Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera
También conocida como: RD 309/2019, RD 309/19Esta norma regula cómo deben informarte los bancos al pedir una hipoteca para que entiendas bien las condiciones, gastos y riesgos antes de firmar.
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El texto completo y oficial de la ley, tal como lo publica el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Qué ha cambiado
Esta ley no tiene modificaciones registradas desde su publicación.
Artículo por artículo
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Artículo 1 — Objeto
Desarrolla la Ley 5/2019 para transponer la Directiva 2014/17/UE. Establece requisitos para asesoramiento, registro de prestamistas, información al prestatario y seguros de intermediarios.
Artículo 2 — Ámbito de aplicación
Las disposiciones de este real decreto se aplican a las actividades relacionadas con los contratos de préstamo inmobiliario incluidos en el ámbito de la Ley 5/2019.
Artículo 3 — Servicios de asesoramiento
El servicio de asesoramiento es una actividad distinta de la concesión de préstamos. Solo se pueden usar términos como 'asesor' si se presta este servicio. Quien no lo ofrezca debe indicarlo claramente y no usar dichos vocablos. El asesor debe declarar cualquier retribución recibida de terceros.
Artículo 4 — Servicios de asesoramiento independiente
El asesoramiento independiente requiere presentar al menos 3 ofertas vinculantes de distintas entidades y no percibir remuneración de prestamistas o terceros. Solo se puede usar el adjetivo 'independiente' si se cumplen estos requisitos.
Artículo 5 — Requisitos para la inscripción en el registro de los prestamistas de crédito inmobiliario
La inscripción de prestamistas requiere: procedimientos de solvencia e información, medios para quejas, representante ante la SEPBLCP, plan de formación, y que personas físicas/administradores tengan conocimientos, honorabilidad, sin antecedentes penales graves ni concurso culpable.
Artículo 6 — Características generales de la información
La información post-contrato debe reflejar claramente los términos, no destacar beneficios ni ocultar riesgos, ser oportuna y coherente con el contrato, y no omitir ni desnaturalizar información relevante.
Artículo 7 — Información periódica
En cada liquidación se debe detallar tipo de interés, comisiones (concepto, base, período), otros gastos y antecedentes para comprobar el cálculo. En enero anual se remite comunicación completa con comisiones, gastos e intereses del año anterior.
Artículo 8 — Información sobre modificaciones del tipo de interés aplicable
Si el tipo de interés varía, se informa con 15 días de antelación sobre el nuevo coste, pagos y frecuencia. Si depende de subasta, se informa del procedimiento 15 días antes de la misma.
Artículo 9 — Información a sucesores mortis causa
Los prestamistas deben facilitar a los sucesores del fallecido el estado del préstamo, una vez acreditada la condición. No se exige acreditar la aceptación de la herencia para obtener esta información.
Artículo 10 — Requisitos de forma e información resaltada de las comunicaciones durante la vigencia del préstamo
Las comunicaciones deben ser claras, accesibles y en castellano o lenguas cooficiales. El Ministerio de Economía o el Banco de España pueden establecer modelos normalizados con formato resaltado.
Artículo 11 — Principios y requisitos técnicos
Los medios telemáticos para enviar documentación al notario deben garantizar la libre elección, acceso permanente y verificación de fechas. Las plataformas requieren autenticación, firma electrónica cualificada, cifrado y auditoría. La Dirección General de los Registros y del Notariado inspecciona el cumplimiento de estos requisitos técnicos.
Artículo 12 — Procedimiento de remisión de documentación entre prestamista y notario
El prestamista envía la documentación al notario elegido por el prestatario. El notario valida la identidad y la información. Si hay errores, se suspende el plazo de 10 días hasta su subsanación. Una vez validada, se redacta el acta. Los costes tecnológicos no corren a cargo del prestatario.
Disposición adicional primera — Seguro de responsabilidad civil o aval bancario de los intermediarios de crédito
El importe mínimo del seguro de responsabilidad civil o aval bancario de los intermediarios de crédito se fija según el Reglamento Delegado (UE) No 1125/2014. Debe cubrir incumplimientos de información. Las excepciones del asegurador no afectan al prestatario.
Disposición adicional segunda — Cooperación del Banco de España con otras autoridades supervisoras competentes de las comunidades autónomas
El Banco de España coopera con autoridades autonómicas, intercambiando información. Puede negarse si atenta contra seguridad, hay procedimiento judicial o sentencia firme. Debe notificar denegaciones.
Disposición adicional tercera — Normas de acceso a la Central de Información de Riesgos
El Banco de España establece normas técnicas para acceder a la Central de Información de Riesgos. Deben ser públicas, objetivas, no discriminatorias y proporcionadas para garantizar estabilidad.
Disposición adicional cuarta — Normas de ordenación y disciplina
Las disposiciones de este real decreto se consideran normas de ordenación y disciplina según el artículo 2.1.c) de la Ley 10/2014, de ordenación de entidades de crédito.
Disposición adicional quinta — Requisitos de gobernanza relativos a los contratos de crédito inmobiliario
Los prestamistas deben implementar políticas para minimizar conflictos de interés, diseñando productos según las necesidades del cliente. Debe ofrecerse toda la información necesaria al prestatario y garante durante la distribución.
Disposición adicional sexta — Obligaciones de información al Banco de España
Prestamistas, intermediarios y grupos supervisados por el Banco de España deben remitir estados e información anuales (o más frecuentes) para la supervisión. La información será pública o reservada según determine el Banco.
Disposición adicional séptima — Informe de impacto sobre los medios telemáticos para la remisión de documentación por el prestamista al notario
En un año desde su entrada en vigor, los Ministerios de Economía y Empresa y Justicia presentarán a la Comisión Delegada del Gobierno un informe sobre el impacto de los medios telemáticos para enviar documentación al notario.
Disposición adicional octava — Protección de datos personales
El tratamiento de datos personales de personas físicas se realizará estrictamente conforme al Reglamento (UE) 2016/679 y al resto de la normativa sobre protección de datos personales vigente.
Disposición adicional novena — Información relativa a las comunicaciones a través de telefonía vocal
La descripción de características del servicio financiero en comunicaciones telefónicas sobre créditos inmobiliarios debe incluir la información prevista en los apartados 3 a 6 de la Parte A del anexo II de la Ley 22/2007.
Disposición adicional décima — Actividad transfronteriza de las sucursales de los intermediarios de crédito inmobiliario
El Banco de España supervisa a las sucursales de intermediarios de la UE antes de iniciar actividades o en dos meses. Indica especificidades del derecho nacional aplicable en España.
Disposición transitoria primera — Aplicación transitoria del desarrollo reglamentario de la Ley 5/2019, de 15 de marzo
El desarrollo reglamentario de la Ley 5/2019 se entiende realizado por la Orden EHA/2899/2011, siempre que esta no sea contraria a dicha ley y al presente real decreto.
Disposición transitoria segunda — Régimen aplicable a las solicitudes en curso de aprobación previa a que se refiere la disposición adicional primera del Real Decreto 84/2015, de 13 de febrero, por el que se desarrolla la Ley 10/2014, de 26 de junio
Los procedimientos de aprobación previa iniciados antes de la entrada en vigor del real decreto desaparecen sobrevenidamente por la supresión del requisito. La resolución declara esta circunstancia conforme al artículo 21 de la Ley 39/2015.
Disposición derogatoria única — Derogación normativa
Se derogan disposiciones de igual o inferior rango que se opongan al real decreto. En particular, se deroga la disposición adicional primera del Real Decreto 84/2015.
Disposición final primera — Título competencial
El real decreto se basa en las competencias exclusivas del Estado sobre legislación mercantil, procesal, crédito, banca, seguro y planificación económica.
Disposición final segunda
Se añade una disposición al Real Decreto 1012/2015. No se consideran derivados implícitos los instrumentos referenciados a tipos de interés variables o en moneda extranjera, si capital, reembolso e interés están en la misma moneda.
Disposición final tercera — Incorporación de Derecho de la Unión Europea
Este real decreto transpone parcialmente la Directiva 2014/17/UE y la Directiva 2017/2399.
Disposición final cuarta — Facultades de aplicación y desarrollo
Se faculta al titular del Ministerio de Economía y Empresa para dictar las disposiciones y actos necesarios para el desarrollo y aplicación del real decreto.
Disposición final quinta — Entrada en vigor
El Real Decreto entra en vigor el 16 de junio de 2019. Excepcionalmente, la disposición transitoria segunda, el apartado segundo de la derogatoria única y la final segunda entran al día siguiente de su publicación en el BOE.
Información general
Temas
Notas oficiales
Entrada en vigor, con la salvedad indicada, el 16 de junio de 2019.
Leyes en las que se basa
- la disposición adicional 4 al Real Decreto 1012/2015, de 6 de noviembre BOE-A-2015-12056
- la disposición adicional 1 del Real Decreto 84/2015, de 13 de febrero BOE-A-2015-1455
- la Ley 5/2019, de 15 de marzo BOE-A-2019-3814
- parcialmente la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014 DOUE-L-2014-80363
- parcialmente la Directiva (UE) 2017/2399, de 12 de diciembre DOUE-L-2017-82595
Leyes que la modifican
- el uso de las plataformas telemáticas para la preparación del acta de información previa y la escritura de préstamo hipotecario, por Instrucción de 31 de julio de 2019 BOE-A-2019-11298
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