Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo

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3 modificaciones desde su publicación, de la más reciente a la más antigua.

• 3 de febrero de 2022
  Reforma BOE-A-2022-1715
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• 21 de noviembre de 2020
  Reforma BOE-A-2020-14654
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• 27 de junio de 2013
  Reforma BOE-A-2013-6938
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• 9 de noviembre de 2011
  Versión original BOE-A-2011-17629

Artículo por artículo

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1. Artículo único

   Se aprueba el Reglamento de Valoraciones del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

2. Disposición derogatoria única

   Se derogan disposiciones incompatibles con este Real Decreto, especialmente el Título IV del Real Decreto 3288/1978 sobre Valoraciones del Reglamento de Gestión Urbanística.

3. Disposición final primera — Título competencial

   El real decreto se basa en competencias estatales exclusivas sobre legislación civil, expropiación y responsabilidad pública. Se exceptúan las disposiciones del capítulo I, que actúan como condiciones básicas de igualdad y bases de planificación económica.

4. Disposición final segunda — Entrada en vigor

   El Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, que aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, entra en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.

5. Artículo 1 — Objeto

   El Reglamento desarrolla las valoraciones del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

6. Artículo 3 — Evaluación y seguimiento de la sostenibilidad económica y ambiental

   Los instrumentos de ordenación deben incluir un informe de sostenibilidad económica que cuantifique costes de mantenimiento de servicios e ingresos municipales futuros. El seguimiento debe verificar el cumplimiento de estas previsiones y proponer medidas de equilibrio o reajuste económico si hay des

7. Artículo 4 — Definiciones

   Se definen: explotación rural (unidad de producción), construcción (edificaciones e instalaciones, excluyendo pequeñas estructuras), edificación (obras que alteran configuración o usos) e instalación (elementos físicos inmovilizados, distinguiendo necesarias e innecesarias para la actividad).

8. Artículo 5 — Edificaciones, construcciones e instalaciones ajustadas a la legalidad y en situación de ruina física

   Las edificaciones se valoran si son legales o legalizadas. Las ilegales sin demolición no se valoran en suelo rural ni computan en tasación conjunta en suelo urbanizado. La ruina física excluye esa parte de la valoración. Si afecta solo a una parte, solo se valora la parte legal y no ruinosa.

9. Artículo 6 — Ámbito de las valoraciones y criterios generales para la valoración

   El Reglamento regula la valoración de suelo, edificaciones y derechos según la Ley de Suelo. El valor del suelo es a pleno dominio, deduciendo cargas. El suelo rural se tasa por el Capítulo III y el urbanizado por el IV. Las edificaciones legales se valoran con el suelo en zonas urbanas, considerando antigüedad y estado. Las indemnizaciones arrendaticias siguen la legislación estatal de expropiación y arrendamientos.

10. Artículo 7 — Valoración en situación de suelo rural

    El suelo rural se valora capitalizando la renta anual real o potencial (la mayor). Si no hay renta, se aplica el art. 16. Se puede corregir por localización. Las edificaciones rurales se tasaron aparte. No se consideran expectativas de edificabilidad no realizadas.

11. Artículo 8 — Renta real y renta potencial

    La renta real corresponde a la explotación actual acreditada o atribuible por cultivos implantados. La renta potencial es la atribuible a usos más probables, justificada estadísticamente o mediante estudio de viabilidad y títulos habilitantes.

12. Artículo 9 — Cálculo de la renta de la explotación

    La renta anual (R=I-C) se calcula con ingresos menos costes. Si no procede, se usa el canon de arrendamiento (R=CA+DM). Los ingresos incluyen ventas, servicios, alquileres y subvenciones. Los costes incluyen materias primas, servicios, equipos, salarios, energía e impuestos.

13. Artículo 10 — Clases de explotaciones rurales

    Se consideran explotaciones rurales: agropecuarias/forestales (cultivo, ganadería, madera); extractivas (minerales, agua, gas); y comerciales/industriales (intensificación, valor añadido, energía, infraestructuras turísticas o de ocio).

14. Artículo 11 — Criterios generales de capitalización de la renta de la explotación

    La capitalización de la renta en suelo rural considera un escenario ilimitado. Se divide en duraciones limitadas según los artículos 13, 14 y 15. Se usa una fórmula general con variables V, R, r, i, n. Si la renta es constante, la fórmula se simplifica dividiendo R entre r.

15. Artículo 12 — Tipos de capitalización

    Tipos de capitalización: r1 (general, Ley de Suelo); r2 (agro/forestal, r1 x coeficiente Anexo I); r3 (extractivas/comerciales/industriales/servicios, r1 x coeficiente por riesgo, máx. 8%). Si hay varias actividades, se suman valores si se separan ingresos/costes, o se usa un tipo ponderado si no.

16. Artículo 13 — Capitalización de la renta real o potencial en explotaciones agropecuarias y forestales

    El artículo 13 del Real Decreto 1492/2011 regula la capitalización de rentas en explotaciones agropecuarias y forestales. Establece fórmulas específicas para rentas constantes, variables, cíclicas o mixtas, y considera los ingresos medioambientales como renta real constante de vida útil ilimitada.

17. Artículo 14 — Capitalización de la renta real o potencial en explotaciones extractivas

    Explotaciones extractivas: si se conocen reservas y ritmo anual q1, V se calcula con fórmula que incluye canon Ri, renta R tras agotamiento, tipos r3/r2 y periodo h (fondo Q / q1). Si no se conocen reservas, V = R / r3.

18. Artículo 15 — Capitalización de la renta real o potencial en las explotaciones comerciales, industriales y de servicios en suelo rural

    Explotaciones comerciales, industriales y de servicios en suelo rural: renta variable (fórmula sumatoria con r3). Renta en período limitado t y no reemplazable: fórmula con Ri, r3/r2, Vr (valor instalaciones año t, art. 18) y R (renta futura).

19. Artículo 16 — Capitalización de la renta en caso de imposible explotación

    Si no hay explotación rural, el valor se calcula capitalizando una renta teórica (R0), equivalente a un tercio de la renta mínima real, usando el tipo del artículo 12.

20. Artículo 17 — Factor de corrección por localización

    El valor final incluye un factor de corrección por localización (máx. 2), producto de accesibilidad a núcleos (u1), centros de actividad (u2) y valor ambiental (u3).

21. Artículo 18 — Valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones susceptibles de ser desvinculadas del suelo rural

    Edificaciones no productivas se valoran restando depreciación al valor de reposición. La antigüedad usa tabla Anexo II; la vida útil máx. Anexo III.

22. Artículo 19 — Valoración en situación de suelo urbanizado

    Suelo urbanizado no edificado/ruina: art. 22. Edificado: arts. 23-24. Reforma urbanización: art. 25. Dotación: art. 26. Transformación equidistribución: art. 27.

23. Artículo 20 — Determinación del uso y edificabilidad de referencia del suelo urbanizado no edificado a efectos de valoración

    Uso y edificabilidad de referencia son los de la ordenación urbanística. En reformas, se usa la media ponderada. Si no hay asignada, se usa la media y uso mayoritario.

24. Artículo 21 — Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo

    La edificabilidad media se calcula con una fórmula que pondera la edificabilidad y superficie de cada parcela por su valor de repercusión, dividiendo por la superficie total menos la dotacional pública.

25. Artículo 22 — Valoración en situación de suelo urbanizado no edificado

    El valor del suelo urbanizado no edificado se calcula con la edificabilidad y el valor de repercusión. Este último usa el método residual estático, con un coeficiente K general de 1,40 (rango 1,20-1,50). Para parcelas con cargas pendientes, se descuentan costes y gastos aplicando tasas de riesgo.

26. Artículo 23 — Valoración en situación de suelo urbanizado edificado o en curso de edificación

    En suelo edificado o en curso, la tasación es el valor superior entre: 1) tasación conjunta suelo-edificación legal por comparación (art. 24); o 2) método residual solo suelo (art. 22), sin considerar edificación.

27. Artículo 24 — Tasación conjunta del suelo y la edificación por el método de comparación

    Tasación conjunta por comparación requiere ≥6 muestras. Se comparan: localización, uso, geometría, tipología, superficie, antigüedad, calidad, cargas y fecha. Se aplican coeficientes correctores (0,7-1) o homogeneización con fórmula del Anexo II.

28. Artículo 25 — Valoración en situación de suelo urbanizado sometido a operaciones de reforma o renovación de la urbanización

    Suelo urbanizado en reforma/renovación: si no edificado/ilegal/ruina, aplica art. 22; si edificado, art. 23. El método residual usa usos de origen. Los incrementos por ordenación no son propiedad. Los decrecimientos solo se indemnizan según art. 35.a) Texto Refundido Ley Suelo.

29. Artículo 26 — Valoración en situación de suelo urbanizado sometido a actuaciones de dotación

    Suelo urbanizado para dotaciones: su valor se determina aplicando los valores de repercusión de suelo correspondientes a los usos y edificabilidades establecidos en el artículo 20.

30. Artículo 27 — Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas

    Equidistribución: suelo se tasara por valor final (art. 22). Si propietario no recibe parcela por insuficiencia derechos, se tasara valor final menos gastos urbanización no realizados, incrementados en tasa libre de riesgo y prima de riesgo (art. 22.3).

31. Artículo 28 — Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización

    La indemnización por participar en urbanización se calcula según el porcentaje de plusvalías. Si se impide, se diferencia el valor rural y urbanizado. Si se alteran condiciones, solo la merma. No hay indemnización en expropiación si hay renuncia voluntaria o iniciativa ajena.

32. Artículo 29 — Indemnización de la iniciativa y promoción de actuaciones de urbanización o de edificación

    La indemnización por iniciativa cubre costes de proyectos, financiación, obras previas, indemnizaciones y tributos, con un tope. Si procede por artículo 26.2, se elige el mayor valor entre: participación en urbanización, costes totales o valor según grado de ejecución de la obra.