Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación
También conocida como: L 38/1999, L 38/99Esta ley regula quién es responsable si tu vivienda nueva tiene defectos, grietas o humedades y cuánto tiempo tienes para reclamar los daños.
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- 6 de noviembre de 1999Versión original BOE-A-1999-21567
Artículo por artículo
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Artículo 1 — Objeto
La Ley regula la edificación, obligaciones y garantías para asegurar calidad y proteger usuarios. La prevención de riesgos laborales se rige por su legislación específica. Las Administraciones públicas se rigen por la legislación de contratos, salvo garantías de suscripción obligatoria.
Artículo 2 — Ámbito de aplicación
La Ley regula edificios permanentes (administrativos, sanitarios, residenciales, industriales, etc.). Incluye nueva construcción, intervenciones que alteren configuración o protección, e instalaciones fijas.
Artículo 3 — Requisitos básicos de la edificación
Se establecen requisitos de funcionalidad, seguridad estructural/incendios/utilización, habitabilidad (higiene, ruido, energía). El Código Técnico de la Edificación marca las exigencias de calidad.
Artículo 4 — Proyecto
El proyecto define exigencias técnicas justificadas. Si hay proyectos parciales, debe haber coordinación sin duplicidad en documentación ni honorarios.
Artículo 5 — Licencias y autorizaciones administrativas
La construcción, ejecución de obras y ocupación de edificios requieren las licencias y autorizaciones administrativas procedentes según la normativa aplicable.
Artículo 6 — Recepción de la obra
La obra se entrega al promotor en acta con datos clave. Plazo: 30 días desde terminación. Si no hay rechazo escrito, se entiende aceptada. Los plazos de garantía empiezan desde la recepción.
Artículo 7 — Documentación de la obra ejecutada
El director entrega al promotor el proyecto finalizado con modificaciones. Se adjunta acta de recepción, agentes intervinientes e instrucciones de uso. Todo forma el Libro del Edificio para usuarios.
Artículo 8 — Concepto
Son agentes de la edificación las personas físicas o jurídicas que intervienen. Sus obligaciones vienen determinadas por esta Ley, otras disposiciones y el contrato de intervención.
Artículo 9 — El promotor
El promotor decide, impulsa y financia obras. Debe tener derecho a construir, facilitar documentación, obtener licencias, suscribir seguros del art. 19 y entregar documentación al adquirente.
Artículo 10 — El proyectista
El proyectista redacta el proyecto técnico. Debe tener titulación habilitante (arquitecto, ingeniero, etc.). Para edificios grupo a) se exige arquitecto; para b) y c) se aplica normativa específica. Otros técnicos pueden colaborar coordinados.
Artículo 11 — El constructor
El constructor ejecuta la obra según proyecto y contrato. Sus obligaciones incluyen: cumplir instrucciones del director, tener titulación, designar jefe de obra, asignar medios, formalizar subcontrataciones, firmar actas de replanteo y recepción, facilitar documentación y suscribir garantías del art
Artículo 12 — El director de obra
El director de obra dirige el desarrollo técnico y estético. Debe tener titulación habilitante (arquitecto, ingeniero, etc.). Sus obligaciones incluyen verificar cimentación, resolver contingencias, modificar proyecto si es necesario y suscribir certificados finales.
Artículo 13 — El director de la ejecución de la obra
El director de la ejecución controla la construcción material y calidad. Debe tener titulación habilitante (arquitecto técnico para grupo a; arquitecto, técnico, ingeniero o técnico para otros). Verifica productos, dirige ejecución, consigna instrucciones en Libro de Órdenes y suscribe certificados.
Artículo 14 — Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación
Las entidades y laboratorios de control de calidad verifican calidad de proyecto, materiales y ejecución. Para operar en España basta con declaración responsable ante la Comunidad Autónoma. Deben entregar resultados al agente encargado y justificar su sistema de gestión de calidad.
Artículo 15 — Los suministradores de productos
Los suministradores (fabricantes, importadores, etc.) deben entregar productos según pedido, respondiendo de origen, identidad y calidad. Deben facilitar instrucciones de uso, mantenimiento y garantías de calidad para la documentación de la obra ejecutada.
Artículo 16 — Los propietarios y los usuarios
Los propietarios deben conservar la edificación, recibir y transmitir documentación, seguros y garantías. Los usuarios deben utilizar los edificios conforme a las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas en la documentación de la obra ejecutada.
Artículo 17 — Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación
Responsabilidad civil por daños materiales: 10 años por vicios estructurales, 3 años por habitabilidad, 1 año por acabados. La responsabilidad es solidaria si no se individualiza la causa. El promotor responde solidariamente. Exime caso fortuito o fuerza mayor.
Artículo 18 — Plazos de prescripción de las acciones
Las acciones por daños materiales por vicios o defectos prescriben en 2 años desde que se produzcan. La acción de repetición entre agentes o aseguradores prescribe en 2 años desde la firmeza de la resolución judicial condenatoria o desde la indemnización extrajudicial.
Artículo 19 — Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción
Garantías por vicios: 1 año (acabados, 5% coste), 3 años (habitabilidad, 30% coste) y 10 años (estructura, 100% coste). Cobertura obligatoria mediante seguro o caución. No cubre daños corporales, contiguos, muebles, modificaciones posteriores, mal uso, incendios (salvo instalaciones), fuerza mayor o
Artículo 20 — Requisitos para la escrituración e inscripción
No se inscriben obras sin acreditar garantías (art. 19). Sin prescribir plazos (art. 18), no se cierra hoja mercantil ni liquida sociedad sin acreditar garantías para cada edificación.
Disposición adicional primera — Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción
Los promotores deben garantizar la devolución de anticipos con seguro o aval. El dinero se ingresa en cuenta especial. Si no se entrega la vivienda, el adquirente puede pedir la devolución más intereses o una prórroga. Las garantías se cancelan al obtener la cédula de habitabilidad.
Disposición adicional segunda — Obligatoriedad de las garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos en la construcción
Garantía daños materiales exigible para viviendas, excepto autopromotor individual. No aplica a rehabilitaciones con licencia previa. Se podrá obligar otras garantías por Real Decreto.
Disposición adicional tercera — Intervenciones en el proceso de la edificación de los Cuerpos de Ingenieros de los Ejércitos en el ámbito de la Defensa
Los Ingenieros de los Ejércitos que intervengan en edificaciones de Defensa se rigen, en capacidad profesional, por la Ley 17/1999 de Régimen del Personal de las Fuerzas Armadas y sus disposiciones reglamentarias de desarrollo.
Disposición adicional cuarta — Coordinador de seguridad y salud
Las titulaciones para coordinador de seguridad y salud en edificación son: arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según competencias y especialidades.
Disposición adicional quinta — Regulación del derecho de reversión
El dueño puede recuperar bienes expropiados si no se ejecuta la obra, hay sobrante o desaparece la afectación. Excepciones: nueva afectación pública o 10 años de uso. Plazo: 3 meses desde notificación o 20/5 años sin notificación. Se exige devolver la indemnización actualizada.
Disposición adicional sexta — Infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación
Se modifica el Real Decreto-ley 1/1998 para incluir en la obligación de infraestructuras de telecomunicaciones a todos los edificios y conjuntos inmobiliarios acogidos al régimen de propiedad horizontal, sean de nueva construcción o no.
Disposición adicional séptima — Solicitud de la demanda de notificación a otros agentes
El demandado en responsabilidad por edificación puede pedir que se notifique la demanda a otros agentes del proceso, dentro del plazo legal para contestar. La notificación incluye advertencia de que la sentencia será oponible a quienes no comparezcan.
Disposición adicional octava — Instalación de infraestructuras de red o estaciones radioeléctricas en edificaciones de dominio privado
Instalación de infraestructuras en dominio privado no requiere licencia, pero sí declaración responsable ante autoridad competente. Tras ejecución, se comunica la finalización.
Disposición adicional novena — Cumplimiento del principio de no causar daño significativo en el medio ambiente
Edificios financiados con fondos de la UE o Plan de Recuperación deben cumplir el principio de no causar daño significativo al medio ambiente, además de lo previsto en esta ley.
Disposición transitoria primera
La Ley se aplica a obras nuevas y existentes desde su entrada en vigor, para proyectos con licencia solicitada a partir de entonces. En expropiación, rige la disposición transitoria segunda.
Disposición transitoria segunda
La disposición adicional quinta no se aplica a bienes y derechos donde ya se hubiera presentado solicitud de reversión a la entrada en vigor de la ley.
Disposición transitoria tercera
Las entidades aseguradoras deben adaptar las pólizas vigentes a 1 de enero de 2016 al nuevo régimen antes del 1 de julio de 2016, para cantidades entregadas a cuenta a partir de esa fecha.
Disposición derogatoria primera
Quedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a lo dispuesto en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Disposición derogatoria segunda
Los artículos 64 a 70 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa (Decreto de 26 de abril de 1957) siguen vigentes, siempre que no se opongan o sean incompatibles con lo establecido en la disposición adicional quinta de esta Ley.
Disposición derogatoria tercera
Se derogan disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a esta Ley, especialmente: Ley 57/1968 sobre cantidades anticipadas, Decreto 3114/1968 sobre su aplicación a cooperativas, y Orden de 29 de noviembre de 1968 sobre seguros de afianzamiento.
Disposición final primera — Fundamento constitucional
La Ley se basa en competencias estatales (artículos 149.1 de la Constitución) sobre materias civiles, mercantiles, edificación y profesiones. Se aplica sin perjuicio de las competencias de las Comunidades Autónomas.
Disposición final segunda — Autorización al Gobierno para la aprobación de un Código Técnico de la Edificación
El Gobierno aprueba el Código Técnico de la Edificación en 2 años. Hasta entonces, se aplican normas NBE (CT-79, CA-88, AE-88, FL-90, QB-90, EA-95, CPI-96) y la reglamentación técnica vigente.
Disposición final tercera — Adaptación del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa
El Gobierno adapta el Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa en un plazo de 6 meses para alinearlo con esta Ley.
Disposición final cuarta — Entrada en vigor
La Ley entra en vigor a los 6 meses de su publicación en el BOE. Excepcionalmente, las disposiciones adicional quinta, transitoria segunda, derogatoria primera (expropiación), derogatoria segunda y final tercera entran al día siguiente.
Información general
Temas
Notas oficiales
Entrada en vigor, con la salvedad indicada, el 6 de mayo de 2000.
Leyes en las que se basa
- arts. 54 y 55 de la Ley de Expropiación Forzosa, de 16 de diciembre de 1954 (GAZETA) BOE-A-1954-15431
- los arts. 64 a 70 del Reglamento de Expropiación Forzosa,aprobado por Decreto de 26 de abril de 1957 (GAZETA) BOE-A-1957-7998
- art. 2.a) del Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero BOE-A-1998-4769
- Ley 6/1998, de 13 de abril BOE-A-1998-8788
Leyes que la modifican
- sobre acreditación ante notario y registrador la Constitución de las garantías a que se refieren los arts. 19 y 20.1: Instrucción de 11 de septiembre de 2000 BOE-A-2000-17045
- el art. 3.1, por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre BOE-A-2001-24965
- la disposición adicional 2, por Ley 53/2002, de 30 de diciembre BOE-A-2002-25412
- aprobando el Código técnico de la edificación: Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo BOE-A-2006-5515
- el art. 14, por Ley 25/2009, de 22 de diciembre BOE-A-2009-20725
- con el art. 14, sobre entidades y laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificación: Real Decreto 410/2010, de 31 de marzo BOE-A-2010-6368
- los arts. 2 y 3, por Ley 8/2013, de 26 de junio BOE-A-2013-6938
- la disposición adicional 8, por Ley 9/2014, de 9 de mayo BOE-A-2014-4950
- el art. 19.1, disposición adicional 1 y AÑADE las disposiciones transitoria 3 y derogatoria 3, por Ley 20/2015, de 14 de julio BOE-A-2015-7897
- la disposición adicional 9, por Ley 10/2022, de 14 de junio BOE-A-2022-9838
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