Ley 3/2025, de 22 de mayo, de protección y ordenación de la costa valenciana
También conocida como: L 3/2025, L 3/25Esta ley regula qué se puede construir y cómo se protege el litoral de la Comunidad Valenciana para cuidar nuestras playas y el entorno natural.
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El texto completo y oficial de la ley, tal como lo publica el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Qué ha cambiado
2 modificaciones desde su publicación, de la más reciente a la más antigua.
- 17 de agosto de 2026
La ley valenciana de costas modifica tres disposiciones sin cambios visibles en su texto
La Ley 3/2025 de protección y ordenación de la costa valenciana modifica tres disposiciones. Su redacción permanece idéntica, por lo que no se aprecia qué cambia para las personas afectadas.
Reforma BOE-A-2026-17884Ver qué cambió → - 3 de abril de 2026
La ley valenciana de costas modifica tres disposiciones sin cambios visibles en su texto
La Ley de protección y ordenación de la costa valenciana modifica tres disposiciones, pero su redacción no muestra cambios. Por tanto, no se aprecian nuevas obligaciones ni efectos concretos para residentes, empresas o administraciones.
Reforma BOE-A-2026-7556Ver qué cambió → - 26 de mayo de 2025Versión original BOE-A-2025-11647
Artículo por artículo
Qué dice cada artículo, en lenguaje sencillo (76 artículos con resumen).Pulsa en un artículo para leer su texto oficial en el BOE.
Artículo 1 — Objeto de la ley
La ley protege y gestiona el litoral valenciano. Incluye planificación, regulación de usos, títulos habilitantes, coordinación de políticas, medidas de sostenibilidad, patrimonio y cultura.
Artículo 2 — Ámbito de aplicación
El ámbito de aplicación es el litoral valenciano, franja de 500 a 2000 metros desde la primera línea de tierra no bañada por el mar. La anchura general es de 500 metros, salvo continuidad con terrenos más allá o barreras naturales/artificiales que rompan la interacción mar-actividades.
Artículo 3 — Fines de la ley
La ley busca ordenar el litoral valenciano, usarlo racionalmente, preservar valores naturales y culturales, prevenir riesgos, mejorar aguas, fomentar cultura litoral y proteger núcleos urbanos tradicionales.
Artículo 4 — Principios rectores de la ordenación del litoral
La ordenación del litoral se basa en principios administrativos y ecosistémicos. Incluye: desarrollo sostenible, precaución, prevención, quien contamina paga, participación pública y no regresión.
Artículo 5 — Colaboración y coordinación interadministrativa
La ordenación del litoral exige colaboración interadministrativa basada en la buena fe. Se promueven convenios para decisiones conjuntas y se garantiza la coordinación institucional en espacios terrestres, marinos y marítimo-terrestres.
Artículo 6 — Enfoque ecosistémico
Se aplica un enfoque ecosistémico para mantener la presión ambiental compatible con el buen estado de los ecosistemas, permitiendo el uso sostenible para generaciones actuales y futuras.
Artículo 7 — Gestión integrada del litoral
La gestión es participativa e integrada, considerando elementos naturales y humanos. Principios: no superar capacidad de carga, proteger contra regresión, priorizar servicios públicos, ordenación equilibrada, evaluar riesgos, restaurar daños y gobernanza coordinada.
Artículo 8 — Uso de evidencias científicas disponibles
En la ordenación y gestión del litoral se empleará la mejor información científica disponible para mejorar la protección de los ecosistemas y promover la innovación en sistemas de protección.
Artículo 9 — Competencias de la Generalitat Valenciana
La Generalitat Valenciana ejerce competencias exclusivas en ordenación del litoral y gestión de títulos del dominio público marítimo-terrestre, aprobando los instrumentos de ordenación previstos en esta ley.
Artículo 10 — Competencias de los ayuntamientos costeros
Los ayuntamientos costeros participan en la ordenación del litoral, estrategias de protección contra la regresión, planes de gestión de playas y declaración de núcleos de valor etnológico o cultural.
Artículo 11 — Comisión Interdepartamental de Coordinación de Ordenación del litoral
Se crea la Comisión Interdepartamental de Coordinación de Ordenación del Litoral, integrada por consellerias, diputaciones y la Federación Valenciana de Municipios. Se reúne al menos una vez al año, sin coste para la Generalitat ni retribución para sus miembros.
Artículo 12 — Redes y asociaciones
Se fomenta la participación de asociaciones y educación ambiental. Las redes buscan colaborar, facilitar información entre organismos y sociedad, favorecer el debate sobre sostenibilidad e identificar líneas de investigación prioritarias.
Artículo 13 — Criterios generales de ordenación
La ordenación del litoral prioriza el desarrollo sostenible, el turismo, la cohesión social, la preservación del medio ambiente y patrimonio cultural. Debe contemplar riesgos de regresión costera y favorecer el acceso a la vivienda, garantizando la participación social.
Artículo 14 — Las directrices de ordenación del litoral
Las directrices de ordenación ofrecen una visión global del litoral. Orientan actividades económicas, coordinan políticas sectoriales, proponen actuaciones conjuntas con otras administraciones e identifican áreas de especial protección natural, paisajística o cultural.
Artículo 15 — El Plan de ordenación costera
El Plan de ordenación costera es un plan de acción territorial integrado. Debe incluir diagnóstico del litoral, determinaciones de directrices, modelo territorial, objetivos por área, medidas de preservación y espacios de regresión. Coordina administraciones.
Artículo 16 — Los planes especiales de las playas
La Generalitat aprueba planes especiales de playas si el planeamiento municipal es insuficiente o hay continuidad entre municipios. Deben contener diagnóstico, capacidad de carga, seguridad, objetivos turísticos, estudio económico y programas de inversión.
Artículo 17 — Los planes especiales de núcleos urbanos de especial valor etnológico
Se pueden declarar núcleos urbanos de valor etnológico y aprobar planes especiales. Estos incluyen estudio de resiliencia climática, limitaciones constructivas y programas de inversión. Se firman convenios con el Estado para preservar núcleos en dominio público marítimo.
Artículo. 18. Concepto de playa
A los efectos de la Ley 3/2025, de 22 de mayo, de protección y ordenación de la costa valenciana, tienen la consideración de playas las definidas como tales por la legislación estatal.
Artículo 19 — Catálogo de playas de la Comunitat Valenciana
Se aprueba un Catálogo de playas que identifica, delimita y clasifica cada tramo como natural o urbana, según criterios de la ley, tras oír a los ayuntamientos.
Artículo 20 — Criterios de catalogación de las playas
Las playas urbanas requieren mínimo 500 m, suelo urbano/urbanizado >50% en 100 m, interrupciones urbanas <200 m sin suelo protegido y servicios en extremos. Las naturales tienen valores relevantes, hábitats prioritarios o especies protegidas.
Artículo 21 — Categorías de tramos de playa
Existen 5 categorías: N1 (máx. valor, Red Natura 2000, excelente conservación), N2 (Red Natura 2000 o relevante, buen estado), N3 (no urbano, sin valores N1/N2), U2 (urbano en entornos protegidos o con elementos que requieren salvaguardas) y U1 (urbano sin elementos ambientales especiales).
Artículo 22 — Uso sostenible del litoral
El uso del litoral se rige por el desarrollo sostenible, igualdad, seguridad jurídica y confianza legítima. Se respetan limitaciones específicas en instrumentos de ordenación para espacios vulnerables o que requieran medidas especiales.
Artículo 23 — Zonificación del litoral
El litoral se zonifica en: Área de protección ambiental (valores excepcionales), Área de mejora ambiental (libre de urbanización o recuperable) y Área de reordenación (transformada/degradada). El plan costero concreta la adscripción a estas áreas.
Artículo 24 — Tipología de usos
La ley regula usos litorales según su adecuación. Los acordes se realizan libremente (salvo normativa sectorial). Los compatibles requieren intervención administrativa. Los prohibidos son incompatibles con los objetivos de ordenación.
Artículo 25 — Espacios incluidos en el área de protección ambiental
El área de protección ambiental incluye espacios litorales con valores naturales excepcionales. Se incluyen, al menos, los bienes de dominio público marítimo-terrestre natural y los espacios naturales protegidos.
Artículo 26 — Objetivos de ordenación
Los objetivos de ordenación del área de protección ambiental son: preservar paisaje, ecosistemas, mitigar cambio climático, mejorar aguas, evitar urbanizaciones, valorar patrimonio y promover bienestar local y empleo.
Artículo 27 — Usos permitidos
Los instrumentos de ordenación concretan usos permitidos. Siempre se permiten los de la normativa de costas y patrimonio natural que no menoscaben valores naturales, como usos comunes, gestión de espacios protegidos e interpretación.
Artículo 28 — Usos sujetos a título de intervención administrativa
Usos comunes, tradicionales, turísticos, instalaciones, centros de interpretación y actividades recreativas requieren concesión o autorización. Silencio negativo tras 6 meses.
Artículo 29 — Usos prohibidos
Se prohíben usos declarados prohibidos por la legislación estatal de costas, aquellos que afecten apreciablemente a espacios naturales protegidos (salvo permiso expreso) y nuevas edificaciones o transformaciones urbanísticas, salvo dotaciones públicas esenciales.
Artículo 30 — Actuaciones promovidas por las Administraciones Públicas
Se autorizan obras que mejoren la accesibilidad universal y obras de protección o mitigación de la regresión de la costa, sin perjuicio de la normativa estatal y del área de protección ambiental.
Artículo 31 — Concurrencia de regímenes de uso
Si confluyen normas con regímenes de uso diversos sobre un mismo espacio, se aplica la regla que suponga una mayor protección del espacio.
Artículo 32 — Espacios incluidos en el área de mejora ambiental y paisajística
El área de mejora ambiental incluye espacios no degradados irreversiblemente. Incluye bienes de dominio público marítimo-terrestre, espacios contiguos al área de protección (suelo no urbanizable) y zonas en franja de 500 metros desde la primera línea de tierra con valores ambientales.
Artículo 33 — Objetivos de ordenación
Objetivos: recuperar espacios, frenar degradación, mitigar cambio climático, planificar urbanismo con calidad, evitar pantallas arquitectónicas (requiere estudio de sombreamiento), proteger patrimonio y promover turismo responsable.
Artículo 34 — Usos permitidos en el área de mejora
Los usos permitidos se concretan en los instrumentos de ordenación. Además de los del área de protección, son libres los usos agrícolas y ganaderos en suelo no urbanizable si no requieren título habilitante.
Artículo 35 — Usos sujetos a título de intervención administrativa
Usos sujetos a concesión, autorización o declaración responsable: los del art. 28, los en espacios especiales del plan costero y los en zonas periféricas si la normativa lo exige. Plazo máximo de resolución: 6 meses (silencio negativo).
Artículo 36 — Usos prohibidos
Prohibidos: usos declarados así por la legislación estatal de costas en bienes de dominio público marítimo-terrestre y sus zonas de servidumbre, y los prohibidos en suelo no urbanizable por la legislación urbanística.
Artículo 37 — Concurrencia de regímenes de uso
Si confluyen normas con regímenes de uso diversos sobre un mismo espacio, se aplica con carácter prevalente la regla que suponga la mayor protección del espacio.
Artículo 38 — Espacios incluidos en el área de reordenación
El área de reordenación incluye espacios degradados en suelo urbano, rural tradicional o sometidos a minimización de impacto, así como los afectados por acciones humanas transformadoras y el litoral no comprendido en las anteriores.
Artículo 39 — Objetivos de ordenación
Los objetivos de ordenación son: dinamización económica y social; mejorar dotaciones públicas; mitigar cambio climático y proteger la costa; uso residencial sostenible; turismo responsable; conservación del paisaje; zonas verdes; renovación urbana; patrimonio cultural; y desarrollo socioeconómico.
Artículo 40 — Usos en el área de reordenación
En el área de reordenación se permiten usos de protección y mejora. Se rigen por normativa urbanística. Están prohibidos los usos prohibidos por la legislación estatal de costas.
Artículo 41 — Solicitud de desafectación
Si espacios degradados están en dominio público, la Generalitat o el Ayuntamiento solicitan su desafectación. Se realizan estudios previos, especialmente si hay bienes culturales.
Artículo 42 — Títulos de intervención administrativa
Los usos del litoral sujetos a concesión, autorización o declaración responsable (arts. 28, 35 y 40.3) requieren otorgamiento previo de la conselleria. Otros títulos obtenidos antes quedan demorados hasta este otorgamiento.
Artículo 43 — Autorizaciones y concesiones sobre el dominio público marítimo-terrestre
La conselleria otorga autorizaciones y concesiones sobre dominio público marítimo-terrestre. La ocupación debe ser mínima y garantizar la protección. Se evalúa compatibilidad con calidad del agua, resiliencia e impacto ambiental, social y económico.
Artículo 44 — Autorización autonómica en la zona de servidumbre de protección
En la zona de servidumbre de protección de costas, la ejecución de obras, construcciones, instalaciones y usos requiere autorización previa de la Generalitat Valenciana, sujetándose a la normativa estatal de costas y a esta ley.
Artículo 45 — Integración de Procedimientos
Fuera del dominio público, las autorizaciones se sustituyen por un informe vinculante de la Generalitat al solicitar declaración de interés comunitario, licencia municipal de obras o autorización ambiental. El informe se emite en 6 meses máx. La resolución incluye sus condiciones.
Artículo 46 — Normas adicionales
Las actuaciones en el litoral deben considerar: calidad ambiental de las aguas (incluidas transición), grado de estabilidad de la costa e impacto en el desarrollo económico y social de la Comunitat Valenciana, además de la normativa general.
Artículo 47 — Compatibilidad con los objetivos de calidad y ambientales de las aguas del litoral de la Comunitat Valenciana
La Generalitat Valenciana mantiene los objetivos de calidad ambiental de las aguas del litoral. La normativa de aguas regula medidas para prevenir, minimizar, corregir o impedir efectos perjudiciales de obras, instalaciones y actividades públicas o privadas.
Artículo 48 — Estabilidad costera
La Generalitat estudia riesgos climáticos para la estabilidad costera. Esta información es obligatoria en autorizaciones y concesiones, pudiendo incluir condiciones específicas en los títulos.
Artículo 49 — Impacto económico y social
Los proyectos con impacto socioeconómico apreciable requieren evaluación. La Generalitat exige un estudio al promotor. El resultado puede ser favorable o desfavorable, con medidas correctoras.
Artículo 50 — Constitución de patrimonio público autonómico del suelo litoral
La Generalitat Valenciana constituye un patrimonio público del suelo litoral para reservas de suelo público. Lo integran bienes expropiados, cedidos por el Estado tras desafectación, otros cedidos y obtenidos por gestión urbanística.
Artículo 51 — Derechos de tanteo y retracto
En ámbitos delimitados, las transmisiones onerosas están sujetas a tanteo y retracto. El plazo para comunicar la transmisión es de 60 días naturales desde la escritura. El tanteo dura 60 días naturales y el retracto, seis meses.
Artículo 52 — Inspección
La inspección costera la ejercen órganos autonómicos. El personal es agente de autoridad, puede inspeccionar obras, entrar en fincas (con consentimiento o autorización judicial para domicilios) y solicitar colaboración. Sus funciones incluyen investigar, medir, documentar con actas e proponer sancio
Artículo 53 — Infracciones
Infracciones muy graves: daño grave al medioambiente o posidonia. Graves: resistencia a inspección o daño no grave. Leves: vertidos sin daño o desobediencia. Prescriben según Ley 40/2015. Las del área de reordenación siguen Ley de Ordenación del Territorio
Artículo 54 — Sanciones
Sanciones: leves 200-5.000€; graves 5.001-50.000€; muy graves 50.001-500.000€. Se aplican grados mínimo, medio y máximo. Se pueden imponer multas coercitivas hasta el 10% del máximo. Si el beneficio supera la multa, se incrementa hasta igualarlo. Plazo notificación: 12 meses
Artículo 55 — Graduación de las sanciones
Agravantes: reincidencia, lucro, no parar obras. Atenuantes: reducir daño, suspender usos. Con agravante, sanción máxima; con atenuante, mínima. Sin ellas, media. Se ponderan racionalmente. Se atiende a culpabilidad, daño y continuidad para cuantificar
Artículo 56 — Sujetos responsables
Responsables: promotores, constructores y dirección de obra. Si falta título, también las compañías de luz, gas y agua si no verifican acreditación. En resistencia a inspección, responden quienes la cometan
Artículo 57 — Carácter independiente de las sanciones
Las multas a distintos responsables son independientes. Si hay varios, se reparte la multa según su participación o por igual. Si una persona tiene varios roles, solo recibe una sanción.
Artículo 58 — Restauración de la realidad física alterada
La restauración total antes de la notificación del expediente exime de sanción. Si se realiza antes de la resolución, la multa se reduce un 95%. La obligación de reparar daños prescribe a los 15 años. No aplica si no hay restauración física o hubo beneficio económico.
Artículo 59 — Competencia sancionadora y concurrencia con otras normas
La conselleria sanciona; la titular de la conselleria resuelve muy graves y la dirección general las graves y leves. Si hay infracciones múltiples, se aplica la sanción más grave en su cuantía máxima si hay relación causa-efecto o medio imprescindible.
Disposición adicional primera — Adaptación del Plan de Acción Territorial Infraestructura Verde del Litoral de la Comunitat Valenciana (PATIVEL)
El PATIVEL se denomina Plan de Ordenación Costera. Debe revisarse para adaptarse a la ley en 3 meses desde su entrada en vigor.
Disposición adicional segunda — Impugnación por la Generalitat de actos, disposiciones e inactividad de la Administración del Estado
La Generalitat Valenciana recurre actos estatales de deslinde y disposiciones que afecten sus intereses. Ante inactividad estatal en playas, presenta requerimientos y, si se desatienden, recurre.
Disposición adicional tercera — Determinación de los terrenos de la franja litoral que tenían la condición de urbanos a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas
En 3 años, los ayuntamientos identifican terrenos litorales (máx. 200 m) que en 1988 no eran urbanos pero cumplían requisitos. La consellería aprueba la relación previa audiencia del Estado.
Disposición adicional cuarta — Inventario de terrenos degradados incluidos en el dominio público marítimo terrestre
La consellería elabora un inventario de terrenos degradados del dominio público marítimo-terrestre para solicitar desafectación. Se aprueba en 18 meses, se actualiza cada 6 años y pasa por información pública de 1 mes.
Disposición adicional quinta — Constitución de bolsas de suelo
Las reclasificaciones exigen cesión de suelo (1-5%) a la Generalitat. Este suelo se ofrece a ocupantes de concesiones o propietarios de edificaciones en los primeros 20 metros que acepten suprimirlas en 2 años. Plazo de aceptación: 1 año.
Disposición adicional sexta — Protección de la posidonia oceánica
Se prohíbe fondear sobre posidonia. Solo se autorizan boyas unitarias o campos gestionados por la Administración, con autorización ambiental. Prohibido afectar praderas cercanas. Excepciones: fuerza mayor, seguridad o trabajos científicos autorizados.
Disposición adicional séptima — Protección de datos
El tratamiento de datos se ajusta a la normativa europea y estatal. Los datos se usan solo para los fines de esta norma. En inspecciones, no siempre se informa al interesado si ello obstaculiza la función, adoptándose medidas de protección.
Disposición adicional octava
El conseller competente puede autorizar obras de regeneración costera para mitigar regresión e inundación, excepcionalmente. Se requiere informe de las direcciones generales de medio ambiente y costas de la consellería correspondiente.
Disposición adicional novena
La aprobación de proyectos de construcción de la administración implica declaración de utilidad pública y necesidad de ocupación para expropiación. Incluye bienes del replanteo, reposición de servicios y modificaciones posteriores, detallados en el proyecto.
Disposición transitoria primera — Títulos habilitantes
La ley se aplica a usos posteriores a su entrada en vigor. Los procedimientos iniciados antes se tramitan con la normativa previa, salvo derecho de desistimiento para iniciar uno nuevo.
Disposición transitoria segunda — Plan de Acción Territorial Infraestructura Verde del Litoral de la Comunitat Valenciana (PATIVEL)
Hasta adaptar el PATIVEL, rigen las normas no contradictorias. Las previsiones sobre usos prohibidos o sujetos a título de esta ley son de aplicación directa y prevalecen sobre el PATIVEL.
Disposición transitoria tercera — Traspasos de servicios en materia de gestión de los títulos de ocupación del dominio público marítimo terrestre
El Consell instará el traspaso de la gestión de títulos de ocupación del dominio público marítimo-terrestre en seis meses. La normativa no será aplicable hasta la efectividad del traspaso.
Disposición derogatoria única — Derogación normativa
Quedan derogadas cuantas otras disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en la Ley 3/2025, de 22 de mayo, de protección y ordenación de la costa valenciana.
Disposición final primera — Modificación de la Ley 4/1998, de 11 de junio, del Patrimonio cultural valenciano
Se añade un nuevo punto 7.º al apartado 2 del artículo 15 de la Ley 4/1998, del Patrimonio cultural valenciano, modificando dicha ley para incorporar nuevas disposiciones sobre patrimonio cultural.
Disposición final segunda — Modificaciones del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje
Se modifican los artículos 238 y 105 del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, añadiendo un apartado h al artículo 105.
Disposición final tercera — Desarrollo reglamentario
Se habilita al Consell para el desarrollo reglamentario y a la persona titular de la Conselleria de costas para revisar el Catálogo de playas de la Comunitat Valenciana.
Disposición final cuarta — Entrada en vigor
La Ley 3/2025, de 22 de mayo, de protección y ordenación de la costa valenciana, entra en vigor a los veinte días naturales de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.
Información general
Temas
Notas oficiales
Aplicable en la forma indicada en la disposición transitoria 3.
Publicada en el DOGV núm. 10115, de 26 de mayo de 2025.
Leyes en las que se basa
- el art. 49.1 del Estatuto aprobado por Ley Orgánica 5/1982, de 1 de julio BOE-A-1982-17235
- el art. 15 de la Ley 4/1998, de 11 de junio BOE-A-1998-17524
- los arts. 105.1 y 238 de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, texto refundido aprobado por Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio DOGV-r-2021-90283
Leyes que la modifican
- el mantenimiento de la suspensión de vigencia y aplicación en relación con lo indicado del art. 17 y la disposición final 1 y el levantamiento de la suspensión en relación con el resto de preceptos impugnados, por Auto 49/2026, de 21 de julio BOE-A-2026-17884
- 1550/2026 planteado en relación con la disposición adicional 4, y lo indicado del art. 17 y la disposición final 1, con suspensión, desde el 3 de abril de 2026, de vigencia y aplicación de los preceptos impugnados y, desde el 26 de febrero de 2026, para las partes legitimadas BOE-A-2026-7556
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