Ley 9/2010, de 30 de agosto, del derecho a la vivienda de la Comunidad de Castilla y León

1. Tendrán la consideración de viviendas de protección pública las viviendas que sean así calificadas por la Administración de la Comunidad de Castilla y León y cumplan los requisitos que se establecen en esta ley y en sus disposiciones de desarrollo; con independencia de que se trate de viviendas de nueva construcción, en proceso de construcción o rehabilitación, o ya terminadas o rehabilitadas, o de que tuvieran previamente condición de viviendas libres, o de que obtengan o no financiación pública.

2. Tendrán la consideración de alojamientos protegidos las edificaciones habitables con servicios comunes que sean así calificadas por la Administración de la Comunidad de Castilla y León por destinarse al alojamiento en alquiler de personas incluidas en colectivos de especial protección, o bien mediante cesión en precario cuando se trate de personas en riesgo de exclusión social, y cumplir las demás condiciones que se señalan en el artículo 48 de esta Ley.

a) Vivienda de protección pública autonómica.

b) Vivienda joven.

c) Vivienda de precio limitado para familias.

d) Vivienda de protección pública en el medio rural.

2. Podrán calificarse como viviendas de protección pública autonómica aquellas cuya superficie útil no sea inferior a 40 ni superior a 90 metros cuadrados, aunque podrán alcanzar los 120 metros cuadrados cuando sus destinatarios sean familias numerosas, personas con movilidad reducida o bien quienes tengan a su cargo personas en situación de dependencia.

3. Podrán calificarse como viviendas jóvenes aquellas cuya superficie útil no sea inferior a 40 ni superior a 70 metros cuadrados y cuyos destinatarios sean menores de 35 años; excepcionalmente, cuando resulte acreditado que no existe demanda de menores de 35 años, podrán ser destinatarios de las mismas quienes no ostenten dicha condición.

4. Podrán calificarse como viviendas de precio limitado para familias aquellas cuya superficie útil no sea inferior a 70 ni superior a 120 metros cuadrados y cuyos destinatarios sean unidades familiares que tengan a su cargo hijo o hijos menores o personas en situación de dependencia. Cuando se trate de familias numerosas de categoría especial, en los términos del artículo 4.1 de la Ley 40/2003, de 18 de noviembre, de protección a las familias numerosas, la superficie útil máxima será el resultado de sumar a 120 metros cuadrados, 15 metros cuadrados más por cada miembro de la unidad familiar que exceda de los considerados para clasificarla de categoría especial, con el límite máximo de 240 metros cuadrados; a tal efecto dichas familias podrán adquirir más de una vivienda de protección pública, siempre que horizontal o verticalmente puedan constituir una sola unidad registral.

5. Podrán calificarse como viviendas de protección pública en el medio rural aquellas cuya superficie útil no sea inferior a 70 ni superior a 120 metros cuadrados, y que estén situadas en los municipios cuya relación se aprobará mediante orden de la consejería competente en materia de vivienda. Para estas viviendas se aplicarán las siguientes reglas:

a) En su construcción se fomentará la utilización de tipologías de edificación tradicional y de materiales procedentes de la zona, así como la aplicación de criterios de sostenibilidad y respeto al medio ambiente y al paisaje.

b) Tendrán la consideración de anejos, que deberán estar vinculados a la vivienda, tanto en proyecto como registralmente, aquellos espacios en los que se desarrollen actividades propias del medio rural, tales como las vinculadas a la agricultura, la ganadería, la actividad forestal, la artesanía, la restauración, el alojamiento turístico, las actividades de ocio y tiempo libre, la elaboración de productos alimenticios con métodos tradicionales y otras análogas.

a) Su superficie útil no será inferior a 15 ni superior a 40 metros cuadrados.

b) A partir de su calificación, quedarán sometidos con carácter permanente al régimen legal de protección, quedando prohibida su descalificación.

c) Podrán ser construidos sobre suelos de carácter dotacional de cualquier clase, sin que ello altere la clasificación y calificación urbanística de los mismos.

d) No serán tenidos en cuenta a efectos de los límites de densidad y edificabilidad establecidos en la normativa urbanística ni a efectos de la gestión urbanística, ni generarán la necesidad de reservar suelo para nuevas dotaciones urbanísticas.

e) Cuando el titular del suelo sea una administración pública o una entidad del sector público, su construcción y gestión podrá realizarse directamente o a través de lo previsto en la legislación patrimonial y de contratos del sector público.

1. La duración del régimen legal de protección de las viviendas de protección pública, contada en todo caso desde la fecha de otorgamiento de la licencia de primera ocupación, será:

a) Para las viviendas de protección pública de promoción privada, 15 años.

b) Para las viviendas de protección pública de promoción pública, 30 años.

2. Las viviendas de protección pública de promoción privada podrán ser descalificadas, previa solicitud del interesado, cuando se cumplan las siguientes condiciones:

a) Que hayan transcurrido 10 años desde la fecha de otorgamiento de la licencia de primera ocupación.

b) Que el suelo sobre el que se sustente la promoción no haya sido cedido ni enajenado por una administración pública, salvo en caso de conformidad expresa de dicha administración.

c) Que, en caso de haberse obtenido ayudas, las mismas sean previamente reintegradas conforme a la normativa aplicable, y se cancele el préstamo hipotecario obtenido con financiación pública, o se modifiquen sus condiciones adaptándolo a las nuevas circunstancias.

2. Para los anejos, vinculados o no, el precio máximo de venta y el precio de referencia para el alquiler, por metro cuadrado de superficie útil, no podrán exceder del 60 por ciento del precio citado en el apartado anterior.

3. Por orden de la consejería competente en materia de vivienda se establecerán:

a) Los coeficientes aplicables a los ámbitos territoriales en los que se divida el territorio de la Comunidad, en función de las circunstancias sociales, económicas y territoriales.

b) Las superficies útiles máximas computables de los anejos, a efectos de su precio.

1. La calificación es el acto administrativo en virtud del cual las viviendas quedan sometidas al régimen legal de protección pública previsto en esta ley y en sus disposiciones de desarrollo, y se expide a los únicos efectos de comprobar el cumplimiento de la normativa aplicable en materia de viviendas de protección pública.

2. Los efectos de la calificación están sujetos a una condición resolutoria que operará en caso de que no sea otorgada la licencia de primera ocupación.

3. La solicitud de calificación deberá presentarse por el promotor de las viviendas, adjuntando la siguiente documentación y la que, en su caso, se determine reglamentariamente:

a) Cuando se trate de viviendas de nueva construcción, o que estén en proceso de construcción o rehabilitación:

– Certificado registral de titularidad de los terrenos y libertad de cargas y gravámenes; cuando el solicitante no sea titular de los terrenos, deberá aportar documento suficiente en derecho que acredite la facultad para construir sobre los mismos.

– Proyecto de ejecución redactado por técnico competente junto con certificado expedido por el mismo técnico de que el proyecto se sujeta a la normativa aplicable.

– Licencia urbanística municipal.

b) Cuando se trate de viviendas ya terminadas o rehabilitadas, además de la documentación citada en la letra anterior deberá aportarse:

– Certificado final de obra.

– Licencia de primera ocupación.

4. La solicitud de calificación podrá referirse a la totalidad del edificio o solo a parte de las viviendas incluidas en el mismo, y abarcar diferentes clases de viviendas de protección pública; en las edificaciones donde se promuevan diferentes clases de viviendas, o viviendas de protección pública junto con otras que no tuvieran dicha condición, el proyecto que acompañe a la solicitud identificará de forma clara y precisa las viviendas de protección pública.

5. El plazo máximo para resolver y notificar la resolución de calificación será de tres meses desde que la solicitud haya tenido entrada en el registro del órgano competente para su tramitación; transcurrido dicho plazo sin que se haya notificado la resolución, la calificación podrá entenderse desestimada por silencio administrativo. En las resoluciones emitidas fuera de plazo no se podrá consignar un precio máximo de venta o de referencia para el alquiler superior al que hubiera correspondido de haberse dictado la resolución en plazo.

6. Podrá autorizarse el cambio de titularidad sobre todas o algunas de las viviendas incluidas en la calificación, manteniéndose inalterable el resto de condiciones, previa solicitud conjunta de los interesados. Si sobre la vivienda existiera un préstamo hipotecario con financiación pública, deberá acreditarse la conformidad de la entidad financiera como requisito previo a la autorización.

7. El órgano competente para otorgar la calificación, previa solicitud del interesado, podrá modificar aquella a efectos de autorizar cambios de proyecto o del cuadro de vinculaciones, o bien la realización de obras, modificaciones y reformas de las viviendas que alteren su configuración y demás elementos a los que se extienda la calificación, si se ajustan a lo establecido en la normativa técnica de edificación aplicable, y previa obtención de las autorizaciones e informes preceptivos.

8. La renuncia a la calificación otorgada impedirá que posteriormente se pueda solicitar de nuevo para las mismas viviendas. No se admitirá la renuncia cuando el suelo sobre el que se sustente la promoción haya sido cedido o enajenado por una administración pública, salvo en caso de conformidad expresa de dicha administración.

Cuando por causa imputable al promotor la calificación sea denegada u opere la condición resolutoria por no haber sido otorgada la licencia de primera ocupación, los adquirentes de las viviendas podrán:

a) Resolver el contrato de compraventa en los términos previstos en la legislación civil y, en su caso, ejecutar las garantías de las cantidades anticipadas a que se refiere el artículo 33 de esta Ley.

b) Solicitar al órgano competente para el otorgamiento de la calificación la rehabilitación del expediente a su favor; en tal caso se aplicarán las siguientes reglas:

1.ª Los adquirentes deberán comprometerse a terminar las obras y a subsanar las deficiencias que impidieron que la calificación o la licencia de primera ocupación fueran otorgadas, en el plazo y con el presupuesto que se determine por un técnico competente.

2.ª La rehabilitación del expediente implica la subrogación de los compradores en el préstamo del promotor, previo acuerdo con la entidad financiera.

3.ª Del precio final de venta de la vivienda a abonar al promotor se deducirán las cantidades invertidas por los adquirentes en las obras y trabajos necesarios para obtener la calificación o la licencia de primera ocupación.

3. Para el otorgamiento de la calificación de las viviendas de protección pública promovidas por las entidades a las que se refiere este artículo será necesario que presenten, junto con la solicitud, una relación de al menos el 80 por ciento de los socios o partícipes beneficiarios de las viviendas, completada con los documentos que acrediten que todos ellos cumplen los requisitos de acceso a una vivienda de protección pública establecidos en el artículo 63 de esta Ley.

No obstante, cuando algún socio o partícipe beneficiario incumpliera dichos requisitos por ser titular de otra vivienda o de otros bienes inmuebles, deberá aportar compromiso de venta de dicha vivienda o de dichos bienes, sin que pueda visarse el contrato de adjudicación de la nueva vivienda de protección pública hasta que se acredite la formalización de la citada venta.

4. No será obstáculo para que las promociones de viviendas de protección pública a las que se refiere este artículo obtengan licencia de primera ocupación el hecho de que no estén adjudicadas todas las viviendas de la promoción.

3. Cuando se hubieran agotado los fondos previstos en los convenios con entidades de crédito a que se refiere el apartado anterior, o cuando dichos convenios hubieran finalizado su vigencia y no se hubiera prorrogado la misma, o en su caso firmado nuevos convenios, podrá otorgarse la calificación sin reconocimiento de financiación.

a) Estar inscritos en el Registro Público de Demandantes de Vivienda de Protección Pública de Castilla y León, conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente.

b) Tener unos ingresos familiares que no excedan de 6,5 veces el IPREM, y, en caso de compra, no inferiores a una vez el IPREM, calculados con los criterios que se determinen mediante orden de la consejería competente en materia de vivienda.

c) No ser titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o de disfrute sobre otra vivienda en España, o que siendo titular de tales derechos no pueda ocupar la vivienda por causas que no le sean imputables, entendiendo incluido que su puesto de trabajo se localice en una provincia diferente. No obstante, podrán ser titulares de otras viviendas las familias que necesiten una vivienda de mayor superficie por el aumento del número de sus miembros, así como las personas mayores de 65 años, las personas con movilidad reducida y las víctimas de violencia de género o del terrorismo, cuando se trate de acceder a otra vivienda más adaptada a sus necesidades. En todos estos casos, la vivienda anterior deberá ser vendida o alquilada dentro del plazo de un año a contar desde la firma del contrato de compraventa o alquiler de la vivienda nueva; este plazo podrá prorrogarse cuando la vivienda anterior no haya podido ser vendida o alquilada por causas no imputables al interesado.

2. Los requisitos señalados en el apartado anterior deberán cumplirse por los destinatarios de la vivienda en la fecha en la que se solicite el visado del contrato de compraventa o arrendamiento, excepto los autopromotores, que deberán cumplirlas en el momento de solicitar la declaración de actuación protegida o la calificación. Cuando se aplique el procedimiento de selección previsto en la normativa reguladora, el requisito de edad deberá cumplirse en el momento en el que se dicte la resolución por la que se convoque el proceso de selección.

3. Los requisitos establecidos en el apartado 1 no serán exigibles en las adquisiciones mortis causa de viviendas de protección pública, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 55.

4. Las personas jurídicas públicas y las privadas sin ánimo de lucro podrán ser destinatarias de una vivienda de protección pública en los siguientes casos:

a) Cuando en la vivienda se vayan a desarrollar actividades de interés público o social previstas en su objeto social.

b) Cuando la vivienda se destine a realojar personas incluidas en alguno de los colectivos de especial protección.

2. Además del documento en el que se formalice la transmisión o el arrendamiento, deberá presentarse la documentación acreditativa de que el adquirente o arrendatario reúne las condiciones exigidas para acceder a este tipo de viviendas, que será determinada por orden de la consejería competente en materia de vivienda.

3. El visado consiste en una resolución por la que se declara acreditado el cumplimiento de los requisitos objetivos y subjetivos en la adquisición o arrendamiento de una vivienda de protección pública y sus anejos vinculados, y la inclusión de las cláusulas obligatorias. No obstante, en los siguientes casos el visado se limitará a comprobar que el precio de venta o alquiler no exceda del precio máximo legal vigente en el momento de la transmisión:

a) Cuando el adquirente de la vivienda ya sea titular de parte de la misma.

b) En caso de transmisiones de anejos no vinculados a una vivienda de protección pública.

c) En el caso de transmisiones o arrendamientos de una vivienda de protección pública por parte de personas jurídicas públicas o privadas.

4. El plazo para resolver y notificar la resolución será de un mes desde que la solicitud haya tenido entrada en el registro del órgano competente para resolver; transcurrido dicho plazo sin que se haya notificado la resolución podrá entenderse estimada la solicitud por silencio administrativo.

5. En caso de arrendamiento, la resolución se notificará al arrendador y al arrendatario.

1. Quienes adquieran una vivienda de protección pública destinada a venta podrán solicitar su cambio de uso para destinarla a arrendamiento, cuando no puedan ocupar la vivienda por alguna de las siguientes causas:

a) Falta de adecuación de la vivienda a la composición de la unidad familiar o de la unidad de convivencia, o bien a las necesidades de las personas mayores de 65 años y de las personas con movilidad reducida.

b) Cambio de residencia a una provincia diferente por motivos laborales.

c) Víctimas de violencia de género o de terrorismo.

2. Si no hubiera transcurrido el plazo establecido en el artículo 71, será necesaria la previa cancelación o novación del préstamo hipotecario con financiación pública y devolución de las ayudas que hubiera podido recibir más los intereses legales desde su percepción.

3. Quienes sean propietarios de una vivienda de protección pública destinada al arrendamiento podrán solicitar, en cualquier momento, su cambio de uso para proceder a su venta, previamente a la cual deberán cancelar o novar el préstamo hipotecario con financiación pública y devolver las ayudas que hubiera podido recibir más los intereses legales desde su percepción.

4. La autorización del cambio de uso no implica alteración o modificación de la duración del régimen legal de protección.

5. Será competente para autorizar los cambios de uso de las viviendas de protección pública el órgano que lo sea para la calificación de la vivienda.

1. Los adquirentes de viviendas de protección pública y los promotores individuales para uso propio, no podrán transmitir inter vivos las viviendas ni ceder su uso por ningún título durante un plazo de 5 años, contados, en caso de adquisición, desde la fecha de formalización de la escritura de compraventa, y en caso de promotores para uso propio, desde la fecha de notificación de la licencia de primera ocupación.

2. La limitación establecida en el apartado anterior podrá dejarse sin efecto en los supuestos previstos en el apartado 1.a) del artículo 69 de esta Ley, mediante autorización administrativa.

1. Para las viviendas de protección pública de promoción pública el plazo citado en el artículo anterior será de 10 años.

2. Las viviendas de protección pública de promoción pública podrán ser objeto de cesión a otras administraciones públicas o a entidades dependientes de las mismas, a fin de arrendarlas a personas incluidas en los colectivos de especial protección, previa autorización del órgano competente en materia de vivienda de la administración promotora.

3. En el caso de viviendas promovidas por la Administración General de la Comunidad, el adquirente en segunda o posterior transmisión sólo podrá acceder a ellas si reúne los requisitos y condiciones que, en la fecha de la compraventa y según la clase de vivienda, le sean exigibles conforme a lo dispuesto en esta ley. A tal efecto se requerirá:

a) La previa autorización del órgano competente en materia de vivienda.

b) Que el adquirente autorizado se subrogue, en su caso, en las cantidades que estén pendientes de pago a la administración.

a) Adecuar a la legalidad la situación alterada.

b) Realizar las obras de reparación y conservación que sean necesarias.

c) Cuando la sanción se haya impuesto como consecuencia de percibir sobreprecio por la venta o arrendamiento de una vivienda de protección pública: reintegrar al comprador o arrendatario la totalidad del sobreprecio con los intereses legales desde la fecha de pago hasta la de devolución.

d) Cuando la infracción sea la tipificada en el apartado e) del artículo 102: reintegrar a los compradores las cantidades indebidamente percibidas.

a) Será competente para la iniciación del procedimiento sancionador por infracciones leves y graves la persona titular del Departamento Territorial competente en materia de vivienda en la provincia donde presuntamente se haya cometido la infracción, y la persona titular de la Dirección General competente en materia de vivienda en el caso de infracciones muy graves.

b) Será competente para la imposición de sanciones por la comisión de infracciones leves y graves la persona titular de la Delegación Territorial de la Junta de Castilla y León en la provincia donde se haya cometido la infracción, y la persona titular de la consejería competente en materia de vivienda cuando la infracción sea calificada como muy grave.

2. Cuando se trate de infracciones que afecten a viviendas libres, las competencias citadas en el apartado anterior corresponderán a los órganos municipales que sean competentes en cada caso conforme a la legislación de régimen local.