Ley 3/2004, de 30 de junio, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación
También conocida como: L 3/2004, L 3/04Esta ley regula la calidad y seguridad de las viviendas en la Comunidad Valenciana para asegurar que los edificios sean seguros y habitables.
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Artículo por artículo
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Artículo 1 — Objeto
La ley regula y fomenta la calidad de la edificación permanente. Determina requisitos básicos y principios para proteger a los usuarios. Las obligaciones de prevención de riesgos laborales se rigen por su legislación específica.
Artículo 2 — Ámbito de aplicación
Ámbito: edificios vivienda, administrativos, industriales, etc. Incluye nueva construcción, reformas que alteren configuración o volumetría, e intervenciones en edificios protegidos. Excluye tipologías locales tradicionales validadas.
Artículo 3 — Concepto de calidad
La calidad es el grado en que un edificio supera los requisitos básicos mínimos. Se fomentará un sistema de evaluación y distintivo oficial para edificios de mayor calidad.
Artículo 4 — Requisitos básicos de la edificación
Los edificios deben garantizar seguridad, bienestar y protección ambiental. Requisitos: funcionalidad, accesibilidad, instalaciones; seguridad estructural, incendios y uso; habitabilidad, higiene, ruido, ahorro energético. Además, reducir impactos ambientales mediante optimización de recursos, uso r
Artículo 5 — Acciones de la administración
La Generalitat regulará, verificará y fomentará la calidad edificatoria mediante investigación, profesionalidad, distintivos reconocidos y difusión de información.
Artículo 6 — Actividades y agentes de la edificación
La Generalitat regula condiciones de formación y experiencia de los agentes de la edificación, implantando registros para acreditar su idoneidad.
Artículo 7 — Promoción
El promotor impulsa la obra aportando suelo adecuado, contratando agentes cualificados y cumpliendo obligaciones legales, asumiendo el riesgo.
Artículo 8 — Acciones de la administración en la promoción
La Generalitat establece un sistema de reconocimiento para promotores basado en técnica y solvencia, y un distintivo de calificación de calidad de edificios.
Artículo 9 — Concepción técnica del edificio
El proyectista competente define las características y calidad del edificio, cumpliendo normativa urbanística, ambiental y de construcción en todas las fases.
Artículo 10 — El proyecto
El proyecto define la obra técnicamente. Incluye documentación descriptiva, gráfica, medición de costes y tecnologías necesarias. Puede contener elementos de urbanización para obtener la Licencia Municipal de Edificación.
Artículo 11 — Fases de proyecto
Fases del proyecto: básico (licencia), ejecución (obras, Declaración Responsable, 30 días verificación) y final de obra. El proyecto es único. Modificaciones requieren autorización administrativa.
Artículo 12 — Acciones de la Administración
La Generalitat determina condiciones de diseño, sistemas de gestión de calidad y asistencia técnica. Fomenta la calidad mediante guías de proyecto, selección de productos y bases de datos de agentes y productos certificados.
Artículo 13 — Generalidades
La ejecución de obras incluye dirección facultativa, construcción y recepción. Se documenta mediante el Libro de Órdenes y Asistencias y el Libro de Gestión de Calidad de Obra, que pueden refundirse en uno solo.
Artículo 14 — La dirección facultativa de las obras
La dirección facultativa ordena y controla la obra conforme al proyecto y licencia. Sus órdenes se plasman en el Libro de Órdenes y Asistencias. Las actividades de verificación y control se reseñan en el Libro de Gestión de Calidad.
Artículo 15 — El comienzo de las obras. El acta de replanteo
Previo al inicio, se verifican proyecto, terreno, viabilidad y licencia. El acta de replanteo, firmada por promotor, dirección y constructor, justifica el inicio. Se convoca con 5 días de antelación.
Artículo 16 — La construcción
El constructor ejecuta obras con calidad y seguridad. Puede subcontratar, quien responde ante el principal. Debe tener titulación y capacitación. La inscripción en registro acredita habilitación según complejidad.
Artículo 17 — El suministro de productos
Los productos deben cumplir el proyecto y normativa. Se controlan en obra. El suministrador aporta documentación y garantías al entregar. La entrega se registra en el Libro de Gestión de Calidad de Obra.
Artículo 18 — La prestación de asistencias técnicas y servicios
Las asistencias técnicas y servicios cubren todo el proceso. Incluyen control de calidad, ensayos de laboratorios y provisión de maquinaria. La Generalitat puede regular su acreditación y homologación.
Artículo 19 — La terminación de las obras
Al terminar, la dirección facultativa firma el certificado final. Verifica ajuste al proyecto, calidad, servicios urbanísticos y disponibilidad. Se entrega el proyecto final de obra para conocimiento exacto del edificio.
Artículo 20 — La recepción de la obra
La dirección facultativa comunica la finalización de obra al promotor y constructor. El constructor entrega la documentación técnica y administrativa necesaria para el Libro del Edificio. Las reservas no subsanadas deben inscribirse en el registro.
Artículo 21 — La documentación de la obra ejecutada
La Generalitat desarrolla el Libro del Edificio, entregado a los usuarios. Contiene documentación administrativa, técnica y de uso/mantenimiento. En edificios con varias partes enajenables, se confeccionan libros parciales con información específica.
Artículo 22 — Acciones de la administración
Acciones administración: sellos calidad, Libro Gestión Calidad, registro constructores, acreditación laboratorios y entidades control, Libro del Edificio. Fomento: guías construcción y bases datos productos/servicios acreditados.
Artículo 23 — Vida útil del edificio
Vida útil: tiempo uso con calidad. Uso: actividad ocupantes. Mantenimiento: operaciones periódicas propietarios/ocupantes. Rehabilitación: intervención cuando mantenimiento insuficiente, buscando niveles calidad originales o vigentes.
Artículo 24 — Deber de mantenimiento y rehabilitación
Los propietarios deben mantener los edificios según el Libro del Edificio, registrando las operaciones realizadas. Las instrucciones no transfieren responsabilidades a otros agentes. Para ayudas públicas, se justifica el mantenimiento mínimo y la inspección.
Artículo 25 — Acciones de la administración
La Generalitat regula la calidad durante la vida útil mediante normativa técnica y sistemas de identificación de agentes. Fomenta la calidad con ayudas, incentivos y guías para la inspección, evaluación, intervención y rehabilitación de edificios.
Artículo 26 — Licencias y autorizaciones administrativas
Se requieren licencias municipales de edificación y ocupación. El promotor facilita copias al constructor y dirección facultativa antes del inicio. Es imprescindible tener copia autorizada de la licencia en la obra o acreditar su obtención por silencio administrativo.
Artículo 27 — Licencia Municipal de Edificación
La Licencia Municipal autoriza obras y verifica cumplimiento urbanístico. Es previa a toda edificación. No incluye gestión de parcela. Debe motivarse. Es exigible para escrituras de obra nueva.
Artículo 28 — Resolución única
La licencia municipal de edificación es una resolución única que incluye otras licencias. Si requiere autorización ambiental o de apertura, la administración verifica todo en un solo procedimiento. Puede otorgarse sin estas últimas si el titular asume responsabilidad en documento público. En suelo no urbanizable, se exige la otra licencia previa. Para viviendas con garajes vinculados, la licencia incluye la de actividad de los garajes.
Artículo 29 — Procedimiento y plazos
Se presenta proyecto básico y documentos. El ayuntamiento requiere subsanación en acto único. La resolución general es en 2 meses; si se necesita licencia de actividad, el plazo es de 3 meses. Los ayuntamientos pueden agilizar si hay control de la Generalitat. Se exige proyecto de ejecución y est
Artículo 30 — Silencio Administrativo
Si el Ayuntamiento no resuelve en plazo, la petición se entiende estimada por Silencio Administrativo, con efectos según la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística.
Artículo 31 — Suministros
Las empresas de agua, luz, gas, telefonía y servicios urbanos no pueden contratar ni prestar servicios sin acreditar previamente la Licencia Municipal de Edificación.
Artículo 32 — Licencia Municipal de Ocupación
La Licencia de Ocupación verifica que la obra se ajusta al proyecto o normativa. Las empresas de servicios deben exigirla para contratar con usuarios finales.
Artículo 33 — Exigencia de la Licencia Municipal de Ocupación
La licencia de ocupación es obligatoria al terminar obras. Se renueva cada 10 años en segunda transmisión o nuevo suministro. Edificios existentes la necesitan en esos casos. Es preceptiva ante obras o cambio de uso. En viviendas protegidas, la calificación sustituye a la licencia en la primera.
Artículo 34 — Procedimiento y plazos
La primera licencia de ocupación la solicita el promotor al ayuntamiento con acta de recepción y certificado final. Las ulteriores las piden los propietarios con certificado del facultativo y copia del Libro del Edificio. Los servicios técnicos municipales verifican el cumplimiento. El plazo de concesión es de un mes. Los ayuntamientos llevan un registro especial e informan a la Generalitat.
Artículo 35 — Silencio Administrativo
Si el ayuntamiento no resuelve en el plazo establecido, la solicitud se entiende estimada por Silencio Administrativo, con los efectos previstos para licencias urbanísticas en la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística.
Artículo 36 — Coordinación administrativa
La Generalitat dicta normas para ordenar la actividad municipal en licencias, inspección y revocación. Puede dictar instrucciones técnicas generales, recabar información sobre la gestión municipal y formular requerimientos para subsanar deficiencias observadas.
Artículo 37 — Agentes de la edificación
Son agentes de la edificación todas las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso. Sus obligaciones y responsabilidades se determinan por la legislación estatal, esta Ley, reglamentos y contrato. Los usuarios tienen la consideración de consumidores.
Artículo 38 — Obligaciones de los agentes de la edificación
Agentes: promotor (habilitación, contratar, estudios, acta replanteo, autorizaciones); proyectista (viabilidad, documentación, coordinación, licencias); constructor (habilitación, datos calidad); director obra (verificación, coordinación, paralizar obras, libro calidad); director ejecución (control calidad, libro calidad, suspender obras); entidades control (acreditación, independencia, asistencia); laboratorios (acreditación, ensayos); suministradores (documentación); propietarios/usuarios (diligencia uso y mantenimiento).
Disposición adicional primera — Programa para el fomento de la calidad de la edificación en la Comunidad Valenciana
La Generalitat elaborará en un año un programa para fomentar la calidad de la edificación, definiendo objetivos, contenidos, plazos y recursos.
Disposición adicional segunda — Obligatoriedad del Libro del Edificio
Las edificaciones sujetas a inspección periódica según la Ley 6/1994 deberán disponer del Libro del Edificio, con alcance y contenidos reglamentarios.
Disposición adicional tercera — Tasas
Los ayuntamientos podrán establecer, mediante ordenanza, el importe de las tasas por la expedición de la Licencia Municipal de Edificación y de ocupación.
Disposición adicional cuarta — Autorizaciones administrativas
Las autorizaciones administrativas del capítulo II del título III se aplican a edificios de vivienda. Mediante decreto podrán extenderse a otros usos.
Disposición adicional quinta — Título habilitante para la ocupación de las edificaciones
Las menciones a licencia de ocupación se entienden como título habilitante conforme a la legislación urbanística vigente, ya sea declaración responsable o licencia.
Disposición transitoria primera — Solicitudes de Licencia Municipal de Edificación en tramitación
La ley se aplica a las obras del artículo 2, para las que se solicite Licencia Municipal de Edificación a partir de su entrada en vigor.
Disposición transitoria segunda — Plazo para la efectiva aplicación de las licencias municipales de edificación y de ocupación
Hasta que los ayuntamientos actúen (plazo 1 año), rige el sistema actual y la cédula de habitabilidad. Deben adoptar medidas para la nueva licencia.
Disposición derogatoria única
Quedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a la Ley 3/2004, de 30 de junio, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación.
Disposición final primera — Fundamento competencial
La ley se basa en competencias de la Comunidad Valenciana (Estatuto y RD 1720/1984). Se aplica sin perjuicio de las competencias del Estado.
Disposición final segunda — Autorización al Consell de la Generalitat para el desarrollo de esta ley
El Consell de la Generalitat dictará las disposiciones de desarrollo de esta ley, a propuesta de la conselleria competente en arquitectura.
Disposición final tercera — Entrada en vigor
La Ley 3/2004, de 30 de junio, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación, entra en vigor a los seis meses de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.
Información general
Notas oficiales
Publicada en el DOCV núm. 4788, de 2 de julio de 2004
Leyes en las que se basa
- el Estatuto aprobado por Ley Orgánica 5/1982, de 1 de julio BOE-A-1982-17235
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre BOE-A-1999-21567
Leyes que la modifican
- el art. 34, por Ley 9/2011, de 26 de diciembre BOE-A-2012-1253
- el art. 28.1, por Ley 8/2022, de 29 de diciembre BOE-A-2023-5482
- con los efectos indicados, el art. 11.1.b), en la redacción dada por el Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, por Ley 7/2023, de 26 de diciembre de 2023 BOE-A-2024-2666
- art. 33 y SE AÑADE disposición adicional 5, por Ley 5/2025, de 30 de mayo BOE-A-2025-11959
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