Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero
También conocida como: RD 716/2009, RD 716/09Esta norma regula cómo funcionan las hipotecas y las tasaciones de viviendas para asegurar que los préstamos bancarios sean claros y seguros.
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Artículo por artículo
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Artículo 1 — Objeto del mercado hipotecario
El mercado hipotecario regula la negociación de títulos emitidos por entidades, garantizados por préstamos hipotecarios que cumplan este real decreto.
Artículo 2 — Entidades que pueden participar en el mercado hipotecario
Pueden participar bancos, cajas de ahorros, cooperativas de crédito y establecimientos financieros de crédito. Las sucursales de entidades de la UE pueden hacer participar a terceros en préstamos garantizados con hipoteca en España.
Artículo 3 — Préstamos y créditos elegibles
Los préstamos elegibles para cubrir emisiones hipotecarias son los concedidos por las entidades del artículo 2 que cumplan los requisitos de este capítulo.
Artículo 4 — La hipoteca
Préstamos garantizados con primera hipoteca. No se pueden posponer, cancelar o reducir hipotecas sin consentimiento de tenedores de bonos o partícipes.
Artículo 5 — Límites del préstamo o crédito
El préstamo no supera el 60% del valor tasado (80% para vivienda). Con aval bancario o seguro externo, se alcanza el 95%. El coste del aval/seguro lo paga la entidad, no el deudor. La entidad debe tener calificación A1/A+ o autorización.
Artículo 6 — Préstamos y créditos garantizados por inmuebles situados en otros países de la Unión Europea
Préstamos garantizados por inmuebles en la UE son elegibles si el Banco de España considera equivalentes sus garantías. Se requiere tasación independiente, liquidación razonable en impago y mecanismos de precio justo. No son objeto de participaciones hipotecarias.
Artículo 7 — Titularidad de los bienes
La hipoteca recae sobre bienes en pleno dominio, sin cargas que la afecten. Puede haber varios titulares si la hipoteca cubre la totalidad. En propiedad horizontal, la hipoteca sobre el edificio debe inscribirse según el Reglamento Hipotecario.
Artículo 8 — Tasación previa
La tasación previa la realiza la entidad o homologadas. El informe lo firma un arquitecto o ingeniero y caduca a los 6 meses. La tasación acredita el valor y fija el tipo mínimo de subasta en caso de ejecución hipotecaria.
Artículo 9 — Ampliación de hipoteca
Si el valor del bien baja más de un 20% (mantenido 1 año en personas físicas), la entidad puede exigir ampliar la hipoteca o devolver el préstamo. Si el deudor no actúa en 2 meses, se entiende devuelto el total del crédito.
Artículo 10 — Seguros de daños
La garantía hipotecaria requiere seguro contra daños (ramos 8 y 9, sin robo) por valor de tasación. Asegurador y acreedor deben notificar pagos, siniestros y préstamos.
Artículo 11 — Bienes excluidos
No son válidos como garantía: usufructo, concesiones administrativas, derechos de superficie con menos de 20 años tras el préstamo, pastos, edificios fuera de ordenación urbana y terrenos con obras provisionales. Las viviendas protegidas sí son hipotecables.
Artículo 12 — Préstamos y créditos excluidos o restringidos
No son elegibles: títulos al portador, vencidos, afectos a otras emisiones, con hipoteca contradicha, subhipotecados, embargados o condicionados. Para edificios en construcción, se computa el 50% del solar y obras, sin superar el 20% del total. Terrenos edificables: 50% tasación.
Artículo 13 — Clases de títulos
Existen tres clases de títulos exclusivos para el mercado hipotecario: cédulas hipotecarias, bonos hipotecarios y participaciones hipotecarias. Pueden ser emitidos por las entidades autorizadas cumpliendo los requisitos del real decreto.
Artículo 14 — Cédulas hipotecarias
Las cédulas hipotecarias deben incluir: ley reguladora, tipo (nominativa/al portador), valor nominal, amortización, intereses, opción de pago, serie, fecha, entidad emisora, firmas, y opción de amortización anticipada. Las anotaciones en cuenta deben reflejar datos compatibles.
Artículo 15 — Bonos hipotecarios
Los bonos hipotecarios incluyen los datos de las cédulas más: notario y protocolo, garantía específica por préstamos y activos, responsabilidad patrimonial universal, domicilio del Sindicato de Tenedores (si aplica) y fecha de inscripción en el Registro Mercantil.
Artículo 16 — Normas generales
Las emisiones se rigen por la normativa de valores y estatutos. Pueden tener características financieras variadas y cláusulas de amortización anticipada. El deudor hipotecario no puede resultar perjudicado.
Artículo 17 — Emisión de cédulas
Las cédulas no seriadas deben tener fecha fehaciente. Las seriadas se extienden en libros talonarios numerados. La entidad emisora debe llevar un registro contable especial y vincular activos de sustitución al momento de la emisión.
Artículo 18 — Emisión de bonos
La afectación de préstamos a bonos se hace en escritura pública antes del desembolso. La escritura debe incluir datos de la entidad, condiciones, títulos y préstamos afectos. La emisión se inscribe en el Registro Mercantil y en un registro contable especial.
Artículo 19 — Sindicato de Tenedores de Bonos
El Sindicato de Tenedores de Bonos se rige por la Ley 2/1981 y el Real Decreto Legislativo 1564/1989. Puede permitir posponer, cancelar o novar hipotecas, e intervenir en la escritura pública de afectación de préstamos.
Artículo 20 — Derivados vinculados a la emisión de cédulas o bonos hipotecarios
Los derivados vinculados a cédulas o bonos hipotecarios deben ser permutas de tipos o divisa para cubrir riesgos. Los contratos deben proteger el valor positivo ante concurso de la entidad. Las contrapartes deben tener calificación crediticia mínima A1, A+ o asimilada.
Artículo 21 — Registro contable especial
Las entidades emisoras llevan un registro contable especial continuo con dos partes: una para cédulas y otra para bonos. Incluye préstamos, activos de sustitución e instrumentos derivados. El Banco de España determina datos esenciales para cuentas anuales y la entidad debe incluir nota específica en
Artículo 22 — Extinción y prescripción
La garantía de bonos se extingue por amortización, convenio con tenedores o cancelación de hipoteca. Los títulos dejan de devengar intereses al vencimiento. El reembolso e intereses dejan de ser exigibles a los tres años de su vencimiento, conforme al Código de Comercio.
Artículo 23 — De los bonos hipotecarios
El valor actualizado de los bonos hipotecarios debe ser al menos un 2% inferior al de los préstamos afectos. Se usa la curva euro swap. El vencimiento medio de los bonos no puede superar al de los préstamos. Los valores en otras monedas se convierten a euros.
Artículo 24 — De las cédulas
El volumen de cédulas hipotecarias emitidas no vencidas no puede superar el 80% de los capitales no amortizados de préstamos elegibles. Si hay bonos emitidos, se excluyen de la base de cómputo los préstamos afectos a dichos bonos y su porción participada.
Artículo 25 — Restablecimiento de la proporción
Si se superan los límites de emisión, la entidad debe restablecer el equilibrio en 10 días (depósito) o 4 meses (amortización, nuevos préstamos, etc.). El depósito queda afectado al reembolso y no se puede disponer en 4 meses, salvo para rembolsos o nuevos préstamos.
Artículo 26 — Emisión
Las entidades pueden emitir participaciones hipotecarias nominativas o en cuenta sobre préstamos de su cartera. Cada valor representa una participación en un préstamo concreto. El emisor conserva la administración y abona a los partícipes su porcentaje de capital e intereses.
Artículo 27 — Prohibiciones
No se pueden participar préstamos que garanticen bonos hipotecarios ni superar límites del artículo 24. Si la participación es total sin recompra, no se computa como riesgo y el emisor no garantiza la operación. No se emiten participaciones sobre la parte no dispuesta.
Artículo 28 — Contenido
La participación incorpora un porcentaje del préstamo. Su valor capital se fija libremente, pero su plazo e interés no pueden superar los del préstamo original. Si el préstamo se reembolsa anticipadamente, la entidad debe reembolsar la participación.
Artículo 29 — Título
Los títulos nominativos deben incluir datos del préstamo, intereses, partícipes y firma. Si son para público no especializado, se emiten en escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad. Las anotaciones en cuenta reflejan estos datos compatibles.
Artículo 30 — Acción ejecutiva
La ejecución corresponde a la entidad emisora y al titular. Este tiene acción contra la emisora por vencimientos, salvo que el incumplimiento no sea por falta de pago del deudor.
Artículo 31 — Facultades del titular
Si hay impago, el titular puede exigir ejecución, concurrir en ella o subrogarse si la entidad no actúa en 60 días hábiles. También puede continuar si se paraliza el procedimiento.
Artículo 32 — Transmisión
Las participaciones son transmisibles. Debe notificarse a la emisora. Si son para público no especializado, requieren escritura pública. La emisora lleva un libro especial con los datos.
Artículo 33 — Extinción
Las participaciones hipotecarias se extinguen por amortización o inutilización. La cancelación del préstamo cancela de oficio la nota marginal. El acta notarial sirve para cancelar la afectación.
Artículo 34 — Seguro
Las entidades participantes pueden contratar un seguro a favor del partícipe, a cargo de la entidad emisora, para cubrir el pago del principal e intereses de la participación.
Artículo 35 — Transmisiones patrimoniales
Los actos de emisión, transmisión, reembolso y cancelación de cédulas, bonos y participaciones hipotecarias gozan de exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Artículo 36 — Inversiones
Cédulas, bonos y participaciones hipotecarias son admisibles para fondos de reserva, provisiones técnicas de aseguradoras y fondos de pensiones. Deben cumplir requisitos de la Ley 35/2003.
Artículo 37 — Modos de transmisión
Los títulos hipotecarios son transmisibles por cualquier medio legal sin intervención notarial ni notificación al deudor. Los nominativos se transmiten por declaración escrita en el título.
Artículo 38 — Admisión en mercados regulados o en sistemas multilaterales de negociación
La admisión a negociación de valores hipotecarios en mercados regulados se ajusta a la Ley 24/1988, del mercado de valores.
Artículo 39 — Operaciones sobre valores hipotecarios propios
Las entidades pueden negociar sus propios títulos para liquidez. En emisiones al público, la cartera propia no supera el 50%. Debe informarse al mercado previamente.
Artículo 40 — Limitaciones personales
Presidentes, consejeros y titulares >5% no obtienen préstamos hipotecarios de la entidad salvo condiciones de mercado y acuerdo del Consejo de Administración.
Artículo 41 — Competencias de supervisión
Banco de España supervisa garantías y activos. CNMV supervisa ofertas públicas y mercado secundario. Se comunican incumplimientos entre organismos.
Disposición adicional primera — Certificados de transmisión de hipoteca
Las entidades pueden emitir certificados de transmisión de hipoteca para inversores profesionales. No afectan a deudores ni incluyen préstamos garantizados por inmuebles en la UE o excluidos.
Disposición adicional segunda — Ejercicio de la subrogación y del derecho a enervar
La entidad acreedora debe presentar oferta vinculante igual o mejor que la del subrogado en 10 días hábiles para enervar la subrogación del deudor.
Disposición transitoria única — Registros contables especiales de las operaciones hipotecarias, activos de sustitución del mercado hipotecario e instrumentos financieros derivados y otras operaciones vinculadas al mercado hipotecario
No se reflejan en registros especiales operaciones hipotecarias canceladas económicamente antes del 31/12/2008. Las nuevas operaciones se incorporan en 6 meses; las vigentes, en 1 año.
Disposición derogatoria única — Derogación normativa
Se derogan disposiciones de igual o inferior rango que se opongan al real decreto, especialmente el Real Decreto 685/1982.
Disposición final primera — Modificación del Real Decreto 775/1997 de 30 de mayo, sobre el Régimen Jurídico de Homologación de los Servicios y Sociedades de Tasación
Se modifica el seguro de tasadores a 600.000 euros más 0,5 por mil (máx. 2.400.000). El Banco de España determina el informe anual de tasadores.
Disposición final segunda — Título competencial
El Real Decreto 716/2009 se dicta al amparo de lo dispuesto en el artículo 149.1.6.ª, 8.ª, 11.ª y 13.ª de la Constitución Española.
Disposición final tercera — Habilitación para el desarrollo reglamentario
Se autoriza a los Ministros de Justicia y de Economía y Hacienda a dictar normas complementarias y de desarrollo del real decreto.
Disposición final cuarta — Entrada en vigor
El Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, que desarrolla aspectos de la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario, entra en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.
Información general
Temas
Leyes en las que se basa
- la Ley 2/1981, de 25 de marzo BOE-A-1981-8598
- el Real Decreto 685/1982, DE 17 DE MARZO BOE-A-1982-8641
- el art. 3.1 f) y AÑADE disposición final 3 al Real Decreto 775/1997 BOE-A-1997-12854
- la disposición final 8 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre BOE-A-2007-21086
Leyes que la modifican
- el art. 8.3, por Real Decreto 1817/2009, de 27 de noviembre BOE-A-2009-19670
- en BOE núm. 211, de 31 de agosto de 2010 BOE-A-2010-13566
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