Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre Política de Vivienda
También conocida como: RD 3148/1978, RD 3148/78Esta norma regula las ayudas y préstamos públicos para facilitar el acceso a la compra o construcción de viviendas de protección oficial.
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Artículo por artículo
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Artículo uno — Concepto
La vivienda de protección oficial es la destinada a domicilio habitual, con superficie útil máxima de 90 metros cuadrados, que cumpla requisitos legales y sea calificada por el Estado o entes públicos territoriales competentes.
Artículo dos — Ámbito dé aplicación
La protección se extiende a locales (30% superficie), talleres artesanos, equipamientos sociales (50% viviendas) y urbanización (15%, 20% si >500 viviendas). Garajes y trasteros anejos tienen precio máximo 10% del de la vivienda. Los terrenos y urbanización no superan el 15% o 20% del valor total.
Artículo tres — Destino
Las viviendas de protección oficial deben ser domicilio habitual. Se considera habitualidad si no están desocupadas más de 3 meses al año. El titular, cónyuge o parientes hasta 3er grado pueden ejercer profesión en la vivienda.
Artículo cuatro — Superficie útil
La superficie útil incluye el suelo cerrado y hasta el 10% de espacios exteriores privativos. Se excluyen cerramientos interiores, elementos estructurales y conductos >100 cm². En edificios, se usa media aritmética para elementos compartidos.
Artículo cinco — Normas de diseño y calidad
Las viviendas de protección oficial deben cumplir las normas técnicas de diseño y calidad aprobadas por el Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo en desarrollo del Real Decreto.
Artículo seis — Módulo
El Ministerio fija un módulo (M) por área geográfica para precios de venta y renta. Se revisa anualmente con una fórmula que pondera costes de mano de obra (35%), energía y materiales (65%) mediante índices del BOE.
Artículo siete — Promotores
Podrán ser promotores de viviendas de protección oficial personas físicas o jurídicas, públicas o privadas. La promoción privada puede ser con o sin ánimo de lucro, mientras que la pública siempre será sin ánimo de lucro.
Artículo ocho — Programación
El Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo elabora planes y programas anuales de vivienda protegida. Participan los entes públicos territoriales en su ámbito de competencia.
Artículo nueve — Titularidad de la propiedad y del uso
Personas físicas o jurídicas pueden ser propietarias de viviendas de protección oficial. Únicamente las personas físicas pueden ser usuarias de estas viviendas.
Artículo diez — Régimen de uso y acceso
El uso puede ser arrendamiento o propiedad. El acceso a la propiedad se realiza por compraventa o construcción individual/colectiva (cooperativas, asociaciones) para residencia familiar.
Artículo once — Precio de venta
El precio máximo es 1,2 veces el módulo M. Si se vende antes de la calificación, el precio se revisa al otorgarla. Si sube más del 25%, se puede resolver el contrato. El precio se fija 1 año. Luego: 90% (años 1-5), 80% (años 6-15), 70% (años 16-30) del módulo M.
Artículo doce — Renta
La renta máxima se fija por Orden ministerial sobre el precio de venta. Se revisa bienalmente según el índice de viviendas en alquiler del INE. Los Patronatos de Casas Militares tienen legislación peculiar.
Artículo trece — Contrato
Los contratos deben incluir cláusulas ministeriales y visarse en Delegaciones Provinciales. Los Patronatos de Casas Militares y Fuerzas de Seguridad se rigen por su legislación peculiar.
Artículo catorce — Entrega y ocupación
Los promotores entregan viviendas en 3 meses desde la calificación. La ocupación es en 3 meses (1 mes promoción pública). La entrega se notifica en 15 días.
Artículo quince — Elevación a escritura pública
La escritura pública se eleva en 3 meses desde la calificación o firma. La copia se notifica en 15 días. La prórroga requiere justa causa.
Artículo dieciséis — Calificación provisional
El promotor solicita calificación provisional adjuntando proyecto básico, compromiso de cumplimiento, documentación personal, certificados urbanísticos y de propiedad, y cesión de terrenos. Si no hay resolución en 1 mes, se entiende otorgada. Se puede obtener certificado para financiación en 30 días
Artículo diecisiete — Solicitud de calificación definitiva
La solicitud de calificación definitiva debe presentarse en 30 meses (24 meses por fases). Se pueden prorrogar hasta un tercio. Se debe comunicar inicio y fin de obras en 15 días. La solicitud requiere licencia, proyecto final, inscripción registral, certificados técnicos, seguro de incendio y justf
Artículo dieciocho — Concesión de la calificación definitiva
La Delegación Provincial inspecciona las obras. Si hay deficiencias, se da plazo para subsanar. La calificación se otorga mediante cédula con el precio de venta. La resolución debe dictarse en 3 meses. Si hay fases, la calificación es independiente para cada una.
Artículo diecinueve — Denegación de la calificación definitiva
Denegación calificación motivada y recurrible. Adquirentes pueden resolver contrato (devolución revalorizada) o solicitar rehabilitación en 3 meses. Si optan por devolución, el préstamo base vence a cargo del promotor.
Artículo veinte — Modificación de la calificación definitiva
La calificación se modifica o anula según la Ley de Procedimiento Administrativo. Las obras de reforma requieren resolución y inspección.
Artículo veintiuno — Entidades financieras
Entidades financieras pueden conceder préstamos para vivienda protegida. El Gobierno regula el régimen jurídico-financiero y los programas de financiación.
Artículo veintidós — Cédulas hipotecarias
Se autoriza la emisión de cédulas hipotecarias para financiar viviendas protegidas. El capital e intereses están garantizados por hipotecas.
Artículo veintitrés — Financiación cualificada:
La financiación de viviendas de protección oficial se realiza mediante préstamos con interés, según las condiciones del Real Decreto y sus normas de desarrollo.
Artículo veinticuatro — Préstamo base al promotor y al adquirente
Préstamo base promotor hasta 70% módulo. Sin comprador, máx. 40%. Con contrato visado, hasta 70%. Sin ánimo lucro, máx. 70% hasta inscripción. Arrendamiento militar, 85%.
Artículo veinticinco — Préstamo base directo al adquirente
Los adquirentes pueden obtener préstamos base hasta el 70% del módulo por metro cuadrado, si no hubo préstamo al promotor, es primera transmisión y hay contrato de compraventa.
Artículo veintiséis — Tratamiento cualificado del préstamo base
Los préstamos base gozan de tipo de interés fijado por el Ministerio de Economía, exenciones tributarias, garantía de primera hipoteca, plazo mínimo de 12 años más carencia, y seguro de amortización por fallecimiento.
Artículo veintisiete — Computabilidad del préstamo base
Los préstamos base de bancos inscritos y cajas de ahorras confederadas tienen consideración de regulación especial y son computables en el coeficiente de inversión.
Artículo veintiocho — Prioridades en la concesión del préstamo base
Prioridad para préstamos base: primero, promotores sin ánimo de lucro con precio ≤ módulo y 75% viviendas con ayuda; segundo, promotores con precio ≤ módulo; tercero, demás promotores.
Artículo veintinueve — Derechos sobre préstamos base
Se autoriza a entidades oficiales a adquirir derechos sobre préstamos base de beneficiarios de ayuda económica, entregando cédulas hipotecarias computables como préstamos base.
Artículo treinta — Concepto
La ayuda económica personal para viviendas de protección oficial incluye préstamos y subvenciones. Para compra, solo una ayuda (salvo excepción). Para alquiler, ayudas sucesivas si no hay dolo.
Artículo treinta — y uno. Requisitos
Para ayudas de vivienda, ingresos <2,5 SMN, sin vivienda habitable, precio ≤ cédula/1,2, contrato visado y préstamo base. La falsedad implica devolución y sanciones.
Artículo treinta — y dos. Tramitación
Las solicitudes de ayuda económica personal se dirigen a la Delegación Provincial del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo, mediante promotor, adquirente, propietario o arrendatario.
Artículo treinta — y tres. Recursos financieros
Los créditos para ayudas económicas personales figuran en los Presupuestos Generales del Estado. El programa anual fija número y características. Los fondos para préstamos complementarios los fija el Consejo de Ministros.
Artículo treinta — y cuatro. Ayuda para el acceso a la propiedad
La ayuda para acceso a propiedad incluye un préstamo con interés complementario y uno sin interés para anualidades. Sus condiciones se establecen por Orden ministerial conjunta de Obras Públicas y Economía y Comercio.
Artículo treinta — y cinco. Préstamo complementario
El préstamo complementario para vivienda protegida es un % del precio o coste, basado en metros útiles y composición familiar. Lo otorgan entidades de crédito si concedieron el préstamo base o adquirieron sus derechos.
Artículo treinta — y seis. Préstamo sin interés
El préstamo sin interés reduce anualidades de préstamos base o complementarios para vivienda protegida. Su cuantía es un % de los intereses y sus condiciones dependen de los ingresos familiares del beneficiario.
Artículo treinta — y siete. Ayuda para el arrendamiento:
La ayuda al arrendamiento de vivienda protegida es un % de la renta por metro útil, según composición familiar. Las condiciones de concesión se establecen en las disposiciones de desarrollo del Real Decreto.
Artículo treinta — y ocho. Concepto
La promoción pública de vivienda protegida la realiza sin ánimo de lucro el Estado (Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo) y entes públicos territoriales con competencia atribuida expresamente.
Artículo treinta — y nueve. Planificación y programación
El Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo, con el Instituto Nacional de la Vivienda, planifica la promoción pública estatal. Se prioriza eliminar chabolismo e infravivienda, y construir por remodelación inmobiliaria.
Artículo cuarenta — Función promotora del Instituto Nacional de la Vivienda
El Instituto Nacional de la Vivienda, dentro del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo, es el organismo especializado en promover viviendas del Estado por sí o mediante convenio.
Artículo cuarenta — y uno. Promoción directa
En la promoción directa, el Instituto Nacional de la Vivienda financia totalmente las obras, gestiona la promoción, aprueba proyectos y supervisa la ejecución y recepción final.
Artículo cuarenta — y dos. Adquisición de viviendas
El Instituto puede adquirir viviendas de terceros si cumplen condiciones de VPO y su precio es ≤90% del módulo M. Se consideran VPO de promoción pública y pueden convocarse concursos.
Artículo cuarenta — y tres. Promoción mediante convenio
El Instituto suscribe convenios con entes públicos, patronatos, sociedades o empresas mixtas para promover VPO. El Ministerio establece condiciones básicas y la contratación sigue normas del titular.
Artículo cuarenta — y cuatro. Concursos
Para los convenios, el Instituto convoca concursos previos. Se valoran necesidades de vivienda, aportación de suelo/financiación y preferencia a entes que cedan en arrendamiento.
Artículo cuarenta — y cinco. Alojamientos provisionales
El Instituto Nacional de la Vivienda promueve alojamientos temporales con consideración de vivienda de protección oficial, cumpliendo normas técnicas del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo.
Artículo cuarenta — y seis. Expropiación
Las promociones en planes y programas tienen declaración de utilidad pública para expropiación forzosa. El beneficiario es siempre el Ente titular de la promoción.
Artículo cuarenta — y siete. Descalificación
Una vivienda de protección oficial de promoción pública, una vez calificada definitivamente, no podrá ser objeto de descalificación en ningún caso.
Artículo cuarenta — y ocho. Condiciones de financiación
La financiación del Instituto Nacional de la Vivienda es un préstamo con devolución en máximo 25 anualidades. Con empresas mixtas se garantiza con hipoteca, según el convenio.
Artículo cuarenta — y nueve. Beneficiarios
Acceden familias con ingresos anuales inferiores al 25% del precio de venta. El Ministerio establece condiciones. Para Patronatos Militares o de Seguridad, rigen los convenios específicos.
Artículo cincuenta — Régimen de uso y acceso
El uso de viviendas de promoción pública puede ser arrendamiento o propiedad. Los alojamientos temporales se ceden en precario, asumiendo el usuario los gastos de consumo y servicios.
Artículo cincuenta — y uno. Precio de venta
Precio primera transmisión: hasta 90% del módulo. Si Instituto adquiere, precio adquisición + gastos, máx 90%. Segundas transmisiones: Ente Público 70-80% (años 6-15), 60-70% (años 16-30). Privado: máx 80% o 70% según periodo.
Artículo cincuenta — y dos. Condiciones de pago
El promotor puede exigir aportación inicial o aplazar el precio. El aplazamiento es un préstamo con interés, máximo 25 anualidades crecientes, garantizado con hipoteca y falta de pago como condición resolutoria.
Artículo cincuenta — y tres. Renta
La renta máxima se fija por Orden ministerial sobre el precio de venta. Los arrendatarios pueden recibir subvenciones. Las rentas se revisan bienalmente según el índice de viviendas en alquiler del INE.
Artículo cincuenta — y cuatro. Transmisión
La transmisión en segunda mano requiere 5 años desde la compraventa y haber pagado todo el aplazado. Los entes públicos tienen derecho de tanteo y retracto. El comprador debe tener ingresos inferiores al 25% del precio.
Artículo cincuenta — y cinco. Administración de las viviendas de protección oficial de promoción pública
La administración pública puede ser directa, mediante empresas especializadas, mixtas, Juntas de Adjudicatarios aprobadas por el Ente titular, o convenios con Corporaciones Locales o Patronatos Municipales.
Artículo cincuenta — y seis. Infracciones
Infracciones leves: falta libro de órdenes, no asegurar incendio, no comunicar actuaciones, cláusulas contractuales. Graves: incumplir requerimientos, inadecuación obra, falsear declaraciones. Muy graves: no obtener calificación, desvirtuar destino vivienda.
Artículo cincuenta — y siete. Sanciones
Las infracciones leves se sancionan con multas de 5.000 a 50.000 pesetas; las graves, de 50.000 a 250.000; y las muy graves, de 250.000 a 1.000.000. Se considera el daño y enriquecimiento injusto.
Artículo cincuenta — y ocho. Ejecución forzosa
La ejecución forzosa permite multas coercitivas (50% de la multa original, 20% si son obras). Las imponen Delegados (hasta 100.000 ptas), Directores (500.000), Ministerio (5M) o Consejo de Ministros (>5M), previo apercibimiento.
Artículo cincuenta — y nueve. Ejecución subsidiaria de obras inacabadas
Si no se terminan obras en plazo, el Ministerio puede ejecutarlas subsidiariamente a costa del promotor. El precio de venta no supera el previsto originalmente; la diferencia la paga el promotor.
Disposición final primera
Se derogan disposiciones contrarias. En materias no reguladas, se aplica la legislación de viviendas de protección oficial (texto refundido 1976 y Reglamento 1968), sin perjuicio de la disposición transitoria primera.
Disposición final segunda
Los Ministerios de Hacienda, Obras Públicas y Urbanismo, y Economía dictarán las disposiciones necesarias para la aplicación y desarrollo del presente Real Decreto en sus respectivas competencias.
Disposición final tercera
El Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, sobre Política de Vivienda, entra en vigor a los diez días de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.
Disposición transitoria primera
Durante seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 31/1978, podrán iniciarse expedientes de viviendas de protección oficial acogiéndose a la legislación anterior.
Disposición transitoria segunda
Las viviendas de protección oficial con calificación anterior a la venta siguen su legislación. Excepcionalmente, las acogidas al Real Decreto-ley 12/1976 pueden acogerse a la nueva normativa si el adquirente no tuvo financiación previa y hay consentimiento del promotor.
Disposición transitoria tercera
Durante nueve meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, las viviendas de protección oficial con expedientes calificados bajo regímenes anteriores y sin cesión, o iniciados en esa fecha, pueden acogerse a la nueva disposición.
Disposición transitoria cuarta
Los Patronatos de Casas, Organismos autónomos del Estado con programas aprobados para arrendamiento, continúan bajo legislación anterior hasta terminar los programas. Se rigen por sus reglamentos y normas orgánicas para el uso de viviendas propiedad del Estado.
Disposición transitoria quinta
La superficie útil de las viviendas de protección oficial acogidas al presente Real Decreto no excede de 90 m² (1,25 m² construidos = 1 m² útil). Las viviendas sociales del Real Decreto-ley 12/1976 pueden alcanzar hasta 96 m² útiles.
Disposición transitoria sexta
Hasta aprobar las normas técnicas de diseño y calidad, la calidad se rige por las Órdenes ministeriales de 24/11/1976 y 17/05/1977. El diseño se rige por las Ordenanzas Provisionales de Viviendas de Protección Oficial de 20/05/1969.
Disposición transitoria séptima
Los titulares de calificación subjetiva de vivienda social sin compromiso de acceso pueden obtener la ayuda económica personal establecida en este Real Decreto.
Disposición transitoria octava
Las viviendas calificadas definitivamente bajo regímenes anteriores se someten al régimen de uso, conservación y sancionador de este Real Decreto, salvo el plazo de duración de sus calificaciones. Gozan de beneficios tributarios correspondientes.
Disposición transitoria novena
Las Sociedades inscritas en el Registro Especial de Entidades Inmobiliarias pueden continuar como tales. Sus Estatutos quedan sin efecto solo en lo que se oponga al Real Decreto-ley sobre política de viviendas de protección oficial y a este Real Decreto.
Disposición transitoria décima
Los precios de venta y renta de viviendas de protección oficial promovidas bajo regímenes anteriores no acogidos al nuevo régimen se rigen por las Órdenes de precios y módulos publicadas por el Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo.
Disposición transitoria undécima
Se reputan infracciones al régimen legal de viviendas de protección oficial las enumeradas en los artículos 153 y 154 del vigente Reglamento de Viviendas de Protección Oficial, con las modificaciones del artículo 56 de este Real Decreto.
Disposición transitoria duodécima
El precio de venta o renta de viviendas vacantes del Instituto Nacional de la Vivienda, en construcción o terminadas, se rige por el Real Decreto 3148/1978, salvo que exista contrato de cesión.
Información general
Temas
Leyes en las que se basa
- Código de Comercio, publicado por Decreto de 22 de agosto de 1885 (Gazeta) BOE-A-1885-6627
- Código Civil de 24 de julio de 1889 (Gazeta) BOE-A-1889-4763
- Estatuto de Recaudación de 29 de diciembre de 1948 (Gazeta) BOE-A-1948-12972
- Ley de Expropiación Forzosa de 16 de abril de 1954 (Gazeta) BOE-A-1954-15431
- Ley sobre procedimiento administrativo, de 17 de julio de 1958 (Gazeta) BOE-A-1958-11341
- texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre BOE-A-1964-21865
- Ley de Contratos del Estado aprobada por Decreto 923/1965, de 8 de abril BOE-A-1965-7156
- Reglamento aprobado por Decreto 2114/1968, de 24 de julio BOE-A-1968-1060
- Orden de 20 de mayo de 1969 BOE-A-1969-622
- Decreto 1027/1970, de 21 de marzo BOE-A-1970-424
- Real Decreto-ley 12/1976, de 30 de julio BOE-A-1976-14965
- Real Decreto 2278/1976, de 16 de septiembre BOE-A-1976-18764
- Orden de 24 de noviembre de 1976 BOE-A-1976-25043
- Real Decreto 2960/1976, de 12 de noviembre BOE-A-1976-26183
- Orden de 17 de mayo de 1977 BOE-A-1977-13821
- Decreto 2512/1977, de 17 de junio BOE-A-1977-23971
- Ley 11/1977, de 4 de enero BOE-A-1977-466
- Ley 1/1978, de 19 de enero BOE-A-1978-1722
- el Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre BOE-A-1978-27765
Leyes que la modifican
- con el plazo de Amortización de los Prestamos Base Contemplados en el art. 26: Orden de 20 de junio de 1979 BOE-A-1979-15094
- las disposiciones transitorias segunda y tercera, por la Orden de 19 de enero de 1979 BOE-A-1979-3279
- la disposición transitoria duodécima, por Resolución de 23 de febrero de 1979 BOE-A-1979-5883
- en cuanto se oponga al art. 2, el apartado A) del art. 2, por el Real Decreto 355/1980, de 25 de enero BOE-A-1980-4552
- el párrafo Primero del art. 18, por Real Decreto 3176/1979, de 26 de octubre BOE-A-1980-5331
- los arts. 31, 34, 35 y 36, por el Real Decreto 1707/1981, de 3 de agosto BOE-A-1981-17890
- con el art. 34, sobre financiación de ayudas: Orden de 11 de enero de 1982 BOE-A-1982-1158
- la Incompatibilidad de la Subsidiación de Intereses con la Ayuda Económica personal, por Real Decreto 372/1982, de 12 de febrero BOE-A-1982-5016
- sobre Financiación de Viviendas de Regimenes Anteriores al Rdl 31/1978: el Real Decreto 2121/1983, de 28 de julio BOE-A-1983-21601
- el art. 51, por Real Decreto 2342/1983, de 28 de julio BOE-A-1983-24088
- sobre actuaciones de remodelación y realojamiento en determinados barrios de Madrid: Real Decreto 1133/1984,de 22 de febrero BOE-A-1984-13785
- el párrafo Primero del art. 52, por Real Decreto 2559/1985, de 27 de diciembre BOE-A-1986-507
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