Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias
También conocida como: L 4/2012, L 4/12Regula tus derechos al comprar semanas de vacaciones en hoteles o apartamentos, protegiéndote frente a contratos abusivos y garantizando información.
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Artículo por artículo
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Artículo 1 — Ámbito de aplicación
Esta Ley regula contratos de comercialización, venta, reventa de aprovechamiento turístico y productos vacacionales, e intercambio, cuando se celebren entre empresario (físico/jurídico con fines económicos) y consumidor (físico/jurídico sin fines económicos).
Artículo 2 — Contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico
Es un contrato de duración superior a un año por el que un consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho a usar alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación.
Artículo 3 — Contrato de producto vacacional de larga duración
El contrato de producto vacacional de larga duración tiene duración superior a un año. El consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho a descuentos u otras ventajas sobre alojamiento, aislado o combinado con viajes u otros servicios.
Artículo 4 — Cálculo de la duración de los contratos
Para calcular la duración de los contratos se considera cualquier cláusula que permita la renovación o prórroga tácita.
Artículo 5 — Contrato de reventa
El contrato de reventa es aquel donde un empresario asiste onerosamente a un consumidor en la compra o venta de derechos turísticos o vacacionales.
Artículo 6 — Contrato de intercambio
El contrato de intercambio permite al consumidor disfrutar alojamientos a cambio de ceder temporalmente sus derechos turísticos a otros mediante un sistema oneroso.
Artículo 7 — Publicidad
La publicidad debe indicar dónde obtener información precontractual. Los actos promocionales deben aclarar su finalidad. La información está disponible durante el acto. No se pueden vender como inversión.
Artículo 8 — Requisitos de la información
La información debe entregarse en papel o soporte duradero. El incumplimiento permite resolver el contrato mediante notificación fehaciente. La carga de la prueba recae en el empresario.
Artículo 9 — Información precontractual
El empresario facilita información gratuita en formulario normalizado (Anexos I-IV) antes del consentimiento. Se entrega en papel o soporte duradero, en lengua oficial elegida por el consumidor.
Artículo 10 — Advertencia sobre el derecho de desistimiento y prohibición de pago de anticipos
Antes de celebrar el contrato, el empresario debe informar explícitamente al consumidor sobre el derecho de desistimiento, su plazo y la prohibición de pagos anticipados durante dicho plazo, según el artículo 13.
Artículo 11 — Forma y contenido del contrato
Los contratos deben ser por escrito, legibles y en la lengua elegida por el consumidor (castellano obligatorio en España). Incluye identidad de partes, fecha, lugar, cláusulas de desistimiento firmadas aparte y formulario normalizado. El consumidor recibe una copia.
Artículo 12 — Derecho de desistimiento
Derecho de desistimiento sin justificación en 14 días naturales. El plazo se amplía a 1 año y 14 días si falta el formulario, o a 3 meses y 14 días si falta la información precontractual. El desistimiento anula el contrato sin costes para el consumidor.
Artículo 13 — Prohibición del pago de anticipos
Se prohíben anticipos, garantías o pagos antes de finalizar el plazo de desistimiento (o antes de la venta en reventa). Los actos contrarios son nulos y el consumidor puede reclamar el duplo de las cantidades entregadas o garantizadas.
Artículo 14 — Disposiciones específicas para los contratos de productos vacacionales de larga duración
El pago se realiza mediante plan escalonado anual de igual cuantía. El empresario notifica el pago con 14 días de antelación. A partir del segundo plazo, el consumidor puede rescindir sin penalización notificando en 14 días tras recibir la solicitud.
Artículo 15 — Ineficacia de contratos accesorios
Al desistir, los contratos accesorios (intercambio, reventa) y préstamos vinculados quedan sin efecto sin coste. El consumidor tiene 2 años para anularlos. Las partes se restituyen prestaciones; no se paga por disminución de valor por uso normal.
Artículo 16 — Carácter imperativo
Los consumidores no pueden renunciar a los derechos de esta Ley. Cualquier renuncia o acto realizado en fraude de ley es nulo.
Artículo 17 — Normas de Derecho Internacional Privado
Si la ley aplicable es de un Estado no miembro del EEE, el consumidor puede invocar esta Ley si el inmueble está en la UE o el contrato afecta a actividades en la UE.
Artículo 18 — Información al consumidor
El empresario debe informar sobre dónde solicitar datos gratuitos y derechos ante oficinas de turismo, Instituto Nacional del Consumo, organismos autonómicos, oficinas municipales, registradores y notarios, indicando sus datos de contacto más próximos.
Artículo 19 — Códigos de conducta
Los empresarios deben informar a los consumidores sobre los códigos de conducta suscritos. Las asociaciones profesionales deben promoverlos e informar a quienes lo soliciten.
Artículo 20 — Reclamación extrajudicial
Empresario y consumidor pueden resolver conflictos mediante arbitraje de consumo o sistemas alternativos de la Comisión Europea, respetando principios de consumo.
Artículo 21 — Acción de cesación
Se puede ejercer acción de cesación contra conductas contrarias a esta Ley que lesionen intereses de consumidores, según la Ley de Enjuiciamiento Civil y el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
Artículo 22 — Régimen sancionador
El incumplimiento se sanciona conforme al régimen general de consumo. No cumplir requisitos de información tras el plazo de desistimiento es infracción grave o muy grave.
Artículo 23 — Ámbitos objetivo y subjetivo
Regula el derecho de aprovechamiento por turno (disfrute exclusivo anual de alojamiento). Requiere edificios con ≥10 alojamientos, períodos ≥7 días y 7 días libres. Prohíbe llamarlo 'multipropiedad'. Aplica a promotores y adquirentes. Nulidad de contratos >1 año ajenos. Validez de modalidades asoci.
Artículo 24 — Duración
El régimen dura entre 1 y 50 años desde la inscripción. Al finalizar, los titulares no reciben compensación.
Artículo 25 — Constitución del régimen
El propietario debe cumplir requisitos registrales, licencias y contratar empresa de servicios o seguro. En obras en construcción se exige aval bancario o seguro de caución para garantizar la devolución de pagos si no se termina la obra.
Artículo 26 — Escritura reguladora
La escritura debe detallar finca, alojamientos, turnos, servicios, estatutos y situación registral. Se incorporan contratos de servicios y seguros. La terminación de obra en construcción debe inscribirse en 3 meses.
Artículo 27 — Inscripción del régimen y su modificación
El registrador suspende cláusulas contrarias a la ley y abre folios independientes para alojamientos. Se archivan copias de contratos. Las modificaciones requieren escritura pública e inscripción registral.
Artículo 28 — Seguro
El propietario debe mantener seguros de responsabilidad civil, incendios y daños generales durante toda la promoción. La suma asegurada debe cubrir la parte no comercializada del valor del inmueble.
Artículo 29 — Régimen general
Se prohíbe transmitir derechos de aprovechamiento por turno con la denominación de multipropiedad o cualquier otra que contenga la palabra propiedad. La promoción y transmisión se rigen por el Título I con especificaciones de esta sección.
Artículo 30 — Forma y contenido mínimo del contrato
El contrato debe incluir datos registrales, naturaleza del derecho, descripción del inmueble, estado de la obra, precio e impuestos, servicios, intercambio, partes implicadas, duración, derechos del adquirente, domicilio de notificaciones y firma. Se adjuntan anexos. Debe redactarse en lengua elegid
Artículo 31 — Formalización notarial y publicidad registral del contrato
La inscripción en el Registro de la Propiedad requiere escritura pública. El registrador anota una garantía por las dos últimas cuotas. El notario debe advertir del derecho de desistimiento. No se autoriza la escritura si faltan menciones del artículo 30.
Artículo 32 — Resolución por falta de pago de las cuotas
El propietario puede resolver el contrato si no se pagan cuotas durante al menos un año, tras requerimiento y 30 días naturales. Debe devolver la parte proporcional del precio restante, salvo cláusula penal. Asume las deudas pendientes con la empresa de servicios.
Artículo 33 — Facultades del titular de derechos de aprovechamiento por turno
El titular puede disponer libremente de su derecho. La comunidad de titulares se rige por estatutos: decisiones importantes requieren 2/3 de votos, otras mayoría simple. Cada persona tiene tantos votos como derechos. Si no hay mayoría, el Juez decide. Se aplica supletoriamente la Ley de Propiedad.
Artículo 34 — Incumplimiento de los servicios
El propietario o promotor responde de la prestación de servicios. Ante incumplimiento de la empresa, debe resolver el contrato y exigir indemnización. El titular puede reclamar directamente al propietario. El propietario debe asumir o contratar otro servicio. Las alteraciones no perjudican a los tit
Artículo 35 — Ámbito de aplicación
Las normas tributarias se aplican a los derechos del título II, respetando tratados internacionales. En lo no previsto, se aplican las disposiciones tributarias generales.
Artículo 36 — Impuesto sobre el Patrimonio
Los derechos de aprovechamiento turístico se valoran en el Impuesto sobre el Patrimonio por su precio de adquisición, según el artículo 10.3.b) de la Ley 19/1991.
Artículo 37 — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
Las transmisiones de estos derechos entre particulares no sujetas a IVA tienen un tipo del 4% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, respetando competencias autonómicas.
Disposición adicional primera
Los contratos con regímenes preexistentes se rigen por lo inscrito en el Registro de la Propiedad. Son válidos aunque la duración sea indeterminada o superior a 50 años.
Disposición adicional segunda
Plazo de 5 años para declarar invalidez de contratos desde 1999 por contravención normativa o carácter flotante. La invalidez implica devolución del precio y daños, menos el uso disfrutado.
Disposición transitoria única — Contratos preexistentes
La ley no aplica a contratos preexistentes vigentes, salvo adaptación voluntaria. Los regímenes preexistentes tienen duración máxima de 50 años (desde 1998 si son anteriores). Los regímenes constituidos antes pueden publicitarse en el Registro de la Propiedad.
Disposición derogatoria única — Derogación normativa
Se deroga el Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo, sobre contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, adquisición de productos vacacionales de larga duración, reventa e intercambio.
Disposición final primera — Título competencial
La ley se basa en competencias estatales de legislación mercantil, procesal y civil (art. 149.1.6.ª y 8.ª CE), respetando derechos civiles autonómicos. El título III se basa en la competencia estatal sobre hacienda general (art. 149.1.14.ª CE).
Disposición final segunda — Incorporación de Derecho de la Unión Europea
Esta ley incorpora al ordenamiento jurídico español la Directiva 2008/122/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de enero de 2008, relativa a la protección de los consumidores en contratos de aprovechamiento por turno.
Disposición final tercera — Modificación de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido
Se añade un nuevo número 18.º al artículo 91 de la Ley 37/1992 del IVA. Exime del impuesto la cesión de derechos de aprovechamiento por turno de edificios con al menos diez alojamientos, conforme a la normativa reguladora.
Disposición final cuarta — Entrada en vigor
La Ley 4/2012, de 6 de julio, sobre contratos de aprovechamiento por turno y productos vacacionales, entra en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.
Información general
Temas
Leyes en las que se basa
- el art. 91.uno.2 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre BOE-A-1992-28740
- el Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo BOE-A-2012-3811
- la Directiva 2008/122/CE, de 14 de enero DOUE-L-2009-80203
Leyes que la modifican
- con efectos desde el 3 de abril de 2025, los arts. 23.6, 30.1 y SE AÑADE, con los mismos efectos, las disposiciones adicionales 1 y 2, por Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero BOE-A-2025-76
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