modificación de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario

   Se modifica la Ley 11/2009: para los períodos impositivos iniciados desde el 1 de enero de 2026 y aún no concluidos al entrar en vigor el real decreto-ley, se reformulan los apartados 4 y 5 del artículo 9 y el actual apartado 5 pasa a ser el 6. También se añade una disposición transitoria cuarta.

10. Artículo 10 — Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

    Desde el 1 de diciembre de 2026, fija los coeficientes máximos del impuesto según el periodo de generación: oscilan entre 0,11 y 0,30. Se aplican sobre el valor del terreno y se vinculan al artículo 107.4 del texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004.

11. Artículo 11 — Modificación de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas

    Se modifica la disposición adicional vigésima de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, que queda redactada de nuevo.

12. Artículo 12 — Cesión de inmuebles públicos a Casa 47

    Los inmuebles estatales y viviendas de la Seguridad Social destinados a vivienda asequible se aportan a Casa 47 por orden ministerial, con transmisión de titularidad y posesión y subrogación jurídica. Se exceptúa la valoración previa; MUFACE y los Reales Patronatos conservan la titularidad.

13. Artículo 14 — Regulación del concepto de vivienda asequible

    Se considera vivienda asequible aquella cuyo precio de venta o alquiler, incluidos todos los gastos asociados, no supera el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio. Los gastos de los anejos no pueden aumentar el alquiler fijado para la vivienda.

14. Artículo 15 — Modificación de la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión

    Se modifica el artículo 12 de la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión, que queda redactado con un nuevo texto.

15. Artículo 16

    El Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, se modifica: se da nueva redacción a su artículo 86 y se añade un artículo 86 bis.

16. Artículo 18 — Régimen de cobranza

    Al ejecutarse avales, deudor y fiadores responden de toda la deuda. El ICO reclama, negocia, ejecuta garantías y reestructura el principal avalado y no avalado. Se aplica el régimen de cobranza del crédito no garantizado, no el de créditos públicos. Los créditos son financieros ordinarios; las garantías conservan al menos el rango del principal no avalado.

17. Artículo 19 — Línea TU CASA

    TU CASA ofrece préstamos para la primera vivienda habitual hipotecada: hasta el menor importe entre el 20 % de su valor y 50.000 euros, a 0 % y sin comisiones, por hasta 10 años. Las viviendas tendrán precio máximo de transmisión, inscrito en el Registro de la Propiedad.

18. Artículo 20 — Modificación de la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión

    El artículo 20 modifica la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión: añade el artículo 309 bis, incorpora el título XI y agrega las disposiciones adicionales décima y decimoprimera.

19. Disposición adicional segunda — Creación del Registro de IICC Elegibles

    En un plazo máximo de 4 meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, la CNMV creará el Registro de IIC Elegibles y habilitará los medios para que las instituciones que cumplan los requisitos puedan solicitar su inscripción.

20. Disposición transitoria primera — Solicitudes de prórroga extraordinaria formuladas al amparo del Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán

    Las solicitudes o comunicaciones de prórroga extraordinaria realizadas por la parte arrendataria durante la vigencia del Real Decreto-ley 8/2026 se consideran válidas sin nueva comunicación, sin perjuicio del derecho de desistimiento. Tras finalizar esa prórroga, una nueva debe ajustarse a este real decreto-ley.

21. Disposición transitoria segunda — Ejecuciones y lanzamientos en curso

    El régimen del artículo 2, vigente hasta el 31 de diciembre de 2030, y el nuevo del artículo 5.Dos se aplican a ciertas ejecuciones en curso si aún no se ha practicado el lanzamiento. La persona ejecutada puede pedir el primer régimen; el lanzamiento se suspende provisionalmente hasta que el tribunal resuelva. Para el segundo, debe cumplirse la nueva enervación extraordinaria.

22. Disposición derogatoria única — Disposiciones que se derogan

    Quedan derogadas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a lo establecido en este Real Decreto-ley.

23. Disposición final primera — Modificación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

    Se añade el artículo 25 bis a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

24. Disposición final segunda — Modificación de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras

    Se modifica la Ley 20/2015, de 14 de julio, sobre entidades aseguradoras y reaseguradoras: se añaden cuatro apartados al artículo 194 y uno al artículo 195.

25. Disposición final tercera — Modificación del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo

    Desde la entrada en vigor del real decreto-ley, se modifica el Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007): artículos 41.bis.3, 69.3, 75.3 (letras h e i, y añade la k y un párrafo final), 75.4, 76.2.h, 93.7 y 94.3, y disposición adicional octava.

26. Disposición final cuarta

    Se incorpora un nuevo artículo 39 quater al Reglamento General de gestión e inspección tributaria, aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio. La disposición indica que su nueva redacción se detalla a continuación.

27. Disposición final quinta — Prórroga extraordinaria contratos de arrendamiento de vivienda habitual

    Los arrendamientos habituales vigentes sujetos a la Ley 29/1994 pueden prorrogarse, previa solicitud, por años hasta 2, si vence el plazo antes del 31-12-2028 o termina la prórroga tácita o reconducción y hubo 8 meses de pagos al día. El arrendador debe aceptar salvo acuerdo, nuevo contrato o necesidad real acreditada. No procede si la nueva renta es al menos un 5 % inferior; prevalece el artículo 10.3.

28. Disposición final sexta — Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda

    Para los alquileres de vivienda sujetos a la Ley 29/1994 cuya renta se actualice entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2027, las partes pueden negociar el incremento. Si supera el límite máximo de referencia, no hay aumento; sin nuevo pacto, el incremento máximo es del 2%.

29. Disposición final séptima — Salvaguarda de rango reglamentario

    Las previsiones de normas reglamentarias modificadas por este real decreto-ley podrán cambiarse mediante normas del mismo rango reglamentario que la norma en la que figuran.

30. Disposición final octava — Habilitación para desarrollo reglamentario

    El Gobierno puede aprobar las disposiciones necesarias para desarrollar y ejecutar la ley. En 6 meses desde su entrada en vigor debe aprobarse la orden prevista en el artículo 347.7 de la Ley 6/2023, que fijará límites a las comisiones y reglas para la información y movilización de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa.

31. Disposición final novena — Incorporación de derecho de la Unión Europea

    Este Real Decreto-ley incorpora parcialmente al ordenamiento jurídico español la Directiva (UE) 2021/2167, sobre administradores y compradores de créditos, que modifica las Directivas 2008/48/CE y 2014/17/UE.

32. Disposición final décima — Títulos competenciales

    La norma se apoya en competencias estatales: arts. 1 y 4 (149.1.1.ª, 8.ª y 13.ª CE); arts. 3 y 15, transitoria 1.ª y finales 5.ª y 6.ª (149.1.8.ª); arts. 13, 14, 16-19 y final 2.ª (149.1.1.ª y 13.ª); arts. 2 y 5 y transitoria 2.ª (149.1.6.ª); títulos II y III (hacienda y organización estatal); título VI y final 1.ª (149.1.11.ª y 13.ª). Se respetan los regímenes civiles y tributarios forales y las competencias autonómicas sobre territorio, urbanismo y vivienda.

33. Disposición final undécima — Entrada en vigor

    Entra en vigor al día siguiente de publicarse en el BOE, salvo excepciones. La disposición final primera se aplica a cesiones hipotecarias posteriores aunque el contrato sea anterior. La comercialización de la Cuenta y el Seguro Financia Europa y las movilizaciones quedan sujetas a las órdenes ministeriales correspondientes.