Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia
También conocida como: L 8/2012, L 8/12Esta ley regula el acceso a la vivienda en Galicia, estableciendo las normas para las viviendas protegidas, las ayudas y el uso de pisos vacíos.
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El texto completo y oficial de la ley, tal como lo publica el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Qué ha cambiado
11 modificaciones desde su publicación, de la más reciente a la más antigua.
- 31 de diciembre de 2025
Galicia amplía el parque público y regula los alojamientos compartidos
La ley incorpora los alojamientos compartidos como una nueva modalidad residencial y permite integrarlos en el parque público autonómico. También establece el sorteo como vía ordinaria para adjudicar viviendas de protección autonómica, con excepciones, y añade nuevas reglas para centros de servicios sociales y transmisiones de viviendas públicas.
Reforma BOE-A-2026-3385Ver qué cambió → - 31 de diciembre de 2024Reforma BOE-A-2025-2145Ver qué cambió →
- 29 de diciembre de 2023Reforma BOE-A-2024-2777Ver qué cambió →
- 13 de noviembre de 2023Reforma BOE-A-2023-24124Ver qué cambió →
- 30 de diciembre de 2022Reforma BOE-A-2023-6382Ver qué cambió →
- 31 de diciembre de 2021Reforma BOE-A-2022-3415Ver qué cambió →
- 26 de febrero de 2021Reforma BOE-A-2021-5210Ver qué cambió →
- 2 de mayo de 2019Reforma BOE-A-2019-7839Ver qué cambió →
- 9 de febrero de 2017Reforma BOE-A-2017-3823Ver qué cambió →
- 31 de diciembre de 2015Reforma BOE-A-2016-2017Ver qué cambió →
- 24 de junio de 2014Reforma BOE-A-2014-6656Ver qué cambió →
- 24 de julio de 2012Versión original BOE-A-2012-11415
Artículo por artículo
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Artículo 1 — Objeto
La Ley 8/2012 regula políticas públicas de vivienda, protección de usuarios, fianzas de arrendamientos, régimen de vivienda protegida, inspección y régimen sancionador en Galicia.
Artículo 2 — Ámbito de aplicación objetivo y territorial
La ley se aplica a edificios residenciales (nuevos o rehabilitados) en Galicia, desde la promoción y durante su vida útil. También a alojamientos protegidos y depósitos de fianzas en arrendamientos de fincas urbanas.
Artículo 3 — Derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada
Las personas físicas residentes legalmente en Galicia tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, que cumpla requisitos técnicos y calidad necesaria para satisfacer necesidades residenciales, conforme al Estatuto de autonomía y la Constitución española.
Artículo 4 — Glosario
Define términos clave: alojamiento compartido, calificaciones provisionales/definitivas, edificio, superficie útil (reglas de cómputo), uso residencial y vivienda protegida, calificada por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.
Artículo 5 — Requisitos de calidad de la edificación
La construcción y rehabilitación deben respetar el medio, ser sostenibles y cumplir condiciones de funcionalidad, seguridad, salubridad, accesibilidad y calidad. El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo promueve estos estándares.
Artículo 6 — Ahorro energético y fomento de materiales y de energías autóctonos
Las obras deben cumplir normativa básica y autonómica, priorizando ahorro energético/hídrico, energías renovables y materiales autóctonos no contaminantes. Los planes de apoyo garantizarán este cumplimiento.
Artículo 7 — Competencias de las administraciones locales
Los entes locales ejercen competencias de vivienda según la legislación local, urbanística y esta ley. Pueden suscribir convenios con otras administraciones y agentes sociales o privados del mercado de vivienda.
Artículo 8 — Las entidades de control de calidad y los laboratorios de ensayos de control
Las entidades de control deben mantener objetividad e independencia. Deben presentar declaración responsable en el Registro de Galicia para iniciar la actividad y suscribir seguro de responsabilidad civil.
Artículo 9 — Objeto
El libro del edificio contiene la documentación de la obra ejecutada. Se entrega a los usuarios finales para fomentar la conservación y establecer mecanismos de uso y mantenimiento durante la vida útil.
Artículo 10 — Contenido del libro del edificio
El libro del edificio incluye: identificación, documentación de obra, agentes, situación jurídica, garantías, planos, materiales, plan de mantenimiento y documentación futura.
Artículo 11 — Elaboración, entrega y custodia del libro del edificio
La dirección de obra elabora el libro y lo entrega al promotor. Este lo entrega a los propietarios o comunidad. Cada propietario recibe un manual individual. Los propietarios deben conservar, actualizar y facilitar el libro a arrendatarios o usuarios que lo soliciten.
Artículo 12 — Obligaciones generales de las personas propietarias y usuarias
Propietarios y usuarios deben mantener la vivienda en buen estado. La propiedad recae en el titular, quien se subroga en los deberes. Deben permitir inspecciones y documentar intervenciones en el libro del edificio.
Artículo 13 — Garantías de cumplimiento de las obligaciones
El ayuntamiento vela por el cumplimiento mediante inspecciones y órdenes. La administración autonómica adopta medidas de fomento, como fondos de reserva o seguros para daños extraordinarios y mantenimiento.
Artículo 14 — La publicidad en materia de vivienda
La publicidad de vivienda es toda comunicación comercial para transmitir o alquilar. Quienes intervienen en estas operaciones o servicios inmobiliarios deben cumplir esta ley y la normativa de consumo.
Artículo 15 — Carácter vinculante de la publicidad
La oferta y publicidad deben ser veraces y transparentes. Los datos sobre construcción, servicios y condiciones son vinculantes para el oferente y exigibles por el comprador o arrendatario, aunque no estén en el contrato.
Artículo 16 — Menciones obligatorias en la publicidad de las viviendas
La publicidad debe incluir: localización, estado (nueva/usada), régimen de protección, superficie útil y anexos, y datos completos del empresario responsable de la oferta comercial.
Artículo 17 — Publicidad sobre el precio
La publicidad de venta debe incluir los anexos vendidos conjuntamente, siempre incluidos en el precio. La de arrendamiento debe consignar el precio total de la renta, servicios accesorios y demás cantidades a asumir por el arrendatario.
Artículo 18 — Información previa a la venta
Antes de pagar anticipos, se debe entregar información escrita sobre: derecho de propiedad del suelo, licencias urbanísticas, descripción de superficie y materiales, elementos comunes con gastos, garantías de devolución, plazos de entrega y calificación de viviendas protegidas.
Artículo 19 — Información sobre el precio de venta
La oferta debe indicar el precio final total e incluir el IVA con su cuantía. Si se omite IVA o precio de anexos, se entiende incluido. No se impondrán al comprador gastos de escritura atribuidos al vendedor. El pago aplazado debe indicar la tasa anual equivalente.
Artículo 20 — Correspondencia entre la construcción y el proyecto
La construcción debe ajustarse al proyecto. Las modificaciones no pueden suprimir servicios ni alterar distribución sin consentimiento. Los materiales se sustituyen por otros de calidad análoga o superior sin variar el precio. El incumplimiento permite resolver el contrato.
Artículo 21 — Reserva de viviendas de futura construcción
La reserva de vivienda en construcción exige anticipo máximo del 1% del precio estimado. El pacto debe ser escrito, especificando características, plazos (máx. 15 días hábiles para formalizar) y fechas. Si no se formaliza, se pierden los anticipos, salvo que el promotor incumpla o el precio superelo
Artículo 22 — Pago de cantidades anticipadas a cuenta del precio total de la vivienda
El promotor puede cobrar anticipos. En viviendas protegidas, requiere autorización del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo. Cooperativas y comunidades deben depositar estos fondos en cuenta especial separada, usándolos solo para gastos de la promoción
Artículo 23 — Garantía de devolución de cantidades anticipadas
El promotor debe garantizar la devolución de anticipos con intereses legales si la construcción no inicia o concluye en plazo. La garantía cubre venta a terceros o cargas no pactadas. Se permite cualquier forma de garantía admitida en derecho, extinguiéndose tras la licencia de primera ocupación
Artículo 24 — Información y requisitos en la venta
Para vender viviendas finalizadas, se requiere licencia de primera ocupación y calificación definitiva (si protegidas). Debe entregarse documentación: garantías vicios, datos préstamo hipotecario, instrucciones uso, garantías instalaciones, estatutos comunidad, justificante deudas y referencia cata
Artículo 25 — Promotores
Se considera promotor cualquier persona física o jurídica, pública o privada, que decida, impulse, programa y financia obras de edificación para sí o para enajenación, entrega o cesión a terceros, con recursos propios o ajenos
Artículo 26 — Definición y naturaleza del Registro de Promotores de la Comunidad Autónoma de Galicia (RPG)
Se crea el Registro de Promotores (RPG) en Galicia para fomentar la calidad y transparencia. Deben inscribirse quienes promuevan vivienda, salvo quienes acrediten inscripción en registro equivalente. Es público, gestionado por la Consejería de Vivienda e Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, con
Artículo 27 — Inclusión de promotores en el Registro de Promotores de la Comunidad Autónoma de Galicia
La condición de promotor requiere inscripción previa en el RPG. Debe presentarse comunicación aportando: nombre, domicilio y fecha de constitución; medios materiales y personales; relación de obras ejecutadas en los últimos 10 años (Galicia, Estado, internacional); sanciones firmes en materia de viv
Artículo 28 — Organización y procedimiento
La organización, estructura, tipología de asientos y procedimiento de inscripción de los promotores en el registro se determinarán reglamentariamente.
Artículo 29 — Constitución de la fianza
La fianza en arrendamientos urbanos es obligatoria. Equivale a una mensualidad en viviendas y dos en otros usos. En arrendamientos de temporada (menos de un año), la fianza es proporcional al plazo, considerando que dos mensualidades corresponden a un año de duración.
Artículo 30 — Depósito de la fianza
Las personas arrendadoras deben depositar fianzas en el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo. En industria/negocio con local/vivienda, la fianza equivale a dos mensualidades o al 4% del valor catastral si no se estipula renta. Debe entregarse copia justificativa en un mes desde el ingreso.
Artículo 31 — Excepciones
No se exige fianza a administraciones públicas con cargo a presupuesto. Tampoco se exige en arrendamientos de temporada de duración igual o inferior a un mes.
Artículo 32 — Fianza de contratos de suministros y servicios
Las empresas y administraciones que presten suministros o servicios deben depositar en el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo las fianzas exigidas a los suscriptores de contratos de viviendas.
Artículo 33 — Naturaleza del depósito
El depósito es gratuito, sin intereses, y se considera ingreso de derecho público. Se destina a promoción, rehabilitación urbana, cooperación con ayuntamientos y fomento del alquiler, garantizando su devolución.
Artículo 34 — Formas de depósito de las fianzas
El depósito se realiza mediante autoliquidación web o en oficinas del Instituto, o mediante régimen de concierto con autorización expresa de la Administración. El silencio administrativo es desestimatorio.
Artículo 35 — Actualización de la fianza
En los primeros 5 años no hay actualización. En prórrogas, la fianza se iguala a una mensualidad (vivienda) o dos (otro uso). Tras 5 años, rige el pacto. Se debe notificar al Instituto y depositar la diferencia.
Artículo 36 — Devolución de la fianza
Extinguido el contrato, se solicita la devolución reglamentaria. Si la Administración no devuelve la fianza en un mes, devenga intereses legales. No se pagan intereses si la solicitud es tardía, inexistente o incompleta.
Artículo 37 — Ingreso de la fianza fuera de plazo
El depósito debe realizarse en plazo reglamentario. El ingreso fuera de plazo incrementa la fianza con intereses legales y posibles sanciones. La regularización voluntaria sin requerimiento exime de sanción, pero no de intereses.
Artículo 38 — Recaudación en vía de apremio
El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo puede usar la vía ejecutiva para cobrar fianzas no depositadas y sanciones por incumplimiento de la obligación de depósito.
Artículo 39 — Controversia entre las personas contratantes
La Administración autonómica no queda afectada por controversias entre las personas contratantes derivadas del arrendamiento, las cuales quedan reservadas a la jurisdicción ordinaria.
Artículo 40 — Depósito de fianzas por entidades de intermediación inmobiliaria
Las entidades de intermediación inmobiliaria deben informar por escrito a las personas arrendadoras sobre la obligación de realizar el depósito de fianza.
Artículo 41 — Convenios con colegios profesionales
El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo puede establecer convenios con colegios profesionales para la gestión y depósito de fianzas, regulando derechos y obligaciones.
Artículo 44 — Declaración de obra nueva
Notarías y registradores exigen licencia urbanística, certificación final y licencia de primera ocupación para obra nueva. Para obra en construcción, requieren conformidad administrativa y certificación técnica.
Artículo 45 — Clases de viviendas protegidas
En Galicia, las viviendas protegidas se clasifican en dos tipos: viviendas de promoción pública (VPP) y viviendas de protección autonómica (VPA).
Artículo 46 — Concepto
Las VPP son promovidas por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo. Solo personas físicas pueden adjudicarse para uso habitual, prohibiéndose segunda residencia salvo excepciones reglamentarias.
Artículo 47 — Modalidades de promoción pública de viviendas
La promoción pública incluye: construcción nueva, adquisición de nuevas o para rehabilitación, recuperación de viviendas, calificación de viviendas de otros promotores y formas concertadas con promotores públicos o privados.
Artículo 48 — Viviendas protegidas de promoción pública concertadas
El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo puede concertar con personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, para construir viviendas protegidas donde exista demanda acreditada, sujetas al mismo régimen jurídico.
Artículo 49 — Gestión de las viviendas protegidas de promoción pública con fines de inserción o asistenciales
El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo puede colaborar con administraciones públicas o entidades sin ánimo de lucro para destinar viviendas a personas que requieran especial atención social o económica.
Artículo 50 — Modos de acceso
El acceso se realiza por compraventa, arrendamiento u otros títulos. Queda prohibido el subarrendamiento, salvo excepciones. La segunda transmisión requiere certificado de pago del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.
Artículo 51 — Viviendas de promoción pública en copropiedad
El IGVS o entidad local puede establecer copropiedad con un máximo del 40% público. Los adjudicatarios asumen gastos y tributos. Pueden comprar la parte pública en cualquier momento, manteniéndose el régimen de vivienda protegida. La transmisión sigue las reglas generales de la ley.
Artículo 52 — Parque público autonómico de viviendas
El parque público autonómico incluye: viviendas promovidas o adquiridas por el IGVS o entidades públicas; alojamientos compartidos promovidos por el IGVS o entidades públicas; y viviendas protegidas en suelos públicos con derecho de superficie.
Artículo 53 — Conservación, administración y aseguramiento
Los adjudicatarios asumen conservación, mantenimiento y deben tener seguro de incendio. El IGVS promoverá la constitución de comunidades de propietarios o juntas administradoras. Reglamentariamente se determinará el funcionamiento de estas juntas y la participación de los residentes.
Artículo 54 — Pago de las viviendas de promoción pública y aplazamientos de pago
El impago genera liquidación con intereses y se puede exigir vía apremio. Excepcionalmente, por precariedad económica acreditada, el IGVS puede conceder aplazamientos o fraccionamientos previos. La resolución incluye liquidación, plazos y consecuencias del impago, siendo recurrible.
Artículo 55 — Locales en edificios de viviendas de promoción pública
Los locales complementarios pueden usarse para oficinas, comercio, cultura, etc. Pueden cederse gratuitamente a entidades sociales durante 10 años prorrogables. También pueden adquirirse o arrendarse directamente por administraciones públicas para servicios de interés público. El IGVS puede dar care
Artículo 56 — Concepto
Son VPA las promovidas por público/privado calificadas por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, y las para uso propio de comunidades, cooperativas, asociaciones o personas individuales.
Artículo 57 — Régimen jurídico
Solo personas físicas pueden ser adjudicatarias y usuarias de viviendas de protección autonómica. El régimen jurídico y tipos se determinan reglamentariamente.
Artículo 58 — Procedimiento de adjudicación
La adjudicación ordinaria es por sorteo entre inscritos en el Registro único. Se exceptúan arrendamientos a inscritos sin parentesco con promotores (con visado y declaración) y permutas por edificabilidad.
Artículo 59 — La calificación de las viviendas protegidas
La calificación provisional y definitiva se solicita al Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo. La resolución debe notificarse en 2 meses; silencio es desestimatorio. La denegación implica devolución de ayudas.
Artículo 60 — Duración del régimen de protección
La protección es permanente para viviendas públicas o del Instituto Gallego. Para el resto, dura 30 años desde la calificación, o 15 años si son de alquiler autonómico. Prevalece la normativa estatal si establece plazos superiores.
Artículo 61 — Extinción del régimen de protección y descalificación
El régimen de protección se extingue al cumplir el plazo. Si no hay asiento contradictorio en el Registro de la Propiedad en 6 meses tras el plazo, la vivienda se considera libre sin declaración administrativa. No se puede descalificar durante la protección.
Artículo 62 — Superficie
Las viviendas protegidas no pueden superar los 120 metros cuadrados de superficie útil. Reglamentariamente se determinará la superficie máxima para cada tipo de vivienda, sus anexos y la superficie máxima objeto de financiación calificada.
Artículo 63 — Personas beneficiarias
Pueden acceder residentes en Galicia o emigrantes retornados sin vivienda, acreditando ingresos. En liquidación de gananciales no se requieren requisitos. En herencias, debe transmitirse en 6 meses o arrendarse, salvo menores. Si fallece el adjudicatario, subrogarse permite a la unidad familiar.
Artículo 64 — Situaciones excepcionales en el régimen de acceso
Excepcionalmente acceden propietarios de vivienda en expropiación, separados/divorciados sin vivienda por sentencia, o por emergencias. Las entidades de crédito pueden adquirir por dación en pago para destinarlas a vivienda protegida.
Artículo 65 — Destino y ocupación
Las viviendas protegidas deben ser domicilio habitual. No se permiten segunda residencia ni otros usos salvo excepción legal. Se permite uso profesional con autorización del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo. La ocupación se realiza en plazos reglamentarios, salvo justa causa autorizada.
Artículo 66 — Precio de venta o renta
El precio de venta o renta máxima lo fija el Consejo de la Xunta de Galicia según localización, superficie y costes. Para alquiler autonómico, el incremento anual máximo es el IPC, sin superar el 3%. Prohibido sobreprecios. No se puede exigir compra de anexos no vinculados.
Artículo 67 — Limitaciones de la facultad de disponer
La transmisión inter vivos tiene plazos reglamentarios. El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo puede autorizar venta anticipada en casos excepcionales, exigiendo cancelación de préstamos y reintegro de ayudas con intereses. Las viviendas para alquiler pueden venderse previa autorización, subrog
Artículo 68 — Cláusulas obligatorias y visado de contratos
Los contratos de arrendamiento y transmisión de viviendas protegidas deben incluir cláusulas reglamentarias y presentarse para su visado ante el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo durante todo el período de protección legal.
Artículo 69 — Registro de la propiedad
Las limitaciones a la disposición de viviendas protegidas deben constar en la escritura pública y anotarse en el Registro de la Propiedad. Para ello, se debe aportar el contrato visado o certificado del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.
Artículo 70 — Arbitraje
La Administración de Galicia fomenta incluir cláusulas de arbitraje en contratos de compraventa y arrendamiento de viviendas protegidas para resolver controversias, conforme a su normativa.
Artículo 71 — Adquisición de derechos o facultades derivados de los regímenes jurídicos de protección de viviendas
No se adquieren por silencio administrativo derechos derivados de regímenes de protección de viviendas, contrariamente a lo dispuesto en esta ley y sus disposiciones de desarrollo.
Artículo 72 — Suelo para viviendas protegidas
El Instituto Gallego crea reservas de suelo para vivienda protegida. Los ayuntamientos pueden recibir locales comerciales o hasta el 20% de viviendas por coste de construcción si ceden suelo. El cambio de uso de locales a vivienda requiere autorización y calificación como protegida.
Artículo 73 — Del Registro Único de Demandantes de Vivienda de la Comunidad Autónoma de Galicia
El Registro Único es público. La inscripción requiere declaración responsable. Hay baja automática por no comunicar cambios o renunciar a vivienda adjudicada sin causa justificada, con prohibición de reinscripción por un año. Están exentas las promociones para uso propio y realojos urbanísticos.
Artículo 74 — Reservas
El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo puede reservar viviendas para movilidad reducida (≥33%), familias numerosas, monoparentales, jóvenes (<36) o mayores (>65), y víctimas de violencia de género. Las reservas no superan el 30% de las viviendas, salvo excepciones reglamentarias.
Artículo 74 bis — Procedimiento extraordinario de adjudicación directa de las viviendas protegidas de promoción pública de titularidad del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo
El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo adjudica directamente viviendas protegidas por urgencia (catástrofes, vulnerabilidad, violencia de género). El procedimiento lo inicia la Comisión Provincial de la Vivienda. La resolución es firme.
Artículo 75 — Derechos de tanteo y retracto
El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo tiene derecho de tanteo y retracto en segundas transmisiones de viviendas protegidas. No aplica entre parientes hasta tercer grado, cónyuges o transmisiones gratuitas entre ascendentes/descendientes.
Artículo 76 — Procedimiento para el ejercicio del derecho de tanteo
El propietario debe notificar la venta. El Instituto puede ejercer el tanteo en 30 días naturales. Si la notificación es defectuosa, el plazo se suspende. Transcurridos 30 días sin ejercicio, se entiende renuncia. La notificación caduca a los 6 meses.
Artículo 77 — Procedimiento para el ejercicio del derecho de retracto
El comprador debe notificar la venta en un mes. El Instituto puede ejercer el retracto en 60 días naturales si no hubo notificación, esta fue defectuosa o las condiciones difieren. La notaría debe notificar la transmisión si no constaba previamente.
Artículo 78 — Constancia registral
Las limitaciones y cargas deben inscribirse en el registro. No se inscribirán transmisiones de viviendas protegidas sin acreditar las notificaciones previas.
Artículo 79 — Precio de la transmisión
El tanteo y retracto se ejercen por el precio máximo legal o el convenido si es inferior. En promoción pública, la Administración descontará el precio aplazado no satisfecho.
Artículo 80 — Competencia para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto
Corresponde a la persona que dirige el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.
Artículo 81 — Causas
Procede desahucio administrativo por impago de rentas/servicios, sanción firme por infracción grave, falta de uso como vivienda habitual sin autorización, cesión/subarrendamiento, uso indebido, ocupación sin título, obras que alteren la vivienda o causen deterioros graves, incumplimiento de la oblig
Artículo 82 — Procedimiento
Por impago, se requiere pago en 15 días con recargo del 10% si no se abona. Para otras causas, se notifica la causa y se concede plazo de 15 días para alegaciones. La resolución concede 15 días para entregar llaves bajo apercibimiento de lanzamiento. Se requiere autorización judicial para entrar en
Artículo 83 — Suspensión del procedimiento
No podrá iniciarse o se suspenderá el procedimiento de desahucio mientras no se resuelva una solicitud de subrogación en el contrato de la vivienda formulada por las personas que formen parte de la unidad familiar.
Artículo 84 — Precinto cautelar
Acordado el desahucio, el órgano competente podrá acordar el precinto cautelar de la vivienda para asegurar la eficacia de la resolución que pudiese recaer.
Artículo 85 — Competencia
Corresponde a la directora o director general del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo la competencia para incoar y resolver los procedimientos de desahucios, designar a la persona instructora y secretaria, así como a las personas que deban llevar a cabo el lanzamiento y acordar el precinto caut
Artículo 86 — Objeto y personas beneficiarias
La adquisición onerosa de viviendas libres, usadas, rehabilitadas o nuevas puede ser protegida si cumple requisitos reglamentarios o los de vivienda de protección autonómica.
Artículo 87 — Convenios para actuaciones protegidas en venta
El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo puede establecer convenios con diversos agentes para facilitar el acceso a la vivienda en propiedad y poner en mercado viviendas en primera transmisión.
Artículo 88 — Objeto y actuaciones protegidas en arrendamiento
Las administraciones impulsan el alquiler y la compra. Se fomenta la movilización de viviendas vacías y el acceso a colectivos vulnerables, jóvenes y víctimas de violencia. También se apoya el alquiler con opción de compra.
Artículo 89 — Alojamientos compartidos
Los alojamientos compartidos pueden ser protegidos. Tienen carácter residencial. Cada alojamiento debe tener 30 m² útiles. El aparcamiento es 1 plaza por cada 150 m² de superficie privativa.
Artículo 89 bis — Alojamientos compartidos para la juventud
El Instituto Gallego promueve alojamientos compartidos para jóvenes menores de 36 años. La estancia máxima es de 3 años, prorrogable hasta 7 años. Se establecen requisitos de acceso y gestión mediante convenio.
Artículo 90 — Objeto
La rehabilitación residencial es prioritaria para garantizar vivienda digna y proteger patrimonio, medio ambiente y territorio.
Artículo 91 — Fomento de actuaciones de rehabilitación
El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo desarrolla políticas de rehabilitación con criterios de accesibilidad y ahorro energético. Los programas pueden incluir ayudas, préstamos subsidiados, anticipos e incentivos fiscales.
Artículo 92 — Concepto y régimen de las actuaciones protegidas
Son actuaciones protegidas las calificadas por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo que cumplan requisitos reglamentarios. Los programas pueden establecer régimen de uso y duración según ayudas percibidas.
Artículo 93 — Tipos de actuaciones protegidas
Las actuaciones protegidas se califican como rehabilitación aislada o área de rehabilitación integral por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.
Artículo 94 — Rehabilitación aislada
La rehabilitación aislada conserva edificios y viviendas para mejorar condiciones de vida, posibilitar uso residencial y mantener características arquitectónicas, adaptándose al entorno.
Artículo 95 — Actuaciones en el área de rehabilitación integral
La rehabilitación integral mejora viviendas deterioradas en zonas urbanas y rurales. La Comunidad Autónoma de Galicia declara estas actuaciones, cuyo régimen jurídico se fija reglamentariamente.
Artículo 96 — Actuaciones directas del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo
El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo puede ejecutar directamente obras de rehabilitación, regeneración o renovación. Las viviendas resultantes pueden ser libres o protegidas.
Artículo 97 — Oficinas de rehabilitación
El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo dispone de oficinas de rehabilitación para coordinar programas. Estas pueden instrumentalizarse mediante convenios con ayuntamientos u otras entidades locales.
Artículo 98 — Expropiación en las viviendas protegidas de promoción pública
Se expropian viviendas protegidas por: no ser vivienda habitual más de 6 meses, uso no autorizado, tener otra vivienda pública o falsedad en datos. El Instituto incoa expediente. El justiprecio descuenta ayudas y se corrige según normas de segunda transmisión.
Artículo 99 — Expropiación en materia de accesibilidad
Se expropiona por no hacer obras de accesibilidad tras requerimiento. Afecta solo a elementos necesarios. La comunidad debe justificar necesidad con informe técnico y memoria, acreditando imposibilidad de alternativas menos gravosas.
Artículo 101 — Competencias y actividad inspectora
El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo inspecciona viviendas protegidas. El personal es agente de la autoridad, con actas probatorias. Pueden entrar en inmuebles respetando la intimidad para investigar, proponer medidas o sanciones.
Artículo 102 — Información y colaboración
Administraciones, compañías de servicios y inmobiliarias deben facilitar datos a inspectores sin consentimiento. Los municipios aportan empadronamiento. Los adjudicatarios deben permitir la entrada para verificar el estado de la vivienda.
Artículo 103 — Clases
Son infracciones administrativas las acciones u omisiones tipificadas en la ley. Se clasifican en leves, graves y muy graves según su naturaleza y el bien jurídico afectado.
Artículo 104 — Infracciones leves
Infracciones leves incluyen: inexactitudes documentales, no notificar cambios menores, no entregar documentación, no depositar fianzas, no visar contratos segundas transmisiones, no reparar, no constituir juntas, no comunicar cambios, no ocupar plazo, uso indebido elementos comunes, falta seguro-inc
Artículo 105 — Infracciones graves
Se tipifican 24 infracciones graves en vivienda gallega: no adecuar la obra, incumplir requisitos de venta o pago anticipado, omitir cláusulas obligatorias, no registrar el libro del edificio, suministrar servicios sin licencia, publicidad falsa, obstruir inspecciones, no visar contratos, no destinar la vivienda a domicilio habitual, obras no autorizadas, denuncias falsas y no desocupar en plazo.
Artículo 106 — Infracciones muy graves
Infracciones muy graves: falsedad en certificaciones, incumplimiento reiterado (4 años) por laboratorios/entidades, uso sin licencia, datos falsos reiterados, defectos graves en viviendas protegidas, venta/alquiler sin autorización, precios superiores, falsedad para calificación/adjudicación/préstam
Artículo 107 — Responsabilidad
Se sanciona a responsables por acción u omisión. En personas jurídicas, también a directores que autorizaron la infracción. Las sanciones son independientes entre sí. Se sanciona por vivienda afectada. La responsabilidad sigue el reparto de funciones legal.
Artículo 108 — Multas y graduación
Multas: leves 300-3.000€; graves 3.001-30.000€; muy graves 30.001-600.000€. Para viviendas protegidas: leves 150-1.500€; graves 1.501-15.000€; muy graves 15.001-30.000€. Se ajustan al beneficio obtenido. Cumplimiento puede condonar hasta 75%.
Artículo 109 — Medidas complementarias
Inhabilitación hasta 6 años (graves) o 10 (muy graves) para promociones protegidas. Pérdida de ayudas con devolución. Resolución de contratos o expropiación en promoción pública. El registro se mantiene por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.
Artículo 110 — Reposición, indemnización, reintegro y reparación
Las sanciones son compatibles con la reposición del estado original, indemnización de daños y reintegro de cantidades indebidas. Se pueden exigir obras de reparación y conservación para adecuar la edificación al proyecto o normativa vigente.
Artículo 111 — Competencias
Las sanciones las imponen las jefaturas territoriales o el órgano equivalente de la consejería de vivienda.
Artículo 112 — Plazo máximo
El plazo máximo para resolver es de 12 meses desde la incoación. Se suspende/amplía según la Ley 30/1992 y se interrumpe si la persona interesada paraliza el procedimiento.
Artículo 113 — Ejecución forzosa
Se aplica ejecución forzosa. Si hay obras, se permiten prórrogas máx. mitad del plazo. Multas coercitivas de 300-6.000€/mes hasta cubrir coste obras. Si supera, ejecución subsidiaria.
Artículo 114 — Finalización por mutuo acuerdo
La ejecución forzosa finaliza por mutuo acuerdo si la propietaria acepta el programa de actuaciones de la Administración para adecuar la vivienda a la normativa.
Artículo 115 — Plazos
Infracciones prescriben en: 10 años (muy graves), 4 (graves), 2 (leves). Sanciones en: 3, 2 y 1 año. Interrumpido al iniciar procedimiento con conocimiento. Sanciones desde resolución firme.
Disposición adicional primera — Registro de Agentes de la Edificación
El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo gestiona el Registro de Agentes de la Edificación, integrando en él a entidades de control de calidad, laboratorios y promotores.
Disposición adicional segunda — De los negocios del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo con las entidades declaradas como medio propio
El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo puede celebrar negocios con entidades de medio propio para crear suelo, pagando con parcelas lucrativas dentro de la misma provincia.
Disposición adicional tercera — Efectos del silencio administrativo
El silencio administrativo desestima solicitudes de calificación, modificación, descalificación, autorización de disposición, visado de contratos, actuaciones protegidas renuncias, adjudicaciones e cambios de régimen de viviendas protegidas.
Disposición adicional cuarta — De las cuantías de las sanciones
Las cuantías de las sanciones pueden actualizarse por decreto del Consejo de la Xunta tres años después de la entrada en vigor de la ley. Las actualizaciones posteriores pueden ser anuales si las circunstancias económicas y sociales lo requieren.
Disposición adicional quinta — Viviendas de promoción pública descalificadas por la disposición final primera de la Ley 18/2008, de 29 de diciembre, de vivienda de Galicia
Las viviendas públicas descalificadas en patrimonio del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo se reclasifican como protegidas y se adjudican según procedimientos administrativos, inscribiéndose en el Registro de la Propiedad.
Disposición adicional sexta — Derecho a la vivienda y necesaria asunción por la Administración de sus responsabilidades económicas con carácter previo a la demolición e impedimento de usos
Titulares de viviendas con título anulado tienen derecho a residir hasta la indemnización. La Administración asume responsabilidad previa a la demolición. No hay indemnización con dolo/negligencia grave. El pago condiciona el abandono.
Disposición adicional séptima — Derecho al ejercicio de actividad comercial o industrial y necesaria asunción por la Administración de sus responsabilidades económicas con carácter previo a la demolición y al impedimento de usos
El régimen de la disposición adicional sexta se aplica a edificaciones comerciales o industriales con títulos anulados en planeamientos en curso.
Disposición adicional octava — Dación en pago
El Gobierno de Galicia adoptará medidas para paliar dificultades con créditos hipotecarios, incluyendo el Real decreto ley 6/2012 y otras disposiciones reglamentarias.
Disposición adicional novena
Los planes generales deben reservar suelo para vivienda protegida (30% edificabilidad). Se aplica fórmula basada en inscritos en el Registro Único. El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo publica anualmente el porcentaje. Los ayuntamientos con <5.000 habitantes y sin nuevos desarrollos se eximen
Disposición adicional décima
Las reservas para vivienda protegida evitan la segregación territorial. En suelo urbano no consolidado y urbanizable delimitado, la reserva es al menos la mitad del PRTC, salvo excepciones en suelo urbanizable no delimitado con baja edificabilidad.
Disposición adicional decimoprimera
Se modifica el plan de etapas urbanístico para incluir plazos de cumplimiento de deberes de propietarios, como urbanización y edificación.
Disposición adicional decimosegunda
La revisión del planeamiento sigue el mismo procedimiento. No se requiere informe previo si no hay reclasificación ni incremento de intensidad. La delimitación de suelo rural sigue un procedimiento específico.
Disposición adicional decimotercera
En suelos con 10% cesión al ayuntamiento, el 50% de la edificabilidad residencial debe destinarse a viviendas protegidas públicas, de régimen especial o equivalentes, salvo falta de demanda.
Disposición adicional decimocuarta
Los plazos para edificar o rehabilitar los fija el planeamiento, siendo de dos años por defecto. Se conceden prórrogas máximas de un año. El incumplimiento en viviendas protegidas permite la expropiación por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo o el ayuntamiento.
Disposición adicional decimoquinta
Los ayuntamientos podrán establecer procedimientos abreviados para obtener licencias de obras menores al solicitarlas.
Disposición adicional decimosexta
Los municipios podrán conceder prórrogas de plazos de licencia, previa solicitud antes de su conclusión, si la licencia es conforme con la ordenación vigente. La prórroga no supera el plazo inicial.
Disposición adicional decimoséptima
Al suelo no urbanizable o rústico se le aplica íntegramente esta ley. Mediante modificación del planeamiento, justificadamente, podrán imponerse mayores limitaciones.
Disposición adicional decimoctava
Se modifica la letra c) del apartado 7 del artículo 5 del Texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado por el Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julio.
Disposición adicional decimonovena — Plazos para dictar y notificar las resoluciones de diversos procedimientos en materia de vivienda
Las resoluciones de desahucio administrativo y adjudicación de viviendas protegidas de promoción pública deben dictarse y notificarse en un plazo máximo de un año.
Disposición adicional vigésima — Posibilidad excepcional de concesión de exenciones, condonaciones, rebajas y moratorias en el pago de los recibos de alquiler de viviendas y locales del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo
El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, con autorización del Consejo de la Xunta, puede conceder exenciones, condonaciones, rebajas y moratorias en el pago de alquileres de viviendas y locales en casos excepcionales de marcado carácter social.
Disposición adicional vigesimoprimera — Ayudas del bono de alquiler social y del bono de alquiler social para víctimas de violencia de género otorgadas por la Administración autonómica
Las ayudas del bono de alquiler social y para víctimas de violencia de género tienen carácter asistencial. La normativa regulará requisitos y procedimiento, aplicando principios de publicidad, transparencia, concurrencia, objetividad, igualdad y no discriminación.
Disposición adicional vigesimosegunda — Fondo de cooperación con los ayuntamientos para el apoyo a la financiación de la promoción de vivienda protegida de nueva construcción
Se crea un fondo sin personalidad jurídica para préstamos sin intereses a ayuntamientos que financien vivienda protegida nueva o suelo. Se financia con fianzas de arrendamiento, lo gestiona el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo con contabilidad separada. Los ayuntamientos no pueden compensarde
Disposición adicional vigesimotercera
Corresponde a los ayuntamientos la competencia para emitir los documentos acreditativos de la concurrencia o no de la vulnerabilidad económica, según los artículos 439, 655 bis y 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Disposición adicional vigesimocuarta — Competencia para la declaración de zonas de mercado residencial tensionado reguladas en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
El Instituto Gallego de la Vivienda declara zonas tensionadas previa solicitud municipal, mesa sectorial y documentación. La vigencia es de 3 años, prorrogable anualmente. El ayuntamiento debe aprobar plan corrector en 2 meses. Silencio negativo tras 6 meses.
Disposición adicional vigesimoquinta — Régimen de la vivienda protegida a los efectos de lo previsto en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
En Galicia, el destino, régimen de ocupación y duración de la vivienda protegida se rigen por la legislación autonómica, conforme a la Ley 12/2023, sin importar si el suelo es de reserva.
Disposición adicional vigesimosexta — Condiciones de habitabilidad de los alojamientos compartidos
Los alojamientos compartidos en Galicia deben tener zonas de estar, cocinar, comer, dormir y aseo independiente. Incluyen espacios comunes como lavadero, secado, flexible y aseos. Se fijan superficies mínimas (ej. cocina 5-9 m²), dimensiones de plazas de aparcamiento (4,70x2,40 m) y equipamiento (ej
Disposición adicional vigesimoséptima — Reserva de plazas de aparcamientos para alojamientos compartidos
La reserva de plazas de aparcamiento para alojamientos compartidos se aplica a los instrumentos urbanísticos aprobados antes del 1 de enero de 2026.
Disposición transitoria primera — Medidas de mejora del acceso a la vivienda y de eliminación de stock de vivienda
El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo gestiona una bolsa de viviendas terminadas para venta o alquiler con opción de compra. El 40% de la renta de los 3 primeros años se descuenta del precio de compra. El programa finaliza el 31 de diciembre de 2014.
Disposición transitoria segunda — Procedimientos de calificación y regímenes de protección pública anteriores a la entrada en vigor de esta ley
Los procedimientos de calificación de vivienda protegida iniciados antes de la ley se rigen por la normativa vigente al presentar la solicitud. Las viviendas calificadas se rigen por su normativa específica. La duración del régimen aplica a viviendas del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.
Disposición transitoria tercera — Retroactividad sobre la dación en pago en la vivienda protegida
La norma favorable sobre dación en pago en vivienda protegida se aplica retroactivamente a las viviendas calificadas antes de la entrada en vigor de la ley.
Disposición transitoria cuarta — Acceso a la vivienda de las mujeres víctimas de violencia de género
Hasta el desarrollo reglamentario, las condiciones de acceso a la vivienda para mujeres víctimas de violencia de género se mantienen en cualquier modalidad de la Xunta de Galicia, aplicando directamente las leyes si suponen trato más favorable.
Disposición transitoria quinta — Disposiciones sancionadoras
Los procedimientos sancionadores iniciados antes de la entrada en vigor de la ley se concluyen según la normativa vigente al dictar el acuerdo de incoación, salvo que la nueva ley sea más favorable.
Disposición transitoria sexta — Reserva de suelo para vivienda protegida en los planes generales en tramitación
Los planes generales en tramitación sin aprobación provisional deben adaptarse a la ley. Los con aprobación provisional pueden adaptarse o continuar según la Ley 6/2008. La adaptación no requiere nueva información pública salvo modificaciones sustanciales.
Disposición transitoria séptima — Reserva de suelo para vivienda protegida en los planes generales aprobados
La reserva de suelo para vivienda protegida en planes municipales mantiene su vigencia. Los ayuntamientos pueden ajustarla según la demanda. La actualización respeta la distribución por polígono. Los planes en tramitación pueden optar por los nuevos porcentajes.
Disposición transitoria octava — Declaración de obra nueva
A las viviendas con licencia concedida o solicitada antes de la entrada en vigor de la Ley 18/2008 no les será exigible el otorgamiento de la licencia de primera ocupación, a efectos de la declaración de obra nueva.
Disposición transitoria novena — Garantía del derecho a la vivienda
Lo previsto en la disposición adicional sexta de esta ley se aplica a los titulares de viviendas construidas al amparo de un título anulado antes de la entrada en vigor de la presente ley.
Disposición transitoria décima — Procedimientos de adjudicación de viviendas de protección autonómica en régimen de arrendamiento en tramitación
Los procedimientos de adjudicación de viviendas de protección autonómica en arrendamiento en tramitación el 1 de enero de 2026 se rigen por la normativa vigente al inicio del procedimiento.
Disposición transitoria décimo primera — Excepciones al cumplimiento de los requisitos de acceso a las viviendas protegidas
Las solicitudes de excepción a requisitos de acceso presentadas antes del 1 de enero de 2026 continúan su tramitación conforme al régimen vigente. Las autorizaciones otorgadas bajo el artículo 58 (vigente hasta esa fecha) mantienen sus efectos.
Disposición derogatoria primera
Se deroga la Ley 18/2008, de 29 de diciembre, de vivienda de Galicia, así como las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a la presente ley.
Disposición derogatoria segunda
Se derogan los apartados 10 y 13 del artículo 47, el apartado 3 del artículo 174 y el apartado 6 del artículo 177 de la Ley 9/2002, de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia.
Disposición final primera — Desarrollo reglamentario
El Consejo de la Xunta de Galicia tiene la facultad de desarrollar reglamentariamente el contenido de la Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia.
Disposición final segunda — Entrada en vigor
La ley entra en vigor a los veinte días de su publicación en el Diario Oficial de Galicia.
Información general
Notas oficiales
Publicada en el DOG núm. 141, de 24 de julio de 2012.
Leyes en las que se basa
- art. 13.2 del Estatuto aprobado por Ley Orgánica 1/1981, de 6 de abril BOE-A-1981-9564
- art. 24 de la Ley 1/1983, de 22 de febrero BOE-A-1983-23788
- arts. 47.10 y 13, 174.3 y 177.6 y MODIFICA determinados preceptos de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre BOE-A-2003-1267
- Ley 18/2008, de 29 de diciembre BOE-A-2009-4448
- el art. 5.7.c) del Decreto Legislativo 1/2011, de 28 de julio BOE-A-2011-18161
Leyes que la modifican
- en la Cuestión 6833/2013, la pérdida de objeto respecto de los apartados 1, párrafo 1, y 2 de la disposición adicional 6 y la INADMISIÓN de todo lo demás, por Sentencia 149/2014, de 22 de septiembre BOE-A-2014-11018
- en la Cuestión 6037/2013, la inconstitucionalidad y nulidad del inciso indicado de la disposición adicional 6.2 y la desestimación de todo lo demás, por Sentencia 82/2014, de 28 de mayo BOE-A-2014-6656
- el art. 99.1 y 104.m), por Ley 13/2015, de 24 de diciembre BOE-A-2016-2017
- el art. 72 y SE AÑADE la disposición adicional 19, por Ley 2/2017, de 8 de febrero BOE-A-2017-3823
- los arts. 33.3, 96 y 100, por Ley 1/2019, de 22 de abril BOE-A-2019-7839
- los arts. 55, 60, 61, 63, 66 y SE AÑADE las disposiciones adicionales 20 y 21, por Ley 9/2021, de 25 de febrero BOE-A-2021-5210
- los arts. 33, 108, disposiciones adicionales 3 y 21, y SE AÑADE el 74 bis y la adicional 22, por Ley 18/2021, de 27 de diciembre BOE-A-2022-3415
- el art. 52.2, por Ley 6/2023, de 2 de noviembre BOE-A-2023-24124
- los arts. 4, 60.1 y las referencias indicadas; SUPRIME los arts. 42 y el 43, por Ley 7/2022, de 27 de diciembre BOE-A-2023-6382
- las disposiciones adicionales 23 a 25, por Ley 10/2023, de 28 de diciembre BOE-A-2024-2777
- determinados preceptos y SE AÑADE el art. 89 bis, por Ley 5/2024, de 27 de diciembre BOE-A-2025-2145
- determinados preceptos y SE AÑADE las disposiciones adicionales 26, 27 y transitorias 10 y 11, por Ley 5/2025, de 23 de diciembre BOE-A-2026-3385
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