Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana
También conocida como: RD 3288/1978, RD 3288/78Esta norma regula cómo se organiza y desarrolla el suelo para construir, gestionar terrenos y realizar obras en los municipios españoles.
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Artículo por artículo
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Artículo único
Se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, cuyo texto se inserta a continuación.
Artículo 1
La ejecución urbanística corresponde al Estado, Entidades locales, Entidades urbanísticas especiales y particulares. Las Administraciones fomentan la iniciativa privada.
Artículo 2
El Estado ejecuta planes a través del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo, sus Centros directivos, Organismos autónomos y Empresas públicas, conforme al planeamiento.
Artículo 3
La Administración del Estado gestiona el planeamiento nacional y directores territoriales, pudiendo transferir competencias mediante descentralización u otras modalidades.
Artículo 4
Para ejecutar planes, el Estado puede crear Entidades urbanísticas especiales u órganos específicos, y constituir consorcios o sociedades con Entidades locales.
Artículo 5
Las Entidades locales ejecutan planes municipales e intermunicipales y realizan obras y servicios del planeamiento superior, por competencia propia o encomienda del Estado.
Artículo 6
Diputaciones y Cabildos participan en planes directores territoriales si afectan su territorio. Las Diputaciones proporcionan ayuda técnica y financiera a los Municipios mediante cooperación.
Artículo 7
Los Ayuntamientos gestionan urbanística mediante órganos ordinarios, gerencias, fundaciones o sociedades. Pueden mancomunarse, agruparse obligatoriamente o constituir consorcios con otras entidades.
Artículo 8
Los particulares asumen facultades y deberes en la ejecución del planeamiento, individualmente o en Entidades urbanísticas colaboradoras, que también conservan y administran bienes y servicios.
Artículo 9
Las Diputaciones Provinciales participan en Mancomunidades de Ayuntamientos para cooperar en competencias urbanísticas. Impulsan la constitución de Mancomunidades o agrupaciones forzosas de municipios.
Artículo 10
Las Mancomunidades urbanísticas pueden planificar, ejecutar obras en áreas intermunicipales y desarrollar servicios complementarios. Los municipios pueden transferirles competencias urbanísticas con acuerdo favorable.
Artículo 11
Las Mancomunidades pueden imponer tasas y contribuciones especiales por servicios u obras. Los municipios pueden delegar la imposición, liquidación y recaudación de tributos urbanísticos. Los gastos se cubren con participación en tributos municipales o subvenciones provinciales.
Artículo 12
Las Administraciones públicas pueden consorciarse para gestión urbanística. Pueden incorporarse particulares mediante convenio. La constitución requiere que la actividad esté dentro de la capacidad de los sujetos y que cumplan requisitos legales para obligarse y disponer de fondos.
Artículo 13
Los consorcios urbanísticos pueden elaborar estudios, ejecutar planes parciales, unificar gestión, realizar infraestructuras, crear servicios complementarios y cuidar la conservación de urbanizaciones.
Artículo 14
Los Consorcios urbanísticos actúan en nombre propio o de los consorciados. No pueden delegarles la potestad de establecer tributos ni la expropiatoria, aunque sí la recaudación unificada de tributos sobre suelo y la gestión de expropiaciones acordadas. Pueden imponer contraprestaciones por servicios individualizables.
Artículo 15
Las Administraciones pueden crear Gerencias de urbanismo con diferenciación orgánica o funcional. Pueden ser órganos individuales o colegiados, o entidades con personalidad propia, respetando la legislación de la entidad creadora.
Artículo 16
Las Gerencias estatales o institucionales actúan en todo el territorio o áreas determinadas, con duración indefinida o temporal. Dirigen obras de acondicionamiento, pero no pueden recibir funciones de dirección superior o fiscalización.
Artículo 17
El Estado puede crear Gerencias comarcales para asistir técnicamente a los Municipios. Pueden constituirse conjuntamente con la Diputación Provincial mediante convenio, encuadrándose en la organización estatal o provincial según los fondos.
Artículo 18
Los artículos anteriores están derogados. La Gerencia integrará personal pluridisciplinar y especializado para funciones ejecutivas y de asesoramiento, según las posibilidades financieras de la entidad creadora.
Artículo 19
Los Municipios pueden otorgar a las Gerencias facultades técnicas (proyectos, ejecución), de autoridad (licencias, inspección) o de gestión patrimonial del suelo, reservándose la decisión final o la titularidad dominical según el caso.
Artículo 20
Las Gerencias urbanísticas se crean por acuerdo de Municipios (con o sin Diputación Provincial) o por Entidades comarcales/metropolitanas y Mancomunidades. Se aplican normas previas.
Artículo 21
Las Administraciones urbanísticas crean Sociedades anónimas para promoción o gestión. Estas realizan obras de infraestructura, dotación de servicios y promoción/gestión de urbanizaciones.
Artículo 22
Las Administraciones urbanísticas participan en Sociedades de particulares con limitación de responsabilidad. La participación no es mayoritaria. Si reciben atribuciones especiales, la Sociedad queda sujeta a control específico.
Artículo 23
La Administración competente entrega concesiones de servicio a las Sociedades urbanizadoras para que obtengan retribución mediante su explotación.
Artículo 24
Los interesados participan en la gestión mediante Entidades urbanísticas colaboradoras: Juntas de Compensación, Asociaciones administrativas de propietarios y Entidades de conservación.
Artículo 25
Las Juntas de Compensación y Asociaciones se rigen por su sistema. Las Entidades de conservación pueden ser preexistentes o nuevas. Su constitución es obligatoria si el Plan o la ley lo exigen, siendo la pertenencia obligatoria para todos los propietarios del ámbito.
Artículo 26
Las Entidades urbanísticas colaboradoras tienen carácter administrativo y dependen de la Administración actuante. Adquieren personalidad jurídica desde su inscripción en el registro correspondiente.
Artículo 27
La constitución, estatutos y modificaciones requieren aprobación de la Administración urbanística actuante. Todo ello, junto con nombramientos y ceses, se inscribe en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras de las Comisiones Provinciales de Urbanismo.
Artículo 28
La transmisión de la titularidad que determina la pertenencia a una Entidad urbanística colaboradora implica la subrogación de derechos y obligaciones. El adquirente se incorpora a la Entidad desde el momento de la transmisión.
Artículo 29
Los acuerdos de las Entidades urbanísticas colaboradoras se adoptan por mayoría simple de cuotas, salvo quórum especial en estatutos. Dichos acuerdos pueden impugnarse en alzada ante la Administración urbanística actuante.
Artículo 30
La disolución de las Entidades urbanísticas colaboradoras requiere acuerdo de la Administración y cumplimiento de sus fines. No se aprueba mientras existan obligaciones pendientes.
Artículo 31
En suelo urbano bastan requisitos del art. 12 Ley del Suelo. En urbanizable programado se requiere Plan parcial. En no programado, programas de actuación y Planes parciales. Los sistemas generales usan Planes especiales o parciales.
Artículo 32
En suelo urbano, las normas complementarias y subsidiarias deben contener las precisiones del artículo 92 del Reglamento de Planeamiento. En áreas aptas para urbanización, se actuará mediante Planes parciales correspondientes.
Artículo 33
Las obras de infraestructura de Planes directores territoriales se ejecutan mediante Planes especiales. También se aprueban para actuaciones aisladas en suelo urbano de municipios con Plan general o normas complementarias.
Artículo 34
En municipios sin Plan ni normas, la edificación en suelo urbano se ajusta a legislación local y Ordenanzas de construcción, tras delimitar el suelo. Se aplican los artículos 73 y 74 de la Ley del Suelo.
Artículo 35
La ejecución de los Planes se realiza según sus programas. Se sigue el orden de prioridades de polígonos, salvo para garantizar sistemas viarios y servicios públicos.
Artículo 36
La ejecución es por unidades o polígonos completos, salvo sistemas generales o suelo urbano. En suelo urbanizable, la diferencia de aprovechamiento entre polígonos no supera el 15%.
Artículo 38
La delimitación de polígonos se inicia de oficio o a instancia de particulares. Tras aprobación inicial, hay información pública de 15 días y citación a propietarios. La modificación requiere nuevo trámite si la superficie varía más del 10%.
Artículo 39
En suelo urbano solo se permite edificar si los terrenos son solares o se garantiza la ejecución simultánea de la urbanización y la edificación.
Artículo 40
En suelo urbano, para edificar sin condición de solar se exige compromiso de urbanización simultánea, fianza y no uso hasta finalizar obras. El incumplimiento causa caducidad de licencia y pérdida de fianza.
Artículo 41
En suelo urbano, se puede solicitar licencia antes de ser solar si hay reparcelación firme y la urbanización está avanzada. No se permite ocupación hasta tener servicios y urbanización completa. Se aplica la caducidad por incumplimiento.
Artículo 42
En suelo urbanizable programado, no se edifica hasta aprobar Plan Parcial y urbanizar, salvo infraestructuras o obras provisionales. Se permite edificar antes de urbanización total si se aprueba el Plan Parcial y se cumplen requisitos previos.
Artículo 43
En terrenos de un Programa de Actuación Urbanística, antes de aprobar el Plan Parcial, se aplican las mismas previsiones que para el suelo urbanizable programado.
Artículo 44
El suelo urbanizable no programado limita construcciones a agrícolas, públicas o viviendas aisladas sin formar núcleo. La autorización de estas últimas requiere petición al Ayuntamiento, informe y resolución del Ministro o Comisión Provincial tras 15 días de información pública.
Artículo 45
El suelo no urbanizable tiene las limitaciones del urbanizable no programado. Los espacios de especial protección no pueden transformarse ni lesionar su valor específico.
Artículo 46
Propietarios ceden gratuitamente al Municipio: en suelo urbano, viales, parques, jardines y colegios; en urbanizable programado, viales, equipamientos y, en sectores de alto aprovechamiento, suelo edificable excedente no adjudicado.
Artículo 47
La Administración afecta el suelo adquirido por cesiones a los fines del Plan. El cambio de destino requiere modificación del Plan. Si el suelo público existente es mayor, la Administración recibe el exceso en terrenos edificables.
Artículo 52
El Ayuntamiento puede ocupar terrenos para sistemas generales sin expropiación si hay reparcelación. Los propietarios con explotación rústica reciben un 6% anual de interés sobre el valor inicial hasta la aprobación definitiva.
Artículo 53
Al ocupar terrenos se levanta acta con datos de fecha, administración, propietario, superficie y cargas. Se envía al Registro de la Propiedad. La entrega de certificaciones se anota en diligencias posteriores.
Artículo 54
Se expide certificación de unidades de aprovechamiento a propietarios. Las cargas pueden liberarse con acuerdo de reparto en 1 mes o se suspende la ocupación. Las transmisiones se inscriben en el Registro. Las cargas no liberadas subsisten sobre las nuevas unidades según subrogación real.
Artículo 55
La Administración puede adquirir terrenos para sistemas generales mediante el Instituto expropiatorio, además de las vías anteriores.
Artículo 58
Los propietarios de terrenos afectados por actuación urbanística deben sufragar los costes de urbanización en proporción a la superficie de sus terrenos.
Artículo 59
Los costes de urbanización incluyen vialidad, saneamiento, agua, energía, jardinería. Los particulares pueden recuperar gastos de instalación de agua y luz de las empresas concesionarias según reglamentación.
Artículo 60
Los titulares de terrenos pagan indemnizaciones por derribo de edificios, plantaciones, obras e instalaciones incompatibles con el plan, en la proporción del artículo 58.
Artículo 61
Los adjudicatarios de terrenos en el polígono o unidad de actuación asumen el coste de redacción y tramitación de Planes Parciales, proyectos de urbanización y gastos de reparcelación o compensación.
Artículo 62
Con acuerdo entre la Administración y propietarios afectados, el pago de gastos puede realizarse cediendo gratuitamente terrenos edificables libres de cargas, suficientes para compensar el importe acordado.
Artículo 63
Los propietarios de suelo urbanizable no programado pagan costes de urbanización, cargas suplementarias y obras exteriores de infraestructura (vías, agua, saneamiento, energía) para enlazar con la estructura municipal.
Artículo 64
Si la actuación no es rentable, el Consejo de Ministros, a propuesta del Ministro de Obras Públicas y previo dictamen del Consejo de Estado, puede autorizar reducción de contribuciones o compensación económica a cargo de la Administración.
Artículo 65
El incumplimiento de obligaciones por propietarios de suelo genera: a) exacción de cuotas por vía de apremio; o b) expropiación de terrenos por la Administración o Junta de Compensación.
Artículo 66
Los propietarios en zonas aptas para urbanizar deben abonar costes de urbanización (arts. 59-61) y ejecución de obras exteriores, según lo establecido al aprobar cada plan parcial.
Artículo 67
La conservación de obras de urbanización y mantenimiento de dotaciones e instalaciones de servicios públicos corren a cargo de la Administración actuante tras la cesión.
Artículo 68
Los propietarios en polígonos o unidades de actuación están sujetos a obligación de conservación si el Plan o bases de actuación lo imponen. Deben integrarse en una Entidad de conservación.
Artículo 69
La participación en costes de conservación se determina por la cuota en la Junta de Compensación, proyecto de reparcelación o Entidad de conservación. En propiedad horizontal, por la cuota de participación en el valor del inmueble.
Artículo 70
El Ayuntamiento puede exigir el pago de cuotas de mantenimiento por vía de apremio. El importe se entrega a la entidad encargada de la conservación si no corresponde a la Administración.
Artículo 71
La reparcelación agrupa fincas para nueva división, adjudicando parcelas a propietarios y Administración. Incluye indemnizaciones y puede afectar a propietarios exteriores si hay aprovechamiento superior.
Artículo 72
La reparcelación busca distribución justa de cargas, regularizar fincas, situar aprovechamientos en zonas aptas y localizar los de la Administración. Basta una finalidad para justificarla.
Artículo 73
No es necesaria reparcelación si: un solo propietario tiene todo el suelo, se ejecuta por compensación/expropiación, no concurren causas previas, no se altera equilibrio económico o todos renuncian.
Artículo 75
La competencia para tramitar y resolver expedientes de reparcelación corresponde a los Ayuntamientos o a los órganos administrativos con atribución expresa para la ejecución de planes.
Artículo 76
En expedientes de reparcelación son parte: propietarios de terrenos afectados, titulares de derechos reales, arrendatarios rústicos y urbanos, y otros interesados que justifiquen su derecho. Se aplican normas de expropiación forzosa.
Artículo 77
La reparcelación abarca todos los terrenos del polígono definido en el Plan. La unidad reparcelable queda determinada con la aprobación definitiva del Plan. Los recursos no suspenden el expediente.
Artículo 78
Antes de la exposición pública, se pueden incluir superficies exteriores vinculadas al polígono mediante nuevo trámite de 15 días. En suelo urbano, la unidad puede ser discontinua si no perjudica a terceros.
Artículo 79
No se puede excluir fincas del polígono o unidad de actuación definido para la ejecución del Plan, salvo lo dispuesto en los artículos 99.3 y 125.2 de la Ley del Suelo sobre adjudicación e indemnización.
Artículo 80
La reparcelación presupone un planeamiento. El plan ejecutable puede ser: general de ordenación (con estudio de detalle en suelo urbano), plan especial o plan parcial en los demás casos.
Artículo 81
El proyecto de reparcelación puede tramitarse y aprobarse junto con el plan parcial o la delimitación del polígono, quedando condicionado a su aprobación.
Artículo 82
El proyecto incluye: memoria, relación de propietarios, propuesta de adjudicación, tasación de derechos a extinguir, cuenta de liquidación y seis planos específicos (situación, delimitación, ordenación, clasificación, adjudicación y superpuesto).
Artículo 83
La memoria debe detallar: motivos de la reparcelación, descripción de la unidad, criterios para definir derechos, valorar superficies, adjudicar, valorar edificios a destruir y explicar gastos.
Artículo 84
Los planos deben tener escala entre 1:500 y 1:2.000, con claridad para percibir linderos. La simbología y numeración deben ser uniformes, unívocas y no engañosas.
Artículo 85
Tienen derecho a adjudicación en propiedad los propietarios de fincas y la Administración. Los titulares de derechos reales no extinguidos se adjudican por subrogación. Otras adjudicaciones requieren acuerdo separado.
Artículo 86
El derecho de los propietarios afectados es proporcional a la superficie de sus fincas en la unidad reparcelable. La fecha clave para determinar este derecho es la de iniciación del expediente de reparcelación.
Artículo 87
Para definir, valorar y adjudicar las fincas resultantes se aplican primero los criterios expresados por los interesados, siempre que no contravengan la Ley, el planeamiento ni perjudiquen el interés público o terceros.
Artículo 88
La superficie susceptible de edificación o aprovechamiento privado, conforme al plan, que deba ser objeto de adjudicación, se valorará con criterios objetivos y generales para toda la unidad reparcelable.
Artículo 89
Los terrenos edificados conforme al planeamiento no se adjudican de nuevo, conservándose la propiedad primitiva. Si solo están parcialmente edificadas, esta regla aplica solo a la parte edificada, pudiendo segregarse la superficie libre.
Artículo 90
Los terrenos con edificios no ajustados al planeamiento se adjudican a sus propietarios si no requieren demolición, no tienen usos incompatibles, no están en expediente de infracción y cumplen límites de superficie y aprovechamiento (máx. 15% de exceso).
Artículo 91
Edificios no contemplados en artículos previos se tasán, desalojan y demuelen inmediatamente, sin adjudicación de superficie.
Artículo 92
Fincas no edificadas conservan propiedades si la diferencia de aprovechamiento es <15% y el propietario lo solicita en 3 meses. Se consideran adjudicatarios.
Artículo 93
No se adjudican fincas <parcela mínima edificable. Excepción: superficie entre edificaciones si diferencia <15%. El proyecto establece la mínima si el plan no lo hace.
Artículo 94
Si los derechos son escasos, los solares se adjudican en pro indiviso. Lo mismo aplica a excesos de derecho no agotados por parcelación.
Artículo 95
Se busca que fincas adjudicadas estén cerca de las antiguas. No aplica si >50% de la superficie antigua está en viales, zonas verdes o usos incompatibles.
Artículo 96
Las adjudicaciones no exceden el 15% de los derechos, salvo exigencias de edificación. Se ajusta por defecto. El sobrante se adjudica pro indiviso para reducir indemnizaciones.
Artículo 97
Toda la superficie susceptible de propiedad privada, aunque no sea edificable, debe ser objeto de adjudicación en el acuerdo de reparcelación, conforme al plan.
Artículo 98
Plantaciones y obras no conservables se valoran aparte y pagan con cargo al proyecto. Se tasán según expropiación. Las indemnizaciones compensan deudas por diferencias o gastos.
Artículo 99
Lo anterior aplica a servidumbres, cargas y derechos de arrendamiento incompatibles con la ejecución, que se extinguen con el acuerdo de reparcelación.
Artículo 100
La cuenta de liquidación incluye diferencias de adjudicación y excesos de aprovechamiento. Los gastos de urbanización y proyecto se distribuyen a prorrata según el valor de las fincas.
Artículo 101
El expediente se inicia por ley al aprobarse el polígono o con la aprobación inicial del plan. Se publica en el Boletín Oficial provincial y periódico local, y notifica a propietarios.
Artículo 102
La Administración recarga certificaciones de titularidad y cargas. El Registrador anota la iniciación del expediente. Esta nota evita citar a nuevos inscritos, pero se les incluye si se personan.
Artículo 103
Los propietarios deben exhibir títulos y declarar situaciones jurídicas. La omisión no afecta el resultado objetivo. Prevalece la realidad física sobre los títulos. Los tribunales resuelven titularidad dudosa.
Artículo 104
La iniciación del expediente suspende licencias de parcelación y edificación hasta que sea firme la aprobación. La suspensión incluye obras nuevas, reformas y movimientos de tierra. Se indemniza a peticionarios previos.
Artículo 106
En tres meses, propietarios que representen dos tercios y el 80% de superficie pueden presentar proyecto. Si está incompleto, se concede plazo de dos meses para completarlo. Se incluyen propietarios de suelo exterior afectado.
Artículo 107
Si no se presenta proyecto en tres meses o se renuncia, la Administración lo redacta de oficio en seis meses. Puede hacerlo el Ayuntamiento o un técnico/empresa. Proyectos incompletos pueden aprobarse si hay conformidad.
Artículo 108
Tras la aprobación inicial del proyecto de reparcelación, se abre un mes de información pública y audiencia personal. El trámite se anuncia en el Boletín Oficial provincial, el tablón del Ayuntamiento y un periódico local.
Artículo 109
El Ayuntamiento emite informe sobre alegaciones en un mes. Si hay rectificaciones, se da audiencia a los afectados en 15 días. Si afectan sustancialmente al proyecto, se repite la audiencia a todos en un mes.
Artículo 110
Se aprueba definitivamente el proyecto, pura o con rectificaciones. Si fue presentado por interesados, la denegación o aprobación con rectificaciones deben estar motivadas. La denegación obliga a aprobar otro proyecto en tres meses.
Artículo 111
La resolución definitiva se notifica a todos los interesados y se publica como en el artículo 108. Una copia se remite a la Comisión Provincial de Urbanismo, salvo que sea ella quien adopte el acuerdo.
Artículo 113
Tras la aprobación de la reparcelación, se otorga escritura pública con descripción de propiedades, fincas resultantes, cesiones y saldo de liquidación. Este documento se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Artículo 115
La propuesta de propietarios se somete a información pública durante quince días. Si se aprueba definitivamente, basta con la escritura pública y la certificación de aprobación para inscribir en el Registro de la Propiedad.
Artículo 116
La reparcelación solo para indemnizaciones reduce la documentación a apartados específicos del art. 82. El plazo de audiencia es de 15 días. El acuerdo es impugnable ante la jurisdicción contencioso-administrativa sin limitaciones.
Artículo 117
El procedimiento se aplica cuando no hay redistribución de beneficios/cargas pero sí se requiere regularizar la configuración física de las fincas. Puede acordarse de oficio o a instancia de parte en cualquier momento.
Artículo 118
La normalización define nuevos linderos sin afectar edificaciones ni aumentar el valor más del 15%. Si la diferencia supera el 15%, se convierte en reparcelación general. Las diferencias menores se compensan en metálico.
Artículo 119
El proyecto de normalización incluye memoria, relación de propietarios, planos a escala 1/500 y cuenta de compensaciones. Debe acompañarse de certificaciones registrales o testimonio de títulos si las fincas no están inmatriculadas.
Artículo 120
Si la normalización es a instancia de parte, el Ayuntamiento publica y da audiencia de 15 días. Si no, requiere proyecto en 2 meses; si no se presenta, se redacta de oficio en otro plazo igual. Luego hay 15 días de audiencia y 15 de informe.
Artículo 121
Tras aprobarse la normalización, el acuerdo se protocoliza notarialmente y se remite al Registro de la Propiedad. El registrador anota la nueva configuración física sin alterar las titularidades existentes.
Artículo 122
La reparcelación subroga automáticamente las nuevas parcelas por las antiguas, manteniendo las titularidades. Si no hay correspondencia exacta, los adjudicatarios adquieren la plena propiedad libre de cargas, salvo las derivadas del acuerdo.
Artículo 123
Si existen derechos incompatibles con el planeamiento, el acuerdo debe declararlo y fijar indemnización. En fincas sin subrogación real, la extinción de derechos y cargas se produce por virtud del acuerdo de reparcelación.
Artículo 124
La firmeza administrativa del acuerdo determina la cesión al Municipio, en pleno dominio y libre de cargas, de los terrenos de cesión obligatoria. Los destinados al dominio público municipal quedan afectados al mismo sin más trámites.
Artículo 125
El acuerdo de reparcelación tiene el mismo efecto que el acta de ocupación a efectos expropiatorios respecto a los derechos, cargas, plantaciones, obras, edificaciones, instalaciones y mejoras que deban extinguirse o destruirse.
Artículo 126
Las fincas quedan afectadas al pago del saldo de liquidación, con preferencia sobre hipotecas, salvo créditos tributarios estatales vencidos. La afección caduca a los 2 años (si hay saldo) o 7 años (si no), debiendo cancelarse.
Artículo 127
Los saldos provisionales son exigibles hasta la liquidación definitiva. Pueden compensarse con cesión de terrenos o aplazarse. Se consideran deudas líquidas; el impago activa la vía de apremio.
Artículo 128
La liquidación definitiva se realiza al concluir la urbanización o antes de 5 años desde la aprobación. Solo tiene efectos económicos. Se incluyen gastos posteriores, errores y rectificaciones judiciales o administrativas.
Artículo 129
La Administración actuante redacta la liquidación definitiva. Se notifica, publica, tramita y aprueba siguiendo la misma forma que el proyecto de reparcelación.
Artículo 130
Los actos de reparcelación están exentos permanentemente del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Si el valor de los solares adjudicados excede lo aportado, se liquidará el exceso.
Artículo 131
Las valoraciones de terrenos se realizan siempre conforme a los criterios establecidos en la Ley del Suelo.
Artículo 132
Las valoraciones de terrenos se realizan considerando exclusivamente los valores inicial y urbanístico, excluyendo otros factores de cálculo.
Artículo 135
El justiprecio de fincas con cargas se valora por separado para distribuirlo. Si se valora en conjunto y se consigna en juzgado, cualquier titular de derechos puede solicitar la distribución judicial del importe.
Artículo 136
Las valoraciones se refieren al inicio del expediente de justiprecio o exposición del proyecto expropiatorio. En reparcelación o compensación, al inicio de la aprobación del proyecto o su trámite de audiencia.
Artículo 137
El valor de plantaciones y edificaciones sigue la Ley de Expropiación Forzosa. Si ya se valoró en el rendimiento bruto, no incrementa el valor del inmueble. Las indemnizaciones arrendaticias consideran circunstancias específicas de arrendamientos rústicos y urbanos.
Artículo 139
Los terrenos clasificados como suelo no urbanizable se tasarán con arreglo al valor inicial.
Artículo 144
Los terrenos clasificados como suelo urbano o urbanizable se tasarán con arreglo al valor urbanístico. El límite de la tasación es el valor inicial, que prevalece si es inferior al urbanístico.
Artículo 145
El valor urbanístico coincide con el de la contribución territorial urbana si: las condiciones de uso corresponden al planeamiento vigente (certificado por Hacienda) y no han transcurrido 5 años desde la valoración fiscal.
Artículo 146
Si no hay valor fiscal o han pasado 5 años, el aprovechamiento para valorar es: uso e intensidad en suelo no programado; sector menos exceso en programado; plan, reparcelación o 3m3/m2 en suelo urbano.
Artículo 147
El valor de la parcela puede variar hasta un 15% por coeficientes correctores de situación, urbanización e intrínsecas.
Artículo 148
El fondo de influencia de servicios urbanísticos es de 100 metros desde la alineación viaria vigente. Fuera de este límite, no se ponderan.
Artículo 149
Grado de urbanización normal requiere: calles pavimentadas, agua (50-100 m3/ha/día), saneamiento, electricidad baja tensión y alumbrado público.
Artículo 150
Factores de incremento valor: agua >100m3 (2%), depuradora (6%), gas (2%), teléfono (1%), térmica (3%), jardinería (1%).
Artículo 151
Factores disminución valor: explanaciones (-1,5%), deficiencias calzadas (-2%), aceras (-3,5%), agua <50m3 (-1%), deficiencias agua/saneamiento/alumbrado/electricidad (-1% a -2,5%).
Artículo 152
La ejecución de polígonos se realiza mediante compensación, cooperación o expropiación. El sistema se determina en el plan o al delimitar el polígono.
Artículo 153
Se justifica la viabilidad del sistema según necesidades, medios económicos de la Administración, colaboración privada y demás circunstancias del polígono.
Artículo 154
Si el plan no delimita polígonos ni determina el sistema, se fijan en el procedimiento de delimitación de aquellos.
Artículo 155
El sistema puede sustituirse de oficio o a petición, siguiendo los trámites de delimitación. Si está en el plan, se analiza la repercusión en el estudio económico-financiero.
Artículo 156
La expropiación sustituye a la compensación por incumplimiento de la Junta o propietario único, mediante expediente con audiencia previa.
Artículo 157
La compensación gestiona la urbanización por los propietarios. Deben constituir una Junta de Compensación, salvo si hay un solo propietario o comunidad sin oposición. Si hay discrepancias, se requiere el 60% de las cuotas.
Artículo 158
Si en 3 meses no se presentan estatutos con el 60% de la superficie, la Administración requiere a los propietarios para presentarlos en otros 3 meses. Si no se presentan, se sustituye el sistema de compensación.
Artículo 161
La Administración aprueba inicialmente los estatutos y los somete a información pública. Se publican en el Boletín Oficial y se notifica individualmente a todos los propietarios afectados por el sistema.
Artículo 162
Hay 15 días para alegaciones desde la notificación o publicación. La Administración aprueba definitivamente los estatutos. Se requiere a los propietarios no incorporados para que lo hagan en un mes, bajo apercibimiento de expropiación.
Artículo 163
La Administración requiere constituir la Junta mediante escritura pública. La junta incluye propietarios, entidades públicas y urbanizadoras. La escritura se inscribe en el registro de entidades urbanísticas colaboradoras.
Artículo 164
Las incidencias en la Junta de Compensación (modificaciones, incorporaciones) se trasladan al registro de entidades urbanísticas colaboradoras a través de la Administración actuante.
Artículo 165
Las empresas urbanizadoras pueden incorporarse a la Junta de Compensación en cualquier momento. Si es tras su constitución, se siguen los estatutos o se modifican si falta regulación.
Artículo 166
Los estatutos deben incluir nombre, fines, tutela, polígono, duración, requisitos de incorporación (igualitarios), órganos, quórums, derechos, economía, recursos y disolución.
Artículo 167
Las bases de actuación de la Junta de Compensación deben incluir criterios de valoración de fincas, edificaciones, aportaciones urbanizadoras, adjudicación, incumplimientos, distribución de beneficios y plazos de aportaciones.
Artículo 168
Los terrenos del polígono quedan afectados al sistema. Los de quienes no se incorporen o rechacen el sistema serán expropiados, siendo la Junta la beneficiaria.
Artículo 169
La afectación de terrenos al sistema se inscribe en el Registro de la Propiedad a instancia de la Junta, produciendo los mismos efectos que en reparcelación.
Artículo 170
En instrumentos de transmisión a la Junta o agrupaciones, deben constar bienes de dominio público en el polígono, expresando superficie y situación.
Artículo 171
Transmisiones por constitución de Junta de Compensación y adjudicaciones están exentas de impuestos. Si el valor de solares adjudicados excede lo aportado, se giran liquidaciones por el exceso.
Artículo 172
El proyecto de compensación incluye: descripción propiedades antiguas y cargas; fincas resultantes y adjudicatarios; localización cesión obligatoria; parcelas reservadas por la Junta; compensaciones en metálico.
Artículo 173
En propietario único, el proyecto solo expresa localización de cesión obligatoria, reservas del plan, parcelas edificables y el 10% del aprovechamiento para la Administración.
Artículo 174
El proyecto se aprueba por la Junta (2/3 cuotas) tras un mes de audiencia, y definitivamente por la Administración. Produce efectos de reparcelación e inscripción registral.
Artículo 175
Los proyectos de urbanización se encargan a la Administración o Junta de Compensación. El pago corre a cargo de esta última. La Administración vigila las obras y puede ordenar demoliciones si no se ajustan al proyecto, con cargo a la Junta.
Artículo 176
Las obras corren a cargo de la Junta, que contrata a empresas. El contrato debe incluir conformidad con proyectos, inspección, incumplimientos, retenciones de garantía hasta recepción definitiva y plazos de pago. Si la empresa aporta fondos, puede ejecutar directamente.
Artículo 177
La Junta finanza urbanización vendiendo terrenos reservados o concertando créditos hipotecarios con acuerdo del pleno (salvo Estatutos). Puede poner superficies a disposición de los ejecutores sin merma de derechos de propietarios.
Artículo 178
Las fincas resultantes quedan gravadas por los costes de urbanización. La afección tiene preferencia y duración según el artículo 126. Se cancela con certificación de la Junta de pago total, previa recepción de obras por el órgano actuante.
Artículo 179
La aprobación del proyecto cede a la Administración terrenos de cesión obligatoria. La Junta y la empresa ejecutora pueden ocuparlos hasta la recepción de obras por la Administración actuante.
Artículo 180
La Junta de Compensación cede obras y dotaciones a la Administración en 3 meses desde la recepción definitiva. Puede hacerse por partes si son funcionales.
Artículo 181
El incumplimiento de la Junta permite expropiar derechos o cobrar deuda por apremio tras 1 mes de requerimiento. El pago cancela la expropiación.
Artículo 182
La Junta es responsable de la urbanización completa y plazos. La responsabilidad incluye características técnicas y plazos de entrega.
Artículo 183
Infracciones graves permiten cambiar el sistema de compensación o expropiar. La Junta puede repercutir multas a miembros responsables vía apremio.
Artículo 184
Contra los acuerdos de la Junta, se puede interponer recurso de alzada ante la Administración en 15 días.
Artículo 185
Los miembros de la Junta no pueden interponer interdictos contra resoluciones de la Junta de Compensación. Tampoco procede la acción interdictal si la Junta ocupa bienes necesarios para obras de urbanización.
Artículo 186
En el sistema de cooperación, los propietarios aportan suelo de cesión y la Administración ejecuta obras. Los costes los pagan los propietarios; la Administración participa con el 10% del aprovechamiento medio. Se exige reparcelación salvo que sea innecesaria.
Artículo 187
Las obras de urbanización por contrato se adjudican preferentemente por concurso-subasta. Si la Administración crea una sociedad urbanizadora o participa mayoritariamente en una empresa mixta, puede ejecutar las obras sin licitación.
Artículo 188
Los costes se distribuyen según el valor de las fincas adjudicadas. Si la reparcelación es innecesaria, se distribuyen según el aprovechamiento. La declaración de innecesariedad implica cesión de terrenos al Municipio y afectación real de fincas a las cargas.
Artículo 189
El pago anticipado de gastos de urbanización debe realizarse en un mes desde el requerimiento administrativo. Transcurrido ese plazo, la Administración puede proceder a la exacción de cuotas por la vía de apremio.
Artículo 190
La Administración concede aplazamientos de pago de urbanización máx. 5 años con garantía. Devengan interés básico del Banco de España. No se permite si se edifica antes de terminar las obras.
Artículo 191
Los propietarios de fincas en un polígono pueden constituir asociaciones administrativas para colaborar en la ejecución de obras de urbanización, por iniciativa propia o de la Administración.
Artículo 192
Las asociaciones de cooperación son voluntarias, una por polígono. Requieren aprobación administrativa e inscripción. Eligen presidente. Los acuerdos se adoptan por mayoría de presentes con voto personal.
Artículo 193
Funciones: sugerir al plan, vigilar obras, colaborar en cobro cuotas, examinar inversión, gestionar beneficios fiscales y promover empresas mixtas con la Administración para ejecutar obras.
Artículo 194
La expropiación forzosa se usa para ejecutar sistemas generales o actuaciones aisladas en suelo urbano, o para urbanizar polígonos completos aplicando el sistema de expropiación del plan.
Artículo 195
El incumplimiento de cargas por propietarios en compensación y cooperación puede derivar en expropiación forzosa, según este Reglamento.
Artículo 196
La valoración sigue la Ley del Suelo. Bienes públicos con destino distinto siguen la Ley de Patrimonio o régimen local. Las vías rurales son municipales; las urbanas desaparecidas pasan al organismo expropiante.
Artículo 197
Se aplica la Ley de Expropiación Forzosa. Se formula relación de propietarios, se somete a información pública 15 días y se aprueba tras alegaciones. Aplica también a actuaciones aisladas en suelo urbano.
Artículo 198
El coste de expropiaciones puede repercutirse en propietarios especialmente beneficiados mediante contribuciones especiales, tramitadas según legislación de régimen local y el artículo 198 de la Ley del Suelo.
Artículo 199
La expropiación requiere delimitar ámbito y relacionar propietarios según registros públicos. Ambos se someten a información pública 15 días. Si la titularidad cambia tras aprobación, se actúa con el nuevo titular sin nulidad.
Artículo 200
Tras delimitar un polígono de expropiación, se prohíben nuevas construcciones o modificaciones. Excepcionalmente, el Organismo expropiante puede autorizar obras, comunicándolo al Ayuntamiento para la licencia si no es la entidad expropiante.
Artículo 201
El expropiante elige entre expropiación individual (siguiendo la Ley de Expropiación Forzosa con criterios de la Ley del Suelo) o tasación conjunta. Esta última sigue la tramitación de los artículos siguientes.
Artículo 202
El expediente de expropiación se expone 1 mes. Las notificaciones individuales permiten alegaciones en 1 mes. Si el órgano no es el Ayuntamiento, este se oye 1 mes. La aprobación requiere la Comisión Provincial. Los interesados tienen 20 días para impugnar la valoración ante dicha Comisión.
Artículo 203
La resolución de la Comisión Provincial de Urbanismo declara la urgencia de ocupación. El pago o depósito del importe produce los efectos del artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa, sin perjuicio de recursos sobre el justiprecio.
Artículo 204
Los errores no denunciados en el plazo de información pública no anulan las actuaciones. Los interesados conservan el derecho a ser indemnizados en la forma correspondiente.
Artículo 205
El pago del justiprecio se realiza a quienes acrediten su derecho con certificación registral o títulos justificativos. Si hay cargas, deben comparecer sus titulares. Se puede pagar a quienes rectifiquen errores registrales mediante medios legales.
Artículo 206
Si el expropiado no acepta el justiprecio o hay conflicto de titularidad, la Administración deposita el importe en la Caja General de Depósitos. La forma de consignación y los efectos se rigen por la Ley de Expropiación Forzosa y su Reglamento.
Artículo 207
El pago del justiprecio se realiza en efectivo o mediante permuta con parcelas del beneficiario. En promoción pública de nuevos polígonos, con conformidad del expropiado, puede pagarse con parcelas resultantes de la actuación urbanística.
Artículo 208
El pago en parcelas requiere petición y ofrecimiento por escrito, con decisión en 15 días. Se levanta acta con valor asignado. Tras la urbanización, se entrega finca libre de cargas. Si hay desacuerdo valorativo, se acude al Jurado Provincial.
Artículo 209
Tras el pago o consignación, se levantan actas de ocupación para inscribir fincas sin necesidad de inscribir cada una previamente. El título inscrible son las actas acompañadas de justificantes de pago o consignación, con planos archivados en el Registro.
Artículo 210
Finalizado el expediente y levantada el acta de ocupación, la Administración adquiere la finca libre de cargas. Terceros no tenidos en cuenta conservan acciones personales para percibir indemnización. Si aparecen fincas omitidas, se tramita expediente complementario.
Artículo 211
El Estado, las Entidades Locales y las Entidades urbanísticas especiales pueden ejecutar Planes de ordenación mediante concesión administrativa, cuando el sistema de actuación sea la expropiación.
Artículo 212
La concesión se otorga por concurso. Las bases fijan derechos, obligaciones, plazos de ejecución y explotación (máx. 30 años), precios, canon, garantías (mín. 3% del importe de obras) y sanciones. Se aplican supletoriamente las leyes de contratos.
Artículo 213
Los programas de actuación urbanística ordenan y urbanizan terrenos clasificados como suelo urbanizable no programado en el Plan general, sin aplicarse a otras categorías de suelo.
Artículo 214
Los programas de actuación urbanística deben respetar las características técnicas, magnitudes, dotaciones, servicios y equipamientos del Plan general. No pueden alterar usos previstos ni admitir incompatibles con la estructura urbanística general.
Artículo 215
Las Entidades locales pueden incorporar suelo urbanizable no programado a la urbanización mediante programas de actuación. Esta facultad también corresponde a Mancomunidades, Agrupaciones y Consorcios con fines urbanísticos.
Artículo 216
El acuerdo de formulación del programa puede ser directo o por concurso. Si la Administración lo formula, la ejecución puede ser directa o por concurso. Si se adjudica por concurso, la ejecución corresponde al adjudicatario.
Artículo 217
Las solicitudes de programas urbanísticos se presentan ante la entidad competente. Si se admiten, se publican en el Boletín Oficial y un periódico durante un mes para alegaciones sobre clasificación o zonas. Tras el plazo, la entidad rechaza o acepta la solicitud.
Artículo 218
Para suelo urbanizable no programado destinado a actividades productivas o polígonos industriales, se requiere Real Decreto del Consejo de Ministros. La propuesta incluye informes de la Corporación local, Comisión Central de Urbanismo y Consejo de Estado. Se adjudica la ejecución y se fijan obligaciones.
Artículo 219
Las bases del concurso urbanístico deben incluir zonas, superficies, usos y garantías. Los adjudicatarios ceden gratuitamente viales y servicios, construyen redes y equipamientos, y ceden el 10% del aprovechamiento. Deben presentar avances de planeamiento y planes parciales.
Artículo 220
Las bases del concurso se aprueban inicialmente y se someten a información pública durante un mes. La publicación se realiza en el Boletín Oficial de la provincia afectada y en al menos un periódico de mayor circulación.
Artículo 221
El concurso tiene un plazo de presentación de ofertas de dos a cuatro meses. Los concursantes pueden mejorar condiciones técnicas y económicas. La adjudicación se produce en cuatro meses desde la apertura, determinando el sistema de actuación y aprobando el avance de planeamiento.
Artículo 222
El adjudicatario presenta el programa de actuación en el plazo de las bases. La entidad solo puede denegar la aprobación si no se ajusta a las bases o al Plan general, o suspender el trámite por falta de documentos. La falta de presentación en plazo resuelve la situación.
Artículo 223
La Administración formula el programa urbanístico siguiendo las normas de competencia y procedimiento de los concursos. Estas reglas también aplican al supuesto excepcional del artículo 149 de la Ley del Suelo.
Artículo 224
Los programas se desarrollan con planes parciales, aprobados conjuntamente. La ejecución sigue el sistema establecido. En sistemas generales, se permite expropiación para enlaces con otros municipios.
Artículo 225
La Administración vigila obras y fiscaliza contabilidad si hay precios máximos. La oposición del adjudicatario se presume incumplimiento grave y se sanciona económicamente.
Artículo 226
La aprobación implica declaración de utilidad pública y necesidad de ocupación para expropiación, incluyendo terrenos para enlaces externos. El procedimiento sigue la Ley del Suelo y este Reglamento.
Artículo 227
El incumplimiento causa caducidad parcial. Las entidades pueden ejecutar directamente o convocar nuevo concurso. La entidad puede asumir ejecución a título sustitutorio, cobrando gastos por vía de apremio. Multa por precios superiores indebidos.
Información general
Notas oficiales
Publicada en núms. 27 y 28, de 31 de marzo y 1 de febrero de 1979
Leyes en las que se basa
- la disposición final 6 del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril BOE-A-1976-11506
Leyes que la modifican
- en cuanto se oponga , por Ley 8/1990, de 25 de julio BOE-A-1990-17938
- determinados preceptos, por Real Decreto 304/1993, de 26 de febrero BOE-A-1993-7361
- lo indicado del Reglamento, por Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio BOE-A-1997-16469
- el título IV, por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre BOE-A-2011-17629
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