Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía
También conocida como: L 7/2021, L 7/21Esta ley regula cómo se puede construir y usar el suelo en Andalucía, buscando equilibrar el desarrollo urbanístico con la protección del entorno.
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El texto completo y oficial de la ley, tal como lo publica el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Qué ha cambiado
6 modificaciones desde su publicación, de la más reciente a la más antigua.
- 7 de abril de 2026
Los planes especiales podrán cambiar la ordenación urbanística para cumplir su finalidad
Los planes especiales podrán modificar la ordenación urbanística detallada y las determinaciones que complementan la ordenación general cuando sea necesario para cumplir su finalidad. Además, los catálogos deberán identificar los valores de cada bien protegido, fijar su nivel de protección y regular las actividades e intervenciones compatibles.
Reforma BOE-A-2026-9798Ver qué cambió → - 24 de diciembre de 2025
Andalucía vincula la reserva de vivienda protegida a los planes municipales
Los planes de ordenación deberán reservar suelo para vivienda protegida según la demanda identificada en los planes municipales de vivienda y suelo, en lugar de aplicar porcentajes fijos de edificabilidad. Podrán eximirse determinadas actuaciones de baja densidad o en municipios con regresión poblacional, y al menos el 25 % de los recursos de los patrimonios municipales de suelo deberá destinarse a vivienda protegida.
Reforma BOE-A-2026-423Ver qué cambió → - 23 de diciembre de 2025
Andalucía excluye ciertas actuaciones industriales de una limitación urbanística
La ley permite que los planes urbanísticos delimiten actuaciones de relocalización industrial y regeneración urbana previstas en la legislación sectorial, aunque la regla transitoria limita las transformaciones urbanísticas en suelo no urbanizable. La excepción se incorpora a la normativa andaluza de ordenación del territorio.
Reforma BOE-A-2026-422Ver qué cambió → - 22 de marzo de 2024Reforma BOE-A-2024-5836Ver qué cambió →
- 16 de febrero de 2024Reforma BOE-A-2024-90030Ver qué cambió →
- 2 de diciembre de 2022Reforma BOE-A-2022-90377Ver qué cambió →
- 3 de diciembre de 2021Versión original BOE-A-2021-20916
Artículo por artículo
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Artículo 1 — Objeto de la Ley
Esta ley regula la ordenación del territorio y el urbanismo en Andalucía. Dicha ordenación se ajusta a esta ley, normas autonómicas y locales, normativa estatal aplicable y disposiciones europeas de obligado cumplimiento.
Artículo 2 — Competencias administrativas
La Comunidad Autónoma tiene competencia exclusiva en ordenación del territorio para actuaciones con incidencia supralocal (asentamientos, transportes, infraestructuras básicas, equipamientos, actividades económicas y recursos naturales). Los Municipios desarrollan el urbanismo en este marco, sin
Artículo 3 — Actividades y fines de la ordenación territorial y urbanística
La ordenación territorial busca equilibrio, cohesión, transporte, distribución de usos, ciudades equilibradas, mitigación del cambio climático y armonización de actuaciones. La urbanística persigue desarrollo sostenible municipal, uso racional del suelo, función social de la propiedad, participación
Artículo 4 — Principios generales de la ordenación y de la actividad territorial y urbanística
La ordenación territorial se rige por desarrollo sostenible y principios: viabilidad social, ambiental, ocupación racional del suelo, eficiencia energética, resiliencia, viabilidad económica y gobernanza.
Artículo 5 — Determinaciones de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística
Las determinaciones son: Normas (vinculantes, prevalecen), Directrices (vinculantes en fines) o Recomendaciones (indicativas, requieren justificación si se apartan). Los instrumentos deben indicar su carácter.
Artículo 6 — Normas de aplicación directa
Las normas de aplicación directa rigen sin instrumento urbanístico. Las construcciones deben respetar riesgos climáticos, integrarse en el entorno y usar energías renovables. En suelo sin planeamiento, máx. dos plantas en manzanas consolidadas, sin demoler patrimonio ni suprimir dotaciones. Las ins
Artículo 7 — Invalidez de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística
Los instrumentos de ordenación son nulos si vulneran normas sustantivas. La invalidez parcial no afecta a partes independientes o ejecutables autónomamente, salvo que sean esenciales.
Artículo 8 — Cooperación, colaboración y coordinación interadministrativas
Se rigen por principios de cooperación y coordinación. La Consejería coordina actividades y propone convenios. Las administraciones pueden celebrar convenios para asistencia técnica o modificar ordenación por infraestructuras. Los informes de la Consejería sobre planificación estatal tienen plazo de
Artículo 9 — Colaboración público-privada
La ley promueve la colaboración público-privada. Las administraciones pueden crear entidades colaboradoras, convenios con colegios profesionales y contratar entidades urbanísticas certificadoras para verificar proyectos, obras y conservación. Los informes de estos expertos se incorporan al expedient
Artículo 10 — La participación ciudadana
La ciudadanía participa en instrumentos urbanísticos y solicita información. El Ayuntamiento responde consultas en 2 meses. Se habilitan medios electrónicos. Las notarías solicitan información urbanística con 10 días de antelación.
Artículo 11 — Sistema de información territorial y urbanística
La Consejería dispone de un sistema de información territorial y urbanística, accesible para ciudadanos y aplicación gráfica registral. Integra información de la Junta, entidades locales y Estado. Debe incluir un Inventario de Ordenación del Territorio con planes y proyectos.
Artículo 12 — Clases del suelo
A efectos de la Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, el suelo se clasifica en dos categorías: suelo urbano y suelo rústico.
Artículo 13 — Suelo urbano
Es suelo urbano si está urbanizado, tiene acceso y servicios básicos, o está edificado en 2/3 partes. Incluye núcleos rurales tradicionales. Solar requiere acceso pavimentado, alumbrado y servicios básicos. Se pierde si se integra en transformación.
Artículo 14 — Suelo rústico
El suelo rústico incluye: protegido por legislación sectorial, preservado por riesgos naturales o antrópicos, preservado por ordenación territorial/urbanística, y común. También se identifica hábitat rural diseminado. Su delimitación se registra en el Registro de la Propiedad.
Artículo 15 — Condiciones generales
La clasificación urbanística vincula terrenos y construcciones a usos específicos, definiendo la función social de la propiedad. La edificabilidad no es derecho de propiedad hasta realizarse efectivamente. El uso del subsuelo está subordinado al interés público y la protección del patrimonio.
Artículo 16 — Contenido urbanístico de la propiedad del suelo. Derechos generales
La propiedad del suelo incluye disposición, uso, disfrute y explotación sostenible según su clasificación. Abarca vuelo y subsuelo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación, con limitaciones por dominio público. Incluye derecho a participar en transformaciones urbanísticas.
Artículo 17 — Contenido urbanístico de la propiedad del suelo. Deberes generales
La propiedad del suelo conlleva deberes: conservar el suelo y vegetación, destinarlo al uso previsto, solicitar autorizaciones previas y realizar obras adicionales ordenadas por la Administración por motivos turísticos, culturales o de mejora ambiental. El cumplimiento es condición para ejercer los
Artículo 18 — Derechos y deberes de la propiedad del suelo urbano
Propietarios de suelo urbano tienen derecho a edificar, destinar usos autorizados y promover transformaciones. Deben urbanizar, edificar en plazos fijados, conservar o rehabilitar edificaciones y participar en transformaciones públicas o distribución de cargas.
Artículo 19 — Derechos y deberes de la propiedad del suelo rústico
La propiedad rústica tiene derechos de uso y disposición, y debe conservar el suelo, solicitar licencias y costear infraestructuras. En suelos protegidos, prevalecen los fines de conservación.
Artículo 20 — Actuaciones en suelo rústico
En suelo rústico, las actuaciones deben ser compatibles con la ordenación, no inducir nuevos asentamientos (prohibidas parcelaciones urbanísticas) y vincularse al uso justificador, siendo proporcionadas e integradas paisajísticamente.
Artículo 21 — Actuaciones ordinarias
Usos ordinarios: agrícolas, ganaderos, forestales, cinegéticos, mineros, renovables, telecomunicaciones e infraestructuras. Requieren licencia municipal. Incluyen obras necesarias, alojamientos temporales e infraestructuras técnicas no previstas en planeamiento.
Artículo 22 — Actuaciones extraordinarias
Actuaciones extraordinarias (equipamientos, industria, turismo, vivienda unifamiliar aislada) requieren autorización previa municipal (1 mes info pública, 6 meses plazo, silencio desestimatorio). Impuesto compensatorio: 10% presupuesto (15% vivienda aislada). Exentas Administraciones Públicas.
Artículo 23 — Actuaciones sobre el hábitat rural diseminado
En hábitat rural diseminado, se permiten actuaciones de conservación y mejora compatibles con suelo rústico. Los titulares deben costear dotaciones públicas y mejoras de infraestructuras. Reglamentariamente se fijan condiciones de implantación de nuevas edificaciones.
Artículo 24 — Actuaciones de transformación urbanística y actuaciones urbanísticas
Transformación urbanística: mejora urbana/reforma interior en suelo urbano; nueva urbanización en suelo rústico común. Actuaciones urbanísticas: mejora calidad medio urbano, obtención de sistemas generales/locales y edificación del título VI.
Artículo 25 — Propuesta de delimitación de actuaciones de transformación urbanística
Las actuaciones urbanísticas requieren propuesta de delimitación previa (excepto en planes generales). Debe contener costes, plazos y cargas. Se aprueba por el órgano municipal competente tras información pública de 1 mes. La propuesta caduca si no se aprueba el instrumento detallado en 2 años.
Artículo 26 — Áreas de reparto y aprovechamiento en las actuaciones de transformación urbanística
Las actuaciones urbanísticas buscan equitativa distribución de beneficios y cargas. Se crean áreas de reparto donde el aprovechamiento medio se calcula dividiendo la suma de aprovechamientos objetivos entre la superficie total, descontando terrenos de sistemas generales ya obtenidos.
Artículo 27 — Actuaciones de mejora urbana
Las actuaciones de mejora urbana aumentan edificabilidad, viviendas o cambio de uso en suelo urbano, precisando nuevas dotaciones públicas. Deben mejorar la ciudad existente y delimitar un área homogénea que no contradiga el Plan de Ordenación Urbana.
Artículo 28 — Deberes de las actuaciones de mejora
Las actuaciones de mejora urbana exigen: ceder el 10% del incremento de aprovechamiento (o equivalente en metálico), entregar suelo para sistemas generales/locales (o superficie edificada si es imposible), e indemnizar y realojar a ocupantes legales de edificaciones a demoler.
Artículo 29 — Actuaciones de reforma interior
Las actuaciones de reforma interior buscan renovar suelo urbano por obsolescencia o degradación. Deben justificarse en la regeneración urbana. Se promueven en vacíos sin ordenación detallada o cuya revisión sea necesaria. Su ámbito se delimita en el Plan de Ordenación Urbana o
Artículo 30 — Deberes de las actuaciones de reforma interior
En reformas interiores, se entrega al Ayuntamiento el 10% del suelo por incremento de aprovechamiento (mín. 5%). Se costean obras de urbanización y conexión. Se indemniza por demoliciones y se realoja a residentes legales.
Artículo 31 — Actuaciones de nueva urbanización
En suelo rústico se permiten nuevas urbanizaciones por interés público o falta de suelo urbano. Deben ser colindantes al núcleo, salvo excepciones justificadas como elementos naturales, usos económicos o actuaciones supralocales.
Artículo 32 — Deberes de la promoción de las actuaciones de nueva urbanización
En nuevas urbanizaciones, se entrega al Ayuntamiento el 10% del aprovechamiento medio y el suelo de sistemas. Se costean obras de urbanización y conexión. Se indemniza por demoliciones y se realoja a residentes legales.
Artículo 33 — Concepto y alcance de la ordenación territorial
La ordenación territorial es una función pública al servicio del interés general en Andalucía. Establece 9 principios: equilibrio de usos, cooperación, asignación según aptitudes, uso racional de recursos, protección de espacios valiosos, patrimonio, infraestructuras eficientes y prevalencia del interés social.
Artículo 34 — Instrumentos de ordenación territorial
La ordenación se realiza mediante: Plan de Ordenación de Andalucía, planes subregionales y proyectos autonómicos de interés. Los planes se someten a evaluación ambiental. En discrepancias prevalece: Normativa, Cartografía y Memoria Económica. La Memoria de Ordenación es referencia interpretativa.
Artículo 35 — Principios básicos para la ordenación del litoral
El espacio litoral es la zona de influencia del dominio público marítimo terrestre. Debe preservarse para su puesta en valor y adaptación al cambio climático. Las actuaciones en suelo rústico litoral sin previsión en instrumentos tienen incidencia territorial. En nueva urbanización, se destinan a
Artículo 36 — Medidas específicas para la protección del espacio litoral
Los planes subregionales litorales deben incluir: delimitación, zonas a preservar, directrices para crecimiento urbano (acceso, aparcamientos, espacios libres), minimización de riesgos naturales, corredores de conexión costera e interior, y adaptación de otros planes. Sin estos planes, los urban
Artículo 37 — Concepto de paisaje y criterios de integración paisajística
El paisaje es la percepción territorial por la población. El Consejo de Gobierno establece estrategias de protección. Los instrumentos de ordenación deben incluir diagnóstico: recursos, criterios de integración e intervenciones. Se preservan paisajes de valor, se integran transformaciones urban
Artículo 38 — Catálogos de Paisaje
Los Catálogos de Paisaje identifican y analizan los paisajes. Son aprobados por la Consejería competente en Ordenación del Territorio y Urbanismo y sirven de base técnica para estrategias y planes urbanísticos.
Artículo 39 — Objeto y finalidad
El Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía organiza el territorio. Busca cohesión social, uso racional de recursos, coordinación con la UE y cooperación interadministrativa, coordinándose con el Plan de Acción por el Clima.
Artículo 40 — Contenido
El Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía incluye diagnóstico, esquema territorial, criterios de ordenación, gestión sostenible, riesgos, suelo rústico, áreas subregionales, estimación económica y memorias de gestión.
Artículo 41 — Procedimiento de elaboración y aprobación
El Consejo de Gobierno formula el plan. Se garantiza información pública de dos meses y participación. Tras su aprobación por el Consejo, se remite al Parlamento. Tras su aprobación parlamentaria, se publica en el BOJA.
Artículo 42 — Instrumentos para el desarrollo del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía
El Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía se desarrolla mediante planes subregionales y actividades de planificación de la Junta de Andalucía con incidencia territorial.
Artículo 43 — Definición, objetivos y ámbito
Los planes subregionales organizan el territorio, promueven el uso racional de recursos y sirven de marco para políticas públicas. Abarcan municipios contiguos coherentes.
Artículo 44 — Contenido y documentación
Los planes subregionales incluyen objetivos, estructura territorial, compatibilidad de usos, asentamientos, infraestructuras, adaptación de otros planes, estimación económica, ejecución, indicadores y más. Documentación: memorias informativa, de ordenación y económica, normativa y documentación geor
Artículo 45 — Procedimiento y tramitación
El Consejo de Gobierno aprueba los planes subregionales. La Consejería oye a los ayuntamientos antes. El borrador se envía a ayuntamientos (1 mes) y servicios públicos antes de la información pública (2 meses). La aprobación es por Decreto.
Artículo 46 — Instrumentos de desarrollo y ejecución
Los planes se ejecutan mediante: declaraciones autonómicas, instrumentos urbanísticos, planes especiales o proyectos de obras. Los planes especiales los aprueba la Consejería y delimitan actuaciones públicas.
Artículo 47 — Programas coordinados para la gestión territorial
Los Programas Coordinados impulsan las directrices de los planes. Los aprueba la Consejería con participación de organismos públicos. Incluyen memoria, medidas de coherencia, evaluación económica y control.
Artículo 48 — Planes con Incidencia en la Ordenación del Territorio
Los Planes con Incidencia en la Ordenación del Territorio deben incluir: diagnóstico territorial, objetivos territoriales y justificación de coherencia con el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía.
Artículo 49 — Elaboración y tramitación
El Consejo de Gobierno aprueba estos planes. Se consulta previamente con la Consejería de Ordenación del Territorio. Tras su redacción, se emite informe en dos meses (silencio favorable). La aprobación es por Decreto.
Artículo 50 — Declaración de Interés Autonómico
El Consejo de Gobierno declara Interés Autonómico actuaciones públicas, actividades supralocales e inversiones estratégicas. Requiere estudio previo, información pública (1 mes), audiencia a administraciones y consulta al ayuntamiento (2 meses). Legitima directamente la ejecución, modifica planes, y
Artículo 51 — Proyecto de Actuación Autonómico
La Consejería aprueba el Proyecto de Actuación Autonómico. Requiere información pública (1 mes) y audiencia a Ayuntamientos (2 meses). Incluye delimitación de espacios y puede usar documentos sectoriales equivalentes.
Artículo 52 — Definición e informe de las Actuaciones con incidencia en la ordenación del territorio
Las actuaciones con incidencia territorial requieren informe vinculante de la Consejería (2 meses). Si no hay respuesta, se considera desfavorable. El Consejo de Gobierno resuelve discrepancias en proyectos de la Junta.
Artículo 53 — Suspensión cautelar de las modificaciones de los instrumentos de ordenación urbanística
El Consejo de Gobierno puede suspender la tramitación de innovaciones urbanísticas supralocales por 2 años. La información pública de un Plan de Ordenación del Territorio subregional suspende contravenciones por 1 año.
Artículo 54 — Efectos generales de la aprobación de los planes de ordenación del territorio
Los planes son públicos y vinculantes. Su aprobación declara utilidad pública y necesidad de ocupación para expropiación o servidumbres. Los proyectos deben definir individualmente los bienes a ocupar o adquirir.
Artículo 55 — Efectos de la aprobación del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía
El Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía prevalece sobre otros instrumentos. Se fijan plazos de adaptación en el Decreto de aprobación. Sin adaptación, prevalece el plan andaluz. La adaptación sigue el procedimiento de revisión.
Artículo 56 — Efectos de la aprobación de los Planes de Ordenación del Territorio de ámbito subregional
Los planes subregionales son vinculantes para instrumentos urbanísticos. Se fijan plazos de adaptación; su incumplimiento da prevalencia a la planificación subregional. Las adaptaciones siguen el procedimiento de revisión de esta Ley. Las determinaciones de aplicación directa prevalecen desde su vig
Artículo 57 — Efectos de la Declaración de Interés Autonómico
La Declaración de Interés Autonómico afecta a instrumentos urbanísticos. En actuaciones públicas, la Consejería actúa como Administración. En privadas, el Consejo de Gobierno designa la Administración actuante; el suelo cedido va a municipios salvo norma legal distinta. Los proyectos deben integrar
Artículo 58 — Vigencia, revisión y modificación
Los planes tienen vigencia indefinida. La revisión altera objetivos o principios por cambios sustanciales. La modificación altera otras determinaciones sin afectar esos aspectos fundamentales.
Artículo 59 — Procedimiento de revisión y de modificación
La revisión de los planes sigue las normas de elaboración. El Consejo de Gobierno aprueba las modificaciones del plan autonómico mediante Decreto, previa información pública y cuenta al Parlamento. La Consejería aprueba las modificaciones subregionales, previa información y audiencia de municipios.
Artículo 60 — Niveles e instrumentos de la ordenación urbanística
La ordenación urbanística se estructura en general y detallada. Instrumentos generales: Plan General, Intermunicipal y Básico. Detallados: Ordenación Urbana, Parciales, Reforma Interior, Estudios y Especiales. Complementarios: Estudios de Detalle, Catálogos, Ordenanzas y Normas Directoras.
Artículo 61 — Criterios para la ordenación urbanística
La ordenación urbana evita la dispersión, prioriza espacios verdes (mín. 10%), movilidad sostenible y vivienda protegida. Se permite uso lucrativo del subsuelo público si mejora el servicio.
Artículo 62 — Contenido documental de los instrumentos de ordenación urbanística
Los instrumentos urbanísticos incluyen: memoria (diagnóstico, participación, ordenación, económica), normativa, cartografía, anexos y resumen ejecutivo. En discrepancias prevalece la Memoria de Ordenación, luego Normativa, Cartografía y Memoria Económica. Se someten a evaluación ambiental y de salud
Artículo 63 — El Plan General de Ordenación Municipal
El Plan General establece el modelo municipal: clasificación de suelo (urbano/rústico), elementos estructurantes, protección de bienes históricos y criterios para nuevo desarrollo. Complementa con normativa de suelo rústico y delimitación de actuaciones. Las determinaciones tienen carácter de Norma
Artículo 64 — El Plan de Ordenación Intermunicipal
El Plan de Ordenación Intermunicipal regula áreas concretas en dos o más municipios colindantes con actuación conjunta. Se limita a lo indispensable y usa determinaciones adecuadas de los Planes Generales para cumplir su objeto específico, procurando mínima incidencia en la ordenación municipal
Artículo 65 — El Plan Básico de Ordenación Municipal
En municipios de menos de 10.000 habitantes (no litorales ni aglomeraciones regionales), el Plan General y Urbano pueden sustituirse por un Plan Básico. Incluye ordenación general, delimitación de espacios libres y ordenación detallada del suelo urbano, modulable reglamentariamente según singularida
Artículo 66 — Los Planes de Ordenación Urbana
Los Planes de Ordenación Urbana detallan el suelo urbano: división por usos, sistemas generales/locales, alineaciones, normativa edificación, directrices intervención ciudad, delimitación actuaciones y protección bienes históricos. Todo suelo urbano debe ordenarse, excepto ámbitos de transformación
Artículo 67 — Los Planes Parciales de Ordenación
Los Planes Parciales de Ordenación delan y programan nueva urbanización en suelo rústico. Deben respetar el Plan General Municipal y sus determinaciones se fijan reglamentariamente.
Artículo 68 — Los Planes de Reforma Interior
Los Planes de Reforma Interior delimitan y programan actuaciones de reforma en suelo urbano. Deben contener determinaciones reglamentarias y respetar las normas del instrumento de ordenación urbanística general o de los Planes de Ordenación Urbana.
Artículo 69 — Los Estudios de Ordenación
Los Estudios de Ordenación delimitan y programan mejoras urbanas en áreas homogéneas de suelo urbano. Sus determinaciones se establecen reglamentariamente y deben respetar las del Plan General, Plan Básico o Planes de Ordenación Urbana.
Artículo 70 — Los Planes Especiales
Los Planes Especiales desarrollan la ordenación urbanística. Sus objetos incluyen: patrimonio, infraestructuras, puertos/aeropuertos, reservas de suelo, control asentamientos irregulares, regeneración urbana, adecuación ambiental, casas-cueva, hábitat rural y otros.
Artículo 71 — Los Estudios de Detalle
Los Estudios de Detalle completan o modifican la ordenación detallada sin alterar uso, edificabilidad ni dotaciones. No pueden sustituir a los instrumentos de ordenación detallada en ámbitos de transformación urbanística.
Artículo 72 — Los catálogos
Los Catálogos complementan la ordenación urbanística para conservar y proteger el patrimonio histórico, cultural, natural o paisajístico. Contienen la relación detallada y precisa de los bienes o espacios protegidos.
Artículo 73 — Las Ordenanzas Municipales de Edificación y de Urbanización
Las Ordenanzas Municipales de Edificación y Urbanización establecen condiciones de edificación sin alterar el aprovechamiento urbanístico. Deben garantizar sostenibilidad, calidad constructiva y accesibilidad universal.
Artículo 74 — Las Normas Directoras
Las Normas Directoras integran la actividad urbanística. Pueden contener recomendaciones orientativas y directrices para la acción municipal. Si regulan instrumentos de ordenación, pueden incluir normas, directrices y recomendaciones para garantizar objetivos de información territorial.
Artículo 75 — Competencias en el procedimiento de aprobación de los instrumentos de ordenación urbanística
Los municipios tramitan y aprueban instrumentos urbanísticos. La Consejería aprueba planes intermunicipales y especiales supralocales, emite informes vinculantes en casos específicos (plazo máx. 3 meses) y redacta las Normas Directoras.
Artículo 76 — Colaboración Administrativa
La administración tramitadora puede solicitar información sobre protecciones a otras administraciones en un plazo máximo de 1 mes (ampliable 1 mes). La falta de respuesta permite continuar con el Avance. También puede solicitar colaboración a la Consejería.
Artículo 77 — Avance y consulta pública
Se elabora un Avance del instrumento urbanístico, preceptivo en planes generales y ambientales. Se realiza consulta pública en el portal web para recabar opiniones ciudadanas sobre problemas y objetivos. La consulta es necesaria si el Avance es preceptivo.
Artículo 78 — Procedimiento
La aprobación inicial se publica 20 días. Se permite suspensión de licencias máx. 3 años. Con evaluación ambiental, el plazo es 45 días. Los informes tienen plazo máx. 3 meses (silencio favorable). Se requiere audiencia a municipios, propietarios y compañías. Modificaciones sustanciales exigen nueva
Artículo 79 — Aprobación definitiva en procedimientos iniciados de oficio
La aprobación definitiva puede ser total, parcial (subsana en 2 años), suspenderse o denegarse. El plazo máximo de resolución es de 3 años desde la aprobación inicial. Si no hay resolución expresa, el procedimiento caduca.
Artículo 80 — Tramitación a iniciativa privada
La admisión a trámite de solicitudes de particulares se resuelve en 2 meses. Si no hay resolución expresa en 3 meses, se puede instar la información pública. La aprobación definitiva se resuelve en 3 meses; el silencio es estimatorio salvo informes desfavorables vinculantes.
Artículo 81 — Tramitación de los instrumentos complementarios de la ordenación urbanística
El procedimiento de instrumentos complementarios se regulará reglamentariamente. Los Catálogos pueden ser independientes o parte de la ordenación. Las Ordenanzas Municipales las aprueban los Ayuntamientos. Las Normas Directoras las aprueba la Consejería competente en Ordenación del Territorio.
Artículo 82 — Publicidad
Los instrumentos urbanísticos se depositan en un registro administrativo en el municipio y la Consejería en 1 mes desde su aprobación. Deben publicarse en la sede electrónica la resolución definitiva, el instrumento completo y el estudio ambiental estratégico. La Consejería los incorpora al Sistema
Artículo 83 — Publicación
La publicación de instrumentos urbanísticos incluye el acuerdo definitivo y normas. Debe indicar depósito previo en registros municipal y autonómico. Sin publicación, no tienen vigencia.
Artículo 84 — Efectos de la entrada en vigor
Vigencia al día siguiente a la publicación. Efectos: vinculación terrenos, fuera de ordenación, cumplimiento obligatorio, ejecutividad, expropiación y acceso público. Se regulan usos provisionales y situaciones fuera de ordenación.
Artículo 85 — Vigencia y suspensión
Vigencia indefinida. La ordenación territorial prevalece. Si el municipio incumple, la Consejería requiere cumplimiento (plazo mínimo 1 mes). Si persiste, suspensión hasta 2 años y normas transitorias con 45 días de información pública.
Artículo 86 — Innovación de los instrumentos de ordenación urbanística
La innovación se hace por revisión (nuevo modelo) o modificación. Debe mejorar bienestar y dotaciones. La corrección de errores no es modificación. Las modificaciones que afecten a espacios libres requieren dictamen favorable del Consejo Consultivo.
Artículo 87 — Textos refundidos
Los municipios deben redactar textos refundidos de instrumentos urbanísticos vigentes con innovaciones. El Ayuntamiento los aprueba, pero su eficacia requiere inscripción en registros y publicación. No pueden modificar determinaciones urbanísticas.
Artículo 88 — La ejecución urbanística. Alcance y principios
La ejecución urbanística materializa los instrumentos de ordenación. Incluye gestión de dotaciones, ejecución de obras, determinación de carácter público/privado y otras actuaciones. Se desarrolla mediante ejecución sistemática o asistemática, según el tipo de suelo y actuación.
Artículo 89 — Esferas de actuación pública y privada
Las Administraciones Públicas dirigen y controlan la ejecución urbanística. Pueden gestionar directamente o indirectamente. En gestión privada, los propietarios con más del 50% de la superficie o agentes urbanizadores seleccionados pueden realizar los actos, con posible auxilio del municipio para la
Artículo 90 — Presupuestos de la actividad de ejecución
La ejecución requiere aprobación del instrumento y delimitación del ámbito. Los sistemas generales pueden ejecutarse directamente. Antes de la aprobación final, pueden adoptarse actos de ejecución. Las obras de urbanización deben ser previas o simultáneas a la edificación.
Artículo 91 — Parcelación urbanística
La parcelación urbanística es la división de terrenos. Requiere licencia municipal con georreferenciación. La licencia caduca si no se presenta la escritura en 3 meses. En suelo rústico están prohibidas las parcelaciones urbanísticas. Las transmisiones familiares no requieren licencia salvo fraude.
Artículo 92 — Reparcelación
La reparcelación reestructura fincas para nueva división. Garantiza justa distribución de beneficios y cargas. El acuerdo transmite terrenos al Ayuntamiento y define fincas resultantes. Plazo máximo: 4 meses (solicitud) o 3 meses (oficio). Puede limitarse a indemnizaciones.
Artículo 93 — Equidistribución de cargas y beneficios en las actuaciones urbanísticas y de transformación urbanística
La distribución de cargas y beneficios se ajusta a la legislación básica. Se permiten reservas de terrenos para la Administración y transferencias de aprovechamiento entre parcelas, inscritas en registro municipal y de la Propiedad. Se incluye el cálculo del subsuelo si procede.
Artículo 94 — Agente urbanizador
El agente urbanizador asume la responsabilidad de ejecutar el instrumento de ordenación. Puede ser cualquier persona física o jurídica, pública o privada, seleccionada mediante concurrencia pública o según la legislación de contratos del sector público.
Artículo 95 — Gastos de urbanización
La propiedad del suelo tiene la carga real de pagar la parte proporcional de todos los gastos de urbanización y gestión, conforme a esta Ley y su desarrollo reglamentario.
Artículo 96 — Proyecto de urbanización
El proyecto de urbanización materializa la ordenación. Su aprobación requiere información pública (20 días) y audiencia. Plazo máximo: 3 meses. Define vialidad, infraestructuras y sostenibilidad. Si no se notifica resolución en plazo, se entiende aprobada salvo informe vinculante desfavorable.
Artículo 97 — Recepción de las obras de urbanización
El Ayuntamiento recibe las obras de urbanización, total o parcialmente. Se requiere certificación de finalización. Si no se recibe en 3 meses desde la solicitud, se entiende recibida por ministerio de la ley, relevando al solicitante de conservación.
Artículo 98 — Deber de conservación de las obras de urbanización
La conservación de obras de urbanización corresponde al responsable hasta la recepción municipal. Luego, al Ayuntamiento. Las obras recepcionadas son bienes municipales. Excepcionalmente, los propietarios pueden asumir la conservación mediante entidades urbanísticas.
Artículo 99 — Unidades de Ejecución
Las unidades de ejecución delimitan el ámbito de actuación urbanística. El instrumento de ordenación las delimita y elige el sistema. Si no hay previsión, el Ayuntamiento las aprueba en 6 meses. La delimitación afecta a reparcelación y prohíbe licencias de parcelación.
Artículo 100 — Sistemas de actuación
Los sistemas de actuación son: compensación (gestión privada), expropiación y cooperación (gestión pública). La Administración puede cambiar el sistema si hay incumplimiento de plazos o dificultades graves.
Artículo 101 — Características del sistema de actuación de compensación
En compensación, los responsables aportan terrenos y urbanizan. Se crea la Junta de Compensación. Los propietarios deben participar o renunciar a la expropiación. Quienes no opten ceden terrenos por costes.
Artículo 102 — Iniciativa para el establecimiento del sistema y sus efectos
La iniciativa de compensación la pueden presentar propietarios o terceros. El sistema se establece con la aprobación o convenio. El plazo máximo de resolución es de dos meses, con silencio administrativo positivo.
Artículo 103 — La Junta de Compensación
La Junta de Compensación es un ente público que gestiona la urbanización. Sus acuerdos se recurren ante el Ayuntamiento. La ratificación del proyecto de reparcelación transmite terrenos libres de cargas. No se disuelve hasta cumplir compromisos.
Artículo 104 — Sustitución del sistema de compensación por incumplimiento de los plazos
El Ayuntamiento puede sustituir el sistema de compensación por uno público si hay incumplimiento de plazos imputable a la propiedad. El procedimiento incluye información pública y audiencia de 20 días. La resolución debe dictarse en 6 meses.
Artículo 105 — Características del sistema de actuación por expropiación
En la expropiación, la Administración ejecuta la totalidad de los bienes. Se aplica el justiprecio y liberación. Se inicia con la relación de propietarios y certificación registral. Reglamentariamente se regula la gestión indirecta.
Artículo 106 — Características del sistema de actuación por cooperación
En la cooperación, los propietarios aportan terrenos y pagan gastos (metálico o en especie). La Administración ejecuta la obra. Se requiere reparcelación. Los propietarios pueden participar en una asociación colaboradora consultiva.
Artículo 107 — Pago de los gastos de urbanización por las personas propietarias
Los propietarios pagan gastos en metálico o especie. Si no eligen, se aplica especie. Los gastos de gestión no superan el 10%. La Administración puede exigir pago anticipado de 6 meses o conceder aplazamiento.
Artículo 108 — Disposición de los bienes y derechos en el sistema de actuación por cooperación
La aprobación del proyecto de reparcelación habilita a la Administración para: a) ocupar bienes con derecho fiduciario; b) inscribir cesiones obligatorias gratuitas en el Registro de la Propiedad; y c) enajenar suelo edificable para sufragar gastos de urbanización hasta su liquidación definitiva.
Artículo 109 — Ámbito de las actuaciones asistemáticas
Las actuaciones asistemáticas se usan cuando no hay unidades de ejecución. El ámbito se define reglamentariamente. Si hay obras a cargo de particulares, se pagan cuotas de urbanización. Si no, se usan contribuciones especiales basadas en superficie y valor catastral.
Artículo 110 — Actuaciones para mejorar o completar la urbanización
Para mejorar o completar la urbanización en suelo urbano sin transformación, la gestión pública sigue el artículo 109.2 con posible pago de cuotas. La gestión privada usa la modalidad asistemática según los artículos 111, 112 y 113.
Artículo 111 — Entidad de Urbanización
Con múltiples propietarios, se puede constituir una Entidad de Urbanización. Sus estatutos se aprueban en 3 meses. Se distribuyen cargas por mayoría. Puede colaborar una empresa urbanizadora. Los acuerdos se recurren ante el Ayuntamiento, cuya resolución agota la vía administrativa.
Artículo 112 — Proyecto de distribución de cargas de urbanización
El proyecto de distribución de cargas distribuye equitativamente gastos entre propietarios. Requiere información pública y notificación. La Administración tiene 4 meses para aprobarlo. El silencio administrativo es positivo.
Artículo 113 — Liquidación de la actuación
La liquidación de la actuación urbanizadora garantiza el derecho de los propietarios afectados a ser oídos previamente y a formular reclamaciones.
Artículo 114 — Actuaciones directas para obtención de sistemas generales y locales
Las actuaciones públicas para sistemas generales y locales en suelo urbano se ejecutan mediante modalidad asistemática, según el artículo 115.1.b).
Artículo 115 — Formas de obtención del suelo destinado a sistemas generales y locales y su ejecución material
El suelo para sistemas se obtiene por cesión, expropiación o acuerdo. Las obras siguen el instrumento urbanístico. Si no es necesaria la obtención, el Ayuntamiento puede imponer contribuciones especiales a los beneficiarios.
Artículo 116 — Ocupación y expropiación de los terrenos destinados a sistemas generales y locales
La expropiación debe realizarse en 4 años desde la aprobación. Si no se incoa en 6 meses tras requerimiento, se entiende incoada. El justiprecio se fija en el momento de la hoja de aprecio.
Artículo 117 — Obtención de terrenos destinados a sistemas generales y locales mediante ocupación directa. Indemnización por ocupación temporal
La ocupación directa permite integrar al titular en una unidad con exceso de aprovechamiento. Requiere acuerdo y notificación con 1 mes de antelación. La ocupación temporal no excede de 4 años.
Artículo 118 — La ejecución en áreas de gestión integrada
Las áreas de gestión integrada requieren colaboración entre Administraciones para objetivos complejos. Se delimitan por el Plan de Ordenación Urbana o el Ayuntamiento. Para regenerar ámbitos degradados, se exige un Plan Especial de Regeneración Urbana Integral.
Artículo 119 — Supuestos expropiatorios por razón de urbanismo
La expropiación por urbanismo procede en supuestos como sistemas generales, adquisición para patrimonio público, infracciones graves, incumplimiento de plazos o deberes de conservación, fuera de ordenación, ejecución por sustitución, viviendas protegidas, interés autonómico, conexiones y accesibil.
Artículo 120 — Procedimientos a seguir para la expropiación forzosa por razón de urbanismo
En expropiaciones por esta Ley, la Administración puede optar por tasación conjunta o expropiación individualizada (ordinaria o urgente), conforme a la legislación básica estatal y las particularidades de los artículos 121 a 126.
Artículo 121 — Aprobación y efectos de la tasación conjunta
La resolución de tasación conjunta, notificada en máximo 6 meses, declara urgencia de ocupación. Tras el pago o depósito del importe, la Administración puede ocupar inmediatamente el bien, aunque continúe la tramitación para fijar el justiprecio.
Artículo 122 — Relación de personas propietarias y descripción de bienes y derechos
En expropiaciones urbanísticas, la Administración aprueba lista de propietarios y descripción de bienes basada en el Registro de la Propiedad. Los bienes de dominio público se identifican por separado, indicando su obtención y aplicando legislación estatal.
Artículo 123 — Justiprecio y pago en especie, órgano competente para su fijación y bonificación por avenencia
El justiprecio se fija por acuerdo o Comisión Provincial de Valoraciones. El pago puede ser en especie (fincas, aprovechamientos). En suelo urbano, no requiere consentimiento si el bien está en el ámbito y se entrega en plazo. La avenencia otorga bonificación del 10%.
Artículo 124 — Liberación de la expropiación
La Administración puede liberar de la expropiación bienes o derechos a solicitud del interesado, imponiendo condiciones urbanísticas. Se requiere conformidad del concesionario y garantías suficientes del instrumento urbanístico para asegurar el cumplimiento de los deberes.
Artículo 125 — La reversión y retasación de los bienes y derechos expropiados por razón de urbanismo
La reversión y retasación de los bienes y derechos expropiados por razón de urbanismo se rigen por lo establecido en la legislación estatal.
Artículo 126 — Los beneficiarios de la expropiación forzosa por razón de urbanismo
Son beneficiarios quienes tengan esta condición reconocida en la Ley por participar en la ejecución urbanística. Se reconocen como beneficiarios a las Juntas de Compensación, Entidades de Urbanización y al agente urbanizador, conforme a la legislación estatal.
Artículo 127 — Clases y constitución de los patrimonios públicos de suelo
Andalucía y municipios constituyen patrimonios de suelo para reservas públicas, ordenación, control de precios y vivienda protegida. Son independientes y se registran. La gestión autonómica corresponde a la Consejería de Ordenación del Territorio.
Artículo 128 — Bienes y recursos integrantes de los patrimonios públicos de suelo
Integran los patrimonios: terrenos adquiridos (tanteo/retracto), cesiones urbanísticas, pagos sustitutivos, sanciones urbanísticas, compensaciones, recursos de gestión, ingresos por arrendamiento/permuta y enajenación.
Artículo 129 — Destino y disposición de los bienes integrantes de los patrimonios públicos de suelo
El suelo público se destina a viviendas protegidas (25% de ingresos) e interés social. La enajenación requiere concurso, salvo desiertos. Los ingresos financian adquisición, emergencia, conservación, energías renovables, patrimonio y empleo.
Artículo 130 — Reservas de terrenos
Los instrumentos urbanísticos pueden crear reservas de suelo para patrimonios públicos. En suelo urbano, se destinan a viviendas protegidas y equipamientos. En rústico, a viviendas, infraestructuras energéticas o conservación. Su declaración implica utilidad pública para expropiación (5+2 años) y ot
Artículo 131 — Derecho de superficie
Administraciones y particulares pueden constituir el derecho de superficie en bienes propios o del patrimonio público de suelo, para usos permitidos por la ordenación urbanística. Su régimen jurídico se rige por la legislación estatal y las normas de disposición del patrimonio.
Artículo 132 — Derechos de tanteo y retracto. Delimitación de áreas
Municipios y Junta pueden delimitar áreas con derecho de tanteo y retracto sobre transmisiones de terrenos y edificaciones. El plazo máximo es de 10 años. Los propietarios deben notificar con 60 días de antelación. El retracto se ejerce en 60 días naturales tras la notificación de la transmisión.
Artículo 133 — Actuaciones edificatorias
Se consideran actuaciones edificatorias: la nueva edificación y sustitución de la existente; la rehabilitación edificatoria; y las obras de conservación, mantenimiento, mejora, reforma o ampliación de edificios existentes, sus instalaciones y espacios comunes.
Artículo 134 — Actuaciones edificatorias en suelo urbano
En suelo urbano, la edificación requiere ordenación detallada y urbanización previa (condición de solar). Las parcelas y solares deben edificarse en los plazos fijados por el instrumento urbanístico u ordenanza municipal. El derecho y deber de edificar corresponde al propietario o titular.
Artículo 135 — Actuaciones edificatorias en suelo rústico
En suelo rústico, las edificaciones en transformaciones urbanísticas siguen el art. 134. Las demás se ajustan a la ordenación y a las actuaciones de esta Ley. Incluye conservación y rehabilitación con limitaciones legales.
Artículo 136 — Ejecución mediante sustitución por incumplimiento del deber de edificación
Si no se edifica en plazo, se declara incumplimiento (15 días audiencia) y se registra. Tras 1 año sin obras, el Ayuntamiento puede convocar concurso de venta forzosa en 6 meses, salvo expropiación.
Artículo 137 — Actos sujetos a licencia urbanística municipal
Requiere licencia obras, instalaciones y usos. No la necesitan: declaración responsable, órdenes ejecución, reparcelaciones, usos agrícolas/mineros sin construcción, o actos administrativos exceptuados. Las prefabricadas exigen acreditar licencia.
Artículo 138 — Actos sujetos a declaración responsable o comunicación previa
Se someten a declaración responsable: obras sencillas sin proyecto; reformas en suelo urbano/rústico sin aumentar superficie; ocupación de obras terminadas; cambios de uso; demolición no protegida; movimientos de tierra urbanos. Requiere documentación técnica y facultan desde su presentación.
Artículo 139 — Actos promovidos por Administraciones Públicas
Actos públicos requieren licencia. Excepciones: infraestructuras, planes especiales e interés público urgente. Estos últimos exigen consulta municipal de 1 mes (5 días si es emergencia). La disconformidad autonómica se resuelve en Consejo de Gobierno.
Artículo 140 — Competencia y procedimiento de otorgamiento de las licencias urbanísticas
Las licencias son competencia municipal exclusiva. La administración debe resolver en 3 meses; el silencio es positivo salvo excepciones. El procedimiento requiere informes técnico y jurídico, y georreferenciación de la actuación.
Artículo 141 — Eficacia temporal y caducidad de los medios de intervención administrativa
Licencias: 1 año para iniciar, 3 para terminar (prorrogables). Declaraciones responsables: 6 meses para iniciar, 2 para terminar. El incumplimiento de plazos causa caducidad, extinguiendo la autorización y requiriendo nueva licencia.
Artículo 142 — Acceso a los servicios por las empresas suministradoras
Las empresas de suministros exigen licencia o declaración responsable para contratar. Para la contratación definitiva se requiere licencia de ocupación o resolución de legalidad. Se permite suministro provisional en edificaciones irregulares en transformación.
Artículo 143 — Información y publicidad en obras
Obligación de exhibir cartel informativo con datos del promotor, plazos y agentes. La publicidad de obras no puede inducir a error sobre condiciones urbanísticas.
Artículo 144 — Deber de conservación y rehabilitación
Deber de conservación y rehabilitación. Multas de 600 a 5.000 euros por incumplimiento. El coste normal es el 50% del valor de reposición, elevable al 75%.
Artículo 145 — Inspección técnica de construcciones y edificaciones
Inspección técnica obligatoria cada 10 años mínimo. El municipio puede requerir informes o realizarlos a costa del propietario si no se ejecutan.
Artículo 146 — Situación legal de ruina urbanística
Ruina urbanística si el coste de reparación supera el deber normal. Plazo de 1 año para actuar. El Ayuntamiento puede ordenar demolición o medidas urgentes.
Artículo 147 — Potestades públicas
Potestades públicas: intervención, inspección, restablecimiento de legalidad y sanción. Las medidas afectan a terceros adquirentes por subrogación legal.
Artículo 148 — Naturaleza y funciones de la inspección
La inspección verifica el cumplimiento de la normativa urbanística. Municipios y Consejería desarrollan funciones inspectoras y sancionadoras mediante Planes de Inspección. El personal inspector tiene autonomía, condición de agente de autoridad y facultades para examinar documentos y obtener datos.
Artículo 149 — Visitas y actas de inspección
Las actuaciones en el suelo pueden ser visitadas para inspección. Si hay indicios de infracción, se advierte al responsable y se levanta acta. Las actas son documentos públicos con presunción de veracidad. Se lleva un libro de visitas y registro de actas en cada unidad administrativa.
Artículo 150 — Inspección Autonómica
Las funciones inspectoras y de disciplina territorial y urbanística de la Junta de Andalucía corresponden al personal funcionario de los Cuerpos de Inspección y Subinspección de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Vivienda, regulados por su normativa específica.
Artículo 151 — Restablecimiento de la legalidad ante actuaciones sin título preceptivo o contraviniéndolo
Ante actuaciones sin licencia o contrarias a la ley, la Administración legaliza o impone medidas de restablecimiento (demolición, cese, etc.). La legalización requiere títulos habilitantes y autorizaciones sectoriales. En parcelaciones, se usa reagrupación forzosa, excluyendo edificaciones con limit
Artículo 152 — Procedimiento para restablecer la legalidad territorial y urbanística
El procedimiento para restablecer la legalidad urbanística tiene un plazo máximo de un año para resolver. En usos en ejecución, se paralizan inmediatamente las obras y se adoptan medidas cautelares. Si es posible legalizar, se concede un plazo de dos meses; de lo contrario, se imponen multas coercit
Artículo 153 — Plazo para restablecer la legalidad territorial y urbanística
Las medidas para restablecer la legalidad deben adoptarse dentro de los seis años siguientes a la terminación de las obras o desde que sean visibles. Se exceptúan actuaciones en dominio público, suelo rústico de riesgo, litoral, patrimonio histórico, zonas verdes y parcelaciones urbanísticas
Artículo 154 — Ejecución forzosa de las medidas de adecuación de la realidad a la ordenación territorial y urbanística
El incumplimiento de medidas de adecuación urbanística conlleva ejecución forzosa y multas coercitivas. Para desobediencia a paralización, las multas son de 600 a 5.000 euros. Para incumplimiento de resolución de adecuación, son de 1.000 a 10.000 euros. El plazo para ejecutar la resolución es de
Artículo 155 — Imposibilidad de ejecución
Si existe imposibilidad legal o material de ejecutar la resolución, el procedimiento dura máximo tres meses. Se establecen medidas compensatorias para minimizar daños y evitar enriquecimiento ilícito. Las dificultades técnicas o terceros de buena fe no son causa de imposibilidad. La resolución fija
Artículo 156 — Restablecimiento de la legalidad frente a actuaciones con título habilitante ilegal
Si una licencia es ilegal, la Administración declara su nulidad o lesividad. Se inicia el procedimiento para restablecer la legalidad, aplicándose la limitación temporal de seis años desde la terminación de la actuación, salvo que la sentencia judicial concrete las medidas necesarias para el rest
Artículo 157 — Restablecimiento de la legalidad ante actuaciones sometidas a declaración responsable o comunicación previa
Si la actuación no ha empezado, basta declarar la ineficacia. Si está en curso o finalizada, se incoa procedimiento (resolución en 6 meses), se paraliza la obra y se ordena su adecuación. Con falsedades, se exige corrección en 10 días o se aplica el procedimiento anterior.
Artículo 158 — Competencias de los Municipios y de la Comunidad Autónoma de Andalucía
La Junta de Andalucía gestiona la legalidad territorial (suelos rústicos, asentamientos, equipamientos supralocales). Los municipios gestionan la urbanística. Si el municipio es inactivo, la Junta puede asumir la competencia. La Junta puede impugnar actos municipales y recabar información.
Artículo 159 — Reglas comunes
Las medidas no aplican a obras públicas con otros mecanismos. La Administración inscribe el inicio del procedimiento y medidas en el Registro de la Propiedad, repercutiendo los gastos a los infractores. Las actuaciones penales no impiden las administrativas, salvo orden judicial.
Artículo 160 — Principio de legalidad, requisitos de infracciones y sanciones y consecuencias legales
Son infracciones solo las tipificadas en esta Ley. Si el ilícito ampara en un acto administrativo, no hay sanción hasta su anulación. Las infracciones conllevan: restablecimiento del orden, responsabilidad sancionadora/penal, indemnización de daños e inicio de procedimientos de anulación.
Artículo 161 — Clases de infracciones
Infracciones urbanísticas y territoriales: leves (incumplimientos formales, publicidad errónea, suministros sin licencia); graves (obras sin licencia, resistencia a inspección, falsedades sustanciales); muy graves (parcelación ilegal, obras en suelo protegido, demolición de edificios históricos).
Artículo 162 — Multas
Multas: leves 600-2.999€; graves 3.000-29.999€ (hasta 75% valor); muy graves 30.000-120.000€ (hasta 150%). Si solo parte es ilegal, el porcentaje aplica a esa parte.
Artículo 163 — Sanciones accesorias
Sanciones accesorias por infracciones graves y muy graves: prohibición contratar con Administración, inhabilitación fomento urbanístico, prohibición iniciativa urbanística y revocación habilitación entidad certificadora. Máximo 2 años (graves) o 4 (muy graves).
Artículo 164 — Graduación de las sanciones
Graduación: grado medio sin atenuantes/agraves. Agravantes: abuso cargo, violencia, falsedad, persistencia. Atenuantes: facilitar inspección, reparación voluntaria. La sanción se ajusta según ponderación.
Artículo 165 — Decomiso de las ganancias provenientes de la infracción
Decomiso de ganancias ilícitas si multas no bastan. Requisitos: resolución definitiva, motivación, acreditar situación patrimonial ilícita y audiencia. Se exige a sucesores si muere el responsable.
Artículo 166 — Responsables de las infracciones
Responsables: promotor, constructor, técnico y propietario en obras sin título. En parcelaciones, propietarios y adquirentes. Responsabilidad solidaria si hay varios responsables conjuntos. Administradores responden solidariamente si no pagan multas.
Artículo 167 — Concurso de normas punitivas y de infracciones
No se imponen múltiples sanciones por mismo hecho. Si hay conexión, solo la más grave. En concurrentes, se suman pero moderando para proporcionalidad. Aplica a infracciones urbanísticas con falta de actos administrativos, incumplimiento de órdenes u obstrucción a inspección.
Artículo 168 — Muerte o extinción de los responsables
La muerte de persona física extingue responsabilidad sancionadora, pero no indemnizatoria ni decomiso. Si la persona jurídica se extingue antes de sancionarse, responden quienes actuaron por ella. Si se extingue tras sanción impagada, responden solidarios socios hasta su cuota adjudicada.
Artículo 169 — Prescripción
Infracciones prescriben: graves y muy graves a 4 años, leves a 1 año. Sanciones: graves y muy graves a 3 años, leves a 1 año. El plazo empieza al anularse título habilitante o al aparecer signos externos. Se interrumpe en instrucción penal y reinicia con resolución fiscal o judicial.
Artículo 170 — Procedimiento sancionador
El procedimiento sancionador dura máximo 1 año. Se coordina con restablecimiento de legalidad. Se suspende si hay indicios de delito hasta resolución fiscal/judicial. La indemnización y decomiso pueden cuantificarse en procedimiento complementario iniciable en el año siguiente a la firmeza.
Artículo 171 — Competencias sancionadoras
La competencia sancionadora urbanística corresponde al municipio, salvo vulneración de ordenación territorial o falta de título autonómico, donde actúa la Comunidad Autónoma. Esta puede asumir la competencia por sustitución si el municipio es inactivo. Las multas ingresan en el patrimonio público del suelo, descontando costes de inspección.
Artículo 172 — Reducción de sanciones por reconocimiento de responsabilidad o cumplimiento de la resolución
El pago voluntario o reconocimiento de responsabilidad antes de la resolución reduce la sanción un 20%. Si se ejecuta la resolución de protección de la legalidad, hay una reducción adicional del 50% (o 25% si no se cumple en plazo). Si el hecho es legalizable, la reducción es del 75%
Artículo 173 — La situación de asimilado a fuera de ordenación
Las edificaciones irregulares terminadas, tras agotarse los plazos de legalización, se consideran asimiladas a fuera de ordenación. El Ayuntamiento resuelve en 6 meses. No se accede a servicios básicos ni se hacen obras hasta la resolución, salvo seguridad. No procede si hay riesgos naturales o no
Artículo 174 — Efectos de la declaración de asimilado a fuera de ordenación
La declaración de asimilado a fuera de ordenación no legaliza la edificación. Permite acceso a servicios básicos si no se necesitan obras nuevas. Autoriza cambios de uso compatibles y obras de conservación/reforma sin aumentar volumen. Se inscribe en el Registro de la Propiedad
Artículo 175 — Plan Especial de adecuación ambiental y territorial de edificaciones irregulares
Se pueden tramitar Planes Especiales para agrupaciones de edificaciones irregulares, garantizando servicios básicos y seguridad. Las parcelas no edificadas son indivisibles y exentas de costes de urbanización. Se autorizan obras de conservación y se continúan procedimientos de disciplina si no ha
Artículo 176 — Incorporación al planeamiento urbanístico de edificaciones irregulares
Los Ayuntamientos pueden incorporar edificaciones irregulares al planeamiento si son compatibles. Requiere cumplir cargas y deberes. Se permite eximir reglas técnicas si se justifican dotaciones suficientes. La urbanización puede ser progresiva. En suelo urbano, aplica régimen de transformación. Se autorizan infraestructuras provisionales de agua y luz, a cargo de propietarios, sin eximir el proyecto de urbanización.
Disposición adicional primera — Reservas para sistemas generales y locales y legislación sectorial
Las reservas de suelo no aplican si la legislación sectorial establece otras para puertos, aeropuertos, industrias o logística. En áreas industriales urbanas se pueden crear entidades de gestión para conservar y mejorar infraestructuras, reguladas por la Comunidad Autónoma.
Disposición adicional segunda — Seguimiento de la actividad de ejecución urbanística
El informe de seguimiento de la ejecución urbanística se elabora cada cuatro años. Su publicidad se rige por esta Ley y la normativa vigente aplicable.
Disposición adicional tercera — Actualización de la cuantía de las multas
El Consejo de Gobierno puede actualizar reglamentariamente el importe de las multas de esta Ley según la variación de los índices de precios al consumo o el parámetro que los sustituya.
Disposición adicional cuarta — Desafectación de vías pecuarias sujetas a planeamiento urbanístico
Se desafectan vías pecuarias en Hábitat Rural Diseminado aprobados tras 2002, mediante Plan Especial. El procedimiento dura 9 meses, incluye información pública de 20 días y requiere informes vinculantes. La resolución actualiza Catastro, Registro y Patrimonio.
Disposición adicional quinta — Las Comisiones Provinciales de Valoraciones
Las Comisiones Provinciales de Valoraciones resuelven definitivamente el justiprecio de expropiaciones en Andalucía. Están formadas por presidente, 6 vocales (letrado, técnicos, notario, federación de municipios, catastro y entidad local) y secretario, con paridad de género.
Disposición adicional sexta — Creación del Cuerpo de Subinspección de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Vivienda
Se crea el Cuerpo de Subinspección de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Vivienda (A2). El acceso es por oposición. Los subinspectores son agentes de la autoridad con acreditación y pueden solicitar apoyo a otras Administraciones Públicas.
Disposición adicional séptima — Normalización y difusión de los instrumentos de ordenación
La Consejería competente elabora Normas Directoras para unificar el glosario técnico y la documentación electrónica de los instrumentos de ordenación. Además, mantiene una plataforma de tramitación electrónica y publica la documentación técnica y administrativa en su web.
Disposición adicional octava — Registro de Entidades Colaboradoras
Los Ayuntamientos deben crear un Registro de Entidades Colaboradoras. La Comunidad Autónoma facilitará a los Ayuntamientos la información que disponga sobre estas entidades.
Disposición adicional novena — Licencia o declaración responsable para escrituras públicas y asientos registrales
Para escrituras de obra nueva (en construcción o terminada) se exigen: licencia o declaración responsable, certificación técnica de ajuste y coordenadas. También se requiere licencia de ocupación o declaración de la misma. Los Registros de la Propiedad exigirán estos documentos.
Disposición adicional décima — Cumplimiento del Acuerdo de la Comisión Bilateral de Cooperación Administración del Estado-Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía
La normativa autonómica sobre infraestructuras estatales aplica la normativa estatal y sus informes sectoriales. También se aplica el artículo 62 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y las normas estatales sobre instrumentos públicos y procedimiento.
Disposición transitoria primera — Aplicación de la Ley tras su entrada en vigor
La Ley se aplica íntegramente desde su entrada en vigor. El suelo se clasifica en urbano y rústico según criterios del artículo 13 y 14. Los procedimientos iniciados continúan según la legislación vigente en su inicio, sin retroactividad desfavorable.
Disposición transitoria segunda — Vigencia, innovación y adaptación de los planes e instrumentos vigentes
Los instrumentos de planeamiento vigentes conservan su vigencia hasta su cumplimiento o sustitución. No se pueden iniciar revisiones de Planes Generales ni Normas Subsidiarias. La adaptación a planes territoriales debe realizarse en máximo 4 años.
Disposición transitoria tercera — Planes e instrumentos en tramitación
Los procedimientos de planeamiento iniciados antes de la entrada en vigor de la Ley pueden continuar según la legislación vigente en su inicio. También pueden tramitarse conforme a esta Ley si se conservan los informes y pronunciamientos sectoriales.
Disposición transitoria cuarta — Ordenación urbanística en los municipios sin planeamiento general
En municipios sin planeamiento general al entrar en vigor la Ley, el suelo se clasifica en urbano y rústico conforme a los criterios del capítulo I del título I.
Disposición transitoria quinta
Edificaciones anteriores a 1975 o con plazo prescrito en 1990 se asimilan a legales. Propietarios solicitan certificación al Ayuntamiento. No aplica en dominio público marítimo-terrestre.
Disposición transitoria sexta — Plazo para restablecer la legalidad territorial y urbanística en la zona de influencia del litoral
El plazo para restablecer la legalidad en la zona de influencia del litoral, establecido en el artículo 153, se mantiene vigente hasta que exista regulación específica en la legislación básica de costas.
Disposición transitoria séptima — Normativa aplicable con carácter supletorio
Se aplican supletoriamente: RD 2159/1978, RD 3288/1978, Decreto 60/2010, Normas Subsidiarias, Planes Especiales y Decreto-ley 3/2019, en lo compatible, hasta su desplazamiento reglamentario.
Disposición transitoria octava — Comisiones Provinciales de Valoraciones
Las Comisiones Provinciales de Valoraciones siguen sujetas al Decreto 164/2018 hasta que se desarrolle reglamentariamente la disposición adicional quinta, en lo no opuesto.
Disposición transitoria novena — Edificaciones ejecutadas de forma simultánea a las obras de urbanización
Edificaciones simultáneas a urbanización pueden recepcionarse parcialmente si hay informe técnico municipal y servicios conectados. La garantía de licencia responde de gastos restantes e incautación municipal.
Disposición derogatoria única — Derogación normativa
Se derogan normas contrarias a esta Ley. Específicamente: Ley 1/1994, Ley 7/2002, DA 2ª Ley 17/1999, DL 5/2012, D 150/2003, N 45.4.a D 206/2006, D 11/2008 y Ordenes de 2007 y 2009.
Disposición final primera — Habilitación para el desarrollo reglamentario
El Consejo de Gobierno debe aprobar el reglamento de desarrollo en 6 meses, regulando instrumentos de ordenación, ejecución, edificación y disciplina, pudiendo modificar el vigente Reglamento de Disciplina de Andalucía.
Disposición final segunda — Modificación de la Ley 4/2005, de 8 de abril, del Consejo Consultivo de Andalucía
Se modifica el apartado e) del artículo 17.10 de la Ley 4/2005, del Consejo Consultivo de Andalucía, estableciendo su nueva redacción.
Disposición final tercera — Modificación de la Ley 9/2010, de 30 de julio, de Aguas de Andalucía
Se modifican los artículos 42, 59 y 62 de la Ley 9/2010, de Aguas de Andalucía, estableciendo su nueva redacción.
Disposición final cuarta — Modificación de la Ley 16/2011, de 23 de diciembre, de Salud Pública de Andalucía
Se establece la nueva redacción del artículo 56 de la Ley 16/2011, de Salud Pública de Andalucía.
Disposición final quinta
Se modifican los artículos 36.1 a), 36.2 d) y 40 de la Ley 7/2007 de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental.
Disposición final sexta — Entrada en vigor
La Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, entra en vigor a los veinte días siguientes de su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía.
Información general
Temas
Notas oficiales
Publicada en el BOJA núm. 233, de 3 de diciembre de 2021.
Leyes en las que se basa
- la Ley 1/1994, de 11 de enero BOE-A-1994-2989
- la disposición adicional 2 de la Ley 17/1999, de 28 de diciembre BOE-A-2000-1973
- la Ley 7/2002, de 17 de diciembre BOE-A-2003-811
- el art. 17.10 de la Ley 4/2005, de 8 de abril BOE-A-2005-7988
- los arts. 36 y 40 de la Ley 7/2007, de 9 de julio BOE-A-2007-15158
- el Estatuto aprobado por Ley Orgánica 2/2007, de 19 de marzo BOE-A-2007-5825
- los arts. 42, 59 y 62 de la Ley 9/2010, de 30 de julio BOE-A-2010-13465
- el art. 56 de la Ley 16/2011, de 23 de diciembre BOE-A-2012-879
- el Decreto-ley 5/2012, de 27 de noviembre BOJA-b-2012-90047
Leyes que la modifican
- en el Recurso 1413/2022, la inconstitucionalidad y nulidad de los incisos indicados de los arts. 22.2 y 137.2 f) y la disposición adicional 4.1 y 2; la constitucionalidad del art. 19.1 a) y los incisos señalados del art. 21.1 interpretados conforme a los fj 5d) y 6a) (iii); y la desestimación de todo lo demás, por Sentencia 25/2024, de 13 de febrero BOE-A-2024-5836
- con efectos desde el 23 de marzo de 2026, la disposición transitoria 2 por la Ley 4/2025, de 15 de diciembre BOE-A-2026-422
- con efectos desde el 24 de enero de 2026, los arts. 61.5 y 129.2, por Ley 5/2025, de 16 de diciembre BOE-A-2026-423
- con efectos desde el 7 de abril de 2027, los arts. 70.3 y 72, por Ley 4/2026, de 24 de marzo BOE-A-2026-9798
- determinados preceptos y SE AÑADE la disposición adicional 10, por Decreto-ley 11/2022, de 29 de noviembre BOJA-b-2022-90377
- determinados preceptos y SE AÑADE la disposición transitoria 9, por Decreto-ley 3/2024, de 6 de febrero BOJA-b-2024-90030
- del Decreto-ley 3/2024, de 6 de febrero, en BOJA núm. 77, de 22 de abril de 2024 BOJA-b-2024-90073
- con efectos desde el 7 de abril de 2027, los arts. 70.3 y 72, por Ley 4/2026, de 24 de marzo BOJA-b-2026-90071
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