Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana
También conocida como: L 8/2004, L 8/04Esta ley regula el acceso a una vivienda digna en la Comunidad Valenciana, estableciendo las normas para las viviendas protegidas y las ayudas públicas.
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El texto completo y oficial de la ley, tal como lo publica el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Qué ha cambiado
18 modificaciones desde su publicación, de la más reciente a la más antigua.
- 10 de agosto de 2026
La vivienda pública valenciana priorizará arraigo y excluirá a ocupantes condenados
La adjudicación de viviendas públicas deberá valorar, entre otros criterios, quince años de empadronamiento del solicitante o de sus padres, escolaridad y trabajo en España, además de juventud, familia numerosa y personas dependientes a cargo. Quedarán excluidas las personas condenadas por allanamiento o usurpación en los últimos cinco años y quienes tengan una orden administrativa firme de desahucio de otra vivienda pública.
Reforma BOE-A-2026-19331Ver qué cambió → - 2 de julio de 2026
Los colegios profesionales podrán avalar la calificación de viviendas protegidas
Las personas promotoras podrán solicitar la calificación de viviendas protegidas con un visado de garantía de un colegio profesional o un certificado de una entidad colaboradora. En esos casos, no se exigirá informe técnico del servicio territorial, que comprobará el contenido mínimo antes de conceder la calificación.
Reforma BOE-A-2026-15683Ver qué cambió → - 31 de mayo de 2025Reforma BOE-A-2025-11959Ver qué cambió →
- 30 de diciembre de 2023Reforma BOE-A-2024-2666Ver qué cambió →
- 30 de diciembre de 2022Reforma BOE-A-2023-5482Ver qué cambió →
- 30 de diciembre de 2021Reforma BOE-A-2022-1018Ver qué cambió →
- 31 de diciembre de 2020Reforma BOE-A-2021-1859Ver qué cambió →
- 11 de junio de 2020Reforma BOE-A-2020-9589Ver qué cambió →
- 30 de diciembre de 2019Reforma BOE-A-2020-1010Ver qué cambió →
- 28 de diciembre de 2018Reforma BOE-A-2019-1987Ver qué cambió →
- 29 de diciembre de 2014Reforma BOE-A-2015-1236Ver qué cambió →
- 31 de julio de 2014Reforma BOE-A-2014-9625Ver qué cambió →
- 27 de diciembre de 2013Reforma BOE-A-2014-970Ver qué cambió →
- 27 de diciembre de 2012Reforma BOE-A-2013-663Ver qué cambió →
- 14 de mayo de 2012Reforma BOE-A-2012-6932Ver qué cambió →
- 28 de diciembre de 2011Reforma BOE-A-2012-1253Ver qué cambió →
- 7 de noviembre de 2011Reforma BOE-A-2011-90093Ver qué cambió →
- 24 de marzo de 2011Reforma BOE-A-2011-6873Ver qué cambió →
- 21 de octubre de 2004Versión original BOE-A-2004-19752
Artículo por artículo
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Artículo 1 — Objeto y ámbito de aplicación
La ley garantiza el derecho a vivienda digna en la Comunidad Valenciana, protegiendo adquirentes y usuarios, fomentando la inclusión social y regulando sanciones y actuaciones administrativas.
Artículo 2 — Concepto de vivienda
Se entiende por vivienda toda edificación habitable para residencia, con calidad y ubicación adecuadas, apta para obtener licencia municipal de ocupación o cédula de calificación definitiva en casos de protección pública.
Artículo 3 — Condiciones de calidad en las viviendas
Las viviendas deben cumplir requisitos básicos de calidad, funcionalidad, seguridad y habitabilidad según la legislación estatal y autonómica. La Generalitat fomenta distintivos y sellos de calidad oficiales.
Artículo 4 — Condiciones de entorno y emplazamiento de los edificios de viviendas
El emplazamiento de edificios de viviendas depende del planeamiento urbanístico, que debe garantizar protección ambiental, cultural y conexión con infraestructuras. Las viviendas rurales cumplen además la Ley de Ordenación y Modernización de las Estructuras Agrarias.
Artículo 5 — Autorización para la ocupación y uso de las viviendas
Para ocupar vivienda se requiere licencia municipal de ocupación o cédula de calificación definitiva. Las compañías de agua, luz, gas y telecomunicaciones no pueden iniciar suministro sin esta acreditación. Su incumplimiento genera responsabilidad solidaria.
Artículo 5 bis — Apoyo a personas propietarias de viviendas ocupadas
Se crea una oficina especializada adscrita a la conselleria de vivienda de la Generalitat Valenciana para asesorar y acompañar a personas víctimas de ocupación sin título jurídico o incumplimientos contractuales.
Artículo 6 — Requisitos de las escrituras relativas a vivienda y su inscripción en el Registro de la Propiedad
Las escrituras de obra nueva deben ajustarse a la licencia municipal y proyecto. Se unen certificaciones de fin de obra y garantías por vicios constructivos al registro de la propiedad.
Artículo 7 — Garantías
La transmisión de viviendas nuevas o rehabilitadas requiere que el promotor constituya garantías por daños materiales por vicios y defectos de construcción, conforme a la legislación de ordenación de la edificación.
Artículo 8 — Reglamentación de las garantías
Las garantías por daños o defectos siguen la legislación de ordenación de la edificación. La Generalitat puede determinar garantías complementarias para promociones de vivienda de protección pública.
Artículo 9 — Veracidad y objetividad en la publicidad e información
La publicidad de viviendas debe ser veraz y objetiva, ajustándose a características reales sin inducir a error. Se aplica la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios y el Real Decreto 515/1989.
Artículo 10 — Especificaciones generales sobre el contenido de la publicidad
La publicidad de viviendas debe incluir: identificación del promotor y ubicación, descripción de la vivienda y superficies, precio y condiciones de financiación, y entidad garante de cantidades entregadas.
Artículo 11 — Cómputo de las superficies
Los criterios para medir superficies útiles, construidas y la repercusión de elementos comunes se establecerán reglamentariamente.
Artículo 12 — Información para la venta
En primera venta: datos promotor, precio, características, situación jurídica y administrativa, y Libro del Edificio. En segunda: identificación vendedor, precio, características, situación jurídica y administrativa. En segunda venta profesional se exigen planos de emplazamiento, instalaciones y
Artículo 13 — Información para el arrendamiento
En ofertas de alquiler, se informa de precio, conceptos, revisión, gastos, características físicas, servicios e instalación, y régimen de propiedad horizontal.
Artículo 14 — Viviendas en proyecto o en construcción
En venta en proyecto, el vendedor acredita terrenos, licencia, escritura, plazos y entrega. Los contratos deben ser claros y contener cláusulas específicas para vivienda protegida.
Artículo 15 — Pagos anticipados del precio de la vivienda
Los pagos anticipados en compraventa de viviendas se garantizan con seguro o aval según Ley 57/1968 y Ley 38/1999. Las administraciones públicas están exentas. En caso de incumplimiento, se devuelven cantidades más intereses. Para vivienda protegida se requiere autorización previa
Artículo 16 — Venta de viviendas terminadas
En venta terminada, se exigen garantías de construcción, datos del préstamo hipotecario (subrogación opcional), Libro del Edificio, licencia de ocupación y cédula de calificación.
Artículo 17 — Requisitos
Para arrendar se requiere licencia de ocupación, suministros, fianza y cumplimiento de la Ley de Arrendamientos Urbanos. También existe la opción de arrendamiento con opción de compra.
Artículo 18 — Contenido básico del contrato de arrendamiento
Los contratos de arrendamiento se ajustan a la Ley 29/1994. El arrendador debe facilitar la documentación que autorice la ocupación de la vivienda.
Artículo 19 — Constitución de la fianza
La fianza es obligatoria en arrendamientos de vivienda. Para locales con vivienda, son 2 mensualidades o el 3% del valor catastral. Quedan exceptuadas las entidades públicas. Para gas, la fianza máxima equivale a 40 horas de consumo. Otras garantías no excluyen la fianza.
Artículo 20 — Actualización de la fianza
No se actualiza la fianza en los primeros 5 años, salvo prórroga. Si el plazo supera 5 años, se aplica el mismo criterio. En otros contratos, rige la legislación específica aplicable a cada caso.
Artículo 21 — Devolución de la fianza
Al extinguirse el contrato, se puede solicitar la devolución de la fianza. Si no se devuelve en un mes desde la solicitud, devenga el interés legal correspondiente.
Artículo 22 — Ingreso de la fianza sin previo requerimiento
El ingreso fuera de plazo sin requerimiento tiene un recargo del 20%. Si se ingresa voluntariamente dentro de 3, 6 o 12 meses tras el plazo, el recargo es del 5%, 10% o 15% respectivamente, excluyendo intereses y sanciones.
Artículo 23 — Ingreso de las liquidaciones derivadas de fianzas
El recargo por ingreso extemporáneo sin requerimiento previo se liquida e ingresa en periodo voluntativo en los plazos del artículo 20.2 del Real Decreto 1684/1990. Estos plazos también aplican a liquidaciones por actuaciones inspectoras o sanciones.
Artículo 24 — Recaudación en vía de apremio
Las liquidaciones de recargos por ingreso fuera de plazo sin requerimiento, así como las derivadas de actas inspectoras o sanciones, se pueden recaudar por vía de apremio si no se pagan en el periodo voluntativo, según los artículos 91 y siguientes del Real Decreto 1684/1990.
Artículo 25 — Controversia entre los contratantes
Ni la Generalitat ni las entidades de crédito colaboradoras designadas para el depósito de fianzas pueden verse afectadas por controversias o exigencias de responsabilidades que surjan entre los contratantes por causa del arrendamiento.
Artículo 26 — Inspección de fianzas
La Conselleria de Hacienda inspecciona el cumplimiento de la Ley. Si se acepta la regularización propuesta, las sanciones se reducen un 50%. Si no se acepta, se incoa procedimiento sancionador.
Artículo 27 — Registro de Fianzas de Arrendamientos Urbanos
Se crea el Registro de Fianzas de Arrendamientos Urbanos de la Generalitat. Deben inscribirse datos del inmueble, partes, fecha, renta y fianza. La inscripción es de oficio o a instancia de contratantes.
Artículo 28 — Obligaciones generales de los propietarios y usuarios
Propietarios y usuarios deben mantener la vivienda en buen estado y permitir el acceso para mantenimiento de elementos comunes, según la legislación de propiedad horizontal.
Artículo 29 — Intervención en elementos comunes
La intervención en elementos comunes es necesaria para conservar funcionalidad, seguridad y habitabilidad. Requiere proyecto, licencia y dirección facultativa si altera la estructura. Debe constar en el Libro del Edificio.
Artículo 30 — Aseguramiento de los edificios de vivienda
Es obligatorio asegurar edificios de viviendas contra incendios y daños a terceros. Las comunidades con fondo de reserva o seguros específicos tienen preferencia para obtener ayudas públicas.
Artículo 31 — Realización de obras de adecuación
Las obras de adecuación buscan garantizar la accesibilidad para personas con movilidad reducida, instalar infraestructura de telecomunicaciones y adaptar el inmueble a la normativa vigente.
Artículo 32 — Impulso de la administración
Las administraciones favorecerán las obras de adecuación para personas con movilidad reducida y la adaptación a la normativa vigente mediante medidas de fomento reglamentarias.
Artículo 33 — Planes de actuación
La Generalitat, con ayuntamientos, establece Planes de actuación para censar edificaciones y apoyar inspecciones técnicas periódicas de viviendas.
Artículo 34 — Inspección periódica
La Generalitat facilita inspecciones técnicas periódicas. Propietarios de edificios >50 años en rehabilitación deben aportar certificación cada 5 años. El certificado debe enviarse al ayuntamiento y colegio profesional. El ayuntamiento puede exigirlos o realizar inspecciones de oficio a costa delpro
Artículo 35 — Actuación de la administración
Las administraciones velan por el mantenimiento y conservación. Los ayuntamientos pueden condicionar licencias de obras y ocupación a la realización de inspecciones técnicas periódicas.
Artículo 36 — Concepto de rehabilitación. Rehabilitación urbana
La rehabilitación de viviendas busca equipararlas a nuevas. Incluye adecuación funcional, estructural y de habitabilidad. La rehabilitación urbana recupera la ciudad, incluyendo equipamientos comunitarios y edificios públicos o privados para servicios sociales, culturales o educativos.
Artículo 37 bis — Rehabilitaciones en materia de accesibilidad o reducción de la demanda energética
Se autoriza ocupar suelos para instalar ascensores o reducir demanda energética en un 30 % o consumo primario no renovable en un 30 %. No requiere modificación del planeamiento si es inviable otra solución y no perjudica a vecinos.
Artículo 38 — Intervención de la administración
Los ayuntamientos pueden dictar órdenes de ejecución para obras de rehabilitación y constituir el Registro Municipal de edificios a rehabilitar.
Artículo 38 bis — La conservación y la rehabilitación como instrumentos para garantizar el derecho a la vivienda
La conservación y rehabilitación del patrimonio inmobiliario residencial son actuaciones prioritarias de la Generalitat Valenciana y los entes locales para garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada.
Artículo 38 ter — La expropiación o la ocupación temporal en edificios en régimen de propiedad horizontal
Se permite la expropiación o ocupación temporal en edificios de propiedad horizontal para conservación. El proyecto requiere informe técnico y memoria. La tramitación sigue el procedimiento de tasación conjunta del art. 112 del Decreto legislativo 1/2021.
Artículo 38 quater — Declaración de inhabitabilidad
La Administración municipal puede declarar inhabitables viviendas por infravivienda o peligro para la salud. La declaración definitiva exige medidas de rehabilitación o expropiación. En casos temporales por insalubridad, el ayuntamiento puede ordenar limpieza a cargo de los responsables.
Artículo 38 quinquies — Expropiación en áreas de regeneración urbana integrada
La conselleria competente puede delimitar áreas de regeneración urbana integrada a propuesta de los ayuntamientos. Esto implica utilidad pública para expropiación y puede incluir normas de rehabilitación, órdenes de ejecución o creación de un ente gestor.
Artículo 38 sexies — Viabilidad económica
Las actuaciones requieren memoria de viabilidad económica con: análisis de ayudas públicas y de la UE, aportaciones municipales, aportaciones privadas y colaboración público-privada.
Artículo 38 septies — Actuaciones de rehabilitación en supuestos especiales
En casos especiales, la administración puede actuar como agente de rehabilitación público mediante convenio con propietarios. Los gastos de los propietarios son ingreso de derecho público.
Artículo 39 — Competencias de la Generalitat
La Generalitat establece planes de vivienda y suscribe convenios con entidades públicas, privadas, sin ánimo de lucro y financieras. Las medidas buscan el derecho a vivienda digna, integrando a personas con discapacidad, inmigrantes y familias con bajos recursos.
Artículo 40 — Viviendas de protección pública y demás actuaciones protegidas
Se establece el régimen de viviendas de protección pública. La Generalitat limita precio, superficie y destino (vivienda principal). Se considera sobreprecio cualquier cantidad que supere los límites, salvo autorización expresa.
Artículo 41 — Protección del acceso al uso y disfrute de la vivienda
La Generalitat y entidades locales garantizan el acceso a vivienda digna mediante medidas que equilibren la oferta asequible con la capacidad económica de la demanda, considerando las circunstancias socioeconómicas y personales de las unidades familiares.
Artículo 42 — Medidas de fomento
La Generalitat y entidades locales pueden establecer medidas de fomento y exenciones tributarias. El incumplimiento de condiciones de financiación exige reintegro con intereses. Pueden convenirse programas de intervención urbana para regeneración.
Artículo 43 — Concepto de vivienda de protección pública
La vivienda de protección pública tiene precio y superficie reglamentarios, está destinada a ingresos limitados y requiere calificación administrativa. Si recibe ayudas públicas, debe ser domicilio habitual y permanente. Reglamentariamente se pueden primar actuaciones justificadas social o patrimoní
Artículo 44 — Promotores y destinatarios
Pueden ser promotores y propietarios de viviendas de protección pública personas físicas o jurídicas, públicas o privadas. Únicamente las personas físicas pueden ser usuarias de estas viviendas.
Artículo 45 — Extensión de la protección pública
La protección pública se extiende a garajes, anejos, trasteros y locales asimilados. También alcanza: creación/adquisición de suelo residencial; adquisición de edificios para rehabilitación; adquisición de viviendas nuevas o usadas; rehabilitación de viviendas y edificios; ahorro energético y medio;
Artículo 46 — Calificación de las viviendas de protección pública
La calificación provisional incorpora la vivienda al régimen de protección. La definitiva permite el uso y contratación de servicios. La permanente, sin límite temporal, aplica a adquisiciones de la Generalitat. Se rigen por el artículo 45 y la normativa reglamentaria.
Artículo 47 — Responsabilidad objetiva en las viviendas de protección pública
Los promotores de viviendas de protección pública deben garantizar los daños materiales causados por vicios o defectos de construcción, conforme a la responsabilidad civil de la legislación de ordenación de la edificación.
Artículo 48 — Régimen de uso de las viviendas de protección pública
Las viviendas de protección pública pueden destinarse a venta, uso propio, arrendamiento u otras formas de explotación justificadas por razones sociales.
Artículo 49 — Contratación de las viviendas de protección pública
Los contratos de compraventa y arrendamiento de viviendas de protección pública deben incluir cláusulas de inserción obligatoria, determinadas reglamentariamente, y presentarse ante la administración para su visado.
Artículo 50 — Derechos de adquisición preferente de la Administración
La Generalitat tiene derecho de tanteo y retracto sobre viviendas de protección pública en segundas ventas, incluidas ejecuciones. Se exceptúan transmisiones concursales. El precio no supera el máximo legal; si es superior, la Generalitat puede ejercer el derecho por ese tope.
Artículo 51 — Ejercicio del derecho de tanteo
El propietario notifica venta a la Administración. El tanteo se ejerce en 60 días. La Generalitat paga en 4 meses. Si no paga, renuncia y el propietario puede vender en 6 meses. La notificación caduca a los 6 meses. Se requiere colaboración para acceso a la vivienda.
Artículo 52 — Ejercicio del derecho de retracto
La Generalitat ejerce el retracto en 60 días. El adquirente notifica en 15 días. La Administración paga en 4 meses. Si no notifica, renuncia. El incumplimiento de colaboración sanciona.
Artículo 53 — Especiales deberes de colaboración de organismos y funcionarios públicos
Los notarios exigen acreditación de notificación a la conselleria de vivienda y vencimiento del plazo de tanteo o renuncia de la Generalitat para autorizar escrituras. Los registradores exigen estos requisitos o acreditación de notificación por el adquirente para inscribir la transmisión.
Artículo 53 bis — Ejercicio de los derechos de adquisición preferente a favor de tercera persona
La Generalitat ejerce derechos de adquisición preferente a favor de entes públicos, entidades sin ánimo de lucro, personas con derecho subjetivo o inscritas en registro. La tercera persona paga gastos y precio. Se somete a criterios de destino y protección. La transmisión se inscribe con el régimen.
Artículo 53 ter — Cesión de los derechos de adquisición preferente a los municipios
La Generalitat cede derechos de tanteo/retracto a municipios mediante convenio. Se reserva preferencia. Si no la ejerce en 10 días, el municipio ejerce. Si el municipio no ejerce, la Generalitat lo hace subsidiariamente. El municipio paga gastos. Las viviendas se califican como protegidas permanent.
Artículo 54 — Promoción pública de viviendas
La promoción pública de viviendas sin ánimo de lucro facilita acceso a familias con escasos recursos mediante construcción, rehabilitación o adquisición. Modalidades: Promoción Pública Directa (Generalitat/locales), Instrumental (entidades públicas) y Asimilada (entidades sin ánimo de lucro).
Artículo 55 — Promoción pública de suelo
La Generalitat adquiere y prepara suelo para vivienda protegida mediante convenios o sociedades. Prioriza promotores con suelo protegido, alquiler o derecho de superficie en programas integrados.
Artículo 56 — Programación de las viviendas de promoción pública
La Generalitat programa construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda con entes públicos y entidades sin ánimo de lucro. Coordina gestión de emergencias, realojos y catástrofes.
Artículo 57 — Adjudicación y gestión del patrimonio público de vivienda
La Generalitat gestiona el patrimonio público de vivienda. Se puede expropiar por incumplimiento de función social (uso no autorizado, deshabitada >3 meses, financiación pública duplicada, falsedad). También hay desahucio por falta de pago, ocupación sin título, daños, subarriendo o actividades ilíc
Artículo 57 bis — Recuperación de viviendas del parque público de la Generalitat cedidas en régimen de compraventa o acceso diferido a la propiedad
La Generalitat ofrece adquirir viviendas cedidas en compraventa/acceso diferido con precio amortizado. El precio depende del PMV y estado de conservación. El titular acepta o rechaza en 1 mes. La aceptación implica renuncia a escritura y devolución de posesión. El pago es en un solo plazo.
Artículo 57 ter — Resolución de mutuo acuerdo de contratos de vivienda cedida en régimen de compraventa o de acceso diferido a la propiedad
La Generalitat ofrece resolver contratos de vivienda en fase de amortización. El precio final descuenta préstamos no vencidos y cuotas impagadas. El titular acepta la propuesta en 1 mes y el precio final en 2 meses. La resolución se dicta en 3 meses y el pago en 3 meses tras la resolución.
Artículo 58 — Promoción pública para la adecuación de entornos urbanos y equipamientos
Las Administraciones Locales ejecutan infraestructuras y equipamientos. La Generalitat interviene mediante convenios. Las obras entregadas a ayuntamientos pasan a su gestión y mantenimiento.
Artículo 59 — Concepto
Las actuaciones específicas de integración social en vivienda están destinadas a colectivos desfavorecidos por circunstancias económicas, personales o sociales, incluyendo apoyo social para erradicar la exclusión.
Artículo 60 — Medidas de coordinación
La Generalitat potenciará viviendas dignas para colectivos desfavorecidos, definiendo mecanismos de coordinación con entidades públicas y privadas para facilitar su acceso prioritario.
Artículo 61 — Medidas de inclusión y sostenibilidad social
La Generalitat podrá establecer líneas de actuación para inclusión y sostenibilidad social, potenciando convenios con entidades públicas o privadas dentro de los planes de vivienda.
Artículo 62 — Objeto
Las infracciones de consumidores en viviendas libres se sancionan por órganos de consumo. Las viviendas de protección pública (nueva, rehabilitada, adquirida) y usadas/rehabilitadas (artículos 68.1,4,7,10,12 y 69.1-5,7,9,10) son sancionadas por órganos de vivienda.
Artículo 63 — Cantidades a cuenta
Incumplir requisitos para cantidades a cuenta en viviendas libres es infracción grave, sancionada por consumo con multa hasta el 25% de las cantidades aseguradas o el límite del Estatuto de Consumidores. En vivienda protegida, aplica esta ley.
Artículo 64 — Finalidad
El régimen sancionador garantiza: cumplimiento de normas de vivienda protegida, requisitos para financiación protegida en promoción/adquisición/rehabilitación, y obligaciones de fianzas de arrendamientos urbanos.
Artículo 65 — Responsabilidad
Solo se sanciona a responsables. Si no se delimita, se determina solidaridad. En personas jurídicas, responden también los órganos rectores. Las compañías de servicios (agua, energía, gas, telecomunicaciones) son responsables si incumplen el artículo 5 y están imputadas.
Artículo 66 — Infracciones
Las acciones u omisiones en materia de vivienda son infracciones. Se clasifican en leves, graves y muy graves según la naturaleza del deber infringido y el bien jurídico afectado. La Generalitat reglamentará la inspección.
Artículo 67 — Infracciones leves
Infracciones leves: no exponer cartel de protección pública; falta de placa acreditativa; inexistencia de libro de órdenes; ocupación sin autorización; denuncia temeraria; incomparecencia injustificada; obstaculización reiterada de reparaciones; incumplimiento obligaciones fianzas urbanas.
Artículo 68 — Infracciones graves
Se tipifican 21 infracciones graves: incumplir condiciones financiación, omitir cláusulas obligatorias en contratos, usar más de una vivienda protegida (salvo familia numerosa), obras sin autorización, no asegurar inmuebles, obstruir inspecciones, vender infringiendo prohibiciones, publicidad falsa,
Artículo 69 — Infracciones muy graves
Se clasifican como muy graves: superar límites ingresos, falsear requisitos para financiación o acceso, usar fondos para otros fines, obras no ajustadas al proyecto, sobreprecio en venta/alquiler, uso no autorizado, deshabitación >3 meses, transmisión sin autorización,
Artículo 70 — Concurrencia con el orden jurisdiccional penal
Si la infracción constituye delito, la administración deduce tanto de culpa y suspende el procedimiento sancionador hasta sentencia firme. Si no se estima delito, se continúa el procedimiento con los hechos declarados probados por los Tribunales.
Artículo 71 — Multas y su graduación
Las multas son: leves (150-600€), graves (600-3.000€) y muy graves (3.000-30.000€). Se ajustan al beneficio obtenido. Se considera la naturaleza del perjuicio, intencionalidad, reincidencia en un año, enriquecimiento injusto y daños a terceros.
Artículo 72 — Medidas complementarias
Para infracciones graves y muy graves: descalificación (pérdida beneficios tributarios, prohibición venta/arrendamiento 10 años), devolución ayudas con intereses, e inhabilitación 1-5 años para técnicos/promotores. Incluye obligación de reparación.
Artículo 73 — Cese de conductas infractoras
Si la infracción es una situación continuada, se ordena su cese. Se concede al infractor un plazo de 15 a 60 días desde la notificación para cumplir la orden de cesación.
Artículo 74 — Naturaleza independiente de las sanciones
Las sanciones son independientes por cada responsable. Si hay varias infracciones iguales, se sanciona cada una. Si afectan a varias viviendas, se impone una sanción por cada vivienda infractora.
Artículo 75 — Ejecución de obras
Al imponer obras, se requiere su ejecución en el plazo máximo notificado. Este plazo puede prorrogarse por causa justificada hasta un máximo de la mitad del periodo inicial.
Artículo 76 — Ejecución forzosa
La ejecución forzosa permite multas coercitivas de 600 euros (primera) y 1.200 euros (sucesivas) hasta subsanar la sanción. Son independientes de la sanción y requieren apercibimiento previo.
Artículo 77 — Condonación
El cumplimiento de las obligaciones en el plazo establecido puede dar lugar a la condonación de hasta el 80 por 100 de la sanción impuesta, acordada por el órgano que dictó la resolución.
Artículo 78 — Plazos
Las infracciones prescriben en 6 meses (leves), 2 años (graves) y 3 años (muy graves). Las sanciones en 1, 2 y 3 años respectivamente. El cómputo inicia al cometerse la infracción o tras firmeza de la sanción. Hay plazos especiales para vicios de construcción y defectos estructurales.
Artículo 79 — Órganos competentes
El ejercicio de la potestad sancionadora de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, corresponde al órgano que reglamentariamente tenga atribuida esta competencia.
Artículo 80 — Gestión de las actuaciones de rehabilitación de viviendas y edificios
Los gestores de rehabilitación intervienen para impulsar la colaboración sectorial, profesionalizar ayudas, simplificar solicitudes y garantizar transparencia y derechos de la ciudadanía.
Artículo 81 — Concepto y funciones del gestor de la rehabilitación
El gestor de rehabilitación asesora, gestiona ayudas, recaba o elabora proyectos técnicos y fomenta actuaciones. Sus funciones se concretan mediante contrato con los propietarios del inmueble.
Artículo 82 — Concepto y funciones del agente de la rehabilitación
El agente de rehabilitación, persona física o jurídica, realiza acciones de ejecución y gestiona cobros de ayudas públicas. Dirige la obra mediante contrato llave en mano a precio cerrado.
Artículo 83 — Concepto y funciones del gestor o agente de la rehabilitación público
El gestor público es una administración que presta servicios a personas con vulnerabilidad social o patrimonial. Facilita el acceso a ayudas públicas mediante relación jurídica con el beneficiario.
Artículo 84 — Registro de Gestores y Agentes Rehabilitadores
El Registro de Gestores y Agentes Rehabilitadores es único, público y gratuito, adscrito a la conselleria de vivienda. La inscripción es obligatoria para gestionar ayudas. Requiere capacidad técnica y económica.
Disposición adicional primera — Procedimiento sancionador
El procedimiento sancionador sigue el reglamento del Consell o el RD 1398/1993 (plazo resolución: 1 año). Se permite inspección de viviendas con ayudas. El procedimiento en consumo sigue el Decreto 132/1989.
Disposición adicional segunda — Sistema arbitral
Las quejas o reclamaciones de consumidores o usuarios en materia de vivienda pueden someterse al sistema arbitral.
Disposición adicional tercera — Intervención de los agentes implicados en el proceso de transmisión
Notarios, registradores y entidades de crédito deben velar por la aplicación de esta ley. No se autorizarán escrituras con subrogación en préstamo cualificado sin resolución administrativa, ni transmisiones de vivienda protegida incumpliendo plazos de financiación
Disposición adicional cuarta — Coordinación
La Generalitat puede colaborar con otras administraciones, colegios y entidades, como la Agencia Tributaria o el Catastro.
Disposición adicional quinta — Plazos
Calificación provisional: 1 mes (silencio positivo). Definitiva: 3 meses (silencio negativo, con opción de resolución o rehabilitación; positivo si hay certificación de control). Ayudas: 6 meses (silencio negativo). Subsanación en acto único.
Disposición adicional sexta — Fianzas de arrendamientos
Para arrendamientos de inmuebles no residenciales sujetos a la Ley 29/1994, se aplica el régimen de fianzas de esta ley. Se debe prestar una fianza en metálico equivalente a dos mensualidades de renta
Disposición adicional séptima — Fomento de la renovación, regeneración y ampliación del parque público de vivienda
En renovaciones urbanas en suelo público, se permite aumentar la edificabilidad y el número de viviendas hasta un 30% si es necesario para garantizar la viabilidad. Las viviendas en suelos residenciales pueden destinarse a colectivos desfavorecidos que cumplan requisitos de acceso a vivienda pública
Disposición adicional octava
Los procedimientos de vivienda de promoción pública tienen plazos máximos de resolución según anexo. El silencio administrativo produce efectos señalados en dicho anexo si no se resuelve expresamente.
Disposición adicional novena — Normativa reglamentaria aplicable al patrimonio público de vivienda
Las referencias a promoción pública en el reglamento del artículo 57 se entienden como patrimonio público de vivienda.
Disposición adicional [sic] — Creación del Registro de Suelo de Protección Pública de la Comunitat Valenciana
Se crea el Registro de Suelo de Protección Pública de la Comunitat Valenciana, adscrito a la dirección general competente. Inscribe suelos públicos y privados para vivienda protegida. Las personas titulares deben comunicar su suelo. El acceso es público respetando la protección de datos.
Disposición transitoria primera — Exigibilidad de la obligación de aseguramiento
La obligación de aseguramiento es exigible al aplicar el Libro del Edificio para obras de rehabilitación y nueva construcción, según la legislación estatal y autonómica.
Disposición transitoria segunda — Cédula de habitabilidad
Hasta que los ayuntamientos pongan en marcha la licencia de ocupación, es requisito necesario obtener previamente la cédula de habitabilidad.
Disposición transitoria tercera — Procedimientos sancionadores ya iniciados
Los procedimientos sancionadores iniciados antes de la entrada en vigor de la Ley se rigen por la normativa anterior, salvo que esta favorezca al presunto infractor.
Disposición transitoria cuarta — Carácter supletorio de la legislación estatal de viviendas de protección oficial
La legislación estatal de viviendas de protección oficial tiene carácter supletorio, aplicándose mientras no se dicten disposiciones de desarrollo autonómicas y sin contradecir esta ley. La normativa autonómica vigente permanece hasta el desarrollo reglamentario, salvo contradicción
Disposición transitoria quinta — Régimen transitorio de los derechos de adquisición sobre las viviendas de protección pública
Los derechos de adquisición preferente se aplican a segundas ventas de vivienda protegida privada con calificación posterior a la ley, y pública durante todo el régimen de protección. Los procedimientos iniciados bajo el Decreto-ley 6/2020 continúan según dicha norma. Las referencias futuras aldecre
Disposición derogatoria
Queda derogada la Ley 1/1997, de 21 de febrero, de Régimen sancionador en materia de vivienda, así como todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a las determinaciones de la presente Ley
Disposición final primera — Desarrollo reglamentario
Se autoriza al Consell de la Generalitat a dictar las disposiciones de aplicación necesarias para el desarrollo reglamentario de la Ley de la Vivienda de la Comunidad Valenciana.
Disposición final segunda — Entrada en vigor
La Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, entra en vigor a los seis meses de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.
Información general
Notas oficiales
Publicada en el DOCV núm. 4867, de 21 de octubre de 2004.
Leyes en las que se basa
- el art. 31 del Estatuto aprobado por Ley Orgánica 5/1982, de 1 de julio BOE-A-1982-17235
- con efectos desde 21 de abril de 2005, la Ley 1/1997, de 21 de febrero BOE-A-1997-7856
Leyes que la modifican
- los arts. 15 y 63, por Ley 1/2011, de 22 de marzo BOE-A-2011-6873
- los arts. 47 y 69, por Ley 9/2011, de 26 de diciembre BOE-A-2012-1253
- el art. 42, por Ley 1/2012, de 10 de mayo BOE-A-2012-6932
- los arts. 40 y 43, por Ley 10/2012, de 21 de diciembre BOE-A-2013-663
- el art. 42, por Ley 5/2014, de 25 de julio BOE-A-2014-9625
- el art. 68.4, por Ley 5/2013, de 23 de diciembre BOE-A-2014-970
- la disposición adicional 7, por Ley 7/2014, de 22 de diciembre BOE-A-2015-1236
- los arts. 51, 52 y 53, por Ley 27/2018, de 27 de diciembre BOE-A-2019-1987
- el art. 30 y SE AÑADE los arts. 57 bis, 57 ter, disposición adicional 8 y el anexo único, por Ley 9/2019, de 23 de diciembre BOE-A-2020-1010
- los arts. 50, 51, 52, 53 y SE MODIFICA los 46, 68 y 69, por Decreto-ley 6/2020, de 5 de junio BOE-A-2020-9589
- el art. 57 y SE AÑADE la disposición adicional 9, por Ley 3/2020, de 30 de diciembre BOE-A-2021-1859
- los arts. 27.1, 62 y SE AÑADE el 37 bis, por Ley 7/2021, de 29 de diciembre BOE-A-2022-1018
- el art. 37 bis y SE AÑADE los arts. 38 bis, 38 ter, 38 quater a 38 septies, el Título VI y disposición adicional, por Ley 8/2022, de 29 de diciembre BOE-A-2023-5482
- los arts. 30.1 y 57.3, por Ley 7/2023, de 26 de diciembre BOE-A-2024-2666
- los arts. 50 a 53 y SE AÑADE los arts. 5 bis, 53 bis, 53 ter y la disposición transitoria 5, por Ley 5/2025, de 30 de mayo BOE-A-2025-11959
- el art. 46, por Ley 3/2026, de 29 de junio BOE-A-2026-15683
- el art. 57, por Ley 5/2026, de 31 de julio BOE-A-2026-19331
- el art. 42, por Decreto-ley 2/2011, de 4 de noviembre DOGV-r-2011-90093
- el art. 46, por Ley 3/2026, de 29 de junio DOGV-r-2026-90169
- el art. 57, por Ley 5/2026, de 31 de julio DOGV-r-2026-90213
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