Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears

7. Por lo que se refiere a la incorporación del número de inscripción turística a la publicidad de comercializaciones turísticas en viviendas y en tanto no se disponga de este número, se admitirá la incorporación del número de registro de entrada otorgado cuando se presentó la DRIAT en un registro público.

1. La publicidad por cualquier medio de difusión o la realización efectiva de una actividad turística sin haber presentado la declaración responsable de inicio de actividad si se ha presentado pero sin cumplir la exigencias legales para su ejercicio, tiene la consideración de oferta ilegal o actividad clandestina, intrusismo y competencia desleal, e implica la incoación del expediente sancionador correspondiente con sujeción a lo que dispone esta ley.

3. Con respecto a la comercialización de estancias turísticas en viviendas, se consideran oferta ilegal y actividad clandestina, intrusismo y competencia desleal, respectivamente, y sin perjuicio de la infracción que implica el resto de incumplimientos normativos:

a) La publicidad de viviendas que comercialicen estancias turísticas que no hayan presentado la DRIAT a la administración turística o que no cumplan los requisitos normativos para su comercialización. Es responsable de esta oferta ilegal tanto la persona titular del medio a través del cual se lleva a cabo la publicidad, en soporte de papel, página web o cualquier otro, en los términos de la Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico, como la persona responsable de insertar la publicidad.

Toda la publicidad de estas viviendas tiene que incorporar el número de inscripción turística de la vivienda.

b) La comercialización de estancias turísticas en viviendas que no hayan presentado la DRIAT a la administración turística o que no cumplan los requisitos normativos exigidos para su comercialización.

4. La actividad clandestina, la oferta ilegal, el intrusismo y la competencia desleal tienen que ser objeto de control, seguimiento y plan de acción, y se tiene que aplicar el artículo 9 de esta ley, sin perjuicio de la supervisión del resto de requerimientos normativos.

Reglamentariamente, de manera justificada, podrán disponerse otras fechas de antigüedad o distancias con zonas turísticas.

En este tipo de establecimientos estarán permitidas las ampliaciones que se ajusten a la normativa que les sea de aplicación, incluso mediante la adquisición de edificaciones limítrofes con el establecimiento originario, siempre que reúnan las condiciones expresadas en el primer párrafo del presente apartado.

1. Se pueden comercializar estancias turísticas de corta duración en viviendas de uso residencial siempre que lleve a cabo esta comercialización la persona propietaria o se haga por medio de operadores o cualquiera de los canales de comercialización turística, en los términos de esta ley y en los del desarrollo reglamentario.

2. Solo se puede llevar a cabo la actividad de comercialización de estancias turísticas en viviendas si se hace en viviendas residenciales que tengan la cédula de habitabilidad en vigor o el título de habitabilidad análogo expedido a este efecto por la administración insular competente. Están excluidas de esta exigencia las viviendas respecto de las cuales la normativa misma excepcionó de esta necesidad.

3. Solo se pueden presentar nuevas declaraciones responsables de inicio de actividad de comercialización de estancias turísticas en viviendas y, por lo tanto, llevar a cabo una nueva comercialización turística, si estas declaraciones se refieren a viviendas de uso residencial que estén ubicadas en las zonas declaradas aptas de manera expresa siguiendo el procedimiento previsto en el artículo 5 o delimitadas provisionalmente de acuerdo con lo que prevé el artículo 75, ambos de esta ley.

En todos los casos, la presentación de la DRIAT que se refiera a estancias turísticas llevadas a cabo en viviendas residenciales sometidas al régimen de propiedad horizontal, o a las de las tipologías que se determinen reglamentariamente, habilita para el ejercicio de la actividad por el plazo que se fije reglamentariamente y que, por defecto, es de cinco años desde la presentación a la administración turística. Pasado el plazo establecido, se puede continuar con la comercialización turística solo si se siguen cumpliendo todos los requisitos determinados legalmente o reglamentariamente, incluido que la zona siga siendo apta, por periodos prorrogables del mismo plazo, con los condicionantes que se establecen en el párrafo siguiente.

Durante el mes anterior a la finalización de cada periodo, si la vivienda sigue cumpliendo todos los requerimientos determinados legal o reglamentariamente, la persona propietaria de la vivienda, o la persona comercializadora, con el permiso expreso de esta, puede presentar a la administración turística una comunicación relativa al hecho de que se prorroga el plazo de comercialización por el mismo período, que sigue cumpliendo los requerimientos normativos y que tiene el certificado del órgano gestor de plazas o de la administración turística que acredita que puede disponer de manera temporal de las plazas por otro período. En caso de que se cumpla el plazo y no se haya producido esta comunicación o que la vivienda ya no cumpla los requerimientos normativos establecidos en aquel momento, incluidos los urbanísticos, tiene que cesar la actividad de comercialización de estancias turísticas, la vivienda tiene que pasar a situación de baja definitiva y las plazas tienen que retornar de manera automática a los organismos gestores de plazas o a la administración turística.

4. No se pueden comercializar estancias turísticas en ninguna vivienda con respecto a la cual se imponga sanción firme por infracción grave o muy grave de la legalidad urbanística, mientras no se restituya esta legalidad.

5. Las viviendas residenciales objeto de comercialización turística tienen que acreditar la sostenibilidad mediante la obtención, previa a la comercialización, del certificado energético que se determine reglamentariamente. En defecto de reglamento, las calificaciones mínimas serán las siguientes:

– Calificación F, para edificaciones anteriores al 31/12/2007.

– Calificación D, para edificaciones posteriores al 01/01/2008.

Este requisito no se tiene que exigir en las viviendas con respecto a las cuales la normativa de patrimonio u otra lo imposibilite, caso en que se tiene que obtener la máxima que al respecto posibilite la normativa.

6. Las viviendas objeto de comercialización turística que presenten declaración responsable deben contar con los sistemas de control del consumo de agua que se determinen reglamentariamente. En defecto del reglamento, tienen que estar dotadas de medidores o contadores individuales de agua dados de alta con la empresa suministradora, cuando reciban este servicio a partir de una red pública de abastecimiento. Asimismo tienen que estar dotadas de contadores individuales con respecto a otros suministros energéticos vinculados a la vivienda, como electricidad o gas.

Asimismo, tienen que cumplir la normativa de sostenibilidad y accesibilidad aplicable a las viviendas, de conformidad con lo que disponga la normativa específica y respetando la normativa relativa a patrimonio.

7. No se pueden presentar declaraciones responsables para comercializar turísticamente viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal si lo impiden el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios, en el sentido de que determinen la no posibilidad de uso para finalidades diferentes a las de vivienda. Para uso diferente del de vivienda se tiene que entender todo uso que permitiría una utilización diferente a la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda. Para las modificaciones de estas previsiones se deberá estar al régimen determinado en el artículo 17.6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal.

Si el título constitutivo o los estatutos no impiden la comercialización turística de las viviendas en los términos expuestos en el párrafo anterior, o estos no existen, es necesario, para llevar a cabo la comercialización turística, y solo a estos efectos, un acuerdo de la junta de propietarios en el cual la mayoría de personas propietarias, que al mismo tiempo constituyen la mayoría de cuotas de propiedad, acepten expresamente la posibilidad de comercialización turística de las viviendas, acuerdo que la mayoría misma puede modificar. En este supuesto, resulta de aplicación el régimen determinado en el artículo 17.7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal. Este acuerdo se tiene que inscribir en el Registro de la Propiedad, con el fin de informar a terceras posibles personas adquirentes de viviendas.

Este acuerdo no es necesario si el título constitutivo o los estatutos ya admiten expresamente la posibilidad de comercialización turística de las viviendas. Para la modificación de estas previsiones se deberá estar al régimen determinado en el artículo 17.6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal.

En todos los casos, en el momento de cambios en los estatutos o acuerdos de la junta de propietarios que impidan la comercialización turística, esta tiene que cesar y se tiene que comunicar a la administración.

8. No se puede comercializar turísticamente ningún tipo de vivienda residencial sometida o que haya sido sometida al régimen de protección oficial o a precio tasado.

9. Se tienen que ofrecer los servicios turísticos contenidos en el artículo 51, así como cumplir el resto de requisitos determinados por esta ley y la normativa de desarrollo.

10. La persona comercializadora tiene que cumplir todos los requerimientos normativos que exija la actividad, entre otros: los requerimientos que puedan ser exigibles para ejercer la actividad empresarial; los de la legislación laboral, si tiene personal contratado; y los requerimientos de carácter tributario contenidos en la normativa específica.

11. La persona comercializadora de estancias turísticas tiene que remitir a la Dirección General de Policía la información relativa a la estancia de las personas que se alojen en ellas, de conformidad con la normativa de seguridad ciudadana.

12. Las personas usuarias alojadas tienen que cumplir los usos de convivencia y de orden público, así como, en los casos de propiedad horizontal, las normas de régimen interior de la comunidad de propietarios donde la vivienda está ubicada. En caso de alteraciones graves de la convivencia o de infracción grave de las normas de régimen interior de las comunidades, la persona comercializadora de la vivienda tiene que requerir que el abandono de esta por el cliente se haga en un plazo máximo de veinticuatro horas.

13. Las estancias que se comercialicen turísticamente tienen que consistir en la cesión temporal del derecho de disfrute de la totalidad de la vivienda por periodos de corta duración, entendidos como estancias por días o semanas, sin que una estancia pueda ser superior a un mes.

14. Se presume que hay comercialización de estancias turísticas si se comercializan en condiciones de uso inmediato, por periodos de corta duración y no se puede acreditar que la finalidad de la comercialización es diferente a la turística.

15. Las estancias turísticas reguladas en este capítulo son incompatibles con la formalización de contratos por habitaciones o con la coincidencia en la misma vivienda de personas usuarias que hayan formalizado contratos diferentes, sin perjuicio de la regulación de estancias turísticas en habitaciones que se pueda establecer.

16. Las empresas comercializadoras de estancias turísticas en viviendas residenciales tienen que suscribir una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil por los daños corporales o materiales que puedan sufrir las personas usuarias de las viviendas durante las estancias en estas y, asimismo, en el caso de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, que cubra los daños que eventualmente puedan ocasionar las personas usuarias a la comunidad de propietarios.

17. Las viviendas residenciales respecto de las cuales se presente la declaración responsable con el fin de iniciar la actividad de comercialización de estancias turísticas deben tener la antigüedad mínima que se determine reglamentariamente, acreditable mediante la declaración de obra nueva o la licencia de primera ocupación, o mediante un certificado municipal emitido a este efecto. Durante este periodo el uso de la vivienda tiene que haber sido residencial privado. En defecto de reglamentación, la antigüedad mínima será de cinco años.

18. No se permite el inicio de nuevas actividades de comercialización turística en viviendas residenciales situadas en suelo rústico protegido.

No obstante, los PIAT o los PTI de cada isla pueden, de manera motivada, establecer otras previsiones con respecto al caso.

19. Las viviendas en las cuales esté permitida la comercialización de estancias turísticas y estén ubicadas en las áreas de prevención de riesgos de incendios, también tienen que tomar las medidas previstas en el punto 1.a) de las normas específicas del anexo 1 de la Ley 6/1999, de 3 de abril, de directrices de ordenación territorial y medidas tributarias.

20. Cuando la comercialización se lleve a cabo por parte de personas físicas exclusivamente en una vivienda de su propiedad, que sea su vivienda principal, independientemente de su tipología unifamiliar o plurifamiliar, por un plazo máximo de 60 días en un período de un año, la comercialización de estancias turísticas podrá llevarse a cabo con la modalidad de alquiler de vivienda principal. Para llevar a cabo esta modalidad deberán cumplirse los mismos requisitos y obligaciones establecidos en este artículo o desarrollados reglamentariamente, con las particularidades anteriores y las que se citan a continuación:

En la presentación de la declaración responsable la persona comercializadora deberá acreditar que se trata de su vivienda principal de la forma que se determine reglamentariamente. También deberá indicar, en la forma que se determine reglamentariamente, la distribución de los plazos de comercialización durante el año, que no podrá superar los 60 días.

Asimismo, solo podrá presentarse la declaración si la vivienda está ubicada en una zona declarada apta de manera expresa para acoger esta modalidad por los consejos insulares o por el Ayuntamiento de Palma, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 75 de esta ley.

La declaración habilitará para el ejercicio de la actividad por un plazo de cinco años, o el que se determine reglamentariamente, con el mismo régimen y requisitos de autorización y renovación establecidos para las viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal en el apartado tercero. Para la prórroga será necesario, además, acreditar que la vivienda continua siendo la vivienda principal del comercializador.

Excepcionalmente, en esta modalidad se permite la convivencia de las personas residentes en la vivienda con las personas usuarias, siempre que este hecho se indique claramente en toda la publicidad y el número total de personas no supere el número de plazas de la cédula de habitabilidad o título de habitabilidad análogo de la vivienda.

21. Reglamentariamente, o mediante los PIAT y, en su caso, los PTI, deben desarrollarse los requisitos, las condiciones, los límites y el contenido de la actividad de comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial.

En este sentido, por razones de saturación, corrección de la estacionalidad, motivos de orden medioambiental y de limitación de recursos naturales, los señalados instrumentos de ordenación territorial o las disposiciones normativas de aplicación de esta ley pueden establecer cláusulas temporales que limiten o excluyan la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial en determinadas zonas. Estas limitaciones temporales o estacionales tienen que ser proporcionadas y estar debidamente justificadas.

a) Limpieza periódica de la vivienda, antes de la entrada de nuevos clientes o durante la estancia de estos.

b) Suministro de ropa de cama, lencería, menaje de la casa en general y reposición de estos.

En caso de contratarse personal para llevar a cabo los servicios mencionados, se tienen que cumplir las normas laborales, de seguridad social y de prevención de riesgos laborales aplicables a los trabajadores, así como el convenio colectivo que sea de aplicación.

2. Además de las obligaciones impuestas en el artículo 19 de la presente ley a todas las empresas turísticas, la persona o entidad comercializadora de estancias turísticas en viviendas de uso residencial tiene que posibilitar la asistencia telefónica al turista o usuario durante las veinticuatro horas. Este número y servicio también tiene que estar a disposición de la comunidad de propietarios a fin de poder comunicar incidencias graves que se puedan producir y que le afecten.

1. Las viviendas de uso residencial pueden comercializar estancias turísticas por el número máximo de plazas que permita la cédula de habitabilidad o el título de habitabilidad análogo mencionado en el artículo 50 anterior.

2. En defensa de las personas consumidoras y usuarias, las viviendas deben tener el equipamiento mínimo que se determine reglamentariamente. En defecto de reglamentación, tienen que disponer al menos de un cuarto de baño por cada cuatro plazas. En los casos de plazas que excedan el número de cuatro o de múltiplos de cuatro ya se exige un nuevo cuarto de baño.

3. No se pueden comercializar estancias turísticas en viviendas que no cumplan todo lo que determinan esta ley y la normativa de desarrollo, así como la normativa urbanística en los términos de esta ley y que no hayan presentado la DRIAT a la administración competente.

3. Los consejos insulares, en su ámbito territorial y en el marco de sus competencias, podrán regular, condicionar o prohibir, de manera debidamente motivada, las actividades turísticas contempladas en este artículo.

La prohibición o el acondicionamiento de cualquiera de las actividades turísticas de entretenimiento reguladas en este artículo, deberá hacerse por acuerdo del pleno y previo informe del ayuntamiento en cuyo término se ubique la actividad en cuestión. El informe municipal será vinculante siempre que proponga una mayor restricción.

2. A los efectos de esta ley, tiene la consideración de zona apta para la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial aquella en que, justificadamente y con las medidas correctoras que se puedan establecer, se considere que esta utilización extraordinaria de las viviendas residenciales resulta compatible con el uso ordinario de vivienda que las caracteriza.

3. Mientras los consejos insulares no desarrollen mediante los PIAT o, si procede, los PTI, la previsión del artículo 5.3 de esta ley, con relación a la delimitación de las zonas aptas para la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial, los entes insulares podrán declarar y delimitar provisionalmente mediante acuerdo del pleno las zonas aptas para la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial, que pueden diferenciar por tipologías edificatorias. Este acuerdo se tiene que publicar en el *Butlletí Oficial de les Illes Balears* y regirá hasta que los ayuntamientos establezcan la delimitación respectiva en el planeamiento urbanístico municipal.

Este procedimiento se tiene que someter a las siguientes determinaciones:

a) Previamente a la declaración, hay que someter la propuesta redactada por el consejo a trámite de información pública por un plazo no inferior a treinta días hábiles a fin de que se puedan hacer alegaciones.

b) Se tiene que solicitar el informe a los ayuntamientos, que lo tienen que emitir en el plazo máximo de un mes, en el cual pueden proponer alternativas razonadas. Asimismo, pueden manifestar la no admisión de comercialización de estancias turísticas en viviendas en todo o en parte de su término municipal, sea con respecto a todas las tipologías edificatorias o a algunas, aspecto que tiene que ser vinculante. En caso de que algún ayuntamiento no emita el informe en el plazo mencionado, el consejo insular puede tomar las determinaciones urbanísticas que considere respecto de la comercialización turística de viviendas en el municipio y, si procede, respecto de la zonificación.

Los consejos insulares se pueden separar de los criterios contenidos en los informes por causas justificadas relativas al control de legalidad y a la ordenación urbanística y territorial de cariz supramunicipal o insular, en la cual se incluyen aspectos relativos a infraestructuras, a equipamientos, a servicios y, en general, a actividades de explotación de recursos en el ámbito de la ordenación turística insular.

c) También se tiene que elaborar, en caso de que se prevean efectos significativos sobre el medio ambiente, una memoria-análisis de los posibles efectos significativos sobre el medio ambiente, que se tiene que incorporar al trámite de información pública y de consulta a las administraciones públicas previsto en los apartados a) y b) anteriores, y solicitar una declaración ambiental estratégica a la Comisión Balear de Medio Ambiente, antes de la aprobación definitiva, que se tramitará de acuerdo con el artículo 13 de la Ley 12/2016, de 17 de agosto, de evaluación ambiental de las Illes Balears.

La propuesta de declaración y los informes citados en los apartados anteriores podrán pronunciarse también sobre la admisión o no de la modalidad de alquiler de la vivienda principal en las zonas delimitadas.

Con respecto al municipio de Palma, la delimitación de las zonas aptas a que se refiere este punto tiene que llevarla a cabo el pleno del ayuntamiento, con los mismos requerimientos procedimentales mencionados antes: propuesta del ayuntamiento, con la solicitud del informe al Consejo Insular de Mallorca, que lo tiene que emitir en el plazo máximo de un mes y al que se puede oponer por las mismas causas expuestas en el segundo párrafo de la letra b) anterior. En el caso de no emitir el informe, se tiene que considerar aceptada la propuesta del ayuntamiento.

Estas delimitaciones se pueden modificar mediante el mismo procedimiento.

Dadas las singularidades geográficas y administrativas de Formentera, de conformidad con el Estatuto de Autonomía de las Illes Balears, el Consejo Insular de Formentera, como órgano de administración de la isla y del municipio de Formentera, ejercerá todas las competencias a que se refieren los puntos anteriores de este artículo, en el marco de la disposición adicional novena de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo, sobre régimen específico de la isla de Formentera y legislación concordante.

4. Reglamentariamente se pueden establecer condiciones urbanísticas específicas para el ejercicio de esta actividad en cada una de las zonas aptas declaradas, así como criterios de sostenibilidad para la incorporación en los planeamientos territoriales o urbanísticos.

5. En todos los casos y al margen de la zonificación preceptiva para poder llevar a cabo la comercialización turística de estancias en viviendas de uso residencial, los instrumentos de ordenación territorial, urbanística o ambiental pueden imponer otras condiciones.

1. Las personas propietarias de los establecimientos de alojamiento turístico o las personas explotadoras con el consentimiento expreso de las personas propietarias tienen que comunicar la baja temporal o definitiva de la actividad a la administración competente, que la debe inscribir en el correspondiente registro insular de empresas, actividades y establecimientos turísticos.

Las personas propietarias de las viviendas objeto de comercialización turística o las personas comercializadoras con el consentimiento expreso de las personas propietarias tienen que comunicar la baja definitiva de la actividad a la administración turística competente, que la debe inscribir en el registro correspondiente. El régimen de baja temporal no se aplica a las viviendas objeto de comercialización turística.

2. La administración turística competente también puede disponer de oficio las bajas temporales o definitivas, tras la instrucción del correspondiente expediente y la notificación de la resolución a la persona titular de la propiedad y de la explotación, según el caso, en los términos y las condiciones previstos en la presente ley y reglamentariamente.

Con respecto a las viviendas objeto de comercialización turística, la administración turística también puede acordar su baja definitiva si hay un cese de la comercialización turística durante tres años consecutivos.

3. Con respecto a las viviendas objeto de comercialización turística sometidas al régimen de propiedad horizontal y a las de las tipologías que se hayan determinado reglamentariamente, la baja definitiva se produce de manera automática una vez que se cumplen cinco años o el plazo que se haya fijado reglamentariamente, desde la presentación de la DRIAT, si no se comunica la prórroga en las condiciones mencionadas en esta ley. Esta misma previsión será de aplicación a las viviendas comercializadas con la modalidad de alquiler de la vivienda principal.

2. En todos los casos, la baja definitiva implica la revocación de las autorizaciones turísticas del establecimiento o de la vivienda o la pérdida de efectos de la declaración responsable y la cancelación de la inscripción en los registros turísticos.

Es requisito imprescindible para la eficacia de las declaraciones responsables de inicio de actividades turísticas y la posterior inscripción que las plazas mencionadas en el párrafo anterior provengan de la misma isla.

En ningún caso se pueden utilizar plazas adquiridas de las bolsas de plazas con destino a alojamientos turísticos por viviendas objeto de estancias turísticas, y viceversa.

2. Al margen de las consideraciones generales contenidas en el punto anterior, con respecto a la comercialización de estancias turísticas en viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal y a las de las tipologías que se hayan determinado reglamentariamente, las plazas necesarias tienen que ser adquiridas a los organismos gestores de plazas o a la administración turística de cada isla, en la medida de la disponibilidad y de manera provisional por un plazo de cinco años, o por el plazo que se haya fijado reglamentariamente, prorrogables en los términos establecidos en esta ley. Esta misma previsión será de aplicación a las viviendas comercializadas con la modalidad de alquiler de la vivienda principal.

6. **(Derogado).**

7. El cómputo de número de plazas para nuevos establecimientos de alojamiento y para las ampliaciones de los existentes, así como para nuevas comercializaciones o ampliaciones de estancias turísticas en viviendas, se tiene que hacer de la siguiente manera:

No computan a los efectos de este artículo y a los efectos del cómputo global de los alojamientos turísticos las camas supletorias destinadas a menores de doce años.

c) Para las viviendas objeto de comercialización turística, hay que atenerse al cómputo que determine la cédula de habitabilidad, en aplicación del Decreto 145/1997, de 21 de noviembre, por el que se regulan las condiciones de medición, higiene e instalaciones para el diseño y la habitabilidad de viviendas así como la expedición de cédulas de habitabilidad. Estas viviendas no pueden disponer de camas supletorias.

En las islas donde los consejos insulares admitan el título de habitabilidad específico y análogo mencionado en el artículo 50 de esta ley, hay que atenerse al cómputo que determine este.

En la isla de Mallorca tiene que participar también el Consejo Insular de Mallorca.

2. Las administraciones competentes en materia de ordenación turística de cada isla tienen que poner a disposición del organismo gestor, con carácter gratuito y de manera periódica:

a) Las plazas correspondientes a establecimientos o viviendas residenciales objeto de comercialización turística dadas de baja definitiva por las personas titulares voluntariamente y no transmitidas a un tercero, de conformidad con la disposición adicional decimocuarta de esta ley.

b) Las plazas correspondientes a establecimientos turísticos o viviendas residenciales objeto de comercialización turística dadas de baja definitiva de oficio por la administración competente.

c) Las plazas correspondientes a establecimientos turísticos o a viviendas objeto de comercialización turística dadas de baja definitiva y no utilizadas en la totalidad por las personas interesadas que presenten la declaración responsable de inicio de actividad turística correspondiente a un establecimiento de alojamiento turístico o a una vivienda objeto de comercialización turística.

d) Las plazas adquiridas a particulares, si las administraciones turísticas o los organismos gestores deciden adquirirlas ejerciendo el derecho de tanteo o retracto, de conformidad con la disposición adicional decimocuarta de esta ley.

No se tienen que entender comprendidas en los apartados anteriores, y por lo tanto no se tienen que integrar en las bolsas de plazas, las correspondientes a alojamientos turísticos o viviendas comercializadas turísticamente que, al amparo del Decreto 9/1998, de 23 de enero, de aprobación de medidas transitorias relativas al procedimiento de expedición de autorización previa y de apertura de construcciones, obras e instalaciones de empresas y actividades turísticas, de la Ley 2/1999, de 24 de marzo, general turística de las Illes Balears, de la Ley 2/2005, de 22 de marzo, de comercialización de estancias turísticas en viviendas, o de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, no hayan tenido que aportar plazas en el momento de la apertura.

3. La persona interesada en presentar la declaración responsable de inicio o de ampliación de un establecimiento de alojamiento turístico o de una vivienda residencial objeto de comercialización turística puede obtener las plazas de alojamientos turísticos o viviendas de uso residencial comercializadas turísticamente de la isla que se den de baja definitiva y las hayan adquirido de manera onerosa, o de este organismo, en la medida en que no las haya agotado, lo cual se tiene que acreditar mediante un certificado expedido a este efecto. Si no se ha creado el organismo, las puede adquirir de la administración turística insular, para lo cual se tienen que aplicar en general las disposiciones contenidas en este artículo.

4. En caso de que el organismo gestor exija una contraprestación económica por las plazas, el precio de estas tiene que ser determinado por el mismo organismo o por la administración turística en consideración a criterios objetivos de valoración y se le tiene que dar publicidad.

En todos los casos, el precio de las plazas correspondientes a las viviendas de uso residencial objeto de comercialización de estancias turísticas puede ser diferente al de las plazas turísticas correspondientes a alojamientos turísticos. Asimismo, respecto de los primeros, se tiene que diferenciar también entre las plazas objeto de transmisión permanente y las plazas objeto de transmisión provisional para las viviendas sujetas al régimen de propiedad horizontal o para las de las tipologías que se hayan determinado reglamentariamente. También se establecerá un precio diferenciado e inferior para las plazas comercializadas con la modalidad de alquiler de la vivienda principal.

Asimismo, para las plazas correspondientes a viviendas de uso residencial podrá establecerse un precio mayor y progresivo para las plazas correspondientes a la segunda y sucesiva vivienda comercializada por una misma empresa.

5. Reglamentariamente se tienen que establecer el procedimiento, las condiciones y los requisitos de desarrollo de lo que dispone este artículo.

4. Con respecto a la comercialización de estancias turísticas en viviendas, son responsables de las infracciones las personas propietarias del inmueble junto con las personas o entidades comercializadoras, salvo prueba en contrario.

ac) No adoptar las medidas adecuadas para que sus clientes no lleven a cabo comportamientos graves contrarios a las normas de régimen interno en los establecimientos turísticos o a las básicas de la convivencia o a lo que fijen los estatutos de la comunidad de propietarios en las viviendas sujetas al régimen de propiedad horizontal, si estos comportamientos producen molestias o perjuicios graves al resto de clientes o al vecindario.

i) Llevar a cabo por parte de las personas físicas o jurídicas que sean titulares o explotadoras de los canales de comercialización turística definidos en el artículo 3 de esta ley la comercialización, la publicidad o la facilitación mediante enlace o alojamiento de contenidos de reservas, relativas a estancias turísticas en viviendas ubicadas en las Illes Balears que no hayan presentado la declaración responsable de inicio de actividad turística o sin hacer constar el número de inscripción turística.

No obstante, la infracción prevista en la letra g) del artículo 105 anterior se tiene que sancionar con multa de entre 20.001 euros y 40.000 euros, si la infracción se refiere a la no presentación de declaración responsable respecto a la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial.

Como sanción accesoria se puede imponer la suspensión temporal de la actividad de la empresa o del ejercicio profesional o la clausura temporal del establecimiento.

5. Las multas fijadas por este artículo se reducirán hasta el 80 % del importe correspondiente si se acredita durante la tramitación del expediente la cesión de la vivienda para la finalidad de alquiler social a un organismo oficial, durante un mínimo de tres años, en el caso de sanciones relacionadas con la comercialización turística de la vivienda.

Asimismo, en caso de no haberlo comunicado, la administración tiene el mismo periodo de veinte días para ejercer el derecho de retracto sobre la venta, desde el momento de la obligada comunicación de la baja definitiva.