Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears

La publicación del anuncio de información pública en el “Butlletí Oficial de les Illes Balears” hará constar de manera clara el localizador uniforme de recursos de la sede electrónica para acceder a la documentación.

Durante el plazo de información pública se solicitará, en su caso, un informe de cada una de las administraciones o de las entidades cuya competencias puedan verse afectadas.»

A este efecto, el ayuntamiento remitirá un ejemplar completo de todos los documentos que integran el instrumento que ha sido objeto de aprobación inicial, y debe incluirse, en su caso, la documentación referente a su evaluación ambiental. La documentación se remitirá oportunamente diligenciada con la acreditación de que es la que se ha aprobado inicialmente.

El informe del consejo insular se emitirá, con carácter vinculante, en relación con las consideraciones oportunas por motivos de interés supramunicipal, de legalidad y de adecuación de los instrumentos de ordenación territorial y, si procede, a los instrumentos urbanísticos de rango superior. Asimismo, el citado informe puede expresar, si procede, la inviabilidad del planeamiento en tramitación, en caso de que las deficiencias constatadas eventualmente no puedan corregirse.

En el caso de los estudios de detalle, el citado informe se pronunciará estrictamente en relación con el cumplimiento de los límites que determina esta ley y la adecuación a los instrumentos urbanísticos que los estudios de detalle desarrollan.

Asimismo, y de acuerdo con los principios de colaboración y cooperación establecidos en esta ley, el informe puede incluir las consideraciones adicionales y no vinculantes que sean procedentes, fundamentadas en razones de racionalidad y funcionalidad urbanísticas y orientadas a superar contradicciones, corregir errores y mejorar la claridad y la precisión jurídicas y técnicas del instrumento de planeamiento de que se trata.

El informe se emitirá en el plazo de tres meses en los supuestos de primera formulación o de revisión del plan general o del plan de ordenación detallada, y en el plazo de dos meses en el caso de las modificaciones de los citados planes, así como en la primera formulación, la revisión o la modificación de los planes parciales, de los planes especiales y de los estudios de detalle. Estos plazos se computan desde la recepción de la documentación completa del instrumento de planeamiento, y una vez que han transcurrido, se entiende que el informe se ha emitido de manera favorable y puede continuarse con la tramitación.

En todo caso, si durante la tramitación del plan que ha sido objeto del trámite de informe por el consejo insular se introducen cambios sustanciales, el nuevo documento se someterá igualmente a informe en los términos establecidos en los párrafos anteriores, antes de que el órgano municipal competente lo apruebe definitivamente.

1. Las nuevas edificaciones y usos asociados en suelo urbano deberán realizarse, con carácter general, fuera de las zonas de flujo preferente o del resto de zonas inundables que resulten de los estudios hidrológicos o hidráulicos aprobados o validados por la Administración hidráulica de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 17 de la Ley 7/2024, de 11 de diciembre, de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativas de las administraciones públicas de las Illes Balears.

2. En caso de que las nuevas edificaciones deban situarse en suelo urbano y, de acuerdo con cualquiera de los instrumentos jurídicos mencionados en el apartado anterior, estén afectadas por riesgo de inundación, se deberá tener en cuenta el régimen excepcional establecido en los apartados siguientes de este artículo y también las normas que al respecto contiene el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, aprobado por el Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, particularmente lo que establecen los artículos 9 ter y 14 bis del citado Reglamento para las zonas de flujo preferente y las zonas inundables, respectivamente.

3. En los casos en que, en virtud de una autorización o un informe de la Administración hidráulica relacionado con la aplicación de los planes de riesgo de inundación o de los estudios elaborados o validados por la Administración mencionada, se limite el uso residencial para garantizar la seguridad de las personas y bienes, esta limitación deberá compensarse con la modificación de los parámetros estrictamente necesarios.

4. Para la aplicación de esta compensación, se deberán introducir las adaptaciones necesarias por razón de lo que establece el apartado anterior en la formulación o la primera revisión o modificación de los instrumentos de planeamiento, teniendo en cuenta la calificación del suelo y el tipo de ordenación donde se ubiquen los edificios.

5. Esta compensación no se aplica a los casos en los que los terrenos donde se ubiquen los edificios estén incluidos en un conjunto histórico declarado bien de interés cultural (BIC), tenga o no el plan urbanístico de protección aprobado.

A este efecto, se considera técnico facultativo competente, de conformidad con lo que establece la legislación estatal, el que esté en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales que habilitan para redactar proyectos o dirigir obras y dirigir la ejecución de obras de acuerdo con el uso de la edificación objeto de evaluación.

Eso mismo es aplicable en relación al informe que acredite la realización de las obras correspondientes que se hayan derivado de la necesidad de corregir las deficiencias observadas en el inmueble, cuando este informe sea definitivamente favorable.

En las edificaciones o instalaciones que estén en situación de fuera de ordenación, en virtud de esta letra b), no puede realizarse ningún tipo de obra excepto las reparaciones por motivos de salubridad pública, seguridad o higiene de las personas que residan o hagan uso de ellas.

Además, en caso de que estas edificaciones se hayan ejecutado con posterioridad al 1 de marzo de 1987, tampoco puede obtenerse la contratación de servicios de suministro de energía eléctrica, gas, agua, saneamiento, teléfono, telecomunicaciones o de naturaleza similar.

Este régimen es aplicable mientras no se obtenga la legalización de las construcciones o edificaciones de acuerdo con la legislación y el planeamiento en vigor.

c) Las edificaciones o construcciones implantadas legalmente en las que se han ejecutado obras de ampliación o de reforma o cambio de uso sin disponer de licencia o con una licencia que ha sido anulada.

En las edificaciones o instalaciones que están en situación de fuera de ordenación, en virtud de esta letra c), y siempre que no afecten a la parte de la edificación o construcción llevada a cabo ilegalmente, se permite cualquier obra de salubridad, seguridad, higiene, reparación, consolidación y también reforma.

Asimismo, pueden autorizarse las obras necesarias para cumplir las normas de prevención de incendios y de accesibilidad y el Código Técnico de la Edificación.

No obstante, mientras no se obtenga la legalización de las construcciones o edificaciones, en la parte ilegal no puede llevarse a cabo ningún tipo de obra, sin perjuicio de que, desde el momento en que no sea procedente exigir la adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, puedan realizarse las obras de reparación a que se refiere la letra b) anterior.

En caso de que el ayuntamiento tenga que solicitar un informe o una autorización sectorial para resolver el procedimiento, con la solicitud comunicará al organismo sectorial la fecha de compleción del expediente, de modo que la normativa sectorial de aplicación para emitir el informe o la autorización será la que corresponda según las reglas indicadas en este apartado respecto a la normativa de aplicación para otorgar la licencia.

4. La resolución expresa se notificará en el plazo máximo de tres meses. El cómputo del plazo de resolución del procedimiento se iniciará una vez que la solicitud reúna formalmente los requisitos exigibles y se haya aportado al registro la documentación completa exigida por los respectivos reglamentos de desarrollo de esta ley, por el correspondiente instrumento de planeamiento y por la normativa sectorial.

El plazo máximo de resolución únicamente podrá suspenderse en los casos y términos fijados en el artículo 22 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y los respectivos reglamentos de desarrollo de esta ley. En los supuestos de suspensión facultativa, se adoptará un acuerdo expreso de suspensión, notificándose a las personas interesadas. Si la causa de la suspensión es el requerimiento de subsanación de deficiencias de contenido material o la aportación de documentación, el requerimiento se realizará en una notificación única, a menos que del cumplimiento del trámite de subsanación o aportación se deduzcan defectos diferentes de los señalados anteriormente y que el órgano que efectuó el requerimiento no podía apreciar.

Una vez transcurrido el plazo máximo de resolución y notificación, podrá entenderse otorgada la licencia solicitada, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 5.2 de esta ley, salvo los casos en los que una norma con rango de ley estatal o autonómica prevea expresamente el carácter negativo de la falta de resolución dentro del plazo establecido.

2. El proyecto técnico tendrá un grado suficiente de definición de las obras, que permita que personal facultativo diferente del redactor pueda dirigir las obras o los trabajos correspondientes; irá necesariamente complementado con una memoria urbanística como documento específico, en la cual se indicará la finalidad y el uso de la construcción o la actuación proyectada, y se razonará su adecuación a la ordenación vigente.

3. A los efectos de su tramitación administrativa, todo proyecto técnico se puede desarrollar en una fase única, como proyecto básico y de ejecución, o en dos fases: la fase de proyecto básico y la fase de proyecto de ejecución. Cada una de estas fases del proyecto cumplirá las condiciones siguientes:

a) El proyecto básico definirá las características generales de la obra y sus prestaciones mediante la adopción y la justificación de soluciones concretas. El contenido será suficiente para solicitar la licencia urbanística y, en su caso, las concesiones u otras autorizaciones administrativas, pero insuficiente para iniciar la construcción del edificio, de acuerdo con las determinaciones del Código Técnico de la Edificación.

b) El proyecto de ejecución desarrollará el proyecto básico y definirá la obra en su totalidad con la completa determinación de detalles y especificaciones de todos los materiales, elementos, sistemas constructivos y equipamientos, de acuerdo con las determinaciones del Código Técnico de la Edificación, y no se pueden rebajar las prestaciones declaradas en el básico, ni alterarse los usos y las condiciones bajo los cuales se otorgó la licencia urbanística y, en su caso, las concesiones u otras autorizaciones administrativas. El proyecto de ejecución incluirá los proyectos parciales u otros documentos técnicos que, si procede, lo tengan que desarrollar o completar, que se integrarán en el proyecto como documentos diferenciados bajo la coordinación del proyectista.

4. Reglamentariamente, y a los estrictos efectos del contenido necesario para tramitar el procedimiento de otorgamiento de la licencia urbanística, se definirá la documentación que integra los proyectos referidos en el apartado anterior, sin perjuicio del contenido que determina el Código Técnico de la Edificación. En todo caso, una vez presentado ante el ayuntamiento el proyecto técnico, adquiere el carácter de documento oficial, y de la exactitud y la veracidad de los datos técnicos que se consignan responde la persona autora a todos los efectos.

6. El ayuntamiento dispone de un mes para comprobar la adecuación del proyecto de ejecución al proyecto básico. Una vez transcurrido este plazo sin que el órgano municipal competente notifique a la persona interesada una resolución en contra, se pueden iniciar las obras. Si el órgano municipal detecta, una vez transcurrido el plazo de un mes, alteraciones de las determinaciones del proyecto básico de acuerdo con las que se otorgó la licencia, se ordenará la paralización inmediata de las obras y la iniciación del expediente de modificación del proyecto, salvo los supuestos previstos en el artículo 156.2 de esta ley.

Estos plazos se computarán desde la fecha de notificación de la licencia o del transcurso del plazo de un mes desde la presentación a que se refiere el artículo 152.6 anterior.

No se exige la licencia de ocupación o de primera utilización cuando la legislación sectorial lo determine así, supuesto en el cual el ayuntamiento emitirá un certificado de no necesidad, con expresión de la normativa que así lo establezca.

2. En todo caso, para poder estar ocupado cualquier edificio destinado a albergar personas, dispondrá de la cédula de habitabilidad correspondiente en vigor o de la licencia de ocupación o de primera utilización, o del certificado de no necesidad, si procede.

3. La contratación provisional de los servicios respectivos por las empresas distribuidoras, suministradoras y comercializadoras exige la acreditación de la obtención de la licencia de obras, y el plazo de duración de los contratos es, como máximo, el que fija esta licencia para acabar los actos de construcción, edificación o instalación. Una vez transcurrido este plazo, no se puede seguir prestando el servicio, a menos que se verifique alguna de las siguientes circunstancias:

4. Las empresas mencionadas en el apartado anterior, en todo caso, exigirán para contratar definitivamente los servicios de energía eléctrica, agua, gas y de telecomunicaciones la obtención de la cédula de habitabilidad correspondiente en vigor o el documento equivalente, de acuerdo con la normativa reguladora, o la licencia de ocupación o de primera utilización, o el certificado de no necesidad, si procede.

2. Las entidades privadas de certificación urbanística tendrán carácter técnico y personalidad jurídica propia, disponer de los medios materiales, personales y financieros necesarios para ejercer adecuadamente las funciones recogidas en el artículo siguiente, y constituir la garantía patrimonial que a este efecto se determina en esta ley.

3. A los efectos de esta ley se considerarán entidades privadas de certificación urbanística los colegios profesionales y cualquier otra corporación de derecho público de base asociativa privada a que se refiere el artículo 2.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del procedimiento administrativo común de las administraciones públicas, siempre que se verifiquen los requisitos establecidos en los apartados anteriores de este artículo y en el artículo 158 septies.

2. El ayuntamiento que así lo considere, puede excluir expresamente, mediante un acuerdo plenario que se publicará en el “Butlletí Oficial de les Illes Balears”, la intervención de las entidades privadas de certificación urbanística bien en todos o en una parte de los procedimientos de tramitación de licencias a que se refiere la letra a) del apartado anterior, bien en la realización de las actuaciones de verificación y comprobación de todos o de una parte de los actos de uso del suelo o subsuelo y edificación a que se refiere la letra b) del apartado mencionado, o en ambas funciones.

5. De acuerdo con eso, el certificado de conformidad favorable es suficiente para conceder la licencia, salvo los casos en los que la actuación requiere la autorización de la Administración del Estado que prevé el Real Decreto 369/2023, de 16 de mayo, por el cual se regulan las servidumbres aeronáuticas de protección de la navegación aérea, y se modifica el Real Decreto 2591/1998, de 4 de diciembre, sobre la ordenación de los aeropuertos de interés general y su zona de servicio, en ejecución de lo que dispone el artículo 166 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social. En estos casos, el órgano competente para resolver solicitará de oficio la autorización mencionada.

A los efectos de lo que prevé el artículo 71.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del procedimiento administrativo común de las administraciones públicas, se entenderá que el expediente se encuentra pendiente únicamente de la resolución a que se refiere el artículo 88 de la misma ley, salvo los casos mencionados en el párrafo anterior.

2. Tanto la entidad de certificación urbanística como su personal serán plenamente independientes, orgánica y funcionalmente, de las partes involucradas en la actuación objeto del certificado solicitado.

6. Las entidades privadas de certificación urbanística responderán de los daños y perjuicios derivados de las actuaciones previstas en el artículo 158 quater que causen un daño a las administraciones públicas, a los titulares de las actuaciones urbanísticas que contraten sus servicios y a terceras personas.

2. Las entidades privadas de certificación urbanística, además de estar acreditadas de acuerdo con lo que establece el artículo 158 ter, cumplirán los siguientes requisitos:

3. En su organización, las entidades privadas de certificación urbanística estarán gestionadas de manera que se permita mantener la capacidad para llevar a cabo las funciones para las cuales han sido acreditadas.

2. La solicitud de autorización se dirigirá al órgano competente en materia de urbanismo que se determine de acuerdo con las normas de organización de cada consejo insular, el cual dictará una resolución o un acuerdo en el mes siguiente a la presentación de la solicitud.

a) Estatutos o normas por los cuales se rige la entidad.

5. La autorización quedará sin efecto en el supuesto en que la entidad pierda alguno de los requisitos que recoge esta ley.

7. Las entidades de certificación urbanística que se acojan a lo que dispone el apartado anterior solicitarán la inscripción en el Registro de entidades privadas de certificación urbanística de cada consejo insular a que se refiere el artículo 158 nonies y la obtendrán con carácter previo al ejercicio de sus funciones en el ámbito de la isla correspondiente.

2. Se inscribirán de oficio en el Registro de entidades privadas de certificación urbanística del consejo insular respectivo las entidades privadas de certificación autorizadas por cada consejo insular.

3. Las anotaciones contendrán, como mínimo, los siguientes extremos:

1.ª El régimen de intervención administrativa al que se encuentra sujeta la actuación pretendida, la tramitación que, si procede, corresponde y los plazos legales.

2.ª La documentación que aportará con carácter general, y la documentación, si procede, específica determinante para justificar pretensiones basadas en situaciones precedentes, o la documentación de que tenga que disponer para hacer la actuación urbanística pretendida.

Esta resolución de suspensión de la autorización se emitirá, con audiencia previa a la entidad de certificación, en el plazo de tres meses desde la firmeza en vía administrativa de la sanción o desde la suspensión de la acreditación, cuando se aprecie que su actuación puede resultar lesiva para el interés general.

Esta resolución de extinción de la autorización se emitirá, con audiencia previa a la entidad de certificación, en el plazo de tres meses desde la firmeza en vía administrativa de la sanción, desde la retirada de la acreditación antes citada, desde el incumplimiento sobrevenido de cualquiera de los requisitos exigidos para la acreditación o desde la renuncia presentada por la entidad privada de certificación. En este último supuesto, la renuncia queda condicionada a la finalización completa de los expedientes cuya tramitación se haya iniciado, a menos que la entidad privada de certificación justifique debidamente la imposibilidad de continuar con esta tramitación.

1. Las entidades privadas de certificación urbanística fijarán anualmente los precios a percibir por el ejercicio de sus funciones.

Estos precios se comunicarán al órgano competente en materia de urbanismo del consejo insular respectivo que se determine de acuerdo con las normas de organización correspondientes, con una antelación mínima de dos meses a la finalización del año natural anterior.

2. El órgano del consejo insular respectivo que se determine de acuerdo con las normas de organización correspondientes puede establecer un importe mínimo y máximo de los precios a que hace referencia el apartado 1 anterior, en función de los costes del servicio y de su evolución.

En este caso, estos importes y el régimen de pago se fijarán el tercer trimestre del año natural anterior a su aplicación y se publicarán en el “Butlletí Oficial de les Illes Balears”.

b) Las infracciones graves serán sancionadas con multas de 10.001 euros hasta 30.000 euros y pueden comportar la suspensión de la autorización de la entidad de certificación o del personal técnico infractor por un periodo no inferior a seis meses.

c) Las infracciones muy graves serán sancionadas con multas de 30.001 euros hasta 500.000 euros y pueden comportar la retirada de la autorización de la entidad de certificación con la imposibilidad de volver a solicitarla en un periodo de dos años.

2. La sanción será proporcionada a la gravedad de los hechos constitutivos de infracción. A este efecto, se tendrán en cuenta, de manera conjunta o separada, los siguientes criterios:

4. Las cuantías de las sanciones impuestas al amparo de este artículo se reducirán un 50 % si son abonadas en el periodo voluntario y, en este mismo plazo, el infractor muestra por escrito su conformidad y renuncia expresamente al ejercicio de toda acción de impugnación. La posterior acción de impugnación implica la pérdida de la reducción mencionada.

5. La imposición de sanciones de acuerdo con esta ley se llevará a cabo mediante la instrucción del procedimiento sancionador correspondiente sujeto a lo que disponen la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del procedimiento administrativo común de las administraciones públicas; la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de régimen jurídico del sector público; y el Decreto 1/2024, de 5 de enero, por el cual se aprueba el Reglamento del procedimiento sancionador de la Administración de la comunidad autónoma de las Illes Balears.

Los órganos encargados de la instrucción y la resolución son, respetando las atribuciones orgánicas establecidas en la legislación de consejos insulares, los que determinen las normas de organización correspondientes.

En caso de edificaciones inadecuadas, si la superficie construida fuera superior a la máxima permitida por el planeamiento vigente, la densidad máxima será de una vivienda por cada 60 m2 de superficie edificada sobre rasante en la parcela, redondeada al número entero por defecto.

Asimismo, en edificaciones en régimen de propiedad horizontal que estén en situación de fuera de ordenación, en virtud del artículo 129.2.c) de esta ley, si la superficie construida fuera superior a la máxima permitida por el planeamiento, la densidad máxima será de una vivienda por cada 60 m2 de superficie legalmente edificada sobre rasante en la parcela, redondeada al número entero por defecto.

2. El cambio de uso de locales situados en edificios declarados BIC, bien cultural o incluidos en los catálogos municipales de elementos y espacios protegidos, requiere la previa autorización de la administración competente de acuerdo con la legislación en materia de patrimonio.

3. Las nuevas viviendas cumplirán con las condiciones de habitabilidad y normativa en materia de edificación, a excepción de la altura libre, que podrá ser de 2,40 m, y podrán tener el acceso directamente desde la vía pública.

Las ventilaciones y las extracciones que saldrán por la cubierta podrán conducirse por fachadas de patios interiores y situarse más allá de la profundidad edificable o superando la ocupación máxima permitida. Asimismo, la extracción de humos de las cocinas podrá sustituirse por sistema de filtración internos homologados.

Las partes de los locales existentes que se sitúen en zonas con un uso residencial prohibido por el planeamiento urbanístico podrán destinarse a anexos vinculados a la nueva vivienda, sin superar las superficies máximas computables estipuladas y sin perjuicio de que la superficie útil real sea mayor.

4. Las nuevas viviendas creadas como consecuencia de esta disposición tendrán la condición de vivienda de precio limitado (VPL).

5. Sin perjuicio de la eficacia inmediata de las medidas, los ayuntamientos, en el ámbito de sus competencias en materia de urbanismo, podrán acordar, mediante un acuerdo del pleno, la publicación en el “Butlletí Oficial de les Illes Balears” en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor de la Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda, no aplicar esta disposición, o bien exceptuar los locales de planta baja o superiores situados en determinados viales, sectores, calificaciones urbanísticas o ámbitos en que, por las características existentes, bien de ejes cívicos o comerciales, bien porque se considere necesario garantizar la implantación de diversidad de usos, se estima conveniente la mezcla de actividades con prevalencia del uso de locales en las plantas bajas o superiores.

En el caso de que en el citado plazo no se adopte ningún acuerdo, las medidas contenidas en esta disposición serán de aplicación plena, a no ser que ya se hubiera adoptado el citado acuerdo al amparo del Decreto-ley 6/2023, de 2 de octubre, ya citado.

6. Las actuaciones sujetas a esta disposición podrán acogerse al régimen excepcional de declaración responsable para el inicio de las obras, excepto para los locales situados en edificios declarados BIC, bien cultural o incluidos en los catálogos municipales de elementos y espacios protegidos.

La declaración responsable se presentará con una antelación mínima, con respecto a la fecha en que se pretenda iniciar la realización del acto, de quince días hábiles, constará de un campo con la condición de la nueva o las nuevas viviendas de precio limitado creadas y se adjuntará el proyecto técnico visado redactado por personal técnico competente, en el que constará una memoria urbanística justificativa del cumplimiento de la densidad máxima establecida, con indicación de la nueva o las nuevas viviendas de precio limitado creadas, sin perjuicio de los acuerdos previos necesarios que exige la legislación en materia de propiedad horizontal para determinadas actuaciones. Finalizadas las obras, se continuará el procedimiento aplicable al final de obras y a la primera ocupación que establece esta ley.

Con posterioridad a la obtención de la licencia de primera ocupación, en la que constará la condición de vivienda de precio limitado, se realizará la primera inscripción en el Registro autonómico de viviendas a precio limitado, como requisito previo a las posteriores transmisiones, arrendamientos u otras modalidades de transmisión de cualquier derecho o cesión de uso admitido en derecho.

7. La ejecución de las obras de acuerdo con las licencia otorgadas al amparo de esta disposición no implica, en ningún caso, la alteración de la situación urbanística de la construcción o edificación a un régimen de inadecuación en virtud del artículo 129 de esta ley, sin perjuicio de su situación previa a la actuación.

8. La reconversión de locales existentes en viviendas prevista en esta norma temporal no será aplicable en los casos en que los locales se ubiquen dentro de la delimitación de las zonas de flujo preferente o del resto de zonas inundables que resulte de los estudios hidrológicos o hidráulicos aprobados o validados por la Administración hidráulica de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 17 de la Ley 7/2024, de 11 de diciembre, de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativas de las Administraciones Públicas de las Illes Balears.

1. Para las solicitudes de autorizaciones de intervención en edificios existentes, ampliación o nueva planta de viviendas que se presenten en un plazo de cuatro años desde la entrada en vigor del Decreto-ley 6/2023, de 2 de octubre, de medidas urgentes en materia de vivienda, y se ejecuten de conformidad con los plazos y las prórrogas que establece esta ley, situados en el suelo urbano en parcelas con un uso residencial plurifamiliar permitido, incluida cualquier tipología sometida al régimen de propiedad horizontal, la densidad máxima es de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable residencial de la parcela permitida por el planeamiento, redondeada al número entero por defecto. Este parámetro prevalece sobre cualquier otro establecido en el planeamiento que determine el número máximo de viviendas por parcela.

En caso de edificaciones inadecuadas, si la superficie construida fuera superior a la máxima permitida por el planeamiento vigente, la densidad máxima será de una vivienda por cada 60 m2 de superficie edificada sobre rasante en la parcela, redondeada al número entero por defecto.

Asimismo, en edificaciones en régimen de propiedad horizontal que se encuentren en situación de fuera de ordenación en virtud del artículo 129.2.c), si la superficie construida fuera superior a la máxima permitida por el planeamiento, la densidad máxima será de una vivienda por cada 60 m2 de superficie legalmente edificada sobre rasante en la parcela, redondeada al número entero por defecto.

2. Para las solicitudes de autorizaciones de división de viviendas unifamiliares existentes que se presenten en un plazo de cuatro años desde la entrada en vigor del citado decreto ley y se ejecuten de conformidad con los plazos y las prórrogas que establece esta ley, en parcelas que tienen calificaciones de tipología entre medianeras y una altura máxima de tres plantas sobre rasante, incluida la planta baja, situadas en suelo urbano con un uso residencial unifamiliar permitido y plurifamiliar prohibido, la densidad máxima es de una vivienda por cada 90 m2 de superficie edificable residencial de la parcela.

Este parámetro prevalece sobre cualquier otro establecido en el planeamiento que determine el número máximo de viviendas por parcela.

3. Las solicitudes de viviendas de los puntos anteriores situados en edificios declarados BIC, bien cultural o incluidos en los catálogos municipales de elementos y espacios protegidos requieren la autorización previa de la administración competente, de acuerdo con la legislación en materia de patrimonio.

4. Sin perjuicio de la eficacia inmediata de las medidas, los ayuntamientos, en el ámbito de sus competencias en materia de urbanismo, pueden acordar, mediante un acuerdo del pleno, que se tiene que publicar en el “Butlletí Oficial de les Illes Balears” en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor de la Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda, no aplicar esta disposición, o bien exceptuar las parcelas situadas en determinados viales, sectores, calificaciones urbanísticas o ámbitos en que, por sus características o por otra motivación que se considere adecuada, se estima conveniente no aumentar las viviendas existentes.

En caso de que en el plazo mencionado no se adopte ningún acuerdo, las medidas contenidas en esta disposición serán de aplicación plena, salvo que ya se hubiera adoptado el acuerdo mencionado al amparo del citado Decreto-ley 6/2023, de 2 de octubre.

5. Las nuevas viviendas en edificios existentes creados como consecuencia de esta disposición quedan exonerados del cumplimiento de la reserva obligatoria de aparcamiento y tienen la condición de vivienda de precio limitado.

Las nuevas viviendas en edificios de nueva planta creados como consecuencia de esta disposición que resulten por exceso respecto de los permitidos por el planeamiento urbanístico quedan exoneradas del cumplimiento de la reserva obligatoria de aparcamiento y tienen la condición de vivienda de precio limitado.

Las actuaciones del apartado 2 de esta disposición quedan exoneradas, si se procede, de la obligatoriedad de instalar ascensor.

6. En las nuevas viviendas de precio limitado creados en edificios existentes, las ventilaciones y las extracciones que saldrán por la cubierta se pueden conducir por fachadas de patios interiores y situar más allá de la profundidad edificable o superando la ocupación máxima permitida.

Asimismo, la extracción de humos de las cocinas se puede sustituir por sistemas de filtración internos homologados.

7. Se adjuntará a la solicitud de licencia municipal el proyecto técnico visado correspondiente redactado por personal técnico competente, en el cual constará una memoria urbanística justificativa del cumplimiento de la densidad máxima establecida, con indicación de las nuevas viviendas de precio limitado creadas, sin perjuicio de los acuerdos previos necesarios que exige la legislación en materia de propiedad horizontal para determinadas actuaciones.

Con posterioridad a la obtención de la licencia de primera ocupación, en la cual constará la condición de la nueva o las nuevas viviendas de precio limitado creadas, se hará la primera inscripción en el Registro autonómico de viviendas de precio limitado, como requisito previo a las posteriores transmisiones, arrendamientos u otras modalidades de transmisión de cualquier derecho o cesión de uso admitido en derecho.

8. Se pueden acoger al régimen excepcional de declaración responsable para el inicio de las obras las actuaciones que no supongan obras de ampliación o de nueva planta, con las mismas condiciones mencionadas para la norma temporal para facilitar la reconversión de locales existentes en viviendas.

Las actuaciones que se lleven a cabo en edificios declarados BIC, bien cultural o incluidos en los catálogos municipales de elementos y espacios protegidos se cursarán mediante licencia urbanística municipal.

9. Los edificios en los cuales se hayan ejecutado obras de acuerdo con las licencias otorgadas al amparo de esta disposición quedan legalmente incorporados al planeamiento como edificios adecuados si esta era su situación antes de la ejecución de las obras.

La edificabilidad de estas parcelas será la media del ámbito espacial homogéneo de los usos residenciales, definido según los puntos 1.a) y 1.b) de la disposición adicional undécima de esta ley, o la actual que le asigne el planeamiento, si esta es superior. La altura máxima no podrá superar la altura máxima permitida de la calificación urbanística mayoritaria allá donde se ubique o la que le asigne el planeamiento si esta es superior. La densidad máxima será de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable residencial de la parcela, redondeada al número entero por defecto.

2. Para las solicitudes de licencia que se presenten en un plazo de cuatro años desde la entrada en vigor del Decreto Ley 6/2023, y se ejecuten en un máximo de tres años desde el inicio de las obras en parcelas situadas en suelo urbano con una calificación de equipamiento privado, sin edificar o con edificaciones no destinadas todavía al uso de equipamiento, o bien que, si ya dispone de un equipamiento en funcionamiento, exista una edificabilidad remanente, se permitirá, además del equipamiento, que podrá ubicarse en otro edificio de la misma parcela, el uso residencial destinado a vivienda de precio limitado.

La edificabilidad de estas parcelas será la media del ámbito espacial homogéneo de los usos residenciales, definido según los puntos 1.a) y 1.b) de la disposición adicional undécima de esta ley o el actual que le asigne el planeamiento, si esta es superior. La altura máxima no podrá superar la altura máxima permitida de la calificación urbanística mayoritaria allá donde se ubique o la que le asigne el planeamiento si esta es superior. La densidad máxima será de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable residencial de la parcela, redondeada al número entero por defecto. La edificabilidad que se asignará al equipamiento será, como mínimo, de un 10 % de la nueva edificabilidad que se asigne a la parcela.

En el caso del Parque Balear de Innovación Tecnológica (ParcBit), la competencia para adoptar dicho acuerdo es del Consejo de Gobierno de las Illes Balears.

4. Las cubiertas de los aparcamientos exteriores de las actuaciones ejecutadas al amparo de esta disposición que se realicen con instalaciones fotovoltaicas no computarán a los efectos de los parámetros urbanísticos de edificabilidad y ocupación.

7. Las actuaciones que se ubiquen en parcelas que cumplan las condiciones de los puntos anteriores y estén confrontadas con una parcela con un equipamiento público en funcionamiento de uso docente, sanitario o sociosanitario requerirán de un informe preceptivo previo a la solicitud de la licencia, que emitirá la consejería competente en la materia que corresponda, a los efectos de poder limitar o dejar sin efecto la viabilidad del cambio de uso si existe una necesidad de ampliación del equipamiento existente.

8. La parcela edificable destinada a equipamiento público o privado que se acoja a esta norma podrá ser objeto de una reordenación volumétrica y señalamiento de nuevas alineaciones que la asimile con las manzanas de uso residencial plurifamiliar del ámbito, previo informe favorable de los servicios técnicos municipales, con el objeto de garantizar la mejor implantación de las nuevas viviendas protegidas o de precio limitado si de la aplicación de los parámetros edificatorios vigentes en el solar se desprende la imposibilidad de implantar correctamente las nuevas viviendas protegidas o de precio limitado.

A tal efecto, y de acuerdo con la edificabilidad, altura máxima y densidades fijadas en el segundo párrafo de los puntos 1 y 2 de este artículo, los ayuntamientos, en el ámbito de sus competencias en materia de urbanismo, podrán aplicar en la parcela edificable objeto de reordenación volumétrica y señalamiento de nuevas alineaciones los mismos parámetros edificatorios regulados por las ordenanzas que en las parcelas edificables colindantes o pertenecientes al mismo ámbito espacial homogéneo. El proyecto básico presentado incluirá el estudio de reordenación volumétrica y su justificación urbanística. También podrá presentarse en el ayuntamiento un estudio previo de reordenación con el nivel de detalle suficiente para que los servicios técnicos puedan emitir el informe previo.

En ningún caso esta reordenación podrá ocasionar perjuicio ni alterar las condiciones de ordenación de las parcelas colindantes o incluidas en el mismo ámbito espacial.

9. La aplicación de la medida establecida en el punto 1 requiere que el Ayuntamiento identifique de forma motivada conforme a la norma básica estatal el suelo susceptible de acoger vivienda protegida.

El Pleno, previa información pública por un plazo de siete días, sin más trámites ni informes, acordará sobre la medida.

Este acuerdo se publicará en el “Boletín Oficial de las Illes Balears” y se incorporará al planeamiento afectado en la primera modificación que se tramite.

Estas alturas se calcularán de acuerdo con la situación a la entrada en vigor del Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre, de medidas urgentes en materia de vivienda. En ningún caso computarán edificaciones en situación de fuera de ordenación según el artículo 129.2.b) ni las ampliaciones de edificaciones en situación de fuera de ordenación del artículo 129.2.c), ambos de esta ley.

La altura máxima reguladora resultante del crecimiento en altura no podrá superar la del edificio más alto de la manzana donde se ubica ni tampoco 1,4 veces la anchura del vial o espacio público al que da frente.

El número de viviendas autorizables en cada actuación será el entero por defecto que resulta de dividir por 60 la superficie construida de esta, que incluye tanto la superficie edificada legalmente como la edificable con el incremento de altura, parámetro que prevalecerá sobre cualquier otro del planeamiento que determine el número máximo de viviendas por parcela.

Las licencias urbanísticas para este tipo de actuaciones se solicitarán en el plazo de cuatro años a partir de la entrada en vigor del Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre, de medidas urgentes en materia de vivienda, y ejecutarse de conformidad con los plazos y las prórrogas que establece esta ley.

Sin perjuicio de la eficacia inmediata de las medidas, los ayuntamientos, en el ámbito de sus competencias en materia de urbanismo, podrán acordar, mediante acuerdo del pleno, que se publique en el Boletín Oficial de les Illes Balears en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor de la Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda, la no aplicación o la limitación de esta disposición por razones paisajísticas, de proporción de la sección vial urbana, de preservación del entorno o de cualquier otra circunstancia que se acuerde en uso de su competencia municipal. Esta limitación también podrá ser parcial en determinados ámbitos, calificaciones urbanísticas, manzanas, tramos de calles u otros conceptos análogos.

En caso de que en el citado plazo no se adopte acuerdo alguno, las medidas contenidas en esta disposición serán de plena aplicación, salvo que ya se hubiera adoptado el citado acuerdo al amparo del Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre.

2. En el caso de edificios, entornos o ámbitos declarados BIC, bien cultural o incluidos en los catálogos municipales de elementos y espacios protegidos, esta actuación únicamente podrá realizarse previa autorización de la administración competente conforme a la legislación en materia de patrimonio.

3. El exceso de edificabilidad que resulte como consecuencia de la aplicación de esta disposición, respecto de la permitida por el planeamiento urbanístico, será destinada íntegramente a viviendas de precio limitado.

Las nuevas viviendas que resulten quedarán exoneradas del cumplimiento de la reserva obligatoria de aparcamiento y podrán situarse en cualquier planta del edificio que permita el uso residencial.

4. Con posterioridad a la obtención de la licencia de primera ocupación, donde conste la condición de las nuevas viviendas de precio limitado creadas, se realizará la primera inscripción en el Registro autonómico de viviendas de precio limitado, como requisito previo a sus posteriores transmisiones, arrendamientos u otras modalidades de transmisión de cualquier derecho o cesión de uso admitido en derecho.

Li: longitud de fachada de cada una de las parcelas del frente de manzana o tramo de calle limitado entre dos viales o espacios públicos.

Lt: suma total de la longitud de fachada de las parcelas del frente de manzana o tramo de calle limitado entre dos viales o espacios públicos.

7. Cuando las parcelas del frente de manzana o tramo de calle, en lugar de tener una tipología de edificación definida por alineación en vial, número máximo de plantas y profundidad edificable, tengan una ordenación o tipología de edificación según regulación de parcela en la que el número autorizable de plantas del edificio que se va a construir depende del cumplimiento del resto de parámetros de edificación, a efectos del cálculo de la altura media del tramo de calle, se entenderá por Pi en parcelas sin edificar el número máximo de plantas, computadas desde la planta baja, permitidas por el planeamiento con independencia del resto de parámetros de edificación, y parcelas con edificios adecuados e inadecuados al planeamiento las existentes.

Se entenderá por Li, en vez de la longitud de fachada de parcela, la longitud máxima de fachada del edificio permitida por el planeamiento en parcelas sin edificar con independencia del resto de parámetros de edificación, y el existente en parcelas con edificios adecuados e inadecuados al planeamiento.

Lt corresponderá a la suma total de las longitudes de fachada de los edificios existentes y las máximas permitidas por el planeamiento en caso de parcelas no edificadas del frente de manzana o tramo de calle limitado entre dos viales o espacios públicos.