Ley 3/2015, de 18 de junio, de vivienda
También conocida como: L 3/2015, L 3/15Esta ley regula el derecho a una vivienda digna en el País Vasco, estableciendo normas sobre alquileres, viviendas protegidas y ayudas públicas.
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Qué ha cambiado
6 modificaciones desde su publicación, de la más reciente a la más antigua.
- 29 de diciembre de 2025
El País Vasco amplía las medidas de vivienda protegida y control de alquileres
La ley incorpora como infracción alquilar viviendas en zonas tensionadas incumpliendo las medidas fijadas para ellas. También orienta recursos a vivienda protegida en municipios rurales o de hasta 3.000 habitantes y permite ubicar alojamientos dotacionales en ciertos suelos de equipamiento y parcelas residenciales públicas.
Reforma BOE-A-2026-1256Ver qué cambió → - 29 de diciembre de 2022Reforma BOE-A-2023-1405Ver qué cambió →
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- 26 de junio de 2015Versión original BOE-A-2015-7802
Artículo por artículo
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Se hace saber a todos los ciudadanos y ciudadanas de Euskadi que el Parlamento Vasco ha aprobado la siguiente Ley 3/2015, de 18 de junio, de vivienda
La Ley 3/2015 reconoce el derecho a una vivienda digna y adecuada, fundamental para el ejercicio de otros derechos esenciales y para una vida digna. Los poderes públicos tienen el mandato de promover las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho.
Artículo 1 — Objeto
La ley regula el derecho al disfrute de una vivienda digna en el País Vasco. Los poderes públicos promueven medidas para garantizar que sea domicilio estable, adecuada en tamaño y con condiciones de seguridad y salubridad.
Artículo 2 — Principios rectores de la política de vivienda en Euskadi
La ley establece 16 principios para la vivienda en Euskadi: coordinación pública, igualdad, coherencia, alquiler como instrumento clave, no discriminación, libertad de elección, cohesión territorial, autofinanciación de la propiedad, coordinación urbanística, diversidad social, participación ciudad,
Artículo 3 — Definición de conceptos
La Ley 3/2015 define 31 conceptos clave: vivienda, alojamiento dotacional, ARU, rehabilitación, regeneración, sostenibilidad, diseño universal, vivienda deshabitada (>+2 años), principal, segunda residencia, sobreocupada, inserción, realojo, sin hogar, cohesión social/territorial, infravivienda, uso
Artículo 4 — Cumplimiento de la función social
Propietarios y tenedores deben cumplir la función social. Se incumple por falta de conservación, desocupación injustificada, sobreocupación, uso no habitual de vivienda protegida sin autorización, desproporción económica, uso inadecuado o incumplimiento en zonas tensionadas.
Artículo 5 — Servicio de interés general
Las viviendas y alojamientos de protección pública son servicio de interés general. Se crea un organismo autónomo para integrarlos. Se homologan como sociales las viviendas de protección y los alojamientos dotacionales, incluyendo regeneración y rehabilitación
Artículo 6 — Acción pública y derecho subjetivo
La acción para exigir el cumplimiento de la ley es pública ante administración y tribunales. Quienes tengan derecho a vivienda protegida pueden reclamarlo ante el departamento competente del Gobierno Vasco. Los ayuntamientos colaboran poniendo viviendas a disposición para satisfacer estas reclamadas
CAPÍTULO II
Se reconoce el derecho de toda persona a acceder a una vivienda digna y adecuada, garantizando su ocupación legal. Este derecho se fundamenta en la necesidad de asegurar condiciones de habitabilidad y seguridad.
Artículo 7 — Derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada y derecho de acceso a la ocupación legal de una vivienda o alojamiento
Tienen derecho a vivienda digna los vecinos de Euskadi. El 80% de los recursos se destina a alquiler para colectivos desfavorecidos. En municipios rurales o de menos de 3.000 habitantes, se orientan recursos a promoción de vivienda protegida conforme al artículo 21
Artículo 8 — Necesidad de vivienda
Se considera necesidad de vivienda la falta de alojamiento adecuado sin medios económicos, en riesgo de exclusión social. Incluye titulares en desahucio hipotecario o arrendatarios en situación similar. Se reconoce derecho a vivienda protegida a quienes estén en causa de necesidad
Artículo 9 — Modos de satisfacción y requisitos de exigencia del derecho subjetivo
El derecho a vivienda se satisface con alquiler protegido o libre. Subsidiariamente, con prestaciones económicas. Requisitos: no tener vivienda adecuada, inscripción en el Registro de Solicitantes (solo alquiler) y acreditar ingresos reglamentarios.
Artículo 10 — De las competencias en materia de vivienda
El Gobierno Vasco y entidades locales ostentan competencias en vivienda. Los ayuntamientos gestionan alojamientos dotacionales y tasados. Las entidades locales con dificultades pueden delegar competencias en el Gobierno Vasco o diputación.
Artículo 11 — Planificación y programación
La planificación incluye: directrices territoriales, plan sectorial, plan director (revisión cada 3 años), planeamiento urbanístico y planes locales. Se establecen criterios de género reglamentariamente.
Artículo 12 — El Registro de Viviendas de Protección Pública y Alojamientos Dotacionales
Se crea el Registro de Viviendas de Protección Pública y Alojamientos Dotacionales, gestionado por el Gobierno Vasco. Es obligatorio inscribir las viviendas. Se garantiza su transparencia y acceso público.
Artículo 13 — El Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida y Alojamientos Dotacionales
Se crea el Registro de Solicitantes. Solo quienes soliciten alquiler y acrediten ingresos del art. 9 tienen derecho subjetivo. Si se renuncia, baja el registro y no se puede reinscribir en 1 año.
Artículo 14 — Constitución del Patrimonio Público de Suelo de la Comunidad Autónoma del País Vasco
Se crea el Patrimonio Público de Suelo para regular el mercado y conseguir suelo para vivienda protegida y alquiler. El Gobierno Vasco elabora un registro de explotación con inventario de bienes.
Artículo 15 — Naturaleza y destino
El Patrimonio Público de Suelo gestiona adquisición, promoción, rehabilitación y fomento del alquiler. Sus bienes solo sirven para estos fines y gastos de administración. Incluye facultades de expropiación.
Artículo 16 — Bienes y recursos integrantes
El Patrimonio Público de Suelo del País Vasco incluye bienes de la Administración (destinados a vivienda protegida, adquiridos, permutados, por tanteo/retracto, expropiación) y recursos económicos (presupuestos, ingresos por gestión, multas, créditos hipotecarios, donaciones, canon vivienda deshabit
Artículo 17 — Actos de disposición de bienes del Patrimonio Público de Suelo de la Comunidad Autónoma del País Vasco
La disposición de bienes del Patrimonio Público de Suelo se realiza mediante licitación pública onerosa. Las bases deben incluir precio mínimo, renta de viviendas protegidas y plazos máximos para ejecución de obras o urbanización.
Artículo 18 — Enajenación directa y enajenaciones gratuitas o por debajo de valor
La enajenación directa permite vender sin licitación en casos como convenios, entidades sin ánimo de lucro, ocupantes legales o procedimientos desiertos. Las cesiones gratuitas o por debajo del valor requieren autorización previa del Consejo de Gobierno.
CAPÍTULO V
Este capítulo define el sistema de protección pública para la vivienda y los alojamientos dotacionales. Se establecen las características y clasificaciones de las viviendas y alojamientos que forman parte de este sistema, garantizando el acceso a una vivienda digna.
Artículo 19 — Sistema residencial de protección pública
Las administraciones públicas fomentan la promoción de viviendas de protección pública mediante medidas económicas, fiscales y urbanísticas. El sistema residencial protegido incluye viviendas de protección pública y alojamientos dotacionales.
Artículo 20 — Viviendas de protección pública
Son viviendas protegidas las calificadas por el Gobierno Vasco o ayuntamientos. Se incluyen garajes y trasteros. La vivienda libre puede acogerse si se ajusta a las características técnicas.
Artículo 21 — Tipos de vivienda de protección pública
Existen vivienda de protección social y tasada. El Gobierno Vasco desarrolla sus características. Las promociones municipales deben regular características, régimen jurídico y requisitos de adjudicatarios.
Artículo 22 — Destino de las viviendas de protección pública
Las viviendas protegidas son para domicilio habitual y permanente, no segunda residencia. Deben ocuparse en un plazo máximo de seis meses desde la adjudicación o transmisión.
Artículo 23 — Alojamientos dotacionales
Los alojamientos dotacionales son para uso transitorio. No son vivienda protegida. Se ubican en suelos específicos o edificios públicos. Destinados a colectivos vulnerables. Ocupación temporal sin prórroga forzosa.
Artículo 24 — Obtención de suelo para la construcción de alojamientos dotacionales
El suelo se obtiene por cesión gratuita o expropiación. Los terrenos y edificaciones son bienes demaniales. Excepcionalmente, edificios privados pueden usarse provisionalmente con declaración del Gobierno Vasco.
Artículo 25 — Precio o renta de las viviendas de protección pública y renta o canon de los alojamientos dotacionales
El Gobierno Vasco fija precios y rentas de viviendas protegidas según superficie, ubicación y estado. También se establecen límites de capacidad financiera para solicitantes, considerando la renta estandarizada.
Artículo 26 — Precio y renta o canon en posteriores transmisiones o cesiones de uso de las viviendas de protección pública y alojamientos dotacionales
Se regulan actualizaciones de rentas y se fija un precio máximo en transmisiones. Se prohíbe sobreprecio. Cláusulas superiores son nulas. El adquirente puede reclamar reintegro de cantidades indebidas.
Artículo 27 — Precio del suelo con destino a vivienda de protección pública
El precio del suelo para vivienda protegida respeta los máximos de repercusión de suelo y urbanización. Este límite se inscribe en las escrituras públicas de las transmisiones onerosas.
Artículo 28 — Calificación de protección pública
La calificación de protección pública es necesaria para acceder a beneficios. Incluye calificación provisional (para financiación) y definitiva (verificación de la realidad construida). Los anejos no calificados son libres.
Artículo 29 — Duración de la calificación
La calificación es permanente, salvo descalificación o plazo fijo en casos específicos (realojo, rehabilitación voluntaria). La descalificación puede exigir la devolución de ayudas percibidas.
Artículo 30 — Concesión de la calificación y contenido mínimo del documento de calificación
El Gobierno Vasco o ayuntamiento califican vivienda protegida en 3 meses (ampliables 2). Silencio positivo otorga calificación. El documento incluye promotor, tipo, superficie, régimen acceso, adjudicación, tanteo/retracto y precio venta.
Artículo 31 — Concurrencia de la licencia municipal de primera utilización y la calificación definitiva
Para licencia primera utilización, se acredita solicitud calificación definitiva. El ayuntamiento concede licencia condicionada a dicha calificación. Las compañías de servicios no suministran sin acreditar licencia y calificación.
Artículo 32 — Procedimiento de adjudicación de las viviendas de protección pública y de los alojamientos dotacionales
Adjudicación por baremo (renta, miembros unidad, antigüedad). Se garantizan cupos sociales. Se pueden excluir viviendas para realojo, discapacidad o riesgo exclusión. Bases pueden exigir empadronamiento o contrato trabajo.
Artículo 33 — Adjudicación de vivienda o alojamiento adaptado a situación de discapacidad
Para adjudicar vivienda adaptada a persona con discapacidad, debe ceder su vivienda no adaptada al Gobierno Vasco para arrendamiento. El Gobierno acepta si cumple habitabilidad. La renta de la cedida compensa la adjudicada.
Artículo 34 — Derecho de realojo en supuestos de desalojo de vivienda habitual y permanente
Desalojo por obra/expropiación garantiza realojo. En expropiación no urbanística, se ofrecen al menos dos viviendas similares próximas. El realojo puede ser en vivienda libre o protegida, según necesidades económicas y familiares.
Artículo 35 — Tipos de promoción de vivienda protegida y alojamientos dotacionales
La promoción pública o privada debe incluir precio, sistema de adjudicación y rentas. Los alojamientos dotacionales son siempre públicos. La publicidad de venta requiere aprobación previa del Gobierno Vasco.
Artículo 36 — Incumplimiento sobrevenido de los requisitos necesarios para la adjudicación
Adquirir vivienda libre tras la adjudicación causa incumplimiento. Obliga a restituir la vivienda protegida a la Administración del País Vasco para readjudicarla a personas inscritas en el Registro.
Artículo 37 — Visado de los contratos de transmisión de viviendas
El visado verifica requisitos, cláusulas y precio en transmisiones. Requiere documentos acreditativos. Silencio administrativo positivo tras 3 meses. Notarios y registradores controlan su existencia.
Artículo 38 — Requisitos previos para los actos de disposición
Prohibida transmisión sin calificación definitiva. No se permite ceder uso en arrendamiento sin autorización, salvo subarriendo coyuntural de habitaciones manteniendo la vivienda como residencia habitual.
Artículo 39 — Itinerarios de vivienda y movilidad geográfica
Derecho a cambio de vivienda por modificaciones familiares o laborales. La solicitud se estima si no hay resolución en 3 meses, permitiendo incorporación al cupo de permuta.
Artículo 40 — Principios reguladores de la intervención en la edificación y en los conjuntos urbanos y rurales existentes
La intervención en edificación se rige por: modelo urbano sostenible, uso intensivo y rehabilitación frente a obra nueva, diversidad social y accesibilidad, equidad de género, optimización energética y renovables, eficiencia, gestión agua y materiales reciclables.
Artículo 41 — Conservación y puesta en valor del patrimonio edificado para el disfrute de una vivienda digna y adecuada. Específico deber de conservación de las viviendas de protección pública
Propietarios deben mantener seguridad, salubridad y eficiencia. El ayuntamiento fiscaliza. El incumplimiento permite ejecución subsidiaria o expropiación. El límite de conservación sube al 75% del coste si hay inejecución injustificada. Los adquirentes asumen obligaciones inscritas.
Artículo 42 — Declaraciones de necesidad de rehabilitación
Los ayuntamientos o el Gobierno Vasco pueden declarar necesidad de rehabilitación de edificios, con descripción técnica y valoración económica. Esta declaración implica utilidad pública y necesidad de ocupación, permitiendo venta forzosa o expropiación.
Artículo 43 — Planificación de la rehabilitación y regeneración urbana
La planificación de rehabilitación puede ser independiente. Requiere informe favorable en 1 mes si afecta a bienes protegidos. Los planes especiales ordenan áreas de regeneración. Las intervenciones tienen prioridad. El acuerdo debe incluir justificación, inmuebles, viabilidad, costes y realojo.
Artículo 44 — Acciones en el patrimonio edificado existente
Las acciones de conservación y mejora del patrimonio edificado incluyen rehabilitación (adecuación urbanística, habitabilidad, seguridad, eficiencia energética, accesibilidad) e intervención en áreas de regeneración. Pueden afectar a suelos urbanos y no urbanizables, con usos residenciales, de prote
Artículo 45 — Gestión anticipada de la rehabilitación de edificios y regeneración urbana
La administración puede iniciar gestiones anticipadas de rehabilitación o regeneración urbana. Puede ocupar bienes y derechos necesarios, garantizando el realojo provisional o definitivo de ocupantes legales sin vivienda ni medios, respetando el derecho a la vivienda.
Artículo 46 — Gestión de la rehabilitación y regeneración urbana: sistemas de actuación
La rehabilitación y regeneración urbana se gestionan mediante sistemas de actuación municipales. Se realizan por convenio, venta/sustitución forzosa o expropiación (minorando el valor del suelo en un 50%). Si más del 50% de propietarios acepta, se puede imponer mediante equidistribución.
Artículo 47 — Sociedades urbanísticas de rehabilitación
Las entidades locales pueden constituir sociedades urbanísticas de gestión o rehabilitación, con otras administraciones. La gestión del planeamiento pormenorizado puede adjudicarse directamente a estas sociedades sin licitación, asumiendo la condición de beneficiaria de la expropiación.
Artículo 48 — Rehabilitación subvencionada de viviendas y locales objeto de reforma, mejora o rehabilitación
Las viviendas y locales reformados o rehabilitados con subvenciones públicas tienen la condición de rehabilitación subvencionada. La regulación de ayudas debe considerar la renta estandarizada establecida en el artículo 6 de la Ley 13/2008, de Apoyo a las Familias.
Artículo 49 — Intervención en comunidades vecinales
Las comunidades pueden solicitar al municipio expedientes para servidumbres, ventas forzosas, ocupación temporal o expropiación para conservación. Las mejoras de accesibilidad, eficiencia, habitabilidad, funcionalidad o seguridad en espacios públicos se autorizan directamente si no perjudican el uso
Artículo 50 — Derechos de realojo y retorno
Garantiza el realojamiento en expropiaciones o ámbitos conjuntos. Arrendatarios tienen alojamiento provisional y retorno si la nueva vivienda tiene al menos 50% de la anterior (mínimo 90 m²). El derecho es personal e intransferible, salvo herederos. Se ofrece vivienda equivalente o compensación
Artículo 51 — División de viviendas existentes
Permite dividir o unir viviendas para adecuación funcional si cumple parámetros de protección pública y habitabilidad. Se tramita proyecto de equidistribución ante el ayuntamiento. Los ayuntamientos pueden permitir cambio de uso terciario a residencial en planta baja sin autorización de la comunidad
Artículo 52 — La inspección técnica de los edificios (ITE)
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) acredita la calidad. Deben realizarla comunidades o propietarios según plazo reglamentario. Se crea un Registro Autonómico. El incumplimiento es infracción urbanística. Debe remitirse copia al ayuntamiento para su inscripción en el registro único
Artículo 53 — Fomento de la calidad, sostenibilidad y mejora de la eficiencia energética
El departamento de vivienda del Gobierno Vasco establecerá patrones, sellos y distinciones para identificar y distinguir los niveles de calidad, sostenibilidad y eficiencia energética de la edificación.
Artículo 54 — Obligación de depósito de fianzas
Los arrendadores deben depositar la fianza en el Gobierno Vasco: 1 mes renta (vivienda) o 2 meses (otros usos). Excepciones: administraciones públicas y entidades sin ánimo de lucro. Devolución en 3 meses tras fin del contrato.
Artículo 55 — El Registro de Contratos de Arrendamiento de Fincas Urbanas
Se crea el Registro de Contratos de Arrendamiento de Fincas Urbanas de Euskadi, dependiente del departamento de vivienda. Deben inscribirse todos los contratos de fincas urbanas en el territorio.
Artículo 56 — La vivienda deshabitada
Se considera deshabitada la vivienda desocupada más de 2 años, salvo causas justificadas (segunda residencia, traslado, venta/alquiler). La declaración la acuerda el ayuntamiento o el Gobierno Vasco.
Artículo 57 — Canon de vivienda deshabitada
Se establece un canon de 10 euros/m²/año sobre viviendas deshabitadas, incrementándose un 10% anual (máx. triple). Lo liquida el ayuntamiento. Recae sobre propietarios o titulares de derechos de goce.
Artículo 58 — Registro de Viviendas Deshabitadas
Se crea el Registro Autonómico de Viviendas Deshabitadas en el departamento competente. Incluye fichero de datos públicos y canales para estadísticas oficiales. Reglamentariamente se fijan asientos, inscripciones y cancelaciones.
Artículo 59 — El alquiler forzoso de la vivienda deshabitada
Se impone alquiler forzoso tras un año de desocupación en zonas de demanda. Lo ordenan ayuntamientos o, subsidiariamente, el Gobierno Vasco. El titular paga gastos y obras. El plazo máximo es 5 años, prorrogable 5 más, seleccionando arrendatario del Registro de Solicitantes.
Artículo 60 — Infravivienda
Se considera infravivienda la que no cumple condiciones mínimas de habitabilidad. La regulación de estas condiciones es competencia de la Comunidad Autónoma. El ayuntamiento declara la inhabitabilidad, que se inscribe en el registro de la propiedad prohibiendo su uso residencial.
Artículo 61 — Declaración de inhabitabilidad
El ayuntamiento puede declarar una vivienda inhabitable (provisional o permanente) por peligro o incumplimiento de condiciones. Si es definitiva, se aplican medidas de rehabilitación o expropiación. En casos temporales por insalubridad, se autoriza entrada domiciliaria judicial para limpieza a cargo de los responsables.
Artículo 62 — Vivienda sobreocupada
Vivienda sobreocupada: 25 m² (1 persona), 33 m² (2) o 15 m²/persona (3+). Terrazas no cuentan.
Artículo 63 — Instrumentos públicos de intervención administrativa en viviendas que no cumplen la función social
Medidas administrativas: adquisición preferente, desahucio, expropiación, venta forzosa, órdenes ejecución, canon deshabitadas, alquiler forzoso, multas y sanciones.
Artículo 64 — Medios para acreditar el uso inadecuado de las viviendas
Acreditar uso inadecuado: padrón y consumos anormales agua/gas/luz. Mínimo: 1/3 media INE; Máximo: triple media INE.
Artículo 65 — Derechos de tanteo y retracto
Derechos tanteo/retracto: Euskadi, territorios y ayuntamientos sobre vivienda protegida. Excepciones a familiares y cesiones gananciales.
Artículo 66 — Procedimiento para el ejercicio del tanteo o del retracto
Procedimiento tanteo/retracto: Notificación venta (precio/condiciones). Caducidad 30 días si no ejerce. Retracto 60 días si falta notificación.
Artículo 67 — Escritura pública e inscripción registral de los títulos de adquisición de las viviendas de protección y sus anejos
Notarios y registradores deniegan escrituras e inscripciones si no se acredita la notificación y el plazo del derecho de tanteo. Deben notificar al Gobierno Vasco las transmisiones sin notificaciones fehacientes. La resolución administrativa es título suficiente para inscripción tras pagar el precio
Artículo 68 — Precio de adquisición en caso de tanteo o retracto
El precio de adquisición mediante derechos de tanteo o retracto es el fijado en la transmisión, actualizado aplicando el factor de depreciación por antigüedad y estado de conservación del inmueble
Artículo 69 — Adjudicación de las viviendas y anejos adquiridos como consecuencia del ejercicio de los derechos de tanteo o retracto
Las viviendas adquiridas mantienen su protección pública, pudiendo declararse permanente. La Administración ejerce el derecho en beneficio de otras administraciones, entes públicos o personas demandantes. El ente beneficiario asume gastos y precio, siguiendo criterios del Gobierno Vasco
Artículo 70 — Del desahucio administrativo
Procede el desahucio administrativo por impago de rentas o cuotas, no uso como domicilio habitual, uso indebido, ocupación sin título, cesión no autorizada o impago reiterado de préstamos del Gobierno Vasco en viviendas de protección pública
Artículo 71 — Competencia para el desahucio
La administración titular ejerce el desahucio de oficio o a instancia de terceros. El procedimiento se desarrolla reglamentariamente, considerando renta y situación socioeconómica.
Artículo 72 — Expropiación forzosa de viviendas y anejos no protegidos
Ayuntamientos o Gobierno Vasco expropian viviendas no protegidas por abandono, ruina o desocupación >2 años. Se requiere orden de seguridad previa. Prioridad a rehabilitación para asociaciones sin ánimo de lucro.
Artículo 73 — Expropiación forzosa de viviendas de protección pública
Expropiación vivienda protegida por no uso habitual, desocupación >1 año, falta conservación, accesibilidad, transmisión no autorizada, sobreocupación o ingresos >50% máximos por 3 años. Previa advertencia.
Artículo 75 — Procedimiento expropiatorio y declaración de urgencia
Las expropiaciones siguen normativa urbanística y expropiatoria. La declaración de urgente ocupación la dicta el departamento de vivienda del Gobierno Vasco, diputaciones o ayuntamientos según corresponda.
Artículo 76 — Venta o sustitución forzosa
Por incumplimiento edificación/rehabilitación, ayuntamientos o Gobierno Vasco aplican venta o sustitución forzosa. La propiedad se reduce un 50% del valor. Excepción sin reducción si hay riesgo exclusión social.
Artículo 77 — Procedimiento de venta o sustitución forzosa y sus efectos
La venta o sustitución forzosa se inicia de oficio o a petición del interesado, adjudicándose con publicidad y concurrencia. La administración inscribe la situación en el registro de la propiedad. Tras la resolución, se expide certificación inscribible que incluye las condiciones y plazos de edificación o rehabilitación como resolutorias de la adquisición.
Artículo 78 — Las multas coercitivas
Por obstaculización o incumplimiento, la Administración puede imponer hasta cinco multas coercitivas mensuales sucesivas. Sin límite para promover ocupación de viviendas deshabitadas. El importe máximo es el 30% del coste de obras o 300 euros por mensualidad. Se ingresan en el patrimonio público
Artículo 79 — Inspección
Los inspectores tienen condición de agente de la autoridad y sus actos gozan de presunción de veracidad. Las administraciones solo pueden otorgar facultades de vigilancia a entidades públicas acreditadas, estableciéndose reglamentariamente sus funciones y requisitos
Artículo 80 — Incoación de diligencias
La inspección abre diligencias si hay indicios de infracción. Tras audiencia, se archivan o adoptan medidas cautelares e inician procedimiento sancionador. Si hay indicios de delito, se remite al Ministerio Fiscal y se suspende el procedimiento administrativo hasta resolución penal
Artículo 81 — Adopción de medidas provisionales
En inspecciones, se pueden suspender obras, retirar materiales, prohibir alojamiento, precintar o cortar suministros. También clausurar edificaciones en riesgo. Se exigen obras de habitabilidad, multas coercitivas, devolución de sobreprecio o fianzas.
Artículo 82 — Concepto de infracción
Son infracciones en materia de vivienda todas las acciones u omisiones que la Ley 3/2015, de 18 de junio, de vivienda, tipifica expresamente como tales en su texto.
Artículo 83 — Infracciones muy graves
Infracciones muy graves: vulnerar accesibilidad o seguridad con grave peligro; incumplir mantenimiento con riesgo; desobedecer órdenes administrativas; sobreocupación o uso inadecuado; acoso inmobiliario; tener varias viviendas protegidas; construir sin autorización; sobreprecio en inmuebles proteg;
Artículo 84 — Infracciones graves
Son infracciones graves: vulnerar normas de construcción/accesibilidad; incumplir conservación, órdenes administrativas, prohibición de sobreocupación; obstruir inspecciones; ejecutar obras sin autorización; omitir controles de calidad; privar habitabilidad; incumplir destino/uso de vivienda proteg;
Artículo 85 — Infracciones leves
Se califican como leves infracciones como no visar contratos, omitir cláusulas o carteles, ocupar antes de asegurar, no inscribir en el Registro, incumplir deberes de comunicación o convivencia, no depositar fianza, denuncias temerarias, desocupar más de 6 meses sin autorización o publicitar sin calificación provisional.
Artículo 86 — Responsables de las infracciones
Responsables: personas físicas/jurídicas infractoras, propietarios en uso indebido, mediadores. En jurídicas, se sanciona a quienes formaron la voluntad. Las sanciones pueden anotarse en el Registro de la Propiedad y publicarse, con gastos a cargo del sancionado.
Artículo 87 — Notificación de los actos administrativos dictados en procedimientos sancionadores
La notificación de actos sancionadores se sustituye por publicación en tablones de Zuzenean y sede electrónica del Gobierno Vasco, en lugar de edictos municipales o boletines oficiales.
Artículo 88 — Prescripción y caducidad
Prescripción: 4 años (muy graves), 3 (graves), 2 (leves) desde el hecho. Las sanciones prescriben igual plazo desde firmeza. Los expedientes caducan en 6 meses si no hay resolución notificada.
Artículo 89 — Interrupción de los plazos de prescripción y de caducidad
Los plazos de prescripción se interrumpen por actuaciones administrativas con conocimiento del inculpado o recursos. Si el expediente está paralizado >1 mes por causa no imputable, el cómputo continúa. La caducidad se interrumpe por notificaciones por edictos.
Artículo 90 — Importes de las sanciones y destino
Sanciones: muy graves (20.001-300.000 €), graves (3.001-20.000 €), leves (300-3.000 €). Si el beneficio supera el máximo, la multa se iguala a ese beneficio. Reducción del 50% por reparación voluntaria. Multa mínima doble fianza por no depositarla.
Artículo 91 — Medidas complementarias a la sanción pecuniaria
Inhabilitación de 1 a 3 años para promociones públicas en infracciones muy graves; 1 año en graves. Se levanta si se reparan voluntariamente los daños. Aplica a personas jurídicas y físicas responsables.
Artículo 92 — Restitución por daños y perjuicios
Se evalúan económicamente los daños y perjuicios a la Administración derivados de la infracción. Se exigen a la persona infractora por vía administrativa, incluyendo apremio sobre su patrimonio si fuera necesario.
Artículo 93 — Administraciones públicas competentes
Competentes: Gobierno Vasco y ayuntamientos. Multas superiores a 300.000 € las impone el Consejo de Gobierno; las inferiores, el departamento de vivienda. Los ayuntamientos imponen sanciones según su normativa.
Disposición adicional primera — Agentes que intervienen en la prestación de servicios inmobiliarios
Los agentes inmobiliarios (administradores de fincas y agencias) deben inscribirse en un registro público. Requisitos: establecimiento, capacitación, garantías y seguro de responsabilidad civil. Deben exhibir placa y distintivo con número de inscripción en locales y publicidad.
Disposición adicional tercera — Promoción o adquisición de conjuntos residenciales por asociaciones sin ánimo de lucro, en régimen de cesión de uso
Las asociaciones sin ánimo de lucro pueden promover viviendas en régimen de cesión de uso. Los socios pagan una entrada reembolsable y un canon. El derecho de uso es indefinido y transmisible. La propiedad permanece en la asociación, sin poder transformarse en propiedad horizontal.
Disposición adicional cuarta — Régimen presupuestario y de control económico y contabilidad del Patrimonio Público de Suelo
El Patrimonio Público de Suelo se gestiona por el departamento de vivienda del Gobierno Vasco, integrado en los presupuestos autonómicos. Se somete a control económico-financiero y fiscalización del Tribunal Vasco de Cuentas Públicas, siguiendo la normativa de contabilidad de Euskadi.
Disposición transitoria primera — Procedimientos iniciados antes de la entrada en vigor de esta ley
La ley se aplica a procedimientos iniciados tras su entrada en vigor. Los interesados en procedimientos anteriores pueden acogerse voluntariamente a la nueva norma. Las áreas degradadas y rehabilitación ya declaradas se rigen por la normativa precedente, sin perjuicio del acogimiento voluntario.
Disposición transitoria segunda — Reglamentos reguladores de la vivienda de protección pública
Los reglamentos vigentes al aprobar la ley permanecen en vigor hasta que se dicten los nuevos, siempre que no se opongan a esta disposición legal.
Disposición transitoria tercera — Expedientes con calificación provisional
Los expedientes de vivienda protegida con calificación provisional otorgada antes de la entrada en vigor de la ley se rigen por la normativa precedente.
Disposición transitoria cuarta — Régimen jurídico provisional para el establecimiento y aplicación gradual del derecho subjetivo a una vivienda digna y adecuada
Hasta desarrollo reglamentario, se atiende gradualmente el derecho a vivienda: Año 1: unidades de 3+ miembros con ingresos <15.000€; Año 2: unidades de 2 miembros con ingresos <12.000€; Año 3: unidades de 1 miembro con ingresos <9.000€. Todos deben estar inscritos como demandantes de alquiler con 4+
Disposición transitoria quinta — Aplicación del régimen de depósito de fianzas de arrendamiento de fincas urbanas
El depósito de fianza no aplica a contratos anteriores a la ley, pero sí a sus revisiones posteriores. Es obligatorio: una mensualidad para vivienda y dos para otros usos.
Disposición transitoria sexta — Alquiler forzoso de la vivienda deshabitada
Para el alquiler forzoso, se acredita necesidad si no hay suelo público vacante y hay al menos diez inscritos en el Registro de Solicitantes en los últimos dos años.
Disposición transitoria séptima — Procedimiento de desahucio administrativo
El desahucio administrativo se desarrollará reglamentariamente. Mientras, se aplica la legislación vigente sobre el régimen patrimonial de la administración actuante.
Disposición derogatoria primera
Se deroga la Ley 7/1988, de 15 de abril, sobre derecho preferente de adquisición en transmisiones de viviendas de protección oficial a favor de la Administración de la Comunidad Autónoma de Euskadi.
Disposición derogatoria segunda
Se derogan artículos de la Ley 2/2006 (inspección técnica, vivienda pública, alojamientos dotacionales) y las disposiciones adicionales décima y undécima de la Ley 5/2010 (Fondo de Garantía y Compensación en materia de vivienda).
Disposición derogatoria tercera
Quedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a la Ley 3/2015, de 18 de junio, de vivienda, y no sean conformes a ella.
Disposición final primera — Autorización para el desarrollo reglamentario
Se autoriza al Gobierno Vasco a dictar y publicar las disposiciones reglamentarias necesarias para el cumplimiento de esta ley.
Disposición final segunda — Actualización de importes
Las cuantías económicas de ingresos anuales, canon de vivienda deshabitada, multas y sanciones se actualizan periódicamente por orden de la consejera o consejero competente en vivienda del Gobierno Vasco.
Disposición final tercera — Plazo de creación del organismo autónomo previsto en el artículo 5
El organismo autónomo que aglutine a todas las sociedades y organismos de vivienda debe crearse en un año desde la entrada en vigor de la ley. Si no se cumple, podrá crearse por ley a iniciativa de los grupos parlamentarios.
Disposición final cuarta — Plazo para la aplicación de las políticas de vivienda previstas en el artículo 7.4
El 80% de recursos públicos para alquiler (excepto rehabilitación) se incrementa al 100% en 5 años desde la publicación de la ley.
Disposición final quinta — Modificación del artículo 27 de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo del País Vasco
Los propietarios de suelo urbano no consolidado y urbanizable ceden gratuitamente al ayuntamiento el 15% de la edificabilidad ponderada. La cesión se materializa en parcelas o, si no es posible, en dinero o viviendas, adscritas al patrimonio municipal.
Disposición final sexta — Modificación del artículo 35 de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo del País Vasco
Se modifica el artículo 35 de la Ley del Suelo del País Vasco. La edificabilidad se expresa en metros cuadrados o por metro de suelo. Para solares o edificaciones existentes, puede regularse por perfiles o alturas. Las obras de mejora de envolvente, accesibilidad o habitabilidad no incrementan la ed
Disposición final séptima — Modificación del artículo 80 de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo del País Vasco
Se modifica la Ley del Suelo del País Vasco. En suelo urbano no consolidado, el 40% del incremento de edificabilidad es para vivienda protegida (20% social, 20% tasada). En urbanizable, el 75% (55% social, 20% tasada). Se exige mezcla social. El cumplimiento es por sector, salvo autorización autonóm
Disposición final octava — Modificación de la disposición adicional octava de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo del País Vasco
Se modifican las VPP en el País Vasco. Las diputaciones y ayuntamientos promueven viviendas tasadas. El precio de venta máximo es 1,7 veces el de protección social. Los ingresos máximos son 1,3 veces los vigentes. Los ayuntamientos notifican licencias al Gobierno Vasco.
Disposición final novena — Entrada en vigor
La Ley 3/2015, de 18 de junio, de vivienda, entra en vigor a los tres meses de su publicación en el Boletín Oficial del País Vasco.
Información general
Temas
Notas oficiales
Publicada en el BOPV núm. 119 de 26 de junio de 2015
Leyes en las que se basa
- el art. 10.31 del Estatuto aprobado por Ley Orgánica 3/1979, de 18 de diciembre BOE-A-1979-30177
- Art. 200, disposición adicional 8 y MODIFICA los arts. 27, 35, 80 y disposición adicional 8 de la Ley 2/2006, de 30 de junio BOE-A-2011-17400
- Disposiciones adicionales 10 y 11 de la Ley 5/2010, de 23 de diciembre BOE-A-2011-2619
- Ley 7/1988, de 15 de abril BOE-A-2012-3551
Leyes que la modifican
- 1643/2016 planteado en relación con determinados preceptos, con suspensión , desde el el 18 de abril de 2016, de vigencia y aplicación de los mismos y, desde el 28 de marzo de 2016, para las partes legitimadas. BOE-A-2016-3668
- en el Recurso 1643/2016, el levantamiento de la suspensión de vigencia y aplicación del art. 6.1 y disposición adicional 1.3 y su mantenimiento respecto a los demás arts. impugnados, por Auto de 19 de julio de 2016 BOE-A-2016-7255
- el art. 18.3, por Ley 2/2017, de 11 de abril BOE-A-2017-5085
- en el Recurso 1643/2016, la inconstitucionalidad y nulidad de los arts. 9.4, 74, 75.3, del inciso indicado del art. 6.1 y la constitucionalidad de lo indicado de la disposición adicional 1.3 interpretada según el fj 7 c),por Sentencia 97/2018, de 19 de septiembre BOE-A-2018-13995
- con efectos desde el 29 de marzo de 2023, la disposición adicional 2, por Ley 14/2022, de 22 de diciembre BOE-A-2023-1405
- los arts. 4.2, 7, 23 y 84, por Ley 6/2025, de 11 de diciembre BOE-A-2026-1256
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