Ley 11/2019, de 11 de abril, de promoción y acceso a la vivienda de Extremadura
También conocida como: L 11/2019, L 11/19Esta ley regula el acceso a la vivienda en Extremadura, facilitando ayudas al alquiler, vivienda protegida y medidas para evitar desahucios.
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Artículo por artículo
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Artículo 1 — Objeto
La ley garantiza el derecho a vivienda digna en Extremadura. Establece: facultades de agentes, políticas de vivienda, derechos en promoción y construcción, régimen de viviendas protegidas, garantías a usuarios, protección consumidores, arrendamientos, enajenación, impuesto a viviendas vacías, evitar
Artículo 2 — Finalidades, principios rectores y valores a proteger
La ley garantiza vivienda digna, coordina actuaciones, rehabilita, protege consumidores, evita hacinamiento, valora vulnerabilidad, exige calidad, cohesión social, arquitectura sostenible, universal, género, ahorro energético y lucha contra despoblación rural.
Artículo 3 — Ámbito de aplicación
La ley se aplica en toda Extremadura a vivienda pública y privada. Abarca toda la vida del edificio, desde promoción hasta demolición, incluyendo rehabilitación.
Artículo 4 — Definiciones y conceptos
Define vivienda, edificio, necesidad de vivienda (certificado social), vulnerabilidad (informe social), arquitectura, rehabilitación, promotor, cédula de habitabilidad, alquiler social, persona sin hogar, vivienda de inserción, rehabilitación integral, vivienda vacía (>1 año), grandes tenedores (>5)
Artículo 5 — Atribuciones de la Administración de la Comunidad Autónoma de Extremadura
La Administración de Extremadura garantiza el derecho a vivienda digna, promueve actuaciones, evita la exclusión residencial (especialmente con menores), desarrolla la calidad y rehabilitación de edificios, fomenta la arquitectura y mejora la habitabilidad y eficiencia energética.
Artículo 6 — De las competencias del Consejo de Gobierno de la Junta de Extremadura
El Consejo de Gobierno de Extremadura ejerce competencias en vivienda y edificación: establece políticas, dicta normativa, aprueba planes de vivienda y calidad en edificación, y cumple funciones legales atribuidas.
Artículo 7 — De las competencias de la Consejería competente en materia de vivienda y/o calidad en la edificación
La Consejería competente en vivienda coordina políticas, evalúa programas, gestiona patrimonio público, sanciona y fomenta la construcción. Estas competencias se ejercen directamente o mediante empresa pública sin autoridad.
Artículo 8 — Competencias de las Corporaciones Locales
Los Municipios y Entidades Locales Menores de Extremadura ejercen sus competencias en vivienda, conservación y rehabilitación dentro de su ámbito.
Artículo 9 — Del deber de colaboración en materia de vivienda
La administración puede solicitar información y colaboración a administraciones públicas y particulares para detectar hacinamiento y viviendas vacías, respetando la protección de datos.
Artículo 10 — Principios de la intervención pública en materia de vivienda
La Administración autonómica velará por que la vivienda cumpla su función social, atendiendo necesidades extremeñas, promoviendo en ámbitos con carencias, aplicando corresponsabilidad en parque público, garantizando funcionalidad y eficiencia energética, controlando fraude y simplificando
Artículo 11 — Principios reguladores de la intervención pública en edificación y en los conjuntos urbanos y rurales existentes
La Administración ajusta la edificación a principios de uso sostenible, diversidad social, equidad de género, competitividad, eficiencia energética, gestión del agua, materiales reciclables y equilibrio calidad-coste.
Artículo 12 — Obligación de presentar la Cédula de Habitabilidad o documento equivalente
La Cédula de Habitabilidad es requisito imprescindible para conectar servicios y en casos como cambio de titularidad, nuevas construcciones, rehabilitaciones con desconexión o supuestos del artículo 40.5.
Artículo 13 — Garantías administrativas en edificación, ocupación y uso
La licencia de obras es requisito imprescindible para construir y vender. La cédula de habitabilidad garantiza la calidad. Antes de obtenerla, las ventas observan garantías a cuenta. La Junta puede ampliar garantías para viviendas protegidas.
Artículo 14 — Fianza medioambiental
Los ayuntamientos pueden establecer una fianza medioambiental para asegurar el cumplimiento de obligaciones edificatorias y reparar daños, según reglamento.
Artículo 15 — Patrimonio Público del Suelo afecto o proveniente de la promoción pública de viviendas
La Consejería de vivienda gestiona el patrimonio público de suelo para promoción pública, aplicando la Ley 2/2008. El suelo se destina a vivienda protegida según urbanismo.
Artículo 16 — Reserva de suelo para vivienda protegida
Los planes urbanísticos pueden reservar terrenos para adquisición municipal en 5 años. Mediante convenio, la Junta de Extremadura también puede adquirirlos para su patrimonio.
Artículo 17 — Valoración del suelo acogido al ámbito de protección
El valor del suelo protegido más urbanización no supera el 15% del precio de venta útil. Reglamentariamente puede modificarse este porcentaje.
Artículo 18 — Uso habitacional adecuado
La vivienda tiene uso habitacional adecuado si cumple habitabilidad, seguridad e higiene, y se destina a residencia habitual sin infravivienda ni hacinamiento.
Artículo 19 — Hacinamiento
El hacinamiento se da si excede el máximo de personas por superficie: 2 en 25m², 4 en 50m², 6 en 75m², 7 en 87,5m². A partir de 87,5m², se calcula 12,5m² por persona. Se exceptúan familias con lazos de parentesco si no hay problemas graves de convivencia.
Artículo 20 — Detección de la situación de hacinamiento
El Ayuntamiento comunica al órgano autonómico el hacinamiento en viviendas (propias, arrendadas o subarrendadas) para instruir expediente. La constatación puede acarrear sanciones. La responsabilidad de infracciones por uso anómalo recae en el propietario o arrendador.
Artículo 21 — Infravivienda
Se considera infravivienda la parte residencial que no cumple condiciones mínimas de estabilidad o superficie. Reglamentariamente se establecerán criterios de valoración para acceder a vivienda en propiedad o arrendamiento, paliando estas situaciones.
Artículo 21 bis — Naturaleza y objeto
Se crea el impuesto sobre viviendas vacías de grandes tenedores en Extremadura. Grava el incumplimiento de la función social de la propiedad por desocupación ininterrumpida.
Artículo 21 ter — Ámbito territorial de aplicación
El impuesto sobre las viviendas vacías a los grandes tenedores es aplicable en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Extremadura.
Artículo 21 quater — Afectación
El impuesto a grandes tenedores por viviendas vacías es finalista. Sus ingresos financian planes de vivienda, especialmente en municipios con recaudación.
Artículo 21 quinquies — Hecho imponible
El hecho imponible es la desocupación ininterrumpida de más de un año sin causa justificada, afectando a la función social de la propiedad.
Artículo 21 sexies — Ocupación de la vivienda
Se acredita la ocupación si el propietario dispone de título (como arrendamiento) y se justifica documentalmente por cualquier medio de prueba admisible.
Artículo 21 septies — Cómputo del período de desocupación
El año de desocupación cuenta desde que la vivienda está disponible o tras la última ocupación. En obra nueva, empieza 3 meses tras la licencia. Se interrumpe con 3 meses de ocupación.
Artículo 21 octies — Causas justificadas de desocupación de una vivienda
Causas justificadas: procedimiento judicial, rehabilitación (1-2 años), hipoteca pre-ley sin mismo grupo empresarial, ocupación ilegal, edificio antiguo para rehabilitación o ruina urbanística.
Artículo 21 — nonies. Obligación de comunicación de vivienda vacía
Los grandes tenedores de viviendas vacías deben comunicar anualmente a la consejería de vivienda el número y relación de inmuebles, indicando causas de desocupación, datos del título, ubicación, superficie, cédula de habitabilidad y condiciones de conservación.
Artículo 21 decies — Sujeto pasivo
Son sujetos pasivos del impuesto las grandes tenedores con viviendas vacías sin causa justificada más de un año. Se excluyen a las sociedades mercantiles autonómicas de promoción. También tributan grupos de sociedades, grupos fiscales y fondos de titulización, pudiendo optar por tributación consolid
Artículo 21 — undecies. Exenciones
Exentas: alquiler social con convenio; usos turísticos/económicos acreditados (inscripción turística si aplica); zonas de escasa demanda (precios máximos Dec 137/2013).
Artículo 21 — duodecies. Base imponible
La base imponible son los metros cuadrados construccionales (según Catastro) del sujeto pasivo, reducidos en 150 m² como mínimo exento.
Artículo 21 ter — decies. Cuota íntegra y deducciones
Cuota: 3,75 €/m² (hasta 500 m²), 5,65 (501-2000), 7,50 (2001-4000), 11,25 (+4000). Deducción por recargo IBI viviendas desocupadas, hasta la cuota líquida.
Artículo 21 quater — decies. Devengo
El impuesto se devenga el 31 de diciembre de cada año, afectando al parque de viviendas titular del sujeto pasivo en dicha fecha.
Artículo 21 — quindecies. Autoliquidación
Los obligados al impuesto sobre viviendas vacías deben presentar la autoliquidación telemáticamente entre el 1 y 20 de marzo siguiente al devengo. El modelo se aprueba por orden de la consejería de hacienda. Si el sujeto pertenece a un grupo o fondo, la obligación recae en su entidad gestora.
Artículo 21 — sexdecies. Gestión, recaudación e inspección
La gestión, recaudación e inspección del impuesto sobre viviendas vacías corresponden a la Dirección General competente en materia de hacienda. Existe colaboración e intercambio de información con los órganos competentes en materia de vivienda.
Artículo 21 — septdecies. Infracciones y sanciones
Las infracciones tributarias del impuesto sobre viviendas vacías se califican y sancionan conforme a la Ley 58/2003, General Tributaria, sin perjuicio de las infracciones y sanciones administrativas establecidas por esta Ley.
Artículo 21 — octodecies. Recursos y reclamaciones
Contra los actos de gestión, liquidación, inspección y recaudación del impuesto sobre viviendas vacías, puede interponerse recurso de reposición potestativo o reclamación económico-administrativa ante la Junta Económico-Administrativa de Extremadura.
Artículo 21 — novedecies. Compensación y coordinación en materia tributaria
La Junta de Extremadura adoptará, en su caso, las medidas de compensación y coordinación pertinentes con otras administraciones tributarias.
Artículo 22 — Potestad sancionadora
La potestad sancionadora corresponde a la Administración autonómica y local. La autonómica la ejercen órganos directivos de la consejería de vivienda. Las corporaciones locales actúan conforme a la legislación de régimen local. Se garantiza audiencia previa.
Artículo 23 — Potestad de desahucio administrativo
La Administración autonómica puede promover el desalojo administrativo de viviendas protegidas de promoción pública ocupadas sin título legal. Se inicia procedimiento administrativo garantizando audiencia al interesado para defender sus derechos e intereses legítimos.
Artículo 24 — Extinción del contrato de arrendamiento sobre viviendas protegidas de promoción pública
El órgano directivo competente de la consejería de vivienda acuerda la tramitación del procedimiento de extinción del contrato de arrendamiento de viviendas protegidas de promoción pública cuando concurran las causas establecidas en la normativa de adjudicación.
Artículo 25 — Inspecciones
La Administración autonómica inspecciona el cumplimiento de la ley en vivienda y edificación, a través de la Consejería competente, sin perjuicio de las competencias locales.
Artículo 26 — Clasificación de las viviendas por su grado de protección
Las viviendas se clasifican en protegidas (calificadas y con plazo vigente) y libres (no calificadas o con protección extinguida). Las de promoción pública son protegidas aunque no tengan calificación.
Artículo 27 — Clasificación de las viviendas protegidas según el promotor
Las viviendas protegidas se dividen en promoción pública (sin ánimo de lucro por la Administración) y privada (promotores físicos o jurídicos). El extinguido usufructo en las públicas pierde la condición de protegida.
Artículo 28 — Clasificación de las viviendas por el tipo de construcción
Según la construcción, se distinguen: unifamiliar (una familia, acceso exclusivo) y plurifamiliar (dos o más familias, acceso y servicios comunes).
Artículo 29 — Régimen de protección
El régimen de protección incluye limitaciones de acceso, precio, superficie y disposición, además del tanteo y retracto de la Junta. No se exige más de una plaza de garaje ni anejos excesivos. La protección cesa por vencimiento o descalificación.
Artículo 30 — Acceso a la vivienda protegida
Los requisitos para acceder a vivienda protegida (compra o alquiler) se fijan reglamentariamente. Pueden incluir capacidad adquisitiva o propiedad de otra vivienda.
Artículo 31 — Calificación de vivienda protegida
La calificación de vivienda protegida es acto administrativo que define tipología y precio máximo. Sus efectos se determinan reglamentariamente.
Artículo 32 — Visado administrativo del contrato o título
El visado administrativo reconoce que el adquirente o arrendatario cumple requisitos para vivienda protegida. Reglamentariamente se fijan contratos a visar.
Artículo 33 — Precios máximos en materia de vivienda protegida
La vivienda protegida tiene precio máximo de venta o alquiler. El incumplimiento genera sanción y nulidad de cláusulas. No justifica sobreprecio mejoras.
Artículo 34 — Destino
Las viviendas protegidas se destinan a residencia habitual y permanente. Reglamentariamente podrán establecerse exenciones y prórrogas.
Artículo 35 — El derecho de adquisición. Derechos reales de tanteo y retracto
La Administración ejerce tanteo y retracto en primera transmisión onerosa. Plazo de 30 días para ejercer el derecho. Se exceptúan transmisiones a familiares o cónyuge. La Administración puede transmitir estos derechos a los Ayuntamientos.
Artículo 36 — Derecho real de retracto
El adquirente debe comunicar la venta en un mes. La Administración puede ejercer el retracto en 30 días si no hubo comunicación, hubo omisiones, condiciones distintas o transmisión antes del plazo de tanteo.
Artículo 37 — La transmisión de los derechos reales de tanteo y retracto
La Junta de Extremadura puede transmitir a los Ayuntamientos, mediante resolución, la titularidad de los derechos reales de tanteo y retracto.
Artículo 38 — Garantías del procedimiento
Los notarios deben informar a los adquirentes de las viviendas protegidas sobre los derechos reservados a la Administración, actuando como garantía de regularidad en los actos de disposición.
Artículo 39 — Principios que han de regir la información
La oferta de viviendas debe ser veraz, objetiva y sin omisiones. Debe reflejar características reales, indicar si está en construcción o terminada, y mostrar datos fundamentales.
Artículo 40 — Especificaciones generales sobre el contenido de la oferta de venta o arrendamiento de viviendas
Ofertas de venta/arrendamiento deben incluir: datos vivienda, accesibilidad, superficies, eficiencia energética, ubicación, precio/pago, renta/gastos, fianzas, derechos/obligaciones e instrucciones uso/emergencia. Puede sustituirse a/b por visita física. En venta, detalle económico con honorarios, I
Artículo 41 — Información de la oferta, promoción y publicidad para la venta de vivienda en el caso de abono de cantidades a cuenta del precio final
Al abonar cantidades a cuenta, antes del pago se debe facilitar por escrito información sobre diseño/materiales, certificado energético, licencias/garantías (nueva), calificación (protegida), cargas registrales, gastos mantenimiento, estatutos comunidad y condiciones contrato. A/b puede sustituirse
Artículo 42 — Información en la oferta de enajenación de viviendas protegidas de promoción pública
La información en la oferta de enajenación de viviendas de promoción pública se rige por las disposiciones del título VI de esta ley sobre enajenación de las citadas viviendas.
Artículo 43 — Requisitos previos a la venta de viviendas en proyecto o construcción
Para reserva/pago a cuenta en proyecto/construcción: terreno calificado y solicitud licencia urbanística. Si no se concede en 3 meses o modifica proyecto, se puede retirar señal. Para contrato/arras: licencia urbanística, terrenos justificados, proyecto visado, plazos y régimen jurídico.
Artículo 44 — Pagos anticipados del precio de compraventa de viviendas en proyecto o construcción
Pagos anticipados en construcción se garantizan con seguro/aval individualizado que cubra coste total obras. Garantía incluye impuestos e interés legal. Contratos deben incluir info contractual Ley 38/1999. Viviendas protegidas requieren autorización administrativa, calificación provisional y cert
Artículo 45 — Requisitos previos a la venta de viviendas terminadas de nueva planta u obtenidas por un proceso de rehabilitación
Para vender viviendas nuevas o rehabilitadas se exige la declaración de obra nueva. Si no existe, se requieren: acometida de redes, cumplimiento de licencia, licencia de primera ocupación, libro del edificio, división del crédito y seguro decenal. El comprador recibe copia de los documentos a costa del vendedor.
Artículo 46 — Requisitos de la vivienda
Antes de alquilar, la vivienda debe tener: autorizaciones de ocupación, acometida general de suministros, cédula de habitabilidad (o equivalente) y certificación de eficiencia energética
Artículo 47 — La documentación del contrato de arrendamiento
El arrendador debe facilitar al arrendatario: datos administrativos para ocupar la vivienda (cédula de habitabilidad), reglamento de comunidad de propietarios (si existe), identificación del administrador (si existe) y etiqueta energética registrada
Artículo 48 — Arrendamiento de viviendas protegidas
El arrendamiento de viviendas protegidas públicas sigue normativa específica y Ley de Arrendamientos Urbanos. En subrogación, si no hay comunicación expresa, se presume voluntad de continuar. Los inquilinos asumen gastos corrientes de suministros y servicios individualizados
Artículo 49 — El Libro del Edificio
El Libro del Edificio recoge datos identificativos, planos, especificaciones técnicas, instrucciones de uso, régimen jurídico, garantías y datos de los técnicos. El promotor lo entrega al adquirente o comunidad. Los propietarios deben anotar en él las tareas de mantenimiento, incidencias y reformas realizadas.
Artículo 50 — Agentes que intervienen en la prestación de servicios inmobiliarios. Régimen jurídico
Los agentes inmobiliarios deben tener establecimiento abierto (o dirección física si es online), capacitación profesional pública, póliza de responsabilidad civil permanente y adherirse al Sistema Arbitral de Consumo de Extremadura si procede.
Artículo 51 — Registro de agentes y agencias inmobiliarios
La Consejería de Vivienda de Extremadura crea un registro de agentes y agencias inmobiliarias para favorecer la transparencia y garantizar la protección de los consumidores, cuyo desarrollo se determinará reglamentariamente.
Artículo 52 — Obligaciones de los agentes y agencias inmobiliarios
Los agentes deben actuar con diligencia y proteger a los consumidores. Deben suscribir un documento de encargo con los propietarios antes de iniciar la oferta, desglosando actividades, servicios y honorarios, evitando comisiones suplementarias.
Artículo 53 — Principios generales
La Junta de Extremadura establece medidas para facilitar el acceso a vivienda a personas en dificultad, priorizando vulnerabilidad, familias con pocos recursos, inclusión social, calidad de vivienda, adecuación del coste a la renta y retorno de emigrantes.
Artículo 54 — Medidas de fomento
Medidas de fomento: promoción pública de suelo/vivienda, reserva de suelo, ayudas económicas (urbanización, adquisición, rehabilitación, energía solar) y préstamos. Se aprueban planes bianuales contra despoblación rural, recuperación de viviendas en barriadas deprimidas, rehabilitación de espacios y
Artículo 55 — Objeto
Promoción pública de suelo: adquisición y preparación para vivienda protegida o mercado inmobiliario, con criterios medioambientales. La Junta fomenta la puesta a disposición de suelo mediante Organismos, Empresas e Instituciones públicas y privadas creados para ello.
Artículo 56 — Suscripción de Convenios
La Junta de Extremadura puede establecer convenios con entidades públicas y privadas del sector autonómico para facilitar la puesta a disposición de suelo urbanizado en el mercado inmobiliario, siempre que no se trate de contratos sujetos a legislación especial de contratación.
Artículo 57 — La reserva de suelo para vivienda protegida
La reserva de suelo para vivienda protegida se rige por la legislación de suelo y ordenación territorial de Extremadura, esta ley y demás normativa aplicable.
Artículo 58 — Concepto
Promoción pública de vivienda: promoción sin ánimo de lucro por la Administración u organismos dependientes para satisfacer necesidades de vivienda de sectores determinados reglamentariamente.
Artículo 59 — Objetivo y modalidades
La promoción pública busca vivienda digna para colectivos con dificultades. Modalidades: promoción directa, adquisición de nuevas o usadas (propiedad o usufructo) para rehabilitar, y rehabilitación integral.
Artículo 60 — La cesión
Las viviendas de promoción pública pueden cederse mediante enajenación, arrendamiento, cesión gratuita a ayuntamientos, otras cesiones gratuitas según ley de patrimonio u otras formas de uso excepcionales.
Artículo 61 — Gestión del patrimonio de viviendas protegidas de promoción pública y administración de las viviendas
La gestión y administración del patrimonio de viviendas protegidas corresponde a la consejería de vivienda de Extremadura, que puede ejercerlas directamente o mediante contratos, convenios o entes públicos.
Artículo 61 bis — Creación y adscripción
Se crea el Fondo de Garantía de Adquisición de Vivienda de Extremadura, sin personalidad jurídica, adscrito a la consejería de vivienda. Su objetivo es solventar barreras de financiación para la adquisición de vivienda, especialmente para la población joven.
Artículo 61 ter — Recursos económicos que integran el Fondo de Garantía de Adquisición de Vivienda de Extremadura
Los recursos del Fondo provienen de dotaciones presupuestarias, fondos FEDER y Mecanismo de Recuperación, devoluciones de activos, intereses y rendimientos financieros, dotaciones de otras administraciones, ingresos por enajenación de bienes y cualquier otro ingreso relacionado.
Artículo 61 quater — Gestión del Fondo de Garantía de Adquisición de Vivienda de Extremadura
El Consejo de Gobierno designa una entidad gestora (pública o privada sin ánimo de lucro) para administrar el Fondo en nombre de la Junta. Se suscribe un convenio específico que desarrolla las normas de ejecución y fija el importe máximo de gastos de gestión.
Artículo 61 quinquies — Régimen presupuestario, económico-financiero, contable y de control del Fondo de Garantía de Adquisición de Vivienda de Extremadura
El Fondo de Garantía de Adquisición de Vivienda de Extremadura se rige por la Ley 5/2007 de Hacienda Pública. Sus aportaciones y modificaciones requieren acuerdo del Consejo de Gobierno, a propuesta conjunta de las consejerías de hacienda y vivienda, con informe previo sobre prudencia financiera.
Artículo 62 — Actuaciones en el patrimonio edificado existente
Se promueve la conservación y rehabilitación integral de edificios para mejorar calidad de vida, accesibilidad y eficiencia energética. Incluye intervención en áreas de regeneración y apoyo a personas con movilidad reducida.
Artículo 63 — Normas de aplicación directa que mejoran la accesibilidad y/o eficiencia energética en edificios de uso residencial
Mejoras en accesibilidad y eficiencia energética en interiores no computan como volumen edificable. Se permiten sobrepasar densidades urbanísticas en programas de conversión de espacios cerrados. Se fomenta colaboración con administradores de fincas.
Artículo 64 — Actuaciones para incrementar el nivel de calidad en la edificación
La Consejería debe promover: a) profesionalidad y transparencia; b) distintivos de calidad; c) difusión con guías y bases de datos; d) sistema de evaluación de edificios; e) inspección técnica; f) calidad arquitectónica en pliegos de contratación.
Artículo 65 — Instrumentos de planificación para regular la calidad en la edificación de Extremadura
Se elabora un Plan Integral de Calidad con instrumentos: a) pliego tipo técnico; b) programa control calidad; c) libro control calidad; d) guías materiales. Se establece sistema de perfiles de calidad y formación profesional. Laboratorios homologados garantizan ejecución.
Artículo 66 — Divulgación de la arquitectura
La Junta impulsa investigación y debate arquitectónico. La Consejería edita publicaciones, promueve enseñanza del patrimonio y calidad de vida, coordina apoyo internacional y fomenta innovación. Se promueven distinciones de calidad en edificios contemporáneos y patrimonio.
Artículo 67 — Premios Extremadura en el ámbito de la arquitectura y del patrimonio construido
Se crean los Premios Extremadura para reconocer mejores aportaciones a la arquitectura, proceso arquitectónico y calidad arquitectónica. Reglamentariamente se establecerá régimen jurídico, periodicidad, dotación económica y aspectos de la convocatoria.
Artículo 68 — Del suelo para urbanizar
Se declara interés social de suelo apto para vivienda protegida (mínimo 50% superficie aprovechable) no urbanizado en 5 años. La urbanización puede ser promovida por urbanizador privado o público, beneficiario de expropiación forzosa, según reglamento.
Artículo 69 — Del suelo para edificar
Se declara interés social en suelo apto para vivienda protegida no edificado en 5 años. La edición la realiza promotor público o privado, beneficiario de expropiación forzosa.
Artículo 70 — De los edificios para rehabilitar
Se declara interés social en edificios de vivienda desocupados, con más de 30 años, sin habitabilidad o en ruina. La rehabilitación la realiza promotor público o privado, beneficiario de expropiación, para vivienda protegida.
Artículo 71 — Régimen jurídico
La enajenación de viviendas protegidas de promoción pública sigue esta ley y los requisitos para que los arrendatarios accedan a la propiedad, sin perjuicio de normativa de desarrollo.
Artículo 72 — Ámbito de aplicación
Aplica a viviendas protegidas en arrendamiento ocupadas por personas físicas, sin desalojo, con al menos 3 años de alquiler y pagos al día. La Administración decide discrecionalmente la oferta de venta sin crear derecho de compra.
Artículo 73 — Requisitos de los compradores
Arrendatarios actuales pueden comprar si pagan rentas y cuotas de comunidad. Se permite deuda de alquiler hasta 3.000 euros (máx. 36 cuotas), sin descuento sobre el precio.
Artículo 74 — Órgano competente y procedimiento
La consejería competente emite la oferta de venta. Si no se acepta en un mes desde la notificación, se entiende revocada. Se informa a la Comisión de Hacienda.
Artículo 75 — Calificación de las viviendas
La resolución de oferta de venta realizada por la consejería competente es suficiente para la calificación definitiva de las viviendas protegidas.
Artículo 76 — Precio
Precio vivienda máx. 90% módulo protegido. Anejos máx. 60% precio vivienda por metro. Sin aceptación, precio se actualiza por IPC salvo si no hay ofertas en promoción.
Artículo 77 — Bonificaciones
Bonificaciones: rentas pagadas hasta notificación; gastos conservación/mejoras hasta 20%; ingresos unidad familiar bonificación hasta 25%. Deudas no son descuento.
Artículo 78 — Abono del precio
El precio se abona al otorgar la escritura pública mediante ingreso bancario, usando el modelo aprobado por la consejería de hacienda para recaudar ingresos.
Artículo 79 — Formalización de la enajenación
La compraventa de viviendas y anejos se formaliza mediante escritura pública, interviniendo un representante de la consejería de vivienda por delegación.
Artículo 80 — Apoyo a la financiación del precio
La Consejería de vivienda puede establecer líneas de financiación específicas para adquirentes de viviendas protegidas mediante acuerdos con entidades financieras.
Artículo 81 — Régimen de protección y limitaciones
La protección es indefinida. La vivienda debe ser domicilio habitual. No se puede transmitir en 5 años, salvo causas justificadas y precio abonado. Pueden haber otras limitaciones.
Artículo 82 — Fase preparatoria
La fase preparatoria inicia con la promoción y finaliza al concluir proyectos, licencia urbanística, estudios y autorizaciones autonómicas en suelo no urbanizable o su reclasificación.
Artículo 83 — Fase de ejecución
La fase de ejecución inicia con la licencia de obras y termina con el certificado final. Las obras deben ajustarse al proyecto; las modificaciones que afecten al planeamiento requieren autorización previa.
Artículo 84 — Fase de terminación y recepción de la obra
Tras la recepción formal de la obra, el promotor debe solicitar la licencia de primera ocupación, que garantiza la calidad y concluye la fase. Su concesión certifica el cumplimiento de exigencias básicas.
Artículo 85 — Disposiciones generales
Los procesos edificatorios (obra nueva, rehabilitación, ampliación, demolición) deben realizarse en armonía con el medio ambiente, conforme a esta ley, planeamiento urbanístico, ordenanzas y licencias.
Artículo 86 — Requisitos básicos de calidad a los que se ajustará la edificación
La edificación debe garantizar seguridad, bienestar y protección ambiental mediante requisitos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad. Se prioriza la reducción de impactos ambientales mediante eficiencia, conservación y ambientes saludables.
Artículo 87 — Ahorro energético y fomento de materiales y energías autóctonos en el proceso de edificación
La administración fomenta ahorro energético, materiales autóctonos y energías renovables en edificaciones. Se elabora un manual de diseño y un banco de datos de productos locales.
Artículo 88 — Requisitos específicos de calidad exigibles al proceso de edificación de las viviendas
Se garantiza cohesión social, ecoeficiencia y criterios de género en viviendas. Se fomentan modelos adaptables, preservación ambiental, ahorro de recursos e innovación flexible.
Artículo 89 — Sujetos responsables
Personas físicas y jurídicas responsables de infracciones serán sancionadas. Si no se delimitan responsabilidades, se determinan solidariamente. También se sanciona a miembros de órganos rectores.
Artículo 90 — Efectos de la infracción
Las infracciones pueden acarrear sanciones administrativas y medidas para restablecer la salubridad y seguridad de la vivienda, con ejecución subsidiaria si hay incumplimiento.
Artículo 91 — Clasificación de las infracciones
Las infracciones se clasifican en leves, graves y muy graves, según la gravedad de los hechos.
Artículo 92 — Infracciones leves
Infracciones leves: incumplir renovación cédula habitabilidad; errores en libro edificio o no entregarlo; publicidad engañosa con demérito no subsanable; obstrucción inspección.
Artículo 93 — Infracciones graves
Infracciones graves: falta/pérdida cédula habitabilidad; sin garantías cobro; publicidad engañosa (daño >800€); falsificar datos; hacinamiento; vacíos; no colaborar con administraciones; 3 faltas leves en 5 años.
Artículo 94 — Infracciones muy graves
Infracciones muy graves: incumplir resoluciones habitabilidad; vulnerar normas técnicas; sin controles calidad; pérdida dolosa cédula; obras >83.200€; 3 faltas graves en 5 años; acoso inmobiliario; infraviviendas.
Artículo 95 — Infracciones leves
Infracciones leves vivienda protegida: sin cartel oficial; sin libro órdenes; sin seguro incendio; sin cláusulas administrativas; sin calificación; obstruir inspección; no comunicar transmisión; arrendar antes de plazo.
Artículo 96 — Infracciones graves
Infracciones graves vivienda protegida: sin escritura pública; uso no autorizado; obras sin autorización; falsear datos para acceder; transmitir a no aptos; no usar como domicilio; ceder titularidad; sobreocupación lucrativa; 3 faltas leves en 5 años.
Artículo 97 — Infracciones muy graves
Son infracciones muy graves: usar fondos protegidos para otros fines, cobrar precios superiores a los máximos legales en compraventa o alquiler, y cometer tres faltas graves en cinco años.
Artículo 98 — Sanciones
Las multas son: 400-4.000€ (leves), 4.000-40.000€ (graves) y 40.000-200.000€ (muy graves). Se consideran daño, enriquecimiento injusto e intencionalidad. En viviendas protegidas, se añade inhabilitación de hasta 10 años y descalificación.
Artículo 99 — Acumulación de sanciones
Si en un solo expediente concurren diferentes infracciones, de igual o distinta naturaleza, cada una podrá ser sancionada de forma independiente.
Artículo 100 — Reposición de la situación a su estado originario
Las responsabilidades administrativas derivadas de sanciones exigirán al infractor la reposición de la situación alterada a su estado originario.
Artículo 101 — Devolución de las ayudas recibidas indebidamente
Las responsabilidades administrativas son compatibles con la exigencia de devolución de cantidades cobradas indebidamente, incluidos los intereses de demora correspondientes.
Artículo 102 — Las resoluciones de los procedimientos sancionadores
Las resoluciones sancionadoras pueden imponer obras de reparación y conservación necesarias para adecuar la edificación al proyecto aprobado.
Artículo 103 — Otras medidas no sancionadoras
La Administración puede imponer hasta 3 multas coercitivas (mín. 1.000€) si no se cumple una obligación: 25%, 30% y 40% del máximo sancionador respectivamente.
Artículo 104 — Extinción de contratos sobre viviendas protegidas de promoción pública adjudicadas en régimen de arrendamiento
La Administración autonómica puede extinguir contratos de arrendamiento de viviendas protegidas de promoción pública por causas establecidas en la normativa aplicable.
Artículo 105 — Incoación
El procedimiento sancionador se inicia siempre de oficio por acuerdo del órgano competente, por iniciativa propia, orden superior, petición razonada o denuncia.
Artículo 106 — El procedimiento sancionador
La consejería competente instruye el procedimiento. El titular de arquitectura/vivienda impone sanciones. Contra la resolución cabe recurso de alzada que agota la vía administrativa.
Artículo 107 — Extinción de la responsabilidad
La responsabilidad por incumplimiento se extingue al cumplir la sanción o por prescripción. La extinción de la persona jurídica no elimina la responsabilidad administrativa.
Artículo 108 — Plazos de prescripción
Plazos de prescripción: 2 años (leves), 3 años (graves) y 4 años (muy graves). Aplica tanto a infracciones como a sanciones.
Artículo 109 — Inicio e interrupción del plazo de prescripción
El plazo de prescripción de infracciones empieza al cometerse o, si se desconoce, al fin de obra. Se interrumpe al iniciar el procedimiento con conocimiento del interesado.
Artículo 110 — Objeto y adscripción
La Comisión Regional de Vivienda selecciona adjudicatarios de viviendas protegidas y sigue la normativa. Está adscrita al órgano directivo competente de la consejería de vivienda.
Artículo 111 — Composición
La Comisión Regional de Vivienda incluye representantes de consejerías, juventud, consumidores, sindicatos, federaciones locales, colectivos vulnerables, partidos políticos y empresas.
Artículo 112 — Organización, funcionamiento y régimen de sesiones
La Comisión se rige por la Ley 40/2015 y su reglamento interno, respetando la Ley 8/2011 de Igualdad y contra la Violencia de Género en Extremadura.
Artículo 113 — Creación
Se crea el Consejo Asesor de Vivienda de Extremadura como organismo consultivo de la Junta, con funciones de control, información, seguimiento y propuestas.
Artículo 114 — Funciones
El Consejo Asesor debate vivienda, informa planes, propone mejoras, evalúa actuaciones, solicita estudios y cumple funciones normativas adicionales.
Artículo 115 — Composición y funcionamiento
El Consejo incluye representantes de consejerías, administración local, sector construcción, sindicatos, colegios profesionales, consumidores, bancos y partidos.
Artículo 116 — Periodicidad de las reuniones
El Consejo Asesor de Vivienda se reúne ordinariamente según reglamento. Las reuniones extraordinarias las convoca el Presidente o a petición de un tercio de sus miembros permanentes.
Artículo 117 — Objeto
Se establecen medidas para destinar la vivienda al uso habitacional, mantenerla y rehabilitarla. También se protegen los menores en unidades de convivencia en riesgo de exclusión residencial por desalojo.
Artículo 118 — Ámbito objetivo
Se definen facultades y deberes del derecho de propiedad y actuaciones de la Administración extremeña y entidades públicas/privadas para garantizar la función social de la vivienda y proteger a menores en riesgo de exclusión.
Artículo 119 — Finalidad
Se fomenta evitar viviendas deshabitadas y garantizar su función social. Se regulan medidas para impedir desalojos forzados o dotar soluciones alternativas a unidades con menores en riesgo de exclusión residencial.
Artículo 120 — Definiciones
Define vivienda habitual (más de 6 meses/año), domicilio permanente (residencia propietaria/arrendataria), vivienda deshabitada (>6 meses vacía) y riesgo de exclusión por desalojo con menores y vulnerabilidad.
Artículo 121 — Declaración de vivienda desocupada
La Consejería declara vivienda desocupada si lleva más de 6 meses vacía. Hay causas justificadas (segunda residencia, turismo, alquiler temporal >30 días, traslado laboral/salud). Se recaba info a compañías y ayuntamientos en 1 mes.
Artículo 122 — Medidas y procedimientos de intermediación
La Junta de Extremadura establece mediación obligatoria entre antiguos propietarios y entidades financieras por ejecuciones hipotecarias para facilitar alquileres sociales, sin obligación de acuerdo final.
Artículo 123 — Intervención pública en materia de vivienda libre
La Junta de Extremadura vela por la calidad adecuada y el cumplimiento de la función social de toda vivienda libre construida en la Comunidad Autónoma.
Artículo 124 — Medidas de fomento
Medidas de fomento: intermediación alquiler/hipoteca, cesión por función social, rehabilitación urbana, planes energéticos, convenios con entidades financieras para viviendas deshabitadas, bolsa de emergencia y supervisión técnica.
Artículo 125 — El ejercicio del derecho de tanteo
Entidades financieras deben notificar a la consejería de vivienda la adjudicación de inmuebles protegidos. El derecho de tanteo se ejerce en 30 días naturales desde la notificación del precio o valor. El pago debe realizarse en 4 meses (2 meses en ejecuciones patrimoniales).
Artículo 126 — El ejercicio del derecho de retracto
El ejercicio del derecho de retracto se sujeta a lo dispuesto en el artículo 36 de la Ley 11/2019, de 11 de abril, de promoción y acceso a la vivienda de Extremadura.
Artículo 126 bis — Principios generales
La Junta garantiza alojamiento o realojamiento de familias con menores en riesgo por desalojo. Se acredita mediante informe de Trabajo Social. Tienen derecho preferente a medidas de vivienda.
Artículo 126 ter — Mecanismo de garantía de alojamiento o realojamiento del menor
Se crea el Mecanismo de Garantía de alojamiento o realojamiento del menor para actuar urgentemente ante riesgo de exclusión residencial. La Consejería de vivienda gestiona el mecanismo.
Artículo 126 quater — Contenido del Mecanismo de garantía de alojamiento o realojamiento del menor
La Consejería de Vivienda garantiza el alojamiento del menor mediante colaboración judicial, subvenciones directas a familias, adquisición urgente de inmuebles, adjudicación de viviendas públicas y acuerdos con entidades financieras.
Artículo 127 — Potestad sancionadora
Solo se considera vivienda deshabitada para sanciones si la titularidad es de persona jurídica (pleno dominio o mayoría). No se sanciona a personas físicas ni a entidades promotoras de vivienda.
Artículo 128 — Infracciones
Son infracciones leves las del artículo 92.e) y graves las de los apartados l), m), n), ñ), o), p), q) y r) del artículo 93 de la ley.
Artículo 129 — Sanciones
Las sanciones por las infracciones mencionadas se establecen en el artículo 98 de la presente ley.
Disposición adicional primera — Régimen jurídico de las viviendas protegidas
La clasificación y el régimen de protección de las viviendas protegidas se aplican a todas las viviendas calificadas como tales a partir de la entrada en vigor de la ley.
Disposición adicional segunda — Derechos reales de tanteo y retracto
Los derechos de tanteo y retracto se aplican a transmisiones posteriores a la entrada en vigor. Para viviendas del art. 35.1, se ejercen cuando las actuaciones financiadas sean posteriores a dicha entrada en vigor.
Disposición adicional tercera — Régimen jurídico de la enajenación de viviendas
El régimen de enajenación de viviendas protegidas de promoción pública se aplica a actuaciones sin resolución de oferta de venta al entrar en vigor la ley.
Disposición adicional cuarta — Actualización anual de cuantías de sanciones
Reglamentariamente, se podrá actualizar anualmente las cuantías de sanciones según la variación porcentual del índice de precios al consumo.
Disposición adicional quinta — Fondo de Garantía en Eficiencia Energética de Vivienda de Extremadura
Se crea el Fondo de Garantía en Eficiencia Energética de Vivienda de Extremadura, adscrito a la consejería de vivienda. Financia la rehabilitación energética. Sus recursos provienen de dotaciones presupuestarias, devoluciones, intereses, aportaciones públicas y enajenación de bienes. La entidad gest
Disposición adicional sexta — Elaboración ley impuesto grandes tenedores de viviendas vacías
La Junta de Extremadura elaborará una ley para crear un impuesto a los grandes tenedores de viviendas vacías en el plazo de 18 meses desde la entrada en vigor de esta ley.
Disposición transitoria primera — Autopromoción de viviendas
Hasta desarrollo reglamentario, la autopromoción se rige por la Ley 6/2002, salvo autorizaciones de venta. El régimen sancionador de esta ley aplica a procedimientos iniciados tras su entrada en vigor; los anteriores siguen la Ley 6/2002.
Disposición transitoria segunda — Régimen jurídico de adjudicación en régimen de arrendamiento o arrendamiento con opción de compra de viviendas protegidas de promoción pública
Hasta desarrollo reglamentario, los procedimientos de adjudicación de viviendas protegidas en arrendamiento o con opción de compra se rigen por la normativa anterior.
Disposición transitoria tercera — Régimen jurídico de subrogación de viviendas protegidas de promoción pública que sean objeto de adjudicación en régimen de arrendamiento o arrendamiento con opción de compra
El régimen de subrogación de viviendas protegidas adjudicadas en arrendamiento o con opción de compra aplica a procedimientos sin resolución dictada a la entrada en vigor de esta ley.
Disposición transitoria cuarta — Enajenación de viviendas protegidas de promoción pública
Hasta desarrollo reglamentario sobre bonificaciones por ingresos familiares en enajenación de viviendas protegidas, no se aplicará descuento sobre el precio de venta.
Disposición transitoria quinta — Comisión Regional de Vivienda de Extremadura
Hasta desarrollo reglamentario, continúan vigentes el Decreto 157/2001 (Comisión Regional de Vivienda) y el Decreto 224/2012 (Consejo Asesor de Vivienda).
Disposición transitoria sexta — Nueva composición del Consejo Asesor de Vivienda y Comisión Regional de Vivienda de Extremadura
La Junta de Extremadura debe regular la composición del Consejo Asesor y Comisión Regional de Vivienda en 18 meses desde la entrada en vigor de la ley.
Disposición derogatoria única — Derogación normativa
Se derogan las Leyes 3/2001, 6/2002 y 7/2009 de Extremadura, así como cualquier disposición de igual o inferior rango que se oponga a esta ley.
Disposición final primera — Título competencial
La ley se aprueba al amparo del Estatuto de Autonomía de Extremadura, que atribuye competencia exclusiva en vivienda, consumo, urbanismo y desarrollo económico.
Disposición final segunda — Efectos de la ley sobre los colectivos profesionales
La ley no implica reserva de actividad ni altera las competencias de los colectivos profesionales según la normativa vigente.
Disposición final tercera — Habilitación al Consejo de Gobierno
El Consejo de Gobierno dictará disposiciones reglamentarias tras su publicación. La Junta iniciará el desarrollo reglamentario del artículo 51 en un año desde la entrada en vigor.
Disposición final cuarta — Entrada en vigor
La Ley 11/2019, de 11 de abril, de promoción y acceso a la vivienda de Extremadura, entra en vigor transcurridos veinte días desde su publicación en el Diario Oficial de Extremadura.
Información general
Temas
Notas oficiales
Publicada en el DOE núm. 75, de 17 de abril de 2019.
Leyes en las que se basa
- la Ley 3/2001, de 26 de abril BOE-A-2001-12265
- la Ley 6/2002, de 27 de junio BOE-A-2002-16785
- la Ley 7/2009, de 17 de diciembre BOE-A-2010-598
- el Estatuto aprobado por Ley Orgánica 1/2011, de 28 de enero BOE-A-2011-1638
Leyes que la modifican
- la disposición adicional 5, por Decreto-ley 10/2020, de 22 de mayo BOE-A-2020-7441
- el capítulo IV bis, por Decreto-ley 4/2023, de 12 de septiembre BOE-A-2023-21669
- la disposición adicional 7, SE MODIFICA y SE AÑADE, con los efectos indicados en la disposición final 8, determinados preceptos, por Ley 4/2023, de 29 de marzo BOE-A-2023-9098
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