Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal
También conocida como: L 49/1960, L 49/60Es la ley que regula cómo funcionan las comunidades de vecinos, los derechos y obligaciones de los propietarios y cómo se toman las decisiones.
Los resúmenes de esta página están escritos en lenguaje sencillo y generados con IA a partir del texto oficial. No son asesoramiento jurídico: lo que vale es el texto publicado en el BOE. Cómo los hacemos.
El texto completo y oficial de la ley, tal como lo publica el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Qué ha cambiado
20 modificaciones desde su publicación, de la más reciente a la más antigua.
- 21 de marzo de 2026
Las comunidades podrán instalar aerotermia y geotermia como energías renovables
La Ley de Propiedad Horizontal incluye expresamente la aerotermia y la geotermia entre los sistemas de energía renovable que pueden instalarse en edificios, junto con las infraestructuras necesarias para nuevos suministros energéticos colectivos. El cambio forma parte de un real decreto-ley con medidas sobre distintas materias.
Reforma BOE-A-2026-6544Ver qué cambió → - 24 de julio de 2025Reforma BOE-A-2025-15313Ver qué cambió →
- 25 de junio de 2025Reforma BOE-A-2025-12857Ver qué cambió →
- 3 de enero de 2025Reforma BOE-A-2025-76Ver qué cambió →
- 28 de diciembre de 2023Reforma BOE-A-2023-26452Ver qué cambió →
- 15 de junio de 2022Reforma BOE-A-2022-9838Ver qué cambió →
- 6 de octubre de 2021Reforma BOE-A-2021-16230Ver qué cambió →
- 5 de marzo de 2019Reforma BOE-A-2019-3108Ver qué cambió →
- 24 de enero de 2019Reforma BOE-A-2019-799Ver qué cambió →
- 18 de diciembre de 2018Reforma BOE-A-2018-17293Ver qué cambió →
- 6 de octubre de 2015Reforma BOE-A-2015-10727Ver qué cambió →
- 27 de junio de 2013Reforma BOE-A-2013-6938Ver qué cambió →
- 2 de agosto de 2011Reforma BOE-A-2011-13241Ver qué cambió →
- 24 de noviembre de 2009Reforma BOE-A-2009-18733Ver qué cambió →
- 3 de diciembre de 2003Reforma BOE-A-2003-22066Ver qué cambió →
- 8 de enero de 2000Reforma BOE-A-2000-323Ver qué cambió →
- 8 de abril de 1999Reforma BOE-A-1999-7858Ver qué cambió →
- 5 de mayo de 1992Reforma BOE-A-1992-9548Ver qué cambió →
- 22 de junio de 1990Reforma BOE-A-1990-14415Ver qué cambió →
- 27 de febrero de 1988Reforma BOE-A-1988-4823Ver qué cambió →
- 23 de julio de 1960Versión original BOE-A-1960-10906
Artículo por artículo
Qué dice cada artículo, en lenguaje sencillo (27 artículos con resumen).Pulsa en un artículo para leer su texto oficial en el BOE.
Artículo primero
Regula la propiedad horizontal (art. 396 CC). Se consideran locales las partes con aprovechamiento independiente y salida a elemento común o vía pública.
Artículo segundo
Aplica a: comunidades constituidas (art. 5); sin título constitutivo (art. 396 CC); complejos inmobiliarios privados; subcomunidades; entidades urbanísticas si sus estatutos lo disponen.
Artículo tercero
Cada piso/local tiene propiedad exclusiva sobre su espacio y anejos señalados, y copropiedad de elementos comunes. Se asigna una cuota de participación (centésimas) para cargas y beneficios, invariable salvo arts. 10 y 17.
Artículo cuarto
La acción de división no procede para cesar la propiedad horizontal. Solo puede ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, si la proindivisión no fue establecida para servicio común.
Artículo quinto
El título constitutivo describe el inmueble y cada piso/local (número, extensión, linderos, planta, anejos). Fija la cuota de participación basada en superficie útil, emplazamiento y uso. Puede contener reglas privativas no inscritas.
Artículo sexto
Los propietarios pueden fijar normas de régimen interior para la convivencia, obligatorias mientras no se modifiquen según el procedimiento de administración.
Artículo séptimo
El propietario puede modificar su vivienda si no altera la seguridad o estructura, avisando a la comunidad. Quedan prohibidas actividades molestas o ilícitas; el presidente puede exigir su cesación y, si persisten, demandar. La sentencia puede privar el uso hasta 3 años o lanzar al ocupante. Para alquiler turístico (art. 5.e LAU), se requiere aprobación expresa de la comunidad.
Artículo noveno
Propietarios deben respetar elementos comunes, mantener su piso, permitir reparaciones, contribuir a gastos (créditos preferentes) y fondo de reserva (mín. 10%). Transmitentes declaran deudas. Deben comunicar domicilio y cambio titularidad. Notificaciones válidas en tablón si no hay otro medio.
Artículo diez
Obras obligatorias sin acuerdo previo: mantenimiento, accesibilidad (hasta 12 mensualidades o 75% subvención), ocupación común, reformas estructurales en rehabilitación y división de locales. Coste para la comunidad. Oposición a sanciones.
Artículo trece
Los órganos de gobierno son la Junta, presidente, vicepresidente, secretario y administrador. El presidente se elige entre propietarios o por sorteo, dura un año y representa legalmente a la comunidad. Los cargos de secretario y administrador pueden acumularse o separarse. Si hay 4 o menos
Artículo catorce
La Junta nombra cargos, aprueba presupuestos, obras, estatutos y normas de régimen interior, y decide sobre asuntos de interés general.
Artículo quince
La asistencia es personal o por representación. Los morosos sin deuda judicialmente impugnada pueden asistir pero no votar. El acta refleja esta privación.
Artículo dieciséis
La Junta se reúne anual y extraordinariamente. La convocatoria la hace el presidente con 6 días de antelación. Si falta quórum, hay segunda convocatoria sin quórum: mismo día (30 min después) o en 8 días (con 3 días de aviso).
Artículo diecisiete
La Junta de propietarios aprueba acuerdos por mayorías específicas. Telecomunicaciones/energía: 1/3 votos y cuotas. Accesibilidad/eficiencia: mayoría simple (límite 12 mensualidades). Portería/renovación: 3/5. Innovaciones: 3/5 (límite 3 mensualidades, disidente no obligado). Carga vehículos: soloav
Artículo dieciocho
Los acuerdos se impugnan en 3 meses (1 año si contrarios a ley). La impugnación no suspende ejecución salvo cautelar. El accionista debe estar al corriente de pagos.
Artículo diecinueve
Los acuerdos de la Junta se reflejan en actas diligenciadas por el Registrador. El acta debe incluir fecha, asistentes, orden del día y acuerdos. Se firma en la reunión o en 10 días. El secretario custodia los libros y conserva documentación relevante durante cinco años.
Artículo veinte
El administrador vela por el buen régimen, prepara presupuestos, atiende reparaciones urgentes, ejecuta acuerdos, actúa como secretario y custodia documentación.
Artículo veintiuno — Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje
La Junta puede acordar medidas frente a la morosidad, como intereses superiores al legal o privación temporal de servicios, sin carácter retroactivo. La comunidad puede reclamar judicialmente las deudas mediante proceso monitorio, acompañando certificado de deuda y notificación. Si el deudor
Artículo veintidós
La comunidad responde con sus fondos. Subsidiariamente, el acreedor puede exigir a cada propietario su cuota insatisfecha tras requerimiento. El propietario puede oponerse si acredita estar al corriente de pago. Si paga al requerimiento, asume las costas proporcionales.
Artículo veintitrés
El régimen de propiedad horizontal se extingue por destrucción del edificio (coste reconstrucción >50% valor finca, salvo seguro o pacto) o por conversión en propiedad/copropiedad ordinarias.
Artículo veinticuatro
Los complejos inmobiliarios privados con varias edificaciones y elementos comunes pueden constituirse en una sola comunidad o en una agrupación de comunidades. La agrupación tiene la misma situación jurídica que las comunidades, con Junta compuesta por presidentes. Los acuerdos de la agrupación
Disposición adicional
El fondo de reserva se constituye al aprobarse el primer presupuesto. Inicialmente debe ser ≥2,5% del presupuesto. Posteriormente debe alcanzar el mínimo del artículo 9. No puede bajar del mínimo legal. Las cantidades usadas para obras del artículo 10 se computan para el mínimo y se reintegran al inicio del siguiente ejercicio.
Disposición adicional primera
El fondo de reserva se constituye al aprobarse el primer presupuesto. Inicialmente debe ser ≥2,5% del presupuesto. Posteriormente debe alcanzar el mínimo del artículo 9. No puede bajar del mínimo legal. Las cantidades usadas para obras del artículo 10 se computan para el mínimo y se reintegran al inicio del siguiente ejercicio.
Disposición adicional segunda
El propietario que ejercía actividad turística (Ley 29/1994) con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de eficiencia del Servicio Público de Justicia, y se acogió a normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciéndola con sus condiciones y plazos.
Disposición transitoria primera
La ley rige todas las comunidades. Deben adaptar estatutos en 2 años. Transcurrido ese plazo, cualquier propietario puede instar judicialmente la adaptación.
Disposición transitoria segunda
El derecho de tanteo y retracto queda sin eficacia salvo que la junta, con el 80% de los titulares, acuerde mantenerlo.
Disposición final
Quedan derogadas cuantas disposiciones se opongan a lo establecido en esta ley.
Información general
Leyes en las que se basa
- arts. 396 y 401 del Código Civil de 24 de julio de 1889 (Gazeta) BOE-A-1889-4763
- arts. 8 y 107.11 de la Ley Hipotecaria, texto refundido aprobado por Decreto de 8 de febrero de 1946 BOE-A-1946-2453
Leyes que la modifican
- los arts. 15, 16 y 20, por Ley 2/1988, de 23 de febrero BOE-A-1988-4823
- el primer párrafo de la norma primera del art. 16, por Ley 3/1990, de 21 de junio BOE-A-1990-14415
- el art. 17, por Ley 10/1992, de 30 de abril BOE-A-1992-9548
- por Ley 8/1999, de 6 de abril BOE-A-1999-7858
- los arts. 7.2 y 21, por la Ley 1/2000, de 7 de enero BOE-A-2000-323
- los arts. 10, 11 y 17, por Ley 51/2003, de 2 de diciembre BOE-A-2003-22066
- el art. 17.3, por Ley 19/2009, de 23 de noviembre BOE-A-2009-18733
- los arts. 10.2 y 11.3, por Ley 26/2011, de 1 de agosto BOE-A-2011-13241
- los arts. 8, 11, 12 y modifica los arts. 2, 3, 9, 10, 17 y la disposición adicional, por Ley 8/2013, de 26 de junio BOE-A-2013-6938
- el art. 13.2, por Ley 42/2015, de 5 de octubre BOE-A-2015-10727
- los arts. 9.1.f), 10.1.b) y 17, por Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre BOE-A-2018-17293
- los arts. 9.1.f), 10.1.b) y 17, por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo BOE-A-2019-3108
- 2208/2019 promovido contra los arts. 9.1.f), 10.1.b) y 17, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo BOE-A-2019-7144
- la modificación de los arts. 9.1.f), 10.1.b) y 17, en la redacción dada por el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, por Resolución de 22 de enero de 2019 BOE-A-2019-799
- el art 17.2, por Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre BOE-A-2021-16230
- los arts. 9.1.f), 17.2 y 21, por Ley 10/2022, de 14 de junio BOE-A-2022-9838
- los arts. 10.3 y 17.2 y 4, por Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre BOE-A-2023-26452
- el art. 17.1, por Real Decreto-ley 7/2025, de 24 de junio BOE-A-2025-12857
- las modificación del art. 17.1, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 7/2025, de 24 de junio, por Resolución de 22 de julio de 2025 BOE-A-2025-15313
- con efectos desde el 3 de abril de 2025, los arts. 7, 17 y SE AÑADE, con los mismos efectos, la disposición adicional 2, por Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero BOE-A-2025-76
- el art. 17.1, por Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo BOE-A-2026-6544
- en la Cuestión 1210/1987, la constitucionalidad de lo indicado del art. 19, por Sentencia 301/1993, de 21 de octubre BOE-T-1993-26833
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