Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía

Qué ha cambiado

1 modificación desde su publicación, de la más reciente a la más antigua.

• 24 de diciembre de 2025

  Andalucía aprueba una nueva ley para regular la vivienda y su acceso

  La Ley de Vivienda de Andalucía establece el marco para regular las viviendas situadas en la comunidad, tanto nuevas como existentes y con independencia de que sean públicas o privadas. Reconoce el derecho de las personas empadronadas en Andalucía a que los poderes públicos promuevan el acceso a una vivienda digna y adecuada.

  Reforma BOE-A-2026-423
  Ver qué cambió →
• 24 de diciembre de 2025
  Versión original BOE-A-2026-90047

Artículo por artículo

Qué dice cada artículo, en lenguaje sencillo (137 artículos con resumen).Pulsa en un artículo para leer su texto oficial en el BOE.

1. Artículo 1 — Objeto y fines de la ley

   La ley regula la vivienda en Andalucía para garantizar el derecho a una vivienda digna. Sus fines incluyen definir políticas, establecer derechos y obligaciones, garantizar calidad y accesibilidad, proteger a titulares y usuarias, regular viviendas protegidas y tipificar infracciones.

2. Artículo 2 — Ámbito de aplicación de la ley

   La ley se aplica en Andalucía a viviendas residenciales existentes, nuevas o rehabilitadas, libres o protegidas. Se garantiza un tratamiento reforzado para la vivienda protegida. Incluye alojamientos protegidos para colectivos específicos con necesidades transitorias.

3. Artículo 3 — Principios rectores de la política de vivienda

   Las políticas de vivienda en Andalucía se basan en: coordinación pública, protección de derechos, fomento del alquiler, construcción sostenible, ayuda a sectores vulnerables, transparencia, simplificación administrativa, inspección, investigación, información y participación juvenil.

4. Artículo 4 — Definiciones

   La Ley 5/2025 de Andalucía define: vivienda, protegida (con límites de precio y destino), aloj. protegido, dotacional, concertada, asequible (<30% ingresos, máx. 7x IPREM), principal, secundaria, habitacional, uso comunitario (cohousing, coliving, flexliving), colaboración público-privada, colect. (

5. Artículo 5 — Derecho a la vivienda. Uso adecuado de la vivienda

   Personas con vecindad administrativa en Andalucía tienen derecho a vivienda digna. Las administraciones facilitan acceso asequible, impulsan oferta, vigilan uso adecuado y mantienen viviendas, atendiendo a circunstancias personales y familiares.

6. Artículo 6 — Derechos y deberes de la ciudadanía en materia de vivienda

   Tienen derecho a vivienda adecuada e información los residentes en Andalucía. Deben usarla responsablemente. Se regularán los cauces de participación ciudadana.

7. Artículo 7 — Competencias en materia de vivienda

   Las competencias en vivienda en Andalucía corresponden a la Comunidad Autónoma y a los municipios, ejercidas de forma coordinada. Se basan en cooperación, eficiencia y colaboración con la iniciativa privada.

8. Artículo 8 — Competencias de la Comunidad Autónoma

   La Comunidad Autónoma de Andalucía tiene competencia exclusiva en vivienda, incluyendo planificación, promoción de viviendas protegidas, gestión del parque público y potestad sancionadora. La Consejería competente desarrolla estas funciones, colaborando con la Agencia pública empresarial de vivienda

9. Artículo 9 — Competencias de los ayuntamientos

   Los ayuntamientos elaboran planes de vivienda, delimitan áreas de regeneración, califican viviendas protegidas, promueven el parque público, gestionan el registro de demandantes y ejercen potestad sancionadora.

10. Artículo 10 — Consejo Andaluz de la Vivienda

    Se crea el Consejo Andaluz de la Vivienda para participación social en vivienda y arquitectura. Sus funciones incluyen proponer, estudiar y coordinar. Su composición se regula por Decreto.

11. Artículo 11 — Colaboración público-privada

    La Consejería de vivienda colabora con agentes privados para promover vivienda asequible, rehabilitación y mejora urbana, priorizando colectivos desfavorecidos. La colaboración debe respetar transparencia, igualdad y eficiencia. Se colabora preferentemente con entes instrumentales y sociedades

12. Artículo 12 — Bolsa de suelo para vivienda asequible

    Se crea una bolsa de suelo para vivienda asequible con parcelas públicas/privadas, solares ruinosos y equipamientos. Los ayuntamientos emiten cédula urbanística y facilitan datos. La información se publica en el Portal de la Junta y Portal de Datos Abiertos mediante herramienta informática

13. Artículo 13 — Medios de colaboración público-privada para la construcción de vivienda protegida o asequible

    La Consejería promueve colaboración público-privada mediante concesiones, subvenciones, financiación, permuta de suelo, alquiler seguro e incentivos para viviendas desocupadas, garantizando transparencia.

14. Artículo 14 — Otras fórmulas de colaboración público-privada

    Se permiten convenios con entidades privadas y ayudas al tercer sector para inclusión. Los colegios profesionales verifican proyectos y facilitan datos estadísticos trimestrales sobre visados y obras.

15. Artículo 15 — Comisión Andaluza de Colaboración Público-Privada en Materia de Vivienda

    Se crea la Comisión Andaluza de Colaboración Público-Privada en Vivienda, órgano consultivo para coordinar estrategias, promover buenas prácticas y emitir informes, con representación equilibrada.

16. Artículo 16 — Instrumentos de planificación

    Los instrumentos de planificación incluyen el Plan Andaluz, planes municipales y supramunicipales, áreas prioritarias y el Plan de Inspección, basados en diagnóstico objetivo y participación social.

17. Artículo 17 — El Plan Andaluz de Vivienda y Suelo

    El Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, aprobado por el Consejo de Gobierno, fija objetivos plurianuales y financiación. Se revisa cada 5 años y está disponible en el Portal de Transparencia.

18. Artículo 18 — Relación del Plan Andaluz de Vivienda y Suelo con otros instrumentos de planificación en materia de vivienda

    Los programas estatales complementan al Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, gestionados por la Consejería competente. Los ayuntamientos deben adaptar sus planes municipales de vivienda y suelo en un año desde la entrada en vigor del plan andaluz correspondiente.

19. Artículo 19 — Planes municipales de vivienda y suelo

    Municipios ≥10.000 hab. y costeros deben elaborar planes. Contenido mínimo: necesidades, suelo, vivienda protegida/asequible, rehabilitación, eliminación infravivienda, alquiler y precios. Revisión anual tras el plan andaluz. Consulta pública obligatoria.

20. Artículo 20 — Planes supramunicipales de vivienda y suelo

    La Consejería puede redactar planes supramunicipales si hay dinámicas de mercado, déficits comunes, interdependencia o gestión coordinada. El procedimiento incluye grupo técnico, audiencia, información pública (1 mes) y aprobación por Orden. Deben estar disponibles en el Portal de Transparencia.

21. Artículo 21 — Áreas prioritarias de vivienda

    Se pueden declarar áreas prioritarias para corregir desequilibrios y garantizar acceso. La delimitación se aprueba por Orden, con audiencia a ayuntamientos e información pública. Si se declara a propuesta municipal, se incentiva la construcción de vivienda protegida en parcelas libres (+20% vivienda

22. Artículo 22 — Coordinación de las competencias en materia de vivienda y el planeamiento urbanístico

    Las políticas de vivienda y urbanismo deben coordinarse para garantizar suelo residencial equilibrado. La Delegación Territorial emite informe preceptivo sobre instrumentos urbanísticos con vivienda protegida en 3 meses, entendiéndose favorable si no se emite.

23. Artículo 23 — Reservas para viviendas protegidas

    Los instrumentos urbanísticos reservan suelo para vivienda protegida según los planes municipales, andaluces o supramunicipales. Los municipios sin obligación de plan pueden solicitar exenciones justificando regresión demográfica y precios.

24. Artículo 24 — Usos compatibles en los suelos calificados como equipamiento comunitario público

    Se permite uso residencial temporal en equipamientos comunitarios vacantes sin modificar planeamiento, mediante acuerdo municipal. Las viviendas resultantes no cuentan para reservas urbanísticas. Los entes públicos pueden ejecutarlas sin descalificación.

25. Artículo 25 — Asignación de iniciativas residenciales a la Unidad Aceleradora de Proyectos

    La Unidad Aceleradora gestiona proyectos con 250+ viviendas protegidas (inicio <5 años) o 500+ viviendas (50% inicio <5 años, sostenibles). La solicitud requiere acuerdo municipal de urgencia fundamentado en alta demanda.

26. Artículo 26 — Calidad de la vivienda

    La calidad de la vivienda incluye condiciones físicas, ambientales y funcionales para garantizar habitabilidad, seguridad, accesibilidad, eficiencia energética y protección frente a ruido e incendios, conforme a la normativa vigente.

27. Artículo 27 — Fomento de la calidad

    En obras de vivienda pública o privada se exige estudio geotécnico y sistemas de control de calidad. La Administración puede fomentar investigación, distintivos de calidad y difusión de información técnica.

28. Artículo 28 — Principios rectores de la calidad de las viviendas

    La calidad de las viviendas debe regirse por: satisfacción del usuario, adecuación bioclimática, competitividad, seguridad estructural, industrialización, funcionalidad, sostenibilidad ambiental, eficiencia de recursos, espacios libres, accesibilidad universal y universalidad en telecomunicaciones.

29. Artículo 29 — Responsabilidades y obligaciones

    Promotores y constructores deben garantizar el cumplimiento de los principios de calidad. Deben acreditar documentalmente el estudio geotécnico, los sistemas de control implantados y sus resultados satisfactorios, junto con la documentación técnica y comercial, explicitando a los agentes implicados.

30. Artículo 30 — Acciones de la Administración autonómica de Andalucía

    La Junta de Andalucía regulará normas de calidad, potenciará registros de control, impulsará investigación, creará una Comisión Técnica para la Calidad y fomentará distintivos de calidad que pueden servir para obtener ayudas.

31. Artículo 31 — Libro del Edificio y Manual del Usuario de la Vivienda

    El Libro del Edificio recopila documentación técnica y eficiencia energética. El promotor debe entregarlo a la propiedad. El Manual del Usuario, con instrucciones de mantenimiento, también es obligatorio en nuevas promociones y rehabilitaciones integrales.

32. Artículo 32 — Energía y sostenibilidad ambiental y conectividad

    Se promueve eficiencia energética, materiales sostenibles, confort, adaptación al entorno y conectividad. Se incentivan inversiones en regeneración de ecosistemas para compensar la huella de carbono de la construcción.

33. Artículo 33 — Accesibilidad universal y diseño para todas las personas en el uso residencial

    La accesibilidad universal es obligatoria en construcción y rehabilitación, asegurando acceso a espacios comunes y a personas en silla de ruedas. En vivienda protegida se reservan viviendas adaptadas y se fomentan diseños convertibles.

34. Artículo 34 — Objeto y finalidad de la rehabilitación

    La rehabilitación mejora la calidad de vida y equipara condiciones con obra nueva. Incluye mejoras estructurales, energéticas, habitabilidad, accesibilidad, ascensores y protección sanitaria. Prioriza a propietarios con menos recursos.

35. Artículo 35 — Principios rectores de la actividad de rehabilitación y regeneración urbana

    La rehabilitación prioriza la calidad de vida, el uso residencial habitual frente al turístico, la cohesión social y la conservación del patrimonio. Fomenta eficiencia energética, comunidades energéticas, banda ancha y gestión de residuos.

36. Artículo 36 — Fomento de la rehabilitación

    Las administraciones fomentan la rehabilitación urbana. El Plan Andaluz incluye subvenciones para recuperar viviendas no habitables y una línea específica para la Junta. Se crean oficinas de rehabilitación para gestionar ayudas y financiación.

37. Artículo 37 — Actuaciones en materia de rehabilitación

    Se consideran actuaciones de rehabilitación las intervenciones para mejorar, conservar o recuperar edificios y entornos, garantizando su sostenibilidad, accesibilidad, habitabilidad y seguridad.

38. Artículo 38 — Áreas para la regeneración y renovación urbana

    Los ayuntamientos pueden declarar áreas de regeneración urbana si tienen límites definidos, suelo urbano y viviendas con deficiencias. La aprobación requiere informe de la Consejería en un mes. En zonas de exclusión se crea una mesa técnica pluridisciplinar.

39. Artículo 39 — Medidas para la eliminación de la infravivienda y el chabolismo

    Se establecen medidas para eliminar infraviviendas y chabolismo. Los ayuntamientos delimitan zonas prioritarias. La Junta mantiene un mapa diagnóstico. Se protegen derechos de menores y se abordan asentamientos rurales, priorizando realojo digno.

40. Artículo 40 — Obras de redistribución y mejora en edificios de viviendas

    Se permite redistribuir viviendas con acuerdo de la comunidad. En áreas prioritarias, la densidad aumenta un 20% (70 m2/vivienda). En entornos degradados, se mejora la edificabilidad sin entregar suelo.

41. Artículo 41 — Objeto y finalidad

    El capítulo promueve el mercado inmobiliario mediante: fomentar venta/alquiler, prevenir ocupaciones ilegales y corregir sobreocupación. Se coordinan con administraciones locales.

42. Artículo 42 — Medidas de fomento del alquiler

    Se impulsan políticas de alquiler mediante: bolsas de viviendas, incentivos económicos, subvenciones y programas de cesión temporal de gestión a la Administración.

43. Artículo 43 — Medidas frente a ocupaciones ilegales de vivienda

    La Administración asesora a propietarios de viviendas ocupadas ilegalmente. No se adjudica vivienda pública a quienes hayan sido condenados por allanamiento o usurpación, o tengan resolución firme de desahucio administrativo en los últimos 5 años.

44. Artículo 44 — Medidas para la eliminación de la sobreocupación

    La sobreocupación es uso inadecuado. Los ayuntamientos inician expediente si hay denuncia o de oficio. Para entrar en el domicilio se requiere autorización judicial previa. Se sanciona al responsable doloso o negligente.

45. Artículo 45 — Comisión de Coordinación en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal

    Se crea la Comisión de Coordinación en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal. Es un órgano colegiado de participación administrativa integrado por organismos públicos de vivienda, asuntos sociales, hacienda, justicia y política interior.

46. Artículo 46 — Sistema Andaluz de Información y Asesoramiento en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal

    Se crea el Sistema Andaluz de Información y Asesoramiento en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal. Atiende prioritariamente a víctimas de violencia de género, personas con dificultades de pago, exclusión social, discapacidad y propietarios de inmuebles ocupados.

47. Artículo 47 — Unidad Municipal de Asesoramiento en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal

    Los ayuntamientos pueden crear Unidades Municipales de Asesoramiento en Materia de Desahucios. Sus funciones incluyen informar y asesorar a personas afectadas por desahucios y propietarios, coordinar la declaración de vulnerabilidad y proponer alternativas de vivienda.

48. Artículo 48 — Derechos de la ciudadanía en materia de información sobre vivienda

    Los agentes inmobiliarios deben cumplir el deber de información según la legislación estatal, de consumo y esta ley.

49. Artículo 49 — Agentes inmobiliarios especializados del sector residencial de Andalucía

    Los agentes inmobiliarios especializados deben inscribirse en el registro de la Consejería. Su actuación favorece la seguridad jurídica y protege a los consumidores.

50. Artículo 50 — Objeto, fines y naturaleza del Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía

    Se crea el Registro de Agentes Inmobiliarios de Andalucía, público, gratuito y obligatorio. Garantiza transparencia y protege consumidores. La inscripción es requisito para ejercer la actividad en la comunidad.

51. Artículo 51 — Inscripción sobre la base de una declaración responsable

    La inscripción en el Registro se basa en declaración responsable previa que acredite requisitos mínimos, solvencia, seguro y código de buenas prácticas. Debe renovarse periódicamente.

52. Artículo 52 — Requisitos para la inscripción en el Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía

    Para inscribirse en el Registro de Agentes Inmobiliarios de Andalucía se requiere titulación oficial o universitaria, 4 años de experiencia, colegiación, especialización de 100 horas para el titular y el 50% de empleados, seguros, y no tener antecedentes penales.

53. Artículo 53 — Garantías y seguros de responsabilidad civil

    Para inscribirse, se exige garantía financiera o seguro de responsabilidad civil profesional. El importe se fija reglamentariamente según el volumen de negocio. Debe facilitarse el número de póliza o aval en el contrato de mandato.

54. Artículo 54 — Administradores de fincas de uso residencial

    Los administradores de fincas residenciales deben tener capacitación profesional y cumplir condiciones legales. Deben actuar con eficacia, diligencia, responsabilidad e independencia, respetando la legalidad y los códigos éticos del sector.

55. Artículo 55 — Objeto y destino de las viviendas protegidas

    Las viviendas protegidas garantizan acceso a personas con recursos limitados. Deben ser residencia habitual (no más de 3 meses de ausencia anual). Las limitaciones constan en escritura y Registro. Se incluyen alojamientos transitorios para colectivos prioritarios.

56. Artículo 56 — Sujetos destinatarios de las viviendas protegidas durante el período de protección

    Se destinan a quienes cumplan requisitos de ingresos, empadronamiento en Andalucía, inscripción en registro municipal y no ser titulares de otra vivienda. Se exige certificación de no condenas por allanamiento en 5 años. Se permiten actuaciones singulares por Orden.

57. Artículo 57 — Duración del régimen de protección

    La duración de la protección se fija por programa o acuerdo. Es permanente para viviendas públicas financiadas con ayudas. La caducidad ocurre al cumplir el plazo legal.

58. Artículo 58 — Precio máximo de venta o alquiler de la vivienda protegida

    Las viviendas protegidas tienen precio máximo fijado en planes de vivienda. Prohíbe sobreprecios. Las cláusulas con precios superiores son nulas y se aplican los máximos legales.

59. Artículo 59 — Acceso a la vivienda protegida

    Las viviendas protegidas se adjudican en propiedad (incluido acceso diferido) o arrendamiento (con o sin opción de compra). Reglamentariamente pueden preverse otros derechos de uso.

60. Artículo 60 — Sistema de Información de Vivienda Protegida de Andalucía

    Se crea un sistema de información público y accesible con mapas. Los ayuntamientos deben remitir datos. Su incumplimiento puede acarrear sanciones o penalización en ayudas.

61. Artículo 61 — Selección de adjudicatarios de vivienda protegida

    La selección de adjudicatarios de vivienda protegida se realiza mediante el Registro Público Municipal de Demandantes o convocatoria municipal. Las readjudicaciones usan listas de suplentes o el Registro. Se exceptúan realojos, urgencias sociales y cesiones a entidades sin ánimo de lucro, autorizadas por el Registro o la agencia pública.

62. Artículo 62 — Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida

    Los Registros Públicos Municipales gestionan la inscripción y certificación de demandantes. Los ayuntamientos deben crearlos y mantenerlos actualizados. La inscripción se basa en declaración responsable, renovable cada dos años. El Registro asigna cupos por promoción. El acceso telemático es

63. Artículo 63 — Promoción de viviendas protegidas

    Las viviendas protegidas pueden ser de promoción pública (Administraciones públicas), privada (personas físicas o jurídicas) o colaboración público-privada (con cesión de suelo o subvenciones para garantizar accesibilidad).

64. Artículo 64 — Medidas de fomento para la promoción de viviendas protegidas

    Las Administraciones fomentan la promoción con medidas económicas y urbanísticas, como cesión de derechos de superficie. Se pueden establecer incentivos económicos en fases de promoción o compraventa. Hasta un 10% de edificabilidad no computa para terrazas y uso social. Las ayudas incluyen préstamos

65. Artículo 65 — Valor del suelo de reserva obligatoria para vivienda protegida

    El precio máximo del suelo protegido no excede el 15% del valor de venta por metro cuadrado. Las transmisiones por precio superior son nulas. El titular debe comunicar la transmisión a la Consejería en 10 días hábiles. Los registradores también comunican las inscripciones.

66. Artículo 66 — Procedimiento para la calificación de viviendas protegidas

    Los ayuntamientos califican viviendas protegidas. La calificación provisional se integra en la licencia de obras (plazo: 3 meses, silencio positivo). El promotor debe notificarla a la Consejería y al Registro en 1 mes. Tras las obras, la ocupación requiere anexo de adecuación. Si hay incumplimientos, se deniega la licencia. La calificación definitiva se inscribe en el Registro mediante nota marginal.

67. Artículo 67 — Transmisión de la promoción antes de la formalización de los contratos con los adjudicatarios

    La nueva titularidad debe comunicar al ayuntamiento la transmisión de una promoción de viviendas protegidas en ejecución en 10 días hábiles. La adquirente se subroga en derechos y obligaciones.

68. Artículo 68 — Obligaciones de publicidad del promotor de vivienda protegida

    Los promotores deben indicar en publicidad el carácter protegido, precio máximo y limitaciones. Deben exponer un cartel oficial visible durante la construcción.

69. Artículo 69 — Contratos de adjudicación de vivienda protegida en venta, arrendamiento u otro régimen de cesión de uso

    La adjudicación requiere acreditación válida 6 meses. Los contratos deben incluir cláusulas sobre transmisión y visado en delegaciones territoriales.

70. Artículo 70 — Percepción de cantidades a cuenta

    Los promotores deben cumplir la Ley 38/1999 para percibir cantidades a cuenta, salvo que no sea exigible por su personalidad jurídica según el artículo 1.3 de dicha ley.

71. Artículo 71 — Otorgamiento de escritura pública de venta en la primera adjudicación de la vivienda protegida

    La promotora entrega la vivienda y eleva a escritura pública el contrato privado en un plazo máximo de 6 meses desde la calificación definitiva. Este plazo es prorrogable hasta 1 mes por fuerza mayor o petición justificada del comprador.

72. Artículo 72 — Derechos y obligaciones de las personas titulares adjudicatarias de derechos de propiedad, arrendamiento o cesión de uso de la vivienda protegida

    Los adjudicatarios deben habitar la vivienda como residencia habitual, no tener otra protegida ni libre, y respetar limitaciones de venta. Prohíbe uso turístico. Los arrendatarios deben presentar declaración responsable cada dos años y desalojar al finalizar el contrato.

73. Artículo 73 — Colaboración notarial y colaboración de la institución registral

    Los notarios deben comunicar electrónicamente a la Consejería de vivienda el otorgamiento de escrituras de transmisión, arrendamiento o obra nueva, remitiendo copias simples a las delegaciones territoriales. La Junta podrá establecer convenios con colegios notariales y registradores.

74. Artículo 74 — Requisitos para la transmisión, alquiler o cesión de uso de una vivienda protegida por la primera propiedad adjudicataria o posteriores en promociones de vivienda protegida en régimen de venta

    Para transmitir o alquilar, la vivienda debe ser residencia habitual, respetar precios máximos y el destinatario debe cumplir requisitos y no tener otra vivienda. En la publicidad debe incluirse el expediente de calificación y el precio máximo. El incumplimiento se sanciona.

75. Artículo 75 — Transmisión de una vivienda protegida por la primera propiedad adjudicataria o posteriores en promociones de vivienda protegida en régimen de venta

    Las transmisiones de propiedad o derechos de uso requieren autorización previa de la Consejería de vivienda para verificar el cumplimiento de limitaciones. Dicha autorización es obligatoria para inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad.

76. Artículo 76 — Otorgamiento de escritura pública de venta o constitución de cualquier derecho real de uso y disfrute, o arrendamiento sobre vivienda protegida por la primera propiedad adjudicataria o posteriores

    Las escrituras de vivienda protegida deben incluir autorización administrativa y declaración responsable. Deben contener: expediente, período de protección, destino a residencia habitual y cláusula sobre requisitos. Las transmisiones posteriores requieren resolución previa o solicitud. Las escrituró

77. Artículo 77 — Alquiler o cesión de uso de viviendas protegidas en régimen de venta por la primera propiedad adjudicataria o posteriores

    El alquiler o cesión de vivienda protegida requiere declaración responsable justificando necesidad por motivos laborales, enfermedad u otra causa. La falsedad en los datos obliga a dejar sin efecto el contrato y dispone el desalojo. El incumplimiento puede acarrear multas coercitivas.

78. Artículo 78 — Segundos o posteriores contratos de arrendamiento en promociones de viviendas protegidas en régimen de alquiler

    Los segundos contratos de arrendamiento siguen el procedimiento del artículo 61.2. El adjudicatario tiene derecho preferente si cumple requisitos. El propietario puede usar lista de suplentes o ceder la vivienda al ayuntamiento.

79. Artículo 79 — Ejercicio de la opción de compra en promociones de viviendas protegidas en régimen de alquiler

    La opción de compra requiere autorización de la Delegación Territorial. No se acreditan requisitos de acceso, salvo no disponer de otra vivienda en el momento de la transmisión.

80. Artículo 80 — Operaciones societarias sobre viviendas protegidas como consecuencia de fusiones, absorciones y aumentos de capital

    Las fusiones o aumentos de capital en viviendas protegidas están exentas de autorización, pero deben comunicarse a la Consejería en 10 días. La adquirente asume las obligaciones. Si no se cumplen requisitos, debe ofrecerse al Registro Municipal en 3 meses.

81. Artículo 81

    En ejecuciones hipotecarias, el acreedor debe comunicar la operación a la Consejería y ayuntamiento. La Administración tiene 15 días para ejercer tanteo/retracto. Si no se ejercen, la vivienda debe ofrecerse al Registro Municipal en 3 meses si el adquirente no cumple requisitos.

82. Artículo 82 — Adquisición de vivienda protegida por sucesión mortis causa

    En sucesiones mortis causa, el notario debe comunicar la escritura a la Consejería en 10 días. Los registradores informan a la Delegación Territorial. Si el heredero transmite o alquila, debe cumplir el régimen de segundas transmisiones.

83. Artículo 83 — Derechos de tanteo y retracto

    La Junta de Andalucía y los ayuntamientos tienen derecho de tanteo y retracto sobre viviendas protegidas. Si ambos quieren ejercerlo, el ayuntamiento prevalece. Se puede ejercer retracto por falsedad en los datos de adquisición.

84. Artículo 84 — Ejercicio del derecho de tanteo y retracto

    El tanteo se ejerce en 60 días por precio máximo vigente; el retracto, en 60 días desde la transmisión. La Administración puede designar adjudicatario del Registro Municipal. Debe comparecer ante notario para otorgar escritura, reteniendo cargas si las hubiera.

85. Artículo 85 — Descalificación

    La descalificación permite dejar de ser vivienda protegida al devolver ayudas. No procede en viviendas promovidas por la Administración ni por promotores privados (salvo excepciones justificadas en el plan de vivienda).

86. Artículo 86 — Infraestructura residencial para la función social de la vivienda

    La infraestructura residencial incluye bienes inmuebles, instalaciones y suelos para garantizar vivienda digna. Integra equipamientos públicos, viviendas adquiridas o gestionadas por la Junta, y suelos públicos.

87. Artículo 87 — Parque público de vivienda de Andalucía

    El parque público de vivienda incluye viviendas, garajes y trasteros de titularidad autonómica o municipal en Andalucía, destinados a colectivos vulnerables. La Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía gestiona la titularidad autonómica.

88. Artículo 88 — Financiación del parque público de vivienda de Andalucía

    La financiación del parque público de vivienda de Andalucía proviene de: ingresos por gestión y enajenación de bienes patrimoniales; bienes y recursos de los patrimonios públicos de suelo; planes de vivienda y medidas complementarias; y otras fuentes de la legislación hacendística autonómica o

89. Artículo 89 — Principios para la gestión del parque público de vivienda de Andalucía

    La gestión del parque público de vivienda se rige por eficiencia, ampliación de parques y colaboración público-privada. Se lucha contra la exclusión social con programas de rentas temporales para colectivos vulnerables. Se prioriza la colaboración del tercer sector para dar solución habitacional

90. Artículo 90 — Concesión para construir y/o gestionar viviendas o alojamientos dotacionales de titularidad pública

    Las administraciones pueden conceder la construcción o gestión de viviendas públicas. Los criterios incluyen número de viviendas, renta máxima y cláusulas sociales. El desahucio corresponde a la titularidad pública.

91. Artículo 91 — Período de protección de las viviendas del parque de titularidad autonómica y municipal

    Las viviendas públicas de la Junta y municipios mantienen su protección mientras sean públicas, sujetas al régimen de construcción original.

92. Artículo 92 — Fórmulas de acceso al parque público de vivienda de Andalucía

    El acceso es por alquiler o cesión. La Agencia selecciona adjudicatarios del Registro Municipal en 15 días. Se permite venta bajo Decreto 377/2000 o precios reducidos.

93. Artículo 93 — Derechos, deberes y prohibiciones de las personas usuarias del parque público de vivienda de Andalucía

    Derechos: habitar y vivienda segura. Deberes: residencia habitual, conservación, pagar rentas, declarar otras viviendas cada dos años. Prohibido turismo, cesión sin permiso o uso indebido.

94. Artículo 94 — Desahucio administrativo de las viviendas de titularidad pública pertenecientes al parque público de titularidad autonómica y a los parques públicos municipales

    Previo al desahucio, se valora vulnerabilidad. Causas: impago, obras sin permiso, sanciones, no residencia habitual, cesión, uso indebido, titularidad otra vivienda o incumplimiento convivencia.

95. Artículo 95 — Procedimiento de desahucio administrativo de las viviendas de titularidad pública pertenecientes al parque público de titularidad autonómica y a los parques públicos municipales

    El desahucio administrativo de viviendas públicas autonómicas o municipales sigue el procedimiento administrativo general. Si la causa es impago, se da un plazo de 30 días para abonar; si no, se notifica resolución con 15 días hábiles más para pagar o entregar la vivienda. En riesgo grave, se adoptan medidas cautelares. En otras causas, hay 15 días hábiles para alegar. La entrega se exige en 15 días hábiles. El acceso al domicilio requiere autorización judicial si no hay consentimiento.

96. Artículo 96 — Derecho de superficie, usufructo o cesión de uso

    La Junta, ayuntamientos o entidades públicas pueden constituir derechos de superficie, usufructo o cesión de uso sobre suelos patrimoniales a favor de privados para construir y gestionar vivienda protegida o asequible en alquiler, según el artículo 129.3 de la Ley 7/2021

97. Artículo 97 — Inventario del parque público de vivienda de titularidad autonómica

    La Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía debe elaborar y mantener actualizado un inventario del parque público de vivienda, incluyendo características de las viviendas y datos de usuarios (composición familiar, colectivos prioritarios), informando al Consejo Rector

98. Artículo 98 — Evaluación del parque público de vivienda de titularidad autonómica

    La Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía presenta una memoria bienal ante la Secretaría General de Vivienda y el Consejo Rector, proponiendo objetivos y evaluando el cumplimiento del período anterior.

99. Artículo 99 — Naturaleza y funciones de la inspección en materia de vivienda

    La inspección de vivienda verifica el cumplimiento de la ley. Los municipios y la Consejería competente desarrollan las funciones inspectoras y sancionadoras en sus respectivos ámbitos de competencia.

100. Artículo 100 — Inspección autonómica en materia de vivienda

     La Junta de Andalucía inspecciona el cumplimiento de la Ley de Vivienda mediante funcionarios de los Cuerpos Superior y de Subinspección de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Vivienda. El personal inspector actúa con plena autonomía y tiene la condición de agente de la autoridad, lo que le facul

101. Artículo 101 — Planificación y programación

     La Inspección planifica y programa su actuación según objetivos generales o particulares, en función de su ámbito competencial material y territorial.

102. Artículo 102 — Criterios generales de planificación

     Los criterios para planificar inspecciones incluyen: repercusión en demanda habitacional, incidencia en acceso a vivienda, trascendencia jurídica/social/económica, efecto preventivo, consideración territorial, beneficio económico de infracciones, plazos temporales y factores locativos.

103. Artículo 103 — Plan de Inspección en materia de vivienda

     El Plan de Inspección, aprobado por Orden, tiene vigencia de 2 años (prorrogable 1). Contiene memoria, directrices, criterios, ámbitos, objetivos, programas, medios, indicadores y puntos de control. Su evaluación es reservada, pero se publican criterios y líneas genéricas.

104. Artículo 104 — Actuaciones de investigación

     Las conductas que vulneren la ley pueden iniciar diligencias para averiguar responsables y hechos. Una instruidas, el órgano competente resuelve archivo, incoación del procedimiento sancionador o adopción de medidas si procede.

105. Artículo 105 — Obligación de información en las actuaciones de investigación y sancionadoras

     Obligación de colaborar facilitando información. Compañías de servicios, notarías, registros y webs de anuncios deben responder en 15 días hábiles (prorrogables 15). Se aplica RGPD y minimización de datos para investigación y sanción.

106. Artículo 106 — Sujetos responsables

     Son responsables personas físicas/jurídicas, herencias yacentes, comunidades y entidades sin personalidad. Incurren en responsabilidad propietarios, usuarios, agentes inmobiliarios, compañías y administraciones. No hay responsabilidad por fuerza mayor o decisiones colectivas con voto salvado.

107. Artículo 107 — Criterios para la graduación de las sanciones

     Las sanciones deben ajustarse a la gravedad. Si el beneficio de la infracción supera la multa, esta se incrementa hasta igualar dicho beneficio, siguiendo la Ley 40/2015.

108. Artículo 108 — Multas coercitivas y otras medidas aplicables

     Se imponen multas coercitivas reiteradas (máx. 3) por incumplir requerimientos. Las cuantías máximas son: 600, 1.500 y 3.000 euros. Se aplican por vivienda afectada.

109. Artículo 109 — Administraciones competentes

     La Junta sanciona generalmente. Los ayuntamientos sancionan infracciones específicas de vivienda protegida. La Secretaría General de Vivienda puede subrogarse si el ayuntamiento no actúa en un mes.

110. Artículo 110 — Prescripción de las infracciones

     Las infracciones prescriben en: 4 años (muy graves), 3 años (graves) y 2 años (leves). El plazo comienza desde la comisión o finalización de la infracción continuada.

111. Artículo 111 — Prescripción de las sanciones

     Las sanciones prescriben en 3 años (muy graves), 2 años (graves) y 1 año (leves), contando desde que la sanción firme.

112. Artículo 112 — Procedimiento sancionador

     El procedimiento sancionador dura un año desde el inicio y se rige por la Ley 40/2015 y Ley 39/2015.

113. Artículo 113 — Clasificación de las infracciones en materia de vivienda en general

     Se clasifican infracciones leves (incumplimientos menores), graves (sobreocupación, incumplimiento normas) y muy graves (riesgo seguridad, reiteración).

114. Artículo 114 — Sanciones en materia de vivienda en general

     Las multas son: hasta 6.000€ (leves), 6.001-20.000€ (graves) y 20.001-60.000€ (muy graves).

115. Artículo 115 — Clasificación de las infracciones en materia de vivienda protegida

     Infracciones leves: cartel no visible, anuncios sin condición protegida, falta de comunicación calificación, obstrucción inspección. Graves: falsedad datos, reiteración falta comunicación, incumplimiento promotores, transmisión a no aptos, entrega sin calificación, precio superior, cláusulas omit. M

116. Artículo 116 — Presunción de vivienda protegida no habitada

     Se presume deshabitada la vivienda protegida si no se usa como residencia más de 3 meses consecutivos al año. Los indicios incluyen datos del padrón, consumos bajos o nulos de agua/luz/gas (según umbrales legales), declaraciones de vecinos o del titular, y negativa injustificada a las comprobaciones

117. Artículo 117 — Sanciones en materia de vivienda protegida

     Las sanciones por infracciones en vivienda protegida son: hasta 3.000 euros (leves), entre 3.001 y 25.000 euros (graves), y entre 25.001 y 120.000 euros (muy graves). Se aplican por vivienda si la conducta es individualizada. Son especialmente graves incumplir requisitos de transmisión o alquilarla

118. Artículo 118 — Sanciones accesorias en materia de vivienda protegida

     Además de multas, por infracciones graves o muy graves se pueden imponer: devolución de ayudas con intereses, e inhabilitación para promover viviendas protegidas (3 años graves, 6 años muy graves). Los ayuntamientos pueden perder ayudas autonómicas por 2 años

119. Disposición adicional primera — Modelos normalizados de declaraciones responsables

     La Secretaría General de Vivienda aprobará por resolución los modelos normalizados de declaraciones responsables asociados a la ley y su desarrollo reglamentario, junto con una guía del usuario, publicándolos en la web de la Junta de Andalucía

120. Disposición adicional segunda — Titularidad del patrimonio autonómico de suelo

     La titularidad del patrimonio autonómico de suelo corresponde a la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA), incluyendo la gestión del mismo conforme a la legislación urbanística

121. Disposición adicional tercera — Umbrales mínimos de consumos para considerar como no habitada una vivienda protegida

     Se consideran no habitadas las viviendas protegidas con consumo de agua inferior a 0,21 m³/mes o 2,47 m³/año, y de electricidad inferior a 24 kWh/mes o 291 kWh/año.

122. Disposición adicional cuarta — Marco de financiación, límite al gasto y disciplina presupuestaria

     Los gastos de esta ley los asume la Junta de Andalucía con los créditos aprobados en las leyes presupuestarias, respetando la estabilidad y sostenibilidad financiera.

123. Disposición adicional quinta — Protección de datos personales

     El tratamiento de datos se ajusta al RGPD y LOPDGDD. Se garantizan seguridad, confidencialidad y derechos de acceso, rectificación y portabilidad. La responsabilidad recae en la Consejería de vivienda y ayuntamientos.

124. Disposición adicional sexta — Supresión de la obligación del depósito de fianzas por arrendamiento de fincas urbanas en la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía

     La Junta de Andalucía deja de ser depositaria de fianzas de arrendamientos urbanos. Reintegrará las fianzas ya depositadas conforme los contratos vayan extinguiéndose y a solicitud de los interesados.

125. Disposición adicional séptima — Acceso al Cuerpo Superior de Inspección de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Vivienda

     El ingreso en el Cuerpo Superior de Inspección de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Vivienda de la Junta de Andalucía se realiza por oposición, cumpliendo los requisitos de la normativa de función pública.

126. Disposición transitoria primera — Viviendas protegidas calificadas con anterioridad a la presente ley

     Las viviendas protegidas calificadas antes de esta ley se rigen por ella, pero mantienen la prohibición de disposición de diez años de la Ley 13/2005 y las obligaciones singulares del Plan de Vivienda estatal o autonómico aplicable.

127. Disposición transitoria segunda — Sobre la aplicación de las condiciones de calidad a nuevas promociones o rehabilitaciones

     Las condiciones de calidad no se aplican a promociones o rehabilitaciones con licencia urbanística obtenida antes de la entrada en vigor de la ley, si se ejecutan conforme a dicha licencia.

128. Disposición transitoria tercera — Gestión municipal de los registros públicos de demandantes de vivienda protegida

     Los ayuntamientos tienen un año para implantar sus sistemas de gestión de registros de vivienda protegida. La Consejería facilita datos y herramientas. Hasta la supresión de la plataforma autonómica, los registros la seguirán usando.

129. Disposición derogatoria única — Derogación normativa

     Se derogan leyes de vivienda protegida, derecho a la vivienda, tanteo en desahucios y la Ley 8/1997 (arts. 79, 81.1, 82.a, 83, 84.1.b, 87.4.a). También el Decreto 149/2006 (arts. 2-5, 15, 30-34, 39-49, disp. ad. 2), Acuerdo 2014 y Decreto-ley 1/2025 (art. 3).

130. Disposición final primera — Modificación de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía

     Se modifica el apartado 5 del artículo 61 y la letra a) del artículo 129.2 de la Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, con nueva redacción.

131. Disposición final segunda

     Se modifica la Ley 8/1997: cambia su denominación y la del Título II a 'Fianzas de suministros'. Se redactan de nuevo los apartados 1 del art. 78, 2 del art. 84 y 4 del art. 88.

132. Disposición final tercera — Modificación del Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía, aprobado por Decreto 149/2006, de 25 de julio

     Se modifican los artículos 12, 28, 44 y 45 del Reglamento Viviendas Protegidas (Decreto 149/2006). Se unifican los arts. 35 y 36 en uno solo, y se modifica el art. 37 (ahora 36).

133. Disposición final cuarta — Modificación del Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, aprobado por Decreto 550/2022, de 29 de noviembre

     Se modifica el artículo 83 y el apartado 4 del artículo 195 del Reglamento General de la Ley 7/2021, aprobado por Decreto 550/2022, con nueva redacción.

134. Disposición final quinta — Modificación de normas reglamentarias

     Las normas reglamentarias modificadas por esta ley podrán ser ajustadas por normas del rango correspondiente, según el artículo 44.3 de la Ley 6/2006.

135. Disposición final sexta — Habilitación reglamentaria

     Se habilita al Consejo de Gobierno y a la Consejería de Vivienda para desarrollar la ley. La Consejería puede modificar criterios de vivienda no habitada y trámites de fianzas. Sigue vigente el Decreto 149/2006 hasta su adaptación.

136. Disposición final séptima — Puesta en funcionamiento del Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía

     La Consejería de Vivienda debe crear y poner en funcionamiento el Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía en un plazo máximo de dos años desde la entrada en vigor.

137. Disposición final octava — Entrada en vigor

     La ley entrará en vigor al mes de su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía.