Real decreto-ley · Vivienda
Ver en el BOEEl alquiler de vivienda habitual se renueva por periodos de 5 años y no renovarlo tiene coste para el propietario
Título oficial: Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual BOE-A-2026-20385
También conocida como: RDL 27/2026, RDL 27/26- Publicado el 1 de octubre de 2026
- En vigor desde el 2 de octubre
- Pendiente de convalidación
- 5 añoscada prórroga automática (7 si el propietario es una empresa o entidad)
- 6 mesesde aviso del propietario para no renovar (antes, 4)
- 12 mesesde alquiler como mínimo de indemnización si el propietario no renueva, salvo excepciones
Resumen ciudadano
En 30 segundos
Se renueva solo, sin límite
Al cumplirse los primeros 5 años de contrato (7 si el propietario es una empresa u otra entidad, es decir, una persona jurídica), el alquiler de tu vivienda habitual se prorroga automáticamente por periodos de 5 años (7 con empresa o entidad), uno tras otro y sin límite, salvo que alguna de las partes avise de que no quiere renovar. art. 10.1 LAU
No renovar tiene un coste
El propietario que no quiera renovar debe avisar con 6 meses de antelación (antes eran 4) y pagar al inquilino una indemnización de al menos 12 meses de alquiler, calculados sobre la renta de una vivienda parecida (no necesariamente la que pagas). art. 10.1
Hay excepciones, explicadas por escrito
No hay indemnización en algunos casos, que el propietario debe explicar por escrito en el aviso; por ejemplo, si es una persona física (no una empresa ni otra entidad) y necesita la vivienda para vivir él o familiares cercanos, o si el inquilino tiene en el mismo municipio otra vivienda adecuada de su propiedad que puede ocupar. art. 10.2
Tu renta no cambia
La renta pactada y sus actualizaciones siguen igual durante la prórroga. exposición de motivos
Antes y ahora
Qué cambia
| Situación | Antes | Ahora |
|---|---|---|
| Después de los primeros 5 años (7 con empresa o entidad) | Prórrogas de un año, hasta 3 años más. Después, el contrato podía terminar. | Prórrogas de 5 años (7 con empresa o entidad), una tras otra, sin límite. |
| Aviso del propietario para no renovar | 4 meses antes | 6 meses antes |
| Si el inquilino quiere irse | No renovar: avisar 2 meses antes del vencimiento. En las prórrogas anuales, 1 mes antes de cada anualidad. | No renovar: avisar 2 meses antes del vencimiento. Desaparece la salida anual, pero sigue pudiendo irse en cualquier momento tras 6 meses de contrato avisando con 30 días (artículo 11, sin cambios). |
| Si el propietario no renueva | Sin compensación | Indemnización de al menos 12 mensualidades de una vivienda parecida, calculada cuando sea posible con el índice estatal de precios del alquiler. Nunca menos de una mensualidad por año vivido, contando también la parte proporcional de meses y días. Se paga al entregar las llaves, salvo en el caso a) de las excepciones. |
| Si se vende la vivienda | No lo regulaba este artículo | La venta no quita el derecho a la indemnización: la paga el comprador que continúa el contrato, salvo las excepciones. |
| Prórrogas extraordinarias | 1 año por vulnerabilidad; hasta 3 años en zonas tensionadas. En zona tensionada, el propietario podía negarse si necesitaba la vivienda para familiares de primer grado. | Siguen existiendo, pero solo cuando el propietario ha avisado de que no renueva. En zona tensionada la negativa por necesidad se amplía a familiares de segundo grado. No se suman a otras prórrogas extraordinarias; la de zona tensionada tiene preferencia. |
Fuente: artículos 10 (redacción anterior y nueva) y 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Según tu situación
Qué significa para ti
Si vives de alquiler
- Tu contrato se renueva solo, por 5 años (7 si el propietario es una empresa o entidad), salvo que alguien avise a tiempo. 10.1
- Si el propietario no renueva, te corresponde la indemnización, salvo que el aviso indique por escrito y con detalle una de las excepciones, o que tengas derecho a una prórroga legal que el propietario esté obligado a aceptar (por ejemplo, la de zona tensionada, o la de vulnerabilidad si el propietario es gran tenedor), aunque no la pidas. 10.1 y 10.2
- Si recupera la vivienda para él o su familia y, pasados 3 meses desde que la entregas, no la ocupan las personas que indicó en el aviso, puedes reclamar la indemnización desde ese momento, salvo fuerza mayor. 10.2.a
- Si tras un aviso de no renovar acordáis seguir, la prórroga debe ser de al menos 5 años (7) y no puede empeorar tus condiciones. 10.3 y 10.4
- Para no renovar, avisa 2 meses antes del vencimiento. Si quieres irte antes, puedes hacerlo en cualquier momento tras 6 meses de contrato avisando con 30 días, sin pagar indemnización. 10.1 · art. 11 LAU
Si alquilas tu vivienda
Puedes no renovar en cada vencimiento, avisando con 6 meses y pagando la indemnización. 10.1
No pagas indemnización si lo explicas por escrito en el aviso y se da uno de estos casos: 10.2
- a)Eres persona física y necesitas la vivienda para ti, familiares en segundo grado de consanguinidad o por adopción, o tu cónyuge tras sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Si a los 3 meses de la entrega no la ocupan las personas indicadas en el aviso, el inquilino puede reclamar la indemnización, salvo fuerza mayor.
- b)En los 12 meses anteriores al aviso, el inquilino ha pasado más de 6 sin vivir en ella, salvo causa justificada (salud, trabajo, estudios, cuidado de familiares) o que hayan seguido viviendo allí su cónyuge (no separado) o sus hijos dependientes.
- c)El inquilino tiene, en el mismo municipio, otra vivienda adecuada de su propiedad (o sobre la que tiene un derecho de uso) que puede ocupar.
- d)Firmáis un contrato nuevo de vivienda habitual.
- e)El inquilino rechaza, o deja sin respuesta, tu oferta formal de contrato nuevo sobre la misma vivienda, hecha dentro del plazo de preaviso, de al menos 5 años (7) y con la renta ajustada al artículo 17.6, aunque la vivienda no esté en zona tensionada.
- f)Tienes vulnerabilidad acreditada y otra circunstancia justificada.
Tampoco pagas si el inquilino tenía derecho a una prórroga legal que estés obligado a aceptar, aunque no la pida. 10.1
Calendario
Desde cuándo y a qué contratos
- 29 sep 2026 · HechoReal decreto-leyFecha del Real Decreto-ley 27/2026.
- 1 oct 2026 · HechoPublicado en el BOEEl BOE ya incluye el cambio en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- 2 oct 2026 · VigenteEn vigorSe aplica también a los contratos ya firmados.DF 2.ª
- 30 días tras su promulgación · PendienteConvalidaciónEl Congreso debe convalidarlo o derogarlo.
Contratos ya firmados
Se les aplica también, en sus próximos vencimientos. DT, ap. 1
Si tu contrato vencía en menos de 6 meses
El propietario aún puede avisar con 4 meses. DT, ap. 2
Si ya estás en las prórrogas anuales
Del año 6 al 8, o del 8 al 10 con empresa o entidad: sigues en ellas con las reglas de antes hasta que terminen; después se aplican las nuevas. DT, ap. 3
Si tu contrato se renueva solo según el Código Civil
Si ya había terminado y se renueva solo (tácita reconducción), entra en el régimen nuevo en el primer vencimiento después de 4 meses. Cuenta todo el tiempo desde el contrato original, y para ese vencimiento el propietario puede avisar con 4 meses. Los avisos para terminarlo enviados antes del 2 de octubre siguen valiendo y no dan indemnización. DT, ap. 5
Avisos de no renovar enviados antes del 2 de octubre
Siguen valiendo. Según la exposición de motivos, no dan derecho a indemnización, tampoco si el contrato se alarga con una prórroga extraordinaria. exposición de motivos · DT, ap. 4
La prórroga del Real Decreto-ley 26/2026
Duda abiertaAprobado el mismo día, creó otra prórroga extraordinaria. No se aplica si te corresponde la nueva prórroga de 5 años. Si se aplica a un contrato que el propietario decidió no renovar, el contrato termina al acabar esa prórroga, salvo que se acuerde una prórroga de al menos 5 años (7) o se firme un contrato nuevo. La disposición adicional dice que entonces hay indemnización salvo excepción; la exposición de motivos dice que los avisos anteriores al 2 de octubre no la dan. Para esos avisos antiguos, el texto deja la cuestión abierta. DA 1.ª, ap. 2
Estado
Pendiente de convalidaciónEs un real decreto-ley: ya se aplica, pero el Congreso debe convalidarlo o derogarlo en los 30 días siguientes a su promulgación (artículo 86 de la Constitución). Actualizaremos esta ficha cuando se conozca el resultado.
A 1 de octubre de 2026, el texto consolidado de la Ley de Arrendamientos Urbanos que publica el BOE ya incluye este cambio.
Qué no hace
No cambia la renta de los contratos en curso. Solo menciona límites de precio para contratos nuevos: la oferta de la excepción e) y el contrato nuevo que evita la prórroga de zona tensionada. exposición de motivos
Texto oficial y datos
Para profundizar
El resumen de cada artículo, los datos de la ley y sus cambios. Pulsa en cada apartado para verlo.
Artículo por artículo
6 artículos resumidos en lenguaje sencillo
Pulsa en un artículo para leer su texto oficial en el BOE.
Artículo único — Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
El contrato se prorroga 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) si no hay preaviso: 6 meses para el arrendador y 2 para el arrendatario. Si no se renueva, corresponde indemnización, salvo excepciones. Se prevén prórrogas extraordinarias de hasta 1 año por vulnerabilidad y 3 años en zonas tensionadas.
Disposición adicional primera
La prórroga extraordinaria del Real Decreto-ley 26/2026 no se aplica si procede la del artículo 10.1 de la Ley 29/1994. Si se aplica tras una comunicación válida de no prorrogar, el contrato termina al concluirla, salvo acuerdo de prórroga o nuevo contrato; puede corresponder indemnización. Se aclaran las referencias del artículo 10.
Disposición adicional segunda — Referencias normativas
Salvo lo previsto en la disposición adicional primera para el Real Decreto-ley 26/2026, las referencias de otras normas a los apartados 2 y 3 del artículo 10 de la Ley 29/1994, en su redacción anterior, se entenderán referidas a sus apartados quinto y sexto, respectivamente.
Disposición transitoria única — Contratos de arrendamiento vigentes
La nueva redacción del artículo 10 de la Ley 29/1994 se aplica a contratos vigentes cuando venzan después de su entrada en vigor. Si faltan menos de 6 meses, el arrendador puede avisar con 4 meses. En tácita reconducción, se aplica tras el primer vencimiento ocurrido una vez pasados 4 meses.
Disposición final primera — Título competencial
Este real decreto-ley se dicta conforme al artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española, que atribuye al Estado competencia exclusiva sobre legislación civil y las bases de las obligaciones contractuales, sin perjuicio de los derechos civiles, forales o especiales de las comunidades autónomas.
Disposición final segunda — Entrada en vigor
El Real Decreto-ley 27/2026 entra en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».
Estos resúmenes están escritos en lenguaje sencillo y generados con IA a partir del texto oficial. No son asesoramiento jurídico: lo que vale es el texto publicado en el BOE. Cómo los hacemos.
Información general
Tipo de ley, fechas, temas y leyes relacionadas
Leyes en las que se basa
- el art. 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre BOE-A-1994-26003
- Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo BOE-A-2019-3108
- el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre BOE-A-2026-20266
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